每經編輯｜每經記者 區家彥 發自廣州    

每經記者 區家彥 發自(zi)廣州

郭英成的(de)回歸，除了佳(jia)兆業(ye)(ye)員工和債權(quan)人覺(jue)得(de)意外，對于正努(nu)力拿下佳(jia)兆業(ye)(ye)的(de)融創中國(guo)來(lai)說，更是(shi)意外。因(yin)為郭氏家族重掌佳(jia)兆業(ye)(ye)，意味(wei)著融創完成要約收購佳(jia)兆業(ye)(ye)的(de)難度已經非(fei)常大。

知名投行人士蔡洪平去年在接受《每日經濟新聞》記(ji)者采訪時曾表示(shi)，由于房地產(chan)公司(si)股權(quan)價格(ge)低(di)迷(mi)，資本(ben)并(bing)購有(you)可能取代傳統的(de)(de)拿(na)地開發成(cheng)為(wei)大(da)型房企新的(de)(de)發展路徑。然而，擺在眼前的(de)(de)是，即便是最為(wei)擅長并(bing)購的(de)(de)融創，至今(jin)在資本(ben)市場(chang)的(de)(de)并(bing)購動作(zuo)也(ye)無成(cheng)功案例，這(zhe)背后的(de)(de)原因到底(di)是什(shen)么？

收購上海項目也存變數

《每日(ri)經濟新聞(wen)》記(ji)者注意到，盡(jin)管融創(chuang)(chuang)中國于2月(yue)6日(ri)晚間(jian)發布(bu)公告(gao)，公司已于1月(yue)30日(ri)以45.52億港元的總(zong)價，從郭氏(shi)家族(zu)手上收購了(le)佳(jia)兆業49.25%的股權。但根據雙方(fang)的協議，本次股權交割需要(yao)滿足五(wu)個條件，包括(kuo)債(zhai)務(wu)違約(yue)已經通(tong)過(guo)債(zhai)權人同意或豁免、出售股份不會違反現(xian)有(you)債(zhai)務(wu)條款、所有(you)現(xian)有(you)糾紛需要(yao)通(tong)過(guo)和解及其他方(fang)式解決、佳(jia)兆業部分區域的非正常經營狀態需要(yao)通(tong)過(guo)令融創(chuang)(chuang)滿意的方(fang)式解決等(deng)。

而目(mu)前(qian)對融(rong)(rong)創(chuang)中(zhong)國(guo)董(dong)事(shi)長(chang)孫宏斌來說，能否成(cheng)功拿下佳兆業位于上(shang)海(hai)(hai)的(de)(de)4個項(xiang)目(mu)，已經成(cheng)為眼前(qian)最著急的(de)(de)事(shi)情。根據佳兆業與融(rong)(rong)創(chuang)中(zhong)國(guo)在2月1日發布的(de)(de)聯合公告，融(rong)(rong)創(chuang)將以23.75億元（人民幣，下同）的(de)(de)價格收購佳兆業在上(shang)海(hai)(hai)榮灣、青灣、贏灣、城(cheng)灣4個項(xiang)目(mu)，如果本次交(jiao)易完成(cheng)，融(rong)(rong)創(chuang)中(zhong)國(guo)將在上(shang)海(hai)(hai)新增超(chao)過35萬(wan)平(ping)方米建筑面積的(de)(de)土地儲(chu)備(bei)。

然而，根據佳兆(zhao)業(ye)在2月9日(ri)發(fa)布的(de)公(gong)告顯示，其(qi)擁有(you)51%權(quan)益的(de)上海(hai)贏灣兆(zhao)業(ye)房地產有(you)限公(gong)司收到法院裁定書，公(gong)司被債權(quan)人凍結及劃(hua)撥銀行存款(kuan)結余近12.5億元及其(qi)應(ying)計利息，理由是(shi)上海(hai)贏灣違反了與債權(quan)人之(zhi)間訂立的(de)貸款(kuan)協議。由于獲得債權(quan)人的(de)同意是(shi)項目成(cheng)功出(chu)售的(de)先決條件(jian)，迫使原(yuan)定于2月24日(ri)寄予佳兆(zhao)業(ye)股東的(de)交易資料通函被延遲(chi)至(zhi)5月31日(ri)之(zhi)前寄發(fa)，引發(fa)上述交易被延遲(chi)。

此外(wai)，根據雙方制定的(de)協議，佳兆(zhao)業(ye)有權在簽署合約起的(de)12個月內(nei)贖回這筆交(jiao)易，代價(jia)是額(e)外(wai)付出10%的(de)金額(e)，這為融創能否順利(li)拿下佳兆(zhao)業(ye)上(shang)海項目添上(shang)了(le)更多不(bu)確(que)定性因素。

缺乏市場化環境是主因

對于融(rong)創(chuang)而言，并購(gou)(gou)一(yi)直是(shi)公司迅速擴大版圖的(de)(de)(de)重要手段之(zhi)(zhi)一(yi)。克而瑞(rui)的(de)(de)(de)統計數(shu)據顯示，從融(rong)創(chuang)近(jin)3年(nian)來的(de)(de)(de)新增土地儲備情況可以發(fa)現(xian)，一(yi)大部分(fen)土地儲備是(shi)通過收(shou)購(gou)(gou)獲得的(de)(de)(de)，2012年(nian)收(shou)購(gou)(gou)總建筑面積(ji)占比高達66%，2013年(nian)和(he)2014年(nian)也分(fen)別占到了26%和(he)18%。但無論是(shi)此前收(shou)購(gou)(gou)綠城股權折戟，還(huan)是(shi)如(ru)今有可能失去佳兆業，孫宏斌在資本層(ceng)面的(de)(de)(de)并購(gou)(gou)之(zhi)(zhi)路并不平(ping)坦。

新城(cheng)控股高級副總裁歐陽捷向記者表(biao)示，盡管資本并(bing)購在(zai)國外是很普遍的(de)企業(ye)行(xing)為，但在(zai)國內尤其是房地產(chan)行(xing)業(ye)卻極(ji)為罕見，最(zui)主要的(de)原因是缺乏清晰、市場(chang)化的(de)商業(ye)環境。

“在(zai)一(yi)個(ge)資(zi)本并購(gou)項(xiang)目中(zhong)，收購(gou)方最(zui)擔心的不(bu)是(shi)企業到(dao)底背著(zhu)多(duo)少債(zhai)務，而是(shi)這些債(zhai)務是(shi)不(bu)是(shi)清晰可見的。”歐(ou)陽(yang)捷向記者表示，事實上，在(zai)國(guo)內很多(duo)企業的真實狀況是(shi)摸(mo)不(bu)清楚的，它背后可能藏著(zhu)很多(duo)隱性(xing)債(zhai)務，即便是(shi)通(tong)過專業的盡(jin)職調查(cha)也看不(bu)透。融創并購(gou)佳兆業遇到(dao)的最(zui)大(da)障礙之一(yi)，就是(shi)后者的隱性(xing)債(zhai)務比前期披露的更(geng)為嚴重，這些債(zhai)權人的背景極為復雜(za)，導致整個(ge)收購(gou)一(yi)直卡(ka)在(zai)債(zhai)務重組談判(pan)的泥潭里。在(zai)現階段，我國(guo)企業的誠(cheng)信(xin)體系(xi)的建立、信(xin)息(xi)披露等環(huan)節(jie)仍存在(zai)很大(da)的提升空間(jian)。

此外，香港粵海證券(quan)投資(zi)銀(yin)行董(dong)事黃立沖(chong)還認為(wei)，由于房(fang)地(di)產行業往(wang)(wang)往(wang)(wang)夾雜著復雜的政(zheng)商關系，行政(zheng)干預對企業經營(ying)會帶來不(bu)(bu)可(ke)估(gu)算的影響，導致(zhi)資(zi)本并(bing)購的項(xiang)目往(wang)(wang)往(wang)(wang)隱藏(zang)不(bu)(bu)可(ke)預見的風險(xian)。正因(yin)如此，多數房(fang)企更傾向于在公開市場拿(na)地(di)運(yun)作，雖然資(zi)金成本更貴，但(dan)安全度(du)也更高。