◎杜宇

3月30日，中國(guo)人民銀行(xing)等三部(bu)門聯合發文，明確首套房(fang)(fang)(fang)貸(dai)款比例不(bu)低于四成；財(cai)政(zheng)部(bu)、國(guo)家稅(shui)務(wu)總局聯合發文，明確個人將購買2年(nian)以上（含2年(nian)）的普通住(zhu)房(fang)(fang)(fang)對外銷售的，免征營業稅(shui)。此前，國(guo)土資(zi)源部(bu)和(he)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)城(cheng)鄉(xiang)建設部(bu)聯合發文，要求(qiu)優(you)化住(zhu)房(fang)(fang)(fang)及土地供(gong)應結構。再加(jia)上2月底央(yang)行(xing)降(jiang)息(xi)的作(zuo)用持續發酵，樓市(shi)一片暖意。

盡管國家統計(ji)局尚未公布3月份的(de)樓市(shi)數據(ju)，但從市(shi)場反應以及市(shi)場機(ji)構(gou)發布的(de)數據(ju)來看，部分城(cheng)市(shi)商(shang)品(pin)房交易(yi)量企穩回升，改(gai)善性需求入(ru)市(shi)積極性提(ti)高。

一線城市(shi)表現明顯。根據(ju)鏈家地(di)產市(shi)場(chang)研(yan)究(jiu)部統(tong)計，3月北京市(shi)二手(shou)住(zhu)宅成交量(liang)環比上(shang)升17%，同(tong)比增(zeng)加13.5%。部分二線城市(shi)也迎來開門紅(hong)。據(ju)濟南市(shi)住(zhu)宅與(yu)房(fang)地(di)產信息網(wang)最(zui)新數(shu)據(ju)顯示，一季度濟南新建商品房(fang)成交量(liang)為197.3萬(wan)平方米、17353套，同(tong)比增(zeng)長70.5%和63.5%。

房地(di)產(chan)市(shi)場的差異性特(te)征(zheng)，決定了一部分城(cheng)市(shi)的回暖，并(bing)不能減弱(ruo)另一部分城(cheng)市(shi)高庫存的“寒意”。國家(jia)統(tong)計局發布的數(shu)據顯示(shi)，房地(di)產(chan)市(shi)場仍然(ran)處于(yu)調整期(qi)，截至(zhi)2月末，全國住宅(zhai)待售面積42177萬平(ping)方米，同比增長(chang)23.4%。

在江蘇(su)省揚州(zhou)市(shi)，面對庫存高(gao)企(qi)，本地(di)(di)消化存量能力(li)有限的市(shi)場環境下，萬科、雅居樂(le)等標桿房(fang)企(qi)紛(fen)紛(fen)樹(shu)起“返鄉置(zhi)業(ye)”的營(ying)銷旗號吸(xi)引購房(fang)者。還有一(yi)些本土開(kai)發(fa)商正準備充分開(kai)發(fa)當地(di)(di)的旅游資源，從(cong)住宅開(kai)發(fa)商轉(zhuan)型旅游地(di)(di)產運營(ying)商。

針對消化高庫存(cun)，樓(lou)市(shi)(shi)新政策也(ye)頻(pin)(pin)頻(pin)(pin)出招。國土資源(yuan)部和住(zhu)房(fang)城鄉建(jian)設部聯合發出的通知，明(ming)確要(yao)求房(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)供應明(ming)顯偏多或在(zai)建(jian)房(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)用(yong)地(di)(di)(di)(di)規模過(guo)(guo)大的市(shi)(shi)、縣，可(ke)以根(gen)據(ju)市(shi)(shi)場狀況，研究制訂未開(kai)發房(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)用(yong)地(di)(di)(di)(di)的用(yong)途轉換(huan)方案，通過(guo)(guo)調整土地(di)(di)(di)(di)用(yong)途、規劃條件，引導(dao)未開(kai)發房(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)用(yong)地(di)(di)(di)(di)轉型(xing)利用(yong)，用(yong)于國家支持的新興(xing)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)、養老產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)、文化產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)、體(ti)育產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)等項目用(yong)途的開(kai)發建(jian)設，促進其他(ta)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)投資。

此外，新(xin)政策還力求(qiu)打通(tong)商品房(fang)和(he)保障房(fang)的(de)對接通(tong)道，提出將符合(he)條件的(de)商品住房(fang)作為棚(peng)改安置房(fang)和(he)公租(zu)房(fang)房(fang)源。

房(fang)地產(chan)(chan)市場差異化明顯，特別是在當前，樓市分(fen)(fen)化加(jia)劇(ju)，政策(ce)更應體現分(fen)(fen)類指導、因(yin)地施策(ce)，避免房(fang)地產(chan)(chan)政策(ce)“一刀切”。

有業內人士曾說(shuo)，抑制房(fang)價過快(kuai)上漲時(shi)，是全國跟著一線城市吃藥，如今，政府一定要做好分(fen)類指導這(zhe)道考題(ti)。

此輪樓(lou)市新政(zheng)策旨在(zai)“穩定(ding)住房(fang)消費”，“分類指(zhi)(zhi)(zhi)導、因地施策”政(zheng)策指(zhi)(zhi)(zhi)向也十分明(ming)顯。仔(zi)細研讀(du)，字里行(xing)間透露出決策者的“審慎”——在(zai)放(fang)寬(kuan)首付比例的同時，提(ti)出“在(zai)國家統一信貸政(zheng)策基礎上，指(zhi)(zhi)(zhi)導銀(yin)行(xing)業金融機構(gou)合理(li)確定(ding)轄內商業性個人(ren)住房(fang)貸款最低首付款比例和利率水平(ping)”；在(zai)允許調整土地用途上，設(she)置前(qian)提(ti)條件即“房(fang)地產供應(ying)明(ming)顯偏多或(huo)在(zai)建房(fang)地產用地規模(mo)過大的市、縣(xian)”。

“春江水暖鴨先(xian)(xian)知”。與政(zheng)府相比，開發(fa)商對于市場更(geng)為敏感，往(wang)往(wang)比政(zheng)策先(xian)(xian)走一步。比如(ru)此(ci)次用地供應(ying)政(zheng)策調(diao)整中，在一定前提下，“允許房(fang)地產開發(fa)企(qi)業(ye)(ye)適當調(diao)整套型結構”。事實上，在一些三(san)線四線城市，面對市場過剩，過度追求大戶型的開發(fa)商，已將(jiang)房(fang)型改造(zao)成瞄準首次置業(ye)(ye)人(ren)群的小戶型，加快了銷售進(jin)度。

根(gen)據以往經驗(yan)，樓市新政策能否(fou)落(luo)地(di)生根(gen)，發揮(hui)應有作用，還有待觀察。特別是(shi)國家(jia)層面政策出(chu)臺后，如何因地(di)制宜，出(chu)臺更(geng)切合地(di)方實際的細則，是(shi)對(dui)地(di)方政府的嚴峻(jun)考驗(yan)。

（作者為新華社記(ji)者）