每(mei)經編輯(ji)｜每(mei)經記者(zhe) 杜(du)冉(ran)樂 發(fa)自成(cheng)都    

◎每經記者 杜冉樂 發自成(cheng)都

近日，華(hua)信資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)入(ru)主(zhu)經典集團(tuan)的(de)消(xiao)息被證實。在昆明業內人(ren)士看來，華(hua)信資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)“入(ru)主(zhu)”經典集團(tuan)，實際(ji)上屬于(yu)并購(gou)。號稱(cheng)“中(zhong)國百強房(fang)企”的(de)云南經典房(fang)地產(chan)(chan)(chan)集團(tuan)（以下簡稱(cheng)經典地產(chan)(chan)(chan)），目前(qian)正陷(xian)入(ru)資(zi)(zi)金鏈(lian)緊張之中(zhong)，前(qian)不久通過一項高(gao)成本的(de)委托貸款，為其提供擔保的(de)就(jiu)是華(hua)信資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)。

這(zhe)并(bing)非(fei)孤例。有私(si)募專(zhuan)家認為(wei)，2015年(nian)地產(chan)業將(jiang)迎(ying)來并(bing)購基金“元年(nian)”，大的地產(chan)并(bing)購機(ji)會(hui)來臨。

華信替經典貸款兜底

今年初，一直(zhi)號稱昆明(ming)西市(shi)區最大“城改”項目的“經典雙城”悄然更名“華(hua)信雙城”。

近日，一份(fen)源自華(hua)(hua)信資(zi)產的媒體邀請函明確顯示“華(hua)(hua)信資(zi)產入主經典集團”，其昆明新聞發布會已(yi)定于4月19日舉行，參(can)會企業著重提及(ji)了華(hua)(hua)誼兄弟、北京建工、58到家、均豪物業4家北京巨頭。

實(shi)際上，經典地產(chan)已陷入(ru)資金鏈緊張之(zhi)中(zhong)。記者從中(zhong)國動向（03818，HK）所(suo)披露的公告發現，今年2月初經典地產(chan)已向其申請6億元委托借(jie)款，期限4個月，年化成本(ben)22.4%，遠超(chao)信托融(rong)資。

作(zuo)為擔(dan)保措施，經典地產兩大股東楊永席和楊永華已將所(suo)持所(suo)有股權(quan)(quan)質押(ya)于放貸方。4個月后，如果上述款(kuan)項還(huan)不(bu)上，經典地產將易主。不(bu)過(guo)，記(ji)者也注意到，華信(xin)資產老板馬超以其所(suo)持華信(xin)資產全(quan)部股權(quan)(quan)為上述借款(kuan)提(ti)供質押(ya)擔(dan)保等(deng)。

2015或為并購基(ji)金元年(nian)

以(yi)主(zhu)業而言，華信資(zi)產正在發力投行業務(wu)，包括與華誼兄弟(di)合作設立(li)影(ying)視文(wen)旅地(di)產系列(lie)基(ji)(ji)金以(yi)及地(di)產并(bing)購(gou)基(ji)(ji)金等。

在(zai)地產并購基金上，華(hua)信資(zi)(zi)產表示，收購標的主(zhu)要(yao)是擁有優(you)質資(zi)(zi)產但資(zi)(zi)金流枯(ku)竭的“冰(bing)凍魚”地產項目和(he)地產企(qi)業，通過債務和(he)資(zi)(zi)產重組，盤活資(zi)(zi)產達成資(zi)(zi)產增值收益。在(zai)昆明業內人士看來，華(hua)信資(zi)(zi)產“入主(zhu)”經(jing)典集團(tuan)，實際上屬(shu)于并購。

在(zai)宏源(yuan)匯智(zhi)投資(zi)(zi)房(fang)地(di)產金融部總經理(li)童羅興看來，上(shang)述動作相當于資(zi)(zi)本“抄底(di)”，背后(hou)一定有基金推動，實力強的(de)并購基金不(bu)僅會充當財務投資(zi)(zi)人，還會成(cheng)為標的(de)房(fang)企操(cao)盤者(zhe)。

前(qian)不(bu)久，平安銀行推出(chu)30億(yi)元的首單(dan)地產并購(gou)基金(jin)，主(zhu)要對接融創集團行業整合，同屬平安系的平安人壽(shou)已成(cheng)碧(bi)桂(gui)園二股(gu)東(dong)。此外，“安邦系”在不(bu)斷增持(chi)金(jin)地集團等。

4月11日(ri)，北大博(bo)雅方略金(jin)控集團旗下的中金(jin)聯盟為其“博(bo)雅地產(chan)并購基(ji)(ji)金(jin)1號產(chan)品”對(dui)外推介(jie)募資，規模5000萬元。博(bo)雅基(ji)(ji)金(jin)方面介(jie)紹說，并購標的是部分銀行、投(tou)資公司(si)持(chi)有(you)(you)“上海中環以內(nei)或軌道交通沿線低估值住宅”的不良資產(chan)，通過折(zhe)價(jia)收購再溢價(jia)銷售獲利，在(zai)風控機制(zhi)上，既有(you)(you)相關(guan)抵押擔(dan)保，又有(you)(you)財險支持(chi)。

除了金融財(cai)團背景的地產并(bing)(bing)購(gou)基金之外，當前包括(kuo)德信資本、高(gao)和資本等PE機(ji)構，以及像(xiang)中天城投等上(shang)市房(fang)企也主動吹響了地產并(bing)(bing)購(gou)基金“集結號”。有私募界人士認(ren)為，2015年(nian)將成為地產并(bing)(bing)購(gou)基金元年(nian)。

卓創投資董事總經理向寧遠(yuan)表示：“與幾(ji)年(nian)前相比，像安邦、平(ping)安等金(jin)融巨頭的心態大不一樣，雖然(ran)當(dang)前樓市(shi)進入低谷(gu)，但他們認為回報率仍(reng)然(ran)可觀，愿意協助萬科等巨頭開展并購。”

地產理財產品漸趨熱

近日(ri)，綠地集(ji)團聯合(he)螞蟻金服(fu)、陸金所推出了名(ming)為“綠地地產(chan)寶”的互聯網地產(chan)理財產(chan)品，預(yu)計到2020年規模將達800億元。這款產(chan)品將對接綠地江西(xi)棚(peng)改項目，募資規模2億元，年化收益率(lv)6.4%，門檻2萬元。

一位不愿具名的地(di)產金融界(jie)人士認為，6.4%的收益率，加上產品發(fa)行(xing)等成本(ben)，對于項目(mu)來(lai)說，融資成本(ben)低于信(xin)托成本(ben)。

清科研究中(zhong)心對(dui)外透露，在歐美PE基金中(zhong)，超過(guo)50%的都是并(bing)購(gou)基金，中(zhong)國的并(bing)購(gou)基金還在萌(meng)芽(ya)階段。投資(zi)基金類型上，85.7%的機構LP更(geng)傾(qing)向投資(zi)于并(bing)購(gou)基金。

上述(shu)地產(chan)金(jin)融人(ren)士認為，像綠地發行地產(chan)寶，通過匯聚社會(hui)(hui)閑散(san)資(zi)本，最終(zhong)通過綠地金(jin)控或PE機構打造大并購基金(jin)，掘金(jin)產(chan)業洼(wa)地，人(ren)人(ren)都可(ke)能是(shi)股東，有(you)機會(hui)(hui)獲取(qu)更高回(hui)報率。

地產(chan)理財產(chan)品頻(pin)出，會否(fou)推(tui)高房企(qi)融(rong)資成本，加(jia)劇風險？在向寧遠看來，這是一把雙刃劍，房企(qi)既然(ran)敢于融(rong)資，說明(ming)還能(neng)接受這種(zhong)成本。行(xing)業并購整合是大趨勢，基金將大有機會。