每經編輯｜區家(jia)彥?    

一直以來(lai)，地產商與銀行的(de)關系(xi)都被視為真愛，沒(mei)想到，現在出現了“第三者”，財(cai)大氣粗的(de)保險公司要(yao)橫插(cha)一腳(jiao)。

4月24日，恒大地產宣布與(yu)中國人(ren)民保險(xian)集團簽署戰略合作協議，雙方(fang)將在商業保險(xian)、養老產業、健康管理、互聯網資源共(gong)享(xiang)和投融資等(deng)方(fang)面開展多層次戰略合作。

4月1日，碧桂園宣布(bu)以2.816港元/股的(de)價(jia)格向中(zhong)國(guo)平安(an)發售22.362億股新股份，正式引入后者成(cheng)為公司的(de)第二大股東。

更(geng)早之前，安(an)邦(bang)保險(xian)成為萬科(ke)的(de)第(di)四大股東(dong)，生命人壽與安(an)邦(bang)保險(xian)更(geng)成為金地集團(tuan)和金融街的(de)第(di)一和第(di)二大股東(dong)。

大家都(dou)知道(dao)保險公(gong)司(si)財大氣(qi)粗，但(dan)他(ta)們下的是一(yi)盤什(shen)么樣的棋？

保險公司“錢多為患”

要想了(le)解(jie)保(bao)(bao)險公(gong)司(si)的投資目的，必須從保(bao)(bao)險公(gong)司(si)業(ye)務模式的特殊性談起，這種(zhong)業(ye)務模式決定了(le)保(bao)(bao)險公(gong)司(si)必須是“土豪里的戰斗(dou)機”。

保(bao)(bao)(bao)險公司的(de)保(bao)(bao)(bao)費收入(ru)主要分(fen)為(wei)(wei)躉交(jiao)(jiao)和期(qi)交(jiao)(jiao)保(bao)(bao)(bao)單(dan)，躉交(jiao)(jiao)保(bao)(bao)(bao)單(dan)的(de)保(bao)(bao)(bao)費是一次性繳納，期(qi)交(jiao)(jiao)保(bao)(bao)(bao)單(dan)一般會(hui)分(fen)三至十年繳納，但在期(qi)交(jiao)(jiao)業務首年保(bao)(bao)(bao)費確(que)定(ding)之后，未來的(de)保(bao)(bao)(bao)費流入(ru)就基本(ben)確(que)定(ding)，因為(wei)(wei)退(tui)保(bao)(bao)(bao)的(de)成本(ben)太高(gao)，投(tou)保(bao)(bao)(bao)人通常很少會(hui)退(tui)保(bao)(bao)(bao)。

正(zheng)因如此，保(bao)費一旦流入保(bao)險企業，直至保(bao)單到(dao)期才會(hui)被釋放(fang)出來。由于保(bao)費流入和保(bao)單到(dao)期的時間間隔很(hen)長，有些甚至長達幾十年，這些沉(chen)淀(dian)下來的保(bao)費便(bian)被保(bao)險公司長期鎖定，用于配置長久期、穩定收益、安全性高的資產(chan)。

保(bao)險(xian)公司到底多有錢？數據顯示(shi)，保(bao)險(xian)行業去年全年保(bao)費收入突破2萬億元(yuan)(yuan)人(ren)民幣，行業總資(zi)產已突破10萬億元(yuan)(yuan)。截至2014年末，保(bao)險(xian)資(zi)金運用余(yu)額高達9.3萬億元(yuan)(yuan)。

不(bu)過，錢多(duo)歸多(duo)，保險公司發愁的是，他們(men)普遍存(cun)在投(tou)資(zi)回報率(lv)(lv)(lv)低的毛病。過去多(duo)年，中(zhong)國(guo)(guo)平安、中(zhong)國(guo)(guo)人壽、中(zhong)國(guo)(guo)太保、新華(hua)保險四(si)大(da)保險公司的投(tou)資(zi)收(shou)益率(lv)(lv)(lv)都只在5%左右浮動，即便去年國(guo)(guo)內股市大(da)漲，這“四(si)大(da)”的投(tou)資(zi)收(shou)益率(lv)(lv)(lv)也不(bu)過5.1~6.1%。

為什么錢(qian)難生錢(qian)？最(zui)重要(yao)的原因是由于(yu)相(xiang)關(guan)監管(guan)政策(ce)對保險資金投(tou)資渠道的限制(zhi)，以及過去數年股市低迷，迫使保險公司將絕大部分可投(tou)資資產都投(tou)到銀行存(cun)款(kuan)、長(chang)期國債、企業債等固定收益(yi)類資產中。

以中國平(ping)安(an)為(wei)例(li)，2014年(nian)的年(nian)報顯示，公(gong)司在固定收益類資(zi)產的占比(bi)接近80%，股權證券與證券投資(zi)基金占比(bi)僅(jin)為(wei)12.4%，投資(zi)性物業(ye)的占比(bi)更是低至1.4%。

最近幾年，我國利(li)率一(yi)直在下(xia)行，剛(gang)性兌(dui)付(fu)被打破，無風險(xian)利(li)率的下(xia)降，帶動固定收益類資(zi)產回(hui)報下(xia)滑，保險(xian)公司的投資(zi)收益壓力變得更大(da)了(le)。

同(tong)時，去年5月1日起，新的《保(bao)險(xian)資(zi)金運用管理(li)(li)暫行辦(ban)法(fa)》開始實施，理(li)(li)論上保(bao)險(xian)資(zi)金投(tou)資(zi)權益(yi)類資(zi)產與不(bu)動產的比例均提高至(zhi)30%，這也促使(shi)保(bao)險(xian)公司更(geng)多(duo)地把眼光放在(zai)一(yi)些高收益(yi)資(zi)產的投(tou)資(zi)上，其中就包(bao)括房地產。

保險+地產為何一拍即合？

中(zhong)(zhong)國平安入股碧(bi)桂園(yuan)就是一(yi)筆非常好的(de)生意(yi)。以碧(bi)桂園(yuan)此次的(de)增發(fa)價(jia)計算(suan)，凈(jing)資產回報率(lv)(lv)超(chao)過18%，稅前股息率(lv)(lv)已(yi)經(jing)高達(da)6.6%，超(chao)過中(zhong)(zhong)國平安去年5.3%的(de)凈(jing)投資收益率(lv)(lv)，單單是財務(wu)投資已(yi)經(jing)擁(yong)有可觀的(de)收益。

但保險公司聯(lian)手地產大佬，看中的還不止(zhi)是財務(wu)投資，而是雙方在業務(wu)層面的巨大互補性。

大(da)型房企擁(yong)有數(shu)量龐大(da)的(de)業主數(shu)量，恰恰是(shi)保險公(gong)司所(suo)缺乏(fa)的(de)巨(ju)大(da)線下入口(kou)，一(yi)旦把這個入口(kou)打通，無論是(shi)保險銷售、理財產品，都可以毫(hao)無阻(zu)礙(ai)地滲入社區客戶(hu)，這是(shi)傳統保險經紀人模式夢寐以求(qiu)的(de)效果。

此(ci)外，客(ke)戶(hu)交叉銷(xiao)(xiao)售帶來的(de)增長潛力同樣巨大。比(bi)如說，購(gou)買碧桂園房(fang)子的(de)客(ke)戶(hu)可以(yi)(yi)在平安銀行辦理房(fang)貸，中(zhong)國平安的(de)工(gong)作人員可以(yi)(yi)向客(ke)戶(hu)介(jie)紹新出的(de)哪款信(xin)托產(chan)品(pin)(pin)、銀行理財產(chan)品(pin)(pin)比(bi)較熱銷(xiao)(xiao)，向年輕客(ke)戶(hu)推介(jie)功能新奇的(de)信(xin)用卡，以(yi)(yi)及(ji)向信(xin)用卡客(ke)戶(hu)度身定制保(bao)險產(chan)品(pin)(pin)。與房(fang)地產(chan)消費(fei)(fei)的(de)低頻(pin)次相比(bi)，金(jin)融消費(fei)(fei)的(de)高(gao)頻(pin)次意味著保(bao)險公司能從交叉銷(xiao)(xiao)售中(zhong)獲取更可觀的(de)潛力。

對地產大佬(lao)來(lai)說，在(zai)行(xing)業利潤不斷下滑(hua)的大背景(jing)下，融(rong)資(zi)成(cheng)本的高(gao)低已(yi)經成(cheng)為決勝的關鍵。部分龍頭房企與(yu)保險公(gong)(gong)司(si)建立戰略合作關系(xi)，未來(lai)雙方有(you)望在(zai)優先股、企業債(zhai)、信托(tuo)等領(ling)域展開合作。與(yu)公(gong)(gong)開市場融(rong)資(zi)相(xiang)比(bi)，由于(yu)保險公(gong)(gong)司(si)擁有(you)更(geng)低成(cheng)本的浮存(cun)金，有(you)助于(yu)降低房企的融(rong)資(zi)壓力。

此(ci)外，保險巨頭對于(yu)商業(ye)地(di)產、養老地(di)產等持有型(xing)(xing)物業(ye)的喜(xi)愛，有助于(yu)降低房企(qi)的資(zi)金(jin)沉(chen)淀(dian)壓力，加(jia)速向輕資(zi)產轉(zhuan)型(xing)(xing)。

有研究報告說，我們國家的(de)保(bao)險公(gong)司(si)喜(xi)歡全權擁有物業(ye)(ye)，但(dan)是國內(nei)核心城市的(de)優質商業(ye)(ye)物業(ye)(ye)投(tou)資(zi)回(hui)報率太低(di)，這(zhe)些保(bao)險公(gong)司(si)干脆(cui)拿著錢去海外買物業(ye)(ye)。中國平(ping)安2013年就買下了英(ying)國勞(lao)合社大樓，中國平(ping)安首(shou)席(xi)投(tou)資(zi)官陳德賢透露過，這(zhe)個項目的(de)租金(jin)回(hui)報率超過了10%。

可(ke)以預(yu)見的是(shi)，以后國(guo)內商業(ye)(ye)地產(chan)價格回(hui)歸理(li)性(xing)，推(tui)動租(zu)金回(hui)報(bao)率上(shang)漲(zhang)，保險(xian)公司應該還是(shi)會更多地在國(guo)內購(gou)買整(zheng)棟(dong)物(wu)業(ye)(ye)，這也為房(fang)企投資(zi)持有(you)型物(wu)業(ye)(ye)提供了一條(tiao)新的資(zi)金退出路徑。

在房地(di)(di)產金融化的年(nian)代，“地(di)(di)產+保(bao)險”有望成為一(yi)種全(quan)新玩法，誰傍不上保(bao)險，誰的未來就越不保(bao)險。