每經(jing)編(bian)輯｜每經(jing)記者 白亞(ya)靜 發(fa)自深圳    

◎每經記者 白亞(ya)靜 發自深圳

開發商經營的(de)不動(dong)產領(ling)域正(zheng)在迅(xun)速擴大(da)，從(cong)國內(nei)到國外，又從(cong)陸地走向廣闊的(de)海(hai)域。

昨日(ri)（4月20日(ri)），萊蒙(meng)國際（03688，HK）對外公布了(le)海洋地產計(ji)劃。在該公司惠州水榭灣項目中，一條包括海洋牧場、海釣俱樂(le)部、深海產品O2O商場、度假(jia)酒店、高端海景(jing)房在內的(de)產業鏈隱現。

在國(guo)內首(shou)家(jia)海洋(yang)地(di)產、首(shou)個海洋(yang)牧場眾籌等一系列光(guang)環下，《每日(ri)經(jing)濟新聞》記者發(fa)現(xian)，不動(dong)產經(jing)營(ying)的(de)范疇正在無限擴(kuo)大，假以時日(ri)，從地(di)產到(dao)海洋(yang)，再(zai)到(dao)農業、山林都(dou)將有轉(zhuan)型不動(dong)產經(jing)營(ying)企(qi)(qi)業的(de)房企(qi)(qi)涉足其(qi)間。

嘗試海生活主題地產

對于(yu)萊蒙國際(ji)而言，2014年是增(zeng)收不增(zeng)利的一年，當年萊蒙國際(ji)綜合(he)營業(ye)額約70億港元，同(tong)比增(zeng)21%，公司權益股東應占盈(ying)利為(wei)9億港元，同(tong)比降28%。

在此背景(jing)下，萊蒙國際(ji)主管新發展業務的集團副總(zong)裁丁向華向《每日經濟新聞》記者(zhe)稱，萊蒙國際(ji)仍聚焦地產業務，只(zhi)是“從賣房子變成賣生活方式”。

海(hai)洋地產(chan)即是萊蒙國際推出的新業務之一(yi)，這更像是旅游(you)地產(chan)的升(sheng)級(ji)版。據丁(ding)向華介紹(shao)，該項目(mu)集漁業、休閑(xian)游(you)釣(diao)、旅游(you)觀光為一(yi)體，包括(kuo)1000畝(mu)海(hai)洋牧場等(deng)。

另外，丁向(xiang)華表示，雖然現(xian)階段(duan)萊(lai)(lai)蒙國(guo)際并沒有向(xiang)海(hai)洋產(chan)業轉型(xing)的計劃，但(dan)在未來(lai)3～5年，萊(lai)(lai)蒙國(guo)際希望成為成熟的海(hai)生活主題地產(chan)商，屆時將圍(wei)繞海(hai)產(chan)品、釣魚用具(ju)等打造(zao)O2O式綜(zong)合商場。不(bu)過，該項目只(zhi)是(shi)一個開(kai)始，要(yao)不(bu)要(yao)整體轉型(xing)還要(yao)看收益(yi)率。

著名海(hai)洋(yang)(yang)經(jing)濟(ji)研究(jiu)專家、浙江大學王依欣教(jiao)授(shou)稱(cheng)，海(hai)洋(yang)(yang)已(yi)被納(na)入(ru)國家戰略，因此(ci)對于圍繞海(hai)洋(yang)(yang)經(jing)濟(ji)做文章的項目而(er)言，政(zheng)策環境較為寬(kuan)松。他在考察萊蒙國際的惠州項目后發現(xian)當地消費(fei)者多，市(shi)場條件成熟。

難點：海域(yu)產權問題復(fu)雜

除了(le)首(shou)個(ge)海洋(yang)地產項目，萊(lai)蒙(meng)國際還(huan)試圖通過(guo)眾(zhong)籌(chou)涉(she)足(zu)海洋(yang)漁業。

據籌人(ren)谷CEO盧政介紹，此次眾(zhong)(zhong)籌發起人(ren)為(wei)萊蒙國(guo)際，籌人(ren)谷僅負責一系(xi)列(lie)的(de)眾(zhong)(zhong)籌產品設(she)計。在海洋(yang)(yang)牧(mu)場運(yun)營上(shang)，萊蒙國(guo)際會先培(pei)育環境，比如給魚兒建“別墅”，增加(jia)海洋(yang)(yang)生物(wu)的(de)數量與種類(lei)，隨(sui)后在其之上(shang)設(she)立平(ping)臺，添(tian)加(jia)酒吧、海釣(diao)等服務(wu)。籌人(ren)谷設(she)計的(de)眾(zhong)(zhong)籌產品不僅包括這些海上(shang)平(ping)臺，還會有(you)平(ping)臺子業務(wu)。

萊蒙國際(ji)惠州項目公司總經(jing)理蔡江河介(jie)紹，惠州項目原為國家經(jing)營(ying)的海洋漁場，萊蒙國際(ji)和海洋局協商(shang)合(he)作，獲取15年(nian)的經(jing)營(ying)權。

3月1日，《不動(dong)產登(deng)記(ji)暫行條例》正式(shi)實施。在各種(zhong)熱議背后(hou)，人們(men)大多忽(hu)略(lve)了它(ta)的商機，海域使用權納入登(deng)記(ji)即(ji)是其中之一(yi)。該項條款意(yi)味著，地產公司若(ruo)想進軍海洋將獲(huo)更(geng)多法律保(bao)障。

一名法(fa)律專家表示(shi)，海域產權(quan)問題(ti)極為復雜，實操(cao)中糾紛很(hen)多。據悉(xi)，當特定(ding)人對特定(ding)海域存在排(pai)他(ta)性的(de)利用(yong)權(quan)時(shi)，該權(quan)利已很(hen)接(jie)近物權(quan)。因(yin)此只有農業部(bu)門(men)發放的(de)養殖許可證(zheng)并不能滿(man)足漁場的(de)經營者，還需(xu)要(yao)海洋局給予海域使用(yong)權(quan)。在具體(ti)層面上，兩(liang)種證(zheng)引起了相關管理(li)部(bu)門(men)的(de)利益沖突。

中國(guo)政法大(da)學教授李顯冬表示，雖然目前管轄單位還未改變，但使用權的(de)登(deng)記單位統(tong)一交由國(guo)家的(de)不(bu)動產登(deng)記機(ji)構。

眾(zhong)籌項目(mu)平均收益不低

“我們的眾(zhong)籌不是賣房子的營銷手段。”盧政稱(cheng)，惠(hui)州項目將(jiang)以多個(ge)資產包的形式呈現(xian)，這(zhe)些項目的平均收(shou)益(yi)率達到20%左右。其中，眾(zhong)籌住宅類(lei)的租金收(shou)益(yi)可達到8%，若到期后賣出，收(shou)益(yi)將(jiang)更(geng)高。

這些(xie)產(chan)品有兩(liang)大板塊，一是海洋牧場(chang)權(quan)益類(lei)(lei)，主要圍繞1000畝(mu)的(de)海洋牧場(chang)做文章；二是經營場(chang)所權(quan)益類(lei)(lei)，包(bao)括船(chuan)舶(bo)、酒(jiu)吧、餐廳、部(bu)落、酒(jiu)店式公寓等。兩(liang)類(lei)(lei)產(chan)品門(men)檻不同，第一類(lei)(lei)的(de)份額價格更為平(ping)民化。

蔡(cai)江河(he)表示，業主(zhu)、俱樂部會(hui)員、旅游散客(ke)均可參與其(qi)中。

在(zai)項(xiang)目風控上，盧(lu)政(zheng)表示，目前(qian)正準(zhun)備邀請相關銀行(xing)、信(xin)托(tuo)(tuo)托(tuo)(tuo)管(guan)資金，用戶的權益獨立(li)、可(ke)分(fen)割、可(ke)轉讓。

另外，據王依欣介紹，在(zai)海(hai)洋(yang)牧場如何(he)可(ke)循環發展上，目(mu)前萊蒙國際已和相(xiang)關(guan)政府(fu)機構達成增殖(zhi)放流的(de)協議意向，會避開(kai)排卵(luan)期(qi)，限制(zhi)釣(diao)魚量，而(er)且該區域(yu)有洋(yang)流經過，也可(ke)得到補充(chong)。