每經編輯(ji)｜白亞(ya)靜    

每經(jing)記者(zhe) 白亞靜(jing) 發(fa)自深圳

從(cong)第(di)1家萬(wan)達廣場到(dao)第(di)109家，王健林用時14年(nian)；到(dao)了2015年(nian)，他(ta)的目標已經提速：25家；不過(guo)他(ta)說，明年(nian)萬(wan)達廣場的新增數量，很可能翻一番(fan)，50家。

重資產行業的(de)開發周期普遍(bian)在3年以上，萬達(da)這一擴張速度，讓人想(xiang)起小米雷(lei)軍(jun)說的(de)“唯快不破(po)”。可人家雷(lei)軍(jun)是做手機的(de)，你(ni)是搞購物中心的(de)，量級差著(zhu)很(hen)遠(yuan)很(hen)遠(yuan)遠(yuan)遠(yuan)……好吧？

邦地(di)產記者了解，在萬(wan)達(da)廣(guang)場高(gao)速(su)(su)復制背(bei)后(hou)，萬(wan)達(da)掌門人王(wang)健(jian)林正在內部推進一(yi)場涉及融資渠(qu)道、工(gong)程建(jian)設、商業地(di)產管理三方(fang)面的深(shen)度轉(zhuan)型(xing)，來支撐(cheng)萬(wan)達(da)輕資產戰(zhan)略的快(kuai)速(su)(su)落地(di)。

途徑一：多渠道融資

輕資產(chan)時代，萬(wan)達(da)同樣需要融資，但與以前相比，這些錢不再計入萬(wan)達(da)負(fu)債(zhai)(zhai)(zhai)賬(zhang)目(mu)，就能有(you)效緩解萬(wan)達(da)的負(fu)債(zhai)(zhai)(zhai)率。別(bie)忘(wang)了，去年王健林攜萬(wan)達(da)商業地產(chan)赴港上市時，曾因負(fu)債(zhai)(zhai)(zhai)過高(gao)飽受質疑。當時萬(wan)達(da)在排除預(yu)收賬(zhang)款(kuan)后，負(fu)債(zhai)(zhai)(zhai)率仍高(gao)達(da)49.4%（2014年6月(yue)30日數據）。

如今，在(zai)公開演講中，王健林表示，萬達的輕(qing)資產將擁(yong)有(you)兩個融(rong)資渠(qu)道。

一是外(wai)部投(tou)資(zi)者，主要是基金、保險(xian)以及各類投(tou)資(zi)公(gong)司。目前已(yi)和多(duo)家在洽談。

二是內部融資通道，可以通過一系列理財(cai)產品、眾(zhong)籌產品、信托(tuo)基金將萬達廣場打包成投資標的。據悉，萬達已經在和兩個金融改革試驗(yan)區(qu)在商討(tao)權證(zheng)交易中心方案，若成功，一些金融產品將具(ju)備流動性，實現資產證(zheng)券化。

當然，該方案(an)存在變數(shu)。不(bu)過，王健林表示，即使5年(nian)～7年(nian)之后不(bu)能資產證券化，也可(ke)以(yi)到(dao)期(qi)賣(mai)掉，這時商業(ye)運營已進入成熟期(qi)，并不(bu)愁(chou)賣(mai)。

值(zhi)得普通消費者關注的是萬達的眾籌產品。據了(le)解，起(qi)始金額屬于平(ping)民價，假設1000元算一(yi)手，購買后，預計年收益可達到10＋%。

雖然這些產品還都在試驗中，王(wang)健林(lin)似乎(hu)很(hen)有信心，他表示，現階段(duan)和外(wai)部簽約的(de)節(jie)奏已經(jing)慢下來。

在這套(tao)融資機制(zhi)的(de)(de)支(zhi)撐下，王健林的(de)(de)萬達帝(di)國野(ye)心更加(jia)龐(pang)大。他稱(cheng)，2020年(nian)，至少(shao)要做(zuo)到400個，爭取(qu)1000個，一年(nian)新(xin)開(kai)80～100個并不難。

途徑二：總包交鑰匙工程

有了錢，還要有靠(kao)譜的(de)人(ren)來建房(fang)子，不論萬達(da)如何(he)“輕”，還是需要一個看(kan)得見(jian)的(de)高樓(lou)來支撐王健林的(de)商業創新(xin)。

去年(nian)(nian)以來，萬達(da)與幾(ji)個多年(nian)(nian)合(he)作(zuo)的總包(bao)公司推出了“總包(bao)交(jiao)鑰(yao)匙工程”。簡言之，是在真正意義上把所有(you)與工程相關的工作(zuo)，如外墻(qiang)、內裝等全部委(wei)托給(gei)外包(bao)公司，樓宇建好(hao)后，萬達(da)直接拿(na)鑰(yao)匙。

在這一方(fang)案中，萬(wan)達只負責工程監管，不再與其他分包公(gong)司接觸，雙方(fang)的(de)合作方(fang)式也不再是招標，而是事(shi)先(xian)制(zhi)定幾(ji)個標準，完工后按照總平米數結賬。

這一變革，顛(dian)覆了以往的預算(suan)、結算(suan)模式，大幅縮短(duan)工程時間。除此之外，王健(jian)林表(biao)示(shi)，這一改革還能(neng)減少人(ren)力(li)成(cheng)本(ben)（一個項目從(cong)70人(ren)縮短(duan)至20人(ren)規模），并有效遏制內部(bu)腐(fu)敗。

只有(you)快速(su)擴張，才(cai)能為王健林贏(ying)得更(geng)多(duo)的(de)競爭優勢。在他看(kan)來，商業(ye)不動產中，只有(you)第一沒(mei)有(you)第二。因為一個(ge)國(guo)家的(de)城市(shi)(shi)化進程就在這二三十年之間，若失去先(xian)發優勢，再想搶占市(shi)(shi)場，難上加難。

在萬達近些年的(de)布局中(zhong)，可以發現，三四線(xian)才是萬達廣場(chang)的(de)重點。在三四線(xian)城市，不僅獲(huo)取土地的(de)成本低，而(er)且還能(neng)選擇好(hao)地段(duan)。

商業(ye)地產的核心指標是投資回報(bao)率。但是，在(zai)重資產模(mo)式(shi)中(zhong)，為(wei)了保持(chi)健(jian)康現金流，萬達需(xu)(xu)要用銷售住宅來哺育(yu)自持(chi)商業(ye)，因此，還需(xu)(xu)考(kao)慮當地房價(jia)，每平米過1萬元才有利潤。

如今(jin)，推行(xing)輕資(zi)(zi)產后，可以舍(she)棄(qi)銷售模式，只需(xu)考慮租金(jin)和成本。王健林認為，國內(nei)投資(zi)(zi)和消(xiao)(xiao)費(fei)的狀態不平衡，三四線的消(xiao)(xiao)費(fei)稀缺，這(zhe)使得(de)三四線的投資(zi)(zi)回報率甚至高(gao)于一線城市。

途徑三：商業管理實現信息化

管(guan)理是輕資產(chan)模式能(neng)否走下去的核心。

“很多人(ren)擔心快了(le)會不(bu)會翻車，”王健林稱，在(zai)輕(qing)資產模式中(zhong)，工程工作大幅(fu)度減(jian)少，募資也不(bu)干(gan)了(le)，主要在(zai)精(jing)力就在(zai)管(guan)理上。在(zai)他心目(mu)中(zhong)，做好管(guan)理是企業良(liang)性發展的秘訣。

如(ru)何做好管理？萬達在內部啟用(yong)了慧云管理平臺(tai)這一工具。消防、商業、物業等16個(ge)系(xi)統都(dou)集中(zhong)在這一個(ge)平臺(tai)上，可實現對購(gou)物中(zhong)心(xin)的(de)遠程控制。

他舉例說，以前地下有很多監控室，成本高，隱患又大，消防的監管工作就無法吸引年輕人，所以只好招聘中老年人來做，甚至出現上班睡覺的情況。現在進行平臺整合后，監控室放到了萬達廣場一樓，12個人三班倒，問題就解決了。

應用這套管理(li)系統后，一(yi)座萬(wan)達廣場(chang)的入駐管理(li)人員，已由130多人下降至80人以下。

在輕(qing)資產模式(shi)中，萬達(da)將只(zhi)負責(ze)選址、招商(shang)、規劃設計、建造、運營管(guan)理(li)。年終(zhong)，獲得租金收(shou)益的35%。

在萬(wan)(wan)達(da)的(de)財務報(bao)表上(shang)，兩個(ge)輕資(zi)產(chan)(chan)模(mo)式(shi)的(de)萬(wan)(wan)達(da)廣場的(de)回報(bao)，或許和(he)一(yi)個(ge)重資(zi)產(chan)(chan)模(mo)式(shi)的(de)相當(dang)。假設每座萬(wan)(wan)達(da)廣場租(zu)金(jin)為1億(yi)元，兩個(ge)輕資(zi)產(chan)(chan)店的(de)租(zu)金(jin)回報(bao)為0.7億(yi)，扣除25%的(de)所得(de)稅(shui)后，毛利(li)潤(run)才(cai)0.5億(yi)元；而一(yi)個(ge)重資(zi)產(chan)(chan)店的(de)毛利(li)潤(run)就有0.9億(yi)。