每(mei)經編(bian)輯｜每(mei)經記者 區家彥(yan) 發自廣州(zhou)    

◎每經記者 區家彥 發(fa)自廣州(zhou)

通過旅游(you)地產(chan)銷售物業(ye)來解決(jue)部分項(xiang)目投(tou)資資金，是萬達(da)城(cheng)現(xian)有的一種資金解決(jue)方(fang)式。但由于大量房(fang)地產(chan)企業(ye)扎(zha)根旅游(you)地產(chan)，萬達(da)要(yao)通過市場(chang)銷售，就會(hui)面臨非常激(ji)烈的競爭。克而瑞統計(ji)發現(xian)，截(jie)至2009年底(di)，國(guo)內旅游(you)地產(chan)項(xiang)目共計(ji)926個(ge)，但到了2014年底(di)，該數據(ju)已經(jing)刷新至7965個(ge)。

受(shou)產品同(tong)質(zhi)化、實際需(xu)求(qiu)下(xia)滑影響(xiang)，傳(chuan)統的休閑度假(jia)類(lei)旅游(you)地產銷售正進入(ru)困境。與(yu)此同(tong)時，動輒上百億元的投資(zi)額，加上主題樂園(yuan)較長的投資(zi)回報期，如何能讓旅游(you)營運與(yu)地產銷售之(zhi)間協(xie)同(tong)發展，是(shi)艱(jian)難的平衡術。

在這(zhe)樣的(de)背景之下，利用(yong)一些新(xin)的(de)房地產金融(rong)融(rong)資工具提(ti)升開(kai)發項目的(de)回報率，已經成為(wei)行業的(de)新(xin)趨勢。萬達(da)也有可(ke)能采(cai)用(yong)上述新(xin)模式，解決都江堰萬達(da)城550億元的(de)融(rong)資需要。

主題樂園難賺快錢

根(gen)據(ju)克而瑞的統計(ji)顯示，自2013年(nian)起，包括萬達(da)、世茂、恒大等(deng)地產(chan)巨頭爭相進入主題(ti)公(gong)園(yuan)市場。據(ju)統計(ji)，2015年(nian)到2016年(nian)，國內(nei)至少(shao)有8家主題(ti)公(gong)園(yuan)全新面世，其中不乏(fa)迪士尼、Helo Kitty、樂天世界(jie)、六旗及環球(qiu)影城等(deng)國際品牌。

新城控股高級副總裁歐陽(yang)捷(jie)向《每日經(jing)濟新聞》記者表(biao)示(shi)，傳(chuan)統意義上(shang)的(de)(de)(de)旅游(you)(you)地(di)產依賴稀缺的(de)(de)(de)自(zi)然資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)，但這些資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)早(zao)已(yi)被瓜分殆盡，開(kai)發商(shang)只是(shi)(shi)(shi)以(yi)“旅游(you)(you)”的(de)(de)(de)名義賣住宅，是(shi)(shi)(shi)傳(chuan)統旅游(you)(you)地(di)產項目(mu)銷售(shou)陷入(ru)困境的(de)(de)(de)主(zhu)要原因。以(yi)萬(wan)達(da)文(wen)化(hua)旅游(you)(you)城為代(dai)表(biao)的(de)(de)(de)新一(yi)代(dai)旅游(you)(you)綜合體，則是(shi)(shi)(shi)通(tong)過自(zi)建具有特色的(de)(de)(de)旅游(you)(you)資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)，擺脫對自(zi)然資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)的(de)(de)(de)依賴，代(dai)表(biao)著新的(de)(de)(de)行(xing)業趨(qu)勢。“像(xiang)每一(yi)座萬(wan)達(da)城里均擁(yong)有定位明確的(de)(de)(de)主(zhu)題樂(le)(le)園與(yu)旅游(you)(you)設施，萬(wan)達(da)希望達(da)到的(de)(de)(de)目(mu)的(de)(de)(de)是(shi)(shi)(shi)通(tong)過旅游(you)(you)資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)吸引人流，從而帶動土地(di)增值，再(zai)通(tong)過地(di)產銷售(shou)獲取(qu)溢(yi)價回報。”楚(chu)睿商(shang)業策劃(hua)營(ying)運機構(gou)董事長(chang)黃文(wen)杰告訴記者，由于主(zhu)題樂(le)(le)園是(shi)(shi)(shi)吸引眼球與(yu)獲取(qu)人流的(de)(de)(de)核心，能否(fou)營(ying)運好，決定了后續地(di)產銷售(shou)能否(fou)獲得高溢(yi)價。

但從(cong)全球范圍來(lai)看，主題樂園(yuan)的(de)(de)投資回(hui)(hui)報期(qi)較(jiao)長，虧錢的(de)(de)不在(zai)少數。以總投資超(chao)過200億港(gang)(gang)(gang)元的(de)(de)香(xiang)港(gang)(gang)(gang)迪士尼樂園(yuan)為例(li)，項目在(zai)開(kai)業(ye)前7年一路虧損，直至2012年才實(shi)現首次盈利(li)。有香(xiang)港(gang)(gang)(gang)特區立法會議(yi)員曾估計(ji)，樂園(yuan)可(ke)能(neng)要等到2045年才能(neng)收回(hui)(hui)成本。

克而(er)瑞研究(jiu)報告也顯示，目(mu)前國(guo)內主題公園投資(zi)在5000萬元(yuan)以上的(de)已有300家(jia)左右，但其中有一(yi)定品(pin)牌知名度、經營業績良(liang)好的(de)只(zhi)占10%，七成(cheng)虧損，兩成(cheng)持平，現狀令人擔憂(you)。

新型金融工具(ju)將大(da)規模(mo)使(shi)用

由于主題(ti)公園具備前期投(tou)(tou)入大、投(tou)(tou)資回報(bao)期長的特(te)征，如(ru)何(he)通過房地(di)產(chan)銷售實現現金流平衡、縮減回報(bao)周期是(shi)關(guan)鍵。

萬(wan)(wan)達集團董事長(chang)王健林曾透露，萬(wan)(wan)達文化(hua)旅(lv)游(you)城資(zi)金來源于三個渠道：自有資(zi)金、銀行(xing)貸款和一(yi)部(bu)分物(wu)(wu)業(ye)(ye)預售(shou)(shou)。在每一(yi)座萬(wan)(wan)達文化(hua)旅(lv)游(you)城內(nei)，均擁有相當比例的(de)商(shang)鋪(pu)與(yu)住宅物(wu)(wu)業(ye)(ye)，這(zhe)部(bu)分物(wu)(wu)業(ye)(ye)預售(shou)(shou)回籠的(de)資(zi)金將(jiang)補給到后續的(de)文化(hua)和旅(lv)游(you)項目建設中。

但歐陽捷認為，大(da)型(xing)旅(lv)(lv)游(you)地(di)產(chan)項目往(wang)往(wang)位于(yu)(yu)城市邊緣地(di)帶(dai)(dai)，開發(fa)商如(ru)果在(zai)主題公園與(yu)旅(lv)(lv)游(you)設施尚未成熟時(shi)便急于(yu)(yu)銷售地(di)產(chan)，受制(zhi)于(yu)(yu)區域人氣荒涼，項目也缺乏(fa)旅(lv)(lv)游(you)效應，產(chan)品只能靠低(di)價(jia)(jia)(jia)出售，企(qi)業無法獲(huo)取溢價(jia)(jia)(jia)利(li)潤，這(zhe)對后續的(de)旅(lv)(lv)游(you)設施滾動開發(fa)會帶(dai)(dai)來(lai)沉重的(de)壓(ya)力(li)。“對于(yu)(yu)超(chao)大(da)型(xing)旅(lv)(lv)游(you)綜(zong)合體而(er)言(yan)，往(wang)往(wang)是高(gao)(gao)投入、高(gao)(gao)產(chan)出、高(gao)(gao)風險(xian)，如(ru)果現金流控(kong)制(zhi)不好，資(zi)金鏈很(hen)容易出現斷裂的(de)危機，”黃文(wen)杰向《每(mei)日經(jing)濟新聞》記者表示，正(zheng)因如(ru)此(ci)，需要通過(guo)金融(rong)手段降低(di)開發(fa)商的(de)資(zi)金壓(ya)力(li)：一(yi)方面，運(yun)(yun)用眾(zhong)籌(chou)(chou)等方式(shi)解決(jue)開發(fa)商的(de)資(zi)金投入問題，同(tong)時(shi)也能帶(dai)(dai)來(lai)一(yi)大(da)批(pi)潛在(zai)消費者，眾(zhong)籌(chou)(chou)有望成為旅(lv)(lv)游(you)地(di)產(chan)的(de)一(yi)項重要融(rong)資(zi)模式(shi)；另一(yi)方面，積極(ji)引入私募基(ji)金甚至運(yun)(yun)用房(fang)地(di)產(chan)信托基(ji)金，讓開發(fa)商能轉(zhuan)型(xing)輕資(zi)產(chan)的(de)營運(yun)(yun)模式(shi)，集中精力(li)將旅(lv)(lv)游(you)資(zi)源做好，通過(guo)區域價(jia)(jia)(jia)值提升(sheng)帶(dai)(dai)動房(fang)價(jia)(jia)(jia)上(shang)漲，從而(er)獲(huo)得溢價(jia)(jia)(jia)回報。

事實上，王健林早在去(qu)年(nian)下半年(nian)，就提出(chu)要發(fa)展萬達的(de)(de)金(jin)融業(ye)務，并透(tou)露已經注冊申報成立了(le)一(yi)家注冊資金(jin)300億元的(de)(de)財務公司。一(yi)旦(dan)萬達的(de)(de)金(jin)融業(ye)務迅(xun)速推進，那(nei)么類似綠地(di)“地(di)產(chan)寶(bao)”這(zhe)樣專為大型(xing)地(di)產(chan)開發(fa)、運營融資的(de)(de)金(jin)融類產(chan)品推出(chu)就只是時間問題(ti)。萬達通過眾籌或房地(di)產(chan)基金(jin)融資顯(xian)然不會有太大難度(du)。