每經編輯｜白亞(ya)靜    

每經記者 白(bai)亞靜 發自深圳

開發商(shang)經營的不(bu)動產領域正在迅(xun)速擴大，從國(guo)內(nei)到國(guo)外(wai)，又從陸(lu)地走向(xiang)廣闊的海域。

4月20日，萊蒙(meng)國際(ji)（3688，HK）對外公布了海(hai)洋地產(chan)計劃(hua)。在該公司惠州(zhou)水榭灣項目中，一條包括海(hai)洋牧場(chang)、海(hai)釣俱樂(le)部、深海(hai)產(chan)品O2O商場(chang)、度假酒店、高端海(hai)景(jing)房(fang)在內的(de)產(chan)業鏈隱(yin)現(xian)。

在(zai)國內首家(jia)海(hai)洋地產、首個海(hai)洋牧(mu)場眾籌等一系列光環下(xia)，《每日經(jing)濟新聞》記者發(fa)現，不動(dong)產經(jing)營的范疇正在(zai)無限(xian)擴大(da)，假以時日，從(cong)海(hai)洋，到農業、山林都將(jiang)有轉(zhuan)型(xing)不動(dong)產經(jing)營的房企(qi)涉足其間。

開發商借海洋題材包裝房地產項目

2014年(nian)，對于萊蒙(meng)(meng)國(guo)際而(er)言(yan)，是增收不(bu)增利的一年(nian)。當年(nian)，萊蒙(meng)(meng)國(guo)際綜合營業額約70億港(gang)元(yuan)，同比(bi)增21%，公司權益股東應(ying)占盈(ying)利9億港(gang)元(yuan)，同比(bi)降28%。

在此背(bei)景下，萊(lai)蒙(meng)(meng)國際主(zhu)管新發展(zhan)業務的(de)集團副總裁丁(ding)向華(hua)對(dui)《每日經濟新聞(wen)》記者(zhe)稱，萊(lai)蒙(meng)(meng)國際仍聚焦地產(chan)業務，只是“從賣房(fang)子(zi)變成賣生活方式”。

海洋地產(chan)，即其推(tui)出的(de)新業務之一，這更像是(shi)旅(lv)(lv)游(you)(you)地產(chan)的(de)升級版。據(ju)丁(ding)向華介紹(shao)，該項(xiang)目集漁(yu)業、休閑(xian)游(you)(you)釣、旅(lv)(lv)游(you)(you)觀光為(wei)一體，包括1000畝海洋牧場等。

另外(wai)，丁向華表示，雖然(ran)現階段(duan)萊蒙國際(ji)并沒有向海(hai)(hai)洋產(chan)(chan)業轉型的計劃，但在未來(lai)3~5年(nian)，萊蒙國際(ji)希望成為成熟(shu)的海(hai)(hai)洋生活主題地產(chan)(chan)商，屆時將圍(wei)繞海(hai)(hai)產(chan)(chan)品、釣(diao)魚用具(ju)等打(da)造O2O式綜合商場(chang)。不過(guo)，該項目只是一個(ge)開始，要不要整(zheng)體轉型還要看收(shou)益率(lv)。

浙江大學(xue)海洋經濟研究教授王依欣稱，海洋已被納入國家戰略，對于圍繞海洋經濟做文章的(de)項(xiang)目(mu)而言，政策環境較為寬松。他在考查(cha)萊蒙(meng)國際惠州(zhou)項(xiang)目(mu)后，發(fa)現(xian)當地消費(fei)者(zhe)多，市場條件成熟。

難點：海洋產權多糾紛

除了首(shou)個海(hai)洋(yang)地產項目，萊蒙(meng)國際還試(shi)圖(tu)通過眾(zhong)籌涉足海(hai)洋(yang)漁業。

據籌人谷(gu)CEO盧政(zheng)介紹，此次眾(zhong)籌發起人為萊蒙國(guo)際(ji)，籌人谷(gu)僅負責一系列的眾(zhong)籌產品設計。在(zai)海洋牧場運營上(shang)，萊蒙國(guo)際(ji)會先(xian)培育環境，比如給(gei)魚兒建別(bie)墅，增加海洋生(sheng)物的數量(liang)與(yu)種類(lei)，再(zai)在(zai)之上(shang)設立平(ping)(ping)臺，添(tian)加酒吧(ba)、海釣等(deng)服務(wu)。籌人谷(gu)設計的眾(zhong)籌產品不僅包(bao)括(kuo)這些海上(shang)平(ping)(ping)臺，還會有平(ping)(ping)臺子(zi)業務(wu)。

惠州項(xiang)目(mu)公司(si)總經(jing)(jing)理蔡江(jiang)河介(jie)紹(shao)，惠州項(xiang)目(mu)原(yuan)為國家經(jing)(jing)營的(de)海洋漁場，萊(lai)蒙(meng)國際和(he)海洋局(ju)協(xie)商(shang)合(he)作(zuo)，獲取15年的(de)經(jing)(jing)營權。

3月1日，《不動產登(deng)記(ji)暫行(xing)條例》正(zheng)式(shi)實施。在喧囂(xiao)的(de)房(fang)產稅背后(hou)，人(ren)們大(da)多(duo)忽略了它(ta)背后(hou)的(de)商機，海(hai)域使用權(quan)納入登(deng)記(ji)——即其(qi)中之一。該項條款意(yi)味著，地產公司若想進軍海(hai)洋將獲更多(duo)法(fa)律保障(zhang)。

一名法(fa)律專家表示，海(hai)域產(chan)權問(wen)題極(ji)為復雜，實(shi)操中糾紛很多。據悉，當特(te)定(ding)人對特(te)定(ding)海(hai)域存(cun)在排(pai)他性的(de)利(li)用權時，該(gai)權利(li)已很接近物權。因此(ci)只有農業部門發(fa)放的(de)養殖許可證(zheng)并(bing)不能(neng)滿(man)足漁場的(de)經(jing)營者，還需要海(hai)洋局給予海(hai)域使用權。在具體(ti)層面上(shang)，兩(liang)種證(zheng)引起了(le)相關管理部門的(de)利(li)益沖(chong)突(tu)。

中國政(zheng)法(fa)大學(xue)教授李顯(xian)冬表示，雖然目前(qian)管轄單(dan)位還未改變，但使(shi)用權的登記單(dan)位統一交(jiao)由國家的不(bu)動產登記機構。

眾籌平均收益20%

“我(wo)們的(de)眾籌不是(shi)賣(mai)(mai)房子的(de)營(ying)銷手段(duan)。”盧政稱，惠州項目將(jiang)以多個資產包的(de)形(xing)式(shi)呈現，這些項目的(de)平均收(shou)益(yi)率達(da)到(dao)(dao)20%左右。其中，眾籌住宅類的(de)租金(jin)收(shou)益(yi)可(ke)達(da)到(dao)(dao)8%，若到(dao)(dao)期后賣(mai)(mai)出，收(shou)益(yi)將(jiang)更高。

這(zhe)些產品有兩(liang)大板塊：一(yi)(yi)是(shi)海(hai)洋牧(mu)場(chang)(chang)權益類，主要圍繞1000畝(mu)海(hai)洋牧(mu)場(chang)(chang)做文章(zhang)，二是(shi)經營場(chang)(chang)所權益類，包括(kuo)船舶(bo)、酒吧、餐廳、部落、酒店式(shi)公寓等(deng)。兩(liang)類產品門檻不同(tong)，第一(yi)(yi)類的(de)份額(e)價格更為平民化。

蔡江河表示，業(ye)主、俱樂部(bu)會員(yuan)、旅游(you)散客均(jun)可(ke)參(can)與其中。

在項目(mu)風(feng)控上，盧政表示，目(mu)前正準備邀請相關銀行、信(xin)托托管資金，用戶(hu)的(de)權益是獨立的(de)、可分割、可轉讓。

據王依欣介(jie)紹，在海洋牧場(chang)如何可循環發展上(shang)，目前萊蒙國際已和相關政府(fu)機構達成增殖放流的協議意向，會避開排(pai)卵期，限制釣魚(yu)量(liang)，而且該區(qu)域有洋流經過，也可得到補充。