每經編輯｜樓財神    

很多(duo)人都知道(dao)“一鋪富三代(dai)”這(zhe)句俗(su)話，那些眼見為實的成功投(tou)資案例，也(ye)讓這(zhe)句話成為他們投(tou)資商(shang)鋪的最好(hao)理由。但是，這(zhe)個市場上也(ye)有(you)案例，證明(ming)了一鋪不(bu)僅可以“富三代(dai)”，還能(neng)“窮一代(dai)”。

在今天(tian)上(shang)(shang)海南(nan)(nan)京西(xi)路的(de)(de)金(jin)三角“梅、恒(heng)、泰”邊上(shang)(shang)，有一個上(shang)(shang)海人十年前的(de)(de)財富夢想(xiang)——南(nan)(nan)證大(da)廈。在它底(di)層的(de)(de)商鋪開(kai)盤(pan)銷售時，曾(ceng)一度風(feng)靡整個上(shang)(shang)海灘(tan)。要知道，當時上(shang)(shang)海所(suo)有的(de)(de)市中心商業街底(di)層都(dou)是“非(fei)賣品”，有再多(duo)的(de)(de)錢也買(mai)不(bu)到一套(tao)商鋪。

十(shi)年過去了，當年投(tou)資南證大(da)廈(sha)商鋪的(de)(de)投(tou)資者(zhe)也許(xu)會追悔莫及。信義(yi)房(fang)屋一(yi)位經紀人(ren)告訴邦地產記者(zhe)，南證大(da)廈(sha)底層(ceng)商鋪的(de)(de)最新掛(gua)牌價是33平方(fang)米，總(zong)價240萬。這一(yi)價格相對于十(shi)年前的(de)(de)買入價，也許(xu)仍然有(you)一(yi)倍的(de)(de)漲幅(fu)，但相比(bi)眼下上海的(de)(de)不動產購買力卻(que)是大(da)大(da)縮水。

當年，買(mai)入南證(zheng)大廈(sha)的(de)(de)人們可以用這筆投(tou)資(zi)很輕(qing)松(song)地(di)買(mai)下兩套(tao)浦東(dong)三林(lin)地(di)區(qu)(qu)的(de)(de)住房。同(tong)樣是十年時間(jian)，浦東(dong)三林(lin)地(di)區(qu)(qu)的(de)(de)房價(jia)，已經(jing)漲了將近五倍(bei)。而如(ru)今他們賣出(chu)商(shang)鋪的(de)(de)收入只夠付(fu)一套(tao)三林(lin)住宅(zhai)80%的(de)(de)房價(jia)。

也許有(you)人會說，買商鋪不是還有(you)每年的租(zu)金回報(bao)嗎？

據(ju)邦地產(chan)(chan)記者了解，這一商鋪目前(qian)的(de)租金(jin)是(shi)(shi)每年(nian)(nian)14.4萬(wan)(wan)元(yuan)，即(ji)使(shi)十年(nian)(nian)的(de)租金(jin)加起來，也只不(bu)過剛剛夠多買十平米的(de)三林住宅，和十年(nian)(nian)前(qian)的(de)不(bu)動產(chan)(chan)購(gou)買力不(bu)可同日而語。更何(he)況南證(zheng)大廈租金(jin)十萬(wan)(wan)元(yuan)以上也是(shi)(shi)最近幾年(nian)(nian)的(de)事(shi)，2007年(nian)(nian)這一商鋪甚至出現過空關、停業現象(xiang)。

類(lei)似南證大(da)廈(sha)這樣，讓投資者的投資價(jia)值縮水現象在國(guo)內的商鋪市場非常普遍。2010年(nian)(nian)以來，邦地產的各路記者曾經大(da)量(liang)報道過開發商撕毀當年(nian)(nian)租金回報協議(yi)，不給投資者返(fan)租的案(an)例。

邦地產記者(zhe)還曾(ceng)遭(zao)遇(yu)過(guo)中華(hua)商城、上海灘(tan)商廈等商業地產項目的(de)投資(zi)人(ren)，因開發(fa)商的(de)資(zi)不(bu)抵債，而(er)遭(zao)遇(yu)損失的(de)案例。

環顧(gu)國內(nei)商(shang)鋪市(shi)場，可(ke)以說(shuo)是投(tou)資縮水的(de)多(duo)，真正賺錢的(de)少。不要說(shuo)“一鋪富(fu)三(san)代(dai)”，能(neng)在十(shi)年里投(tou)資不虧(kui)損，就已經很(hen)不錯了。

很(hen)多人想不明(ming)白，為(wei)什(shen)么一樣(yang)買房子，有租金回(hui)(hui)報的(de)(de)商鋪，卻遠遠不如沒有租金回(hui)(hui)報的(de)(de)住宅賺錢。做過商鋪營(ying)銷策劃的(de)(de)邦(bang)地(di)產記者冒著(zhu)可能被同(tong)行拍磚的(de)(de)危險告訴你：因(yin)為(wei)這(zhe)個租金回(hui)(hui)報從根(gen)本上就是(shi)假的(de)(de)。

要知(zhi)道(dao)為什么(me)商(shang)鋪(pu)租金回(hui)報(bao)是假的，先得知(zhi)道(dao)現市場(chang)上在售的商(shang)鋪(pu)租金回(hui)報(bao)是怎(zen)么(me)來的？

在沒有承(cheng)諾(nuo)租金回(hui)(hui)報前，商(shang)鋪一(yi)般都是(shi)不好(hao)賣的(de)(de)。為了兌現承(cheng)諾(nuo)租金回(hui)(hui)報，開發商(shang)就會做一(yi)件(jian)事，先(xian)把商(shang)鋪售(shou)價上調40%或更多(duo)，然后按(an)照(zhao)每年(nian)5%~8%的(de)(de)水平，給投(tou)資者提供回(hui)(hui)報。說白了這(zhe)個回(hui)(hui)報，其(qi)實(shi)是(shi)投(tou)資者自己的(de)(de)錢。

當商(shang)鋪銷售完(wan)成(cheng)以(yi)后，開發(fa)商(shang)就基(ji)本(ben)懶得管商(shang)鋪了。經(jing)營的好不(bu)好，品牌怎(zen)么樣，需要不(bu)需要做(zuo)些促(cu)銷活動。開發(fa)商(shang)才(cai)懶得管呢(ni)！

這樣做(zuo)的后果，是導致商鋪十買九虧，能(neng)夠賺錢的非常少(shao)。

不要說那些(xie)賣給投資者(zhe)的商鋪，就是開發商自(zi)己經(jing)營的商鋪，又有幾(ji)家是賺(zhuan)錢的？

看看各家房地產公司的(de)(de)投資物業租金(jin)回(hui)報水(shui)(shui)平，能有(you)超過5%的(de)(de)，已經(jing)是上(shang)上(shang)大吉了，更多的(de)(de)商(shang)鋪，租金(jin)回(hui)報只能維(wei)持和一年(nian)期存款利率差不多的(de)(de)水(shui)(shui)平。

國內號稱最賺(zhuan)錢的(de)商鋪(pu)——恒隆廣(guang)場、港(gang)匯廣(guang)場，他們的(de)租(zu)金回報(bao)是和十(shi)年、十(shi)五(wu)年前，項目的(de)投資成本相比(bi)。如果按照現在的(de)價(jia)格，估計(ji)租(zu)金能(neng)夠(gou)有5%的(de)回報(bao)就不錯了。

新鴻基的國金(jin)中(zhong)心(xin)、環貿中(zhong)心(xin)現在(zai)的生意(yi)很火，可(ke)是誰又知道他們剛剛開業(ye)時，部分鋪位單天的租(zu)金(jin)不超過十元。

開(kai)發(fa)商(shang)自己經(jing)(jing)營(ying)的(de)(de)商(shang)鋪(pu)尚且如此，由他們代為經(jing)(jing)營(ying)的(de)(de)商(shang)鋪(pu)又(you)怎么可能(neng)是(shi)(shi)真正賺錢(qian)的(de)(de)？要知道，商(shang)鋪(pu)是(shi)(shi)所有(you)經(jing)(jing)營(ying)性(xing)物(wu)業中經(jing)(jing)營(ying)難度最(zui)高的(de)(de)品種，而中國目前最(zui)缺(que)的(de)(de)就是(shi)(shi)能(neng)夠有(you)效地(di)管理商(shang)鋪(pu)的(de)(de)資產管理公司。特別(bie)是(shi)(shi)，現在大家(jia)都知道，淘寶(bao)、京(jing)東把商(shang)場逼得有(you)多慘(can)。

偏(pian)偏(pian)商(shang)(shang)鋪的(de)(de)價(jia)(jia)格又往往要(yao)比同地段的(de)(de)住宅價(jia)(jia)格高很多(duo)。學過(guo)金融的(de)(de)人都(dou)知道(dao)，一(yi)筆投(tou)資如(ru)果(guo)風(feng)險大(da)、難度高，它的(de)(de)投(tou)資價(jia)(jia)格就應該便宜。可是(shi)，現(xian)在國(guo)內(nei)商(shang)(shang)鋪的(de)(de)價(jia)(jia)格卻是(shi)反其道(dao)而(er)行。

您說，投資商鋪(pu)不賠錢、不縮水，還怎么(me)可能呢？