每經(jing)編輯｜王杰(jie)    

每(mei)經記者 王杰 發自(zi)北京

家住成都(dou)花(hua)樣年·花(hua)郡的(de)(de)張女(nv)(nv)士最(zui)近有(you)點煩(fan)。雖然世界(jie)很大，她(ta)也想到處(chu)去看(kan)看(kan)，但家永遠是回歸后的(de)(de)落腳處(chu)。張女(nv)(nv)士的(de)(de)這點煩(fan)惱，正跟家有(you)關。

今年以(yi)來，張女士在小區里，時不時會看到警車進出。后來她從業(ye)主群里才知(zhi)道，警車的(de)每(mei)一(yi)次(ci)進出，都意味著(zhu)小區里某位業(ye)主家(jia)被盜了一(yi)次(ci)。業(ye)主群里的(de)氣氛(fen)逐(zhu)漸從些(xie)微(wei)的(de)抱(bao)怨到群情激憤。

有(you)業主提供了一份"通(tong)報(bao)批評"，來自小區所屬成都市成華區房管局，是3月(yue)24日(ri)發(fa)(fa)布的。通(tong)報(bao)批評上說，花樣年(nian)·花郡2月(yue)份發(fa)(fa)生(sheng)被盜案(an)件(jian)(jian)18起。各位，2月(yue)份只有(you)28天，18起案(an)件(jian)(jian)意味(wei)著小偷幾(ji)乎在每(mei)個工作日(ri)都會(hui)到小區"上班"。

業主們報了警之后，紛(fen)紛(fen)找物管要求加(jia)強防備，物管只是要求這(zhe)些被(bei)盜的業主們紛(fen)紛(fen)把每(mei)一道窗戶都(dou)裝上防護欄。到了3月和4月，小區(qu)被(bei)盜情況(kuang)有增無減(jian)。物管不(bu)但(dan)沒有加(jia)派保安人員，反而為了節約成本，不(bu)斷裁減(jian)員工(gong)。

張女(nv)士告訴(su)邦地產君，到現在(zai)為止，小區盜竊案(an)一樁也沒破，鄰居們也已經(jing)不指(zhi)望物管(guan)能幫自己管(guan)好家(jia)了，有(you)的換了門鎖，有(you)的加裝防護欄，有(you)的安了報(bao)警器，更有(you)人干脆張羅搬(ban)家(jia)……

邦地產(chan)君(jun)發現，張(zhang)女士所在(zai)(zai)的(de)(de)這個(ge)小區(qu)的(de)(de)物管，可不(bu)是阿貓阿狗之流，而是在(zai)(zai)香港上(shang)市的(de)(de)彩生活。邦地產(chan)君(jun)就納悶了(le)：剛(gang)剛(gang)公布年(nian)報的(de)(de)彩生活，2014年(nian)可是給股(gu)東交(jiao)出了(le)一(yi)份靚(jing)麗(li)的(de)(de)年(nian)報啊。難(nan)道，彩生活對待自己(ji)的(de)(de)衣食父(fu)母——業主(zhu)，就這么(me)不(bu)上(shang)心嗎？

上市不到一(yi)年，彩生(sheng)活的(de)成績單(dan)就一(yi)個字：靚(jing)！收(shou)入結(jie)構方(fang)面，物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理收(shou)入占(zhan)比微升(sheng)至(zhi)60.7%，毛(mao)利率由61.6%增至(zhi)79.6%，主要原因是(shi)酬金制的(de)物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理業(ye)(ye)務比例上升(sheng)，而(er)這部分業(ye)(ye)務的(de)毛(mao)利率將近(jin)100%。

好看(kan)的(de)年報，是彩(cai)(cai)生活主席潘(pan)軍(jun)在(zai)業(ye)績會上(shang)那種自信的(de)源(yuan)頭。他宣布，"彩(cai)(cai)生活成為全(quan)球(qiu)最大的(de)物業(ye)管理企業(ye)，指日(ri)可待(dai)。"如果要給這個(ge)"指日(ri)可待(dai)"加個(ge)時間，潘(pan)軍(jun)經過(guo)確(que)認(ren)后，認(ren)為是今年6月底。

彩生活的(de)理(li)想，不是一(yi)般的(de)豐(feng)滿(man)。

但對于彩生活所管(guan)轄的(de)一(yi)些小區(qu)的(de)業(ye)主，或(huo)許只能(neng)直面骨(gu)感的(de)現實。

彩生活"光彩"一面的背后，究竟是(shi)怎樣一張真實的臉？為此(ci)，邦地產君(jun)采訪(fang)了(le)多位業(ye)內人士(shi)，試圖從資金(jin)、運(yun)營(ying)、模式、競爭發展(zhan)、盈利五個方面為諸君(jun)還原一個真實的彩生活，并列出看空彩生活的九大理由。

理由一：行業準入門檻低

CRIC研究中心研報指出，彩生活上市之時便表示，要將募集資金(jin)用于進(jin)一步收購(gou)物業公司擴(kuo)張(zhang)。這也是其發展的第一階段：總服務管(guan)理(li)面(mian)積不斷增(zeng)加(jia)，以保(bao)證(zheng)有充足的資金(jin)進(jin)行新業務的發展。

彩(cai)生(sheng)活(huo)的擴張(zhang)主要采用并購其他物業公司，從而(er)管理旗下(xia)社區(qu)，并在(zai)這些社區(qu)中使(shi)用彩(cai)生(sheng)活(huo)的管理系統。截(jie)至(zhi)2014年底，彩(cai)生(sheng)活(huo)已布局110個(ge)城市，共管理796個(ge)社區(qu)。

攤子(zi)鋪(pu)大了，新興物業(ye)管理企(qi)業(ye)，尤(you)其是對(dui)(dui)于(yu)管理系統依賴度較高的(de)企(qi)業(ye)開始(shi)暴露出一些(xie)缺點(dian)。最突出者，莫過于(yu)易復制(zhi)性。這將降低該行業(ye)的(de)準入門檻(jian)，增加彩生(sheng)活的(de)競爭(zheng)對(dui)(dui)手(shou)，最終形(xing)成(cheng)一種速度和合作資源的(de)競爭(zheng)。

理由二：資金壓力大

財經(jing)評論員嚴躍進認為，彩生(sheng)活(huo)在業務(wu)擴張(zhang)過程中(zhong)，時(shi)刻遭(zao)遇資金(jin)壓(ya)力的(de)煎熬。彩生(sheng)活(huo)的(de)很(hen)多物業是通過股(gu)權收購的(de)方式獲得的(de)，這本(ben)身就會造成資金(jin)面(mian)的(de)緊張(zhang)。

由于彩生(sheng)活需(xu)要(yao)不(bu)斷通(tong)過(guo)業(ye)(ye)務擴張來(lai)贏得(de)投資者(zhe)的青睞(lai)，自然會在物(wu)業(ye)(ye)公(gong)司股權收購方面加大力量，"重收購、輕管理"的模式值得(de)警惕。這(zhe)背(bei)后的一個問題是(shi)，相比(bi)過(guo)去比(bi)較(jiao)融(rong)洽的物(wu)業(ye)(ye)-業(ye)(ye)主關系，這(zhe)樣一種(zhong)中(zhong)途收購的模式，需(xu)要(yao)一定時間來(lai)處理和業(ye)(ye)主的關系，但這(zhe)需(xu)要(yao)成本(ben)。

理由三：彩之云APP上活躍用戶少

彩生(sheng)活(huo)講的(de)是這樣一(yi)個(ge)故事：通過彩之云(yun)APP，可以(yi)將物業(ye)管理費(fei)、停(ting)車費(fei)、投訴報修(xiu)等(deng)傳統物業(ye)管理服(fu)務搬到線上，互聯(lian)網產品(pin)最重要的(de)不(bu)是注冊用(yong)戶數，而是活(huo)躍(yue)用(yong)戶數，因為該數據體現(xian)產品(pin)的(de)使用(yong)黏性。

但(dan)(dan)據《中國基金報》報道，彩生活(huo)目前(qian)嘗(chang)試(shi)社區(qu)O2O的最(zui)大優(you)勢在(zai)于(yu)具備先發優(you)勢，但(dan)(dan)是(shi)其彩之云APP上的活(huo)躍用戶不高，如果(guo)僅(jin)僅(jin)是(shi)將(jiang)傳統物業服(fu)(fu)務搬到(dao)線上是(shi)不夠(gou)的，如果(guo)沒有運營(ying)能力(li)(li)，注冊用戶就不能實現(xian)價(jia)值轉化。彩生活(huo)APP上的應用和服(fu)(fu)務大而全，沒有聚焦點，且公司(si)的運營(ying)能力(li)(li)有待觀察。

理由四：物業管理服務差

由于品(pin)牌(pai)房(fang)企(qi)的(de)社區(qu)均由旗下物(wu)(wu)業公司(si)直接管理，剩余(yu)的(de)社區(qu)也都基本已有物(wu)(wu)業管理公司(si)，彩生活(huo)的(de)擴張(zhang)主(zhu)要(yao)依賴(lai)收并購模式。

這樣的模式會(hui)造(zao)成暫時的利潤率下降，但(dan)彩生活作為(wei)投資(zi)者寄(ji)予厚望的第一家新型物業管理企業，其報表上的盈利數據必須足(zu)夠"漂(piao)亮"才能(neng)進一步引發關注，并獲得更多投資(zi)，幫(bang)助其加大規模。

但規(gui)模(mo)化(hua)又是彩生活發展(zhan)必(bi)(bi)須經歷(li)的(de)環(huan)節，一方(fang)(fang)面(mian)，管理社(she)區的(de)規(gui)模(mo)及(ji)業主大數據(ju)是增值業務順利開展(zhan)、盈利最大化(hua)的(de)基礎(chu)；另(ling)一方(fang)(fang)面(mian)，競(jing)爭對(dui)手同樣(yang)都處于起步(bu)和擴張的(de)階段，彩生活必(bi)(bi)須更快地(di)搶(qiang)占資源(yuan)，并(bing)占領市(shi)場。

這(zhe)樣的(de)矛盾帶來(lai)的(de)結(jie)果，是對成(cheng)(cheng)本(ben)控制更高的(de)要求。這(zhe)就使得部分彩生(sheng)活(huo)服務的(de)社(she)(she)區(qu)出現(xian)了管理(li)(li)問(wen)題，如不(bu)少(shao)社(she)(she)區(qu)反(fan)映(ying)彩生(sheng)活(huo)將(jiang)社(she)(she)區(qu)中的(de)空間租賃，導致被擠占，向業(ye)主收(shou)取的(de)物業(ye)管理(li)(li)費須先上交集團后再統(tong)一(yi)劃撥；其讓社(she)(she)區(qu)管理(li)(li)處(chu)"自(zi)負盈虧"的(de)方式則容(rong)易造成(cheng)(cheng)為增(zeng)加利潤，雇傭低成(cheng)(cheng)本(ben)的(de)勞(lao)動力，工作能力較差(cha)，對社(she)(she)區(qu)維護不(bu)到位。

理由五：金融業務非彩生活強項

社(she)區O2O最大的(de)(de)想(xiang)象空(kong)間或(huo)在社(she)區P2P，P2P最大的(de)(de)風(feng)險(xian)在于借貸人的(de)(de)信(xin)息不透明，但是(shi)社(she)區P2P可以有效避免這(zhe)一(yi)問題，基(ji)于社(she)區信(xin)任(ren)機(ji)制下(xia)的(de)(de)社(she)區金融未來(lai)將有巨大的(de)(de)發展空(kong)間。

但也(ye)有觀點認(ren)為，社區(qu)金(jin)融作(zuo)為十(shi)分專業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)金(jin)融領域(yu)，以門檻較(jiao)低的(de)(de)(de)(de)物業(ye)(ye)管理起(qi)(qi)家的(de)(de)(de)(de)彩(cai)生活可(ke)能難(nan)以駕馭。彩(cai)生活本來是從(cong)門檻很(hen)低的(de)(de)(de)(de)物業(ye)(ye)管理起(qi)(qi)家的(de)(de)(de)(de)，雖然在(zai)(zai)彩(cai)之云的(de)(de)(de)(de)平臺上引入(ru)E理財，看起(qi)(qi)來符合(he)現在(zai)(zai)發展的(de)(de)(de)(de)潮流，但如(ru)果想涉(she)足理財領域(yu)，需要十(shi)分有吸引力的(de)(de)(de)(de)金(jin)融產品和十(shi)分專業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)團隊，金(jin)融行業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)門檻很(hen)高，這并不(bu)是彩(cai)生活的(de)(de)(de)(de)業(ye)(ye)務強項。

理由六：過度壓縮人力成本

彩生活的(de)(de)盈利核心是其采用了(le)所謂"精益管(guan)理"，打破傳統(tong)的(de)(de)經營管(guan)理模式，以最小(xiao)的(de)(de)人力、設備、資金等資源投入創造出盡可能多的(de)(de)價(jia)值，即成(cheng)本管(guan)控。

彩(cai)生(sheng)活還(huan)將保安(an)、清(qing)潔(jie)、景觀(guan)維護(hu)等業務外(wai)包，自身僅負(fu)擔維修及(ji)保養服務，盡可(ke)能地讓(rang)平(ping)臺變"輕"。截至2014年(nian)底，彩(cai)生(sheng)活共(gong)雇傭員工1265名(ming)，除董事外(wai)的(de)員工薪酬及(ji)獎(jiang)金支(zhi)出(chu)為0.66億元。

這樣(yang)的(de)結果是物(wu)業(ye)管控越來(lai)越差(cha)。成都一(yi)位邦地產(chan)粉(fen)絲的(de)來(lai)信說，車庫里處處堆著建渣久不清理，電梯(ti)(ti)進水導致常(chang)常(chang)停(ting)擺，老(lao)的(de)小的(de)哼哧(chi)哼哧(chi)順(shun)著黑暗骯臟的(de)樓梯(ti)(ti)往上爬；非機(ji)動車從來(lai)不按(an)規定路線進出，在小區人流里快速穿行，貓貓狗狗被撞(zhuang)翻者不知凡(fan)幾，私家車位屢被臨停(ting)車輛(liang)占坑過(guo)夜，多次發生車主沖突事件……

彩生活(huo)為了讓財報好看以迎合投資(zi)者，需要(yao)并購擴(kuo)張，但是(shi)一個結(jie)果(guo)就是(shi)損害了業(ye)主利(li)益(yi)，相當于自斷后(hou)路。

理由七：去人工化的管理模式非常短視

傳統物業(ye)(ye)企業(ye)(ye)通常會(hui)雇傭更多的人力進(jin)行管(guan)理(li)，尤其(qi)是(shi)要做到及(ji)時響應業(ye)(ye)主(zhu)的要求，實現真正的高質量(liang)物業(ye)(ye)服(fu)務(wu)，物業(ye)(ye)企業(ye)(ye)需(xu)要在員工(gong)數量(liang)與成本(ben)控制(zhi)上取(qu)得平衡(heng)。而(er)彩生活通過自(zi)動化(hua)、集約化(hua)、標(biao)準化(hua)的管(guan)理(li)系統代替人力，控制(zhi)雇傭的員工(gong)數量(liang)，基礎成本(ben)就較低，每一個管(guan)理(li)的社區均只有(you)主(zhu)任和客戶(hu)經理(li)兩個職務(wu)，把(ba)管(guan)理(li)結構壓到最(zui)簡易，成本(ben)下降了，但丟失了服(fu)務(wu)。

根據規劃，2015年彩生(sheng)活還將(jiang)繼續升級管(guan)理(li)模(mo)式。一位不(bu)愿(yuan)具(ju)名的(de)(de)機(ji)構(gou)研(yan)究員表示，彩生(sheng)活的(de)(de)模(mo)式還是很容易復制的(de)(de)，且(qie)搭(da)建平(ping)臺成(cheng)本不(bu)會太高，作為(wei)服務(wu)體系，彩生(sheng)活一再強調機(ji)械化，而去人工化的(de)(de)管(guan)理(li)模(mo)式未來也將(jiang)會被模(mo)式相同，但(dan)服務(wu)更好(hao)的(de)(de)企業(ye)所代替。

理由八：社區O2O行業競爭者眾多

從整個社區O2O行業(ye)(ye)來看，目(mu)前無論是擅長物(wu)業(ye)(ye)管理的(de)房企大(da)佬(lao)如(ru)萬科、綠城，其他行業(ye)(ye)的(de)龍頭(tou)如(ru)順豐、易(yi)居(ju)，改革中的(de)傳統物(wu)業(ye)(ye)，以及新(xin)興的(de)專業(ye)(ye)社區O2O平臺，都根(gen)據自身(shen)特點不斷完善模式，探索能夠盈利的(de)方法。

目(mu)前(qian)社(she)區(qu)O2O行業競爭者眾多，模(mo)式各(ge)異且都有(you)自己的(de)特點(dian)，最(zui)終哪(na)種模(mo)式能成功很難講。而彩生活(huo)作(zuo)為社(she)區(qu)O2O暫時(shi)的(de)領跑者，能否讓資本(ben)市場和業主同時(shi)滿意，要看(kan)其管理系(xi)統的(de)完善程度。目(mu)前(qian)其社(she)區(qu)O2O究(jiu)竟做得如何，情況(kuang)還不清楚，從業主的(de)反饋來(lai)看(kan)，彩生活(huo)只(zhi)是利用(yong)現(xian)有(you)社(she)區(qu)資源，提供了一些(xie)極為基礎的(de)服務，比如送水、洗衣，這(zhe)些(xie)還遠遠談不上社(she)區(qu)O2O。

理由九：擴張不易

CRIC研(yan)究中心的研(yan)報指出，2014年(nian)彩生活的凈(jing)利潤(run)由0.45億元(yuan)增長至1.51億元(yuan)，增幅高(gao)達230.8%。不過(guo)，和房(fang)地產行業相比，這一數字還是(shi)有較大差(cha)距(ju)，以花樣年(nian)為例，其規模盡(jin)管不大，但2014年(nian)凈(jing)利潤(run)為13.72億元(yuan)。而要(yao)提高(gao)凈(jing)利潤(run)，唯(wei)有通(tong)過(guo)擴張的方式進行利潤(run)疊加。

上述匿名研究(jiu)員表(biao)示，從(cong)業務發展(zhan)(zhan)和盈(ying)利(li)上看(kan)(kan)，彩生(sheng)活(huo)主(zhu)(zhu)要盈(ying)利(li)點也(ye)是挖掘(jue)業主(zhu)(zhu)消費(fei)需求。但(dan)目前來看(kan)(kan)，房地產行業利(li)潤逐年(nian)下滑(hua)，已有多(duo)家房企在探(tan)索并實施(shi)相(xiang)似服務模式，通過資源整合進行多(duo)元化(hua)發展(zhan)(zhan)。從(cong)這點來看(kan)(kan)，彩生(sheng)活(huo)的業務發展(zhan)(zhan)面是收縮的，而(er)且未來發展(zhan)(zhan)空間只會越(yue)來越(yue)小。從(cong)彩生(sheng)活(huo)平臺的入口價值來看(kan)(kan)，產品商對(dui)平臺的認可也(ye)是建立在大數(shu)據的基礎(chu)上，客(ke)戶(hu)群體的數(shu)量(liang)和覆蓋范(fan)圍等都(dou)是考量(liang)因素，大數(shu)據的運營能力低下，會直(zhi)接影響商家對(dui)平臺的選(xuan)擇。