每經(jing)編(bian)輯(ji)｜區家彥     

區家彥

亞洲首富李(li)嘉誠(cheng)的一舉一動(dong)歷來備受(shou)關(guan)注，其做出的每一個商(shang)業決(jue)策也(ye)被視為(wei)市場的風向標。自(zi)3月(yue)份香港特(te)區政府(fu)加(jia)碼樓市“辣(la)招”調控后，向來對(dui)市場敏銳的李(li)嘉誠(cheng)也(ye)做出了(le)選擇——大手筆(bi)降(jiang)價出貨。

邦(bang)地產記者了解到(dao)，長江實(shi)業位于香港將軍(jun)澳日出(chu)康城的新項目(mu)致(zhi)藍天于日前(qian)以(yi)八折優惠開售，由(you)于樓盤售價貼近周(zhou)邊二(er)手樓價，首次推出(chu)的740套被搶光。

與(yu)內(nei)地樓市政策環(huan)境回(hui)暖不(bu)同，香(xiang)港樓市在過(guo)去一年漲幅(fu)超過(guo)12%，房(fang)價再(zai)三刷(shua)新(xin)歷(li)史新(xin)高，迫(po)使特區政府在3月兩(liang)度出(chu)招(zhao)調控。

考慮到香港(gang)(gang)經(jing)濟的(de)未來(lai)(lai)，想(xiang)(xiang)想(xiang)(xiang)對市場(chang)向來(lai)(lai)敏感的(de)李嘉誠又搶跑出(chu)貨，這是否意味著(zhu)香港(gang)(gang)樓市將(jiang)告別曾經(jing)的(de)繁榮？

長江實業降價搶跑

據悉，長(chang)江(jiang)實業(ye)此次開售的(de)這一(yi)新項目(mu)位(wei)于(yu)新界東將軍澳小赤沙，由長(chang)江(jiang)實業(ye)、南豐發展及港(gang)鐵公(gong)司共同發展。項目(mu)原計劃在今年內(nei)(nei)實現銷(xiao)售800~1000套單位(wei)，但根據長(chang)江(jiang)實業(ye)公(gong)布(bu)的(de)數據顯示，項目(mu)在兩天內(nei)(nei)“收籌”達到5100票，超額認購14倍，平(ping)均每(mei)十五人爭一(yi)套單位(wei)。盡管(guan)長(chang)江(jiang)實業(ye)在首日開盤增加推貨數量，但740套單位(wei)在9小時內(nei)(nei)被一(yi)掃而空(kong)，單日銷(xiao)售額達到55億港(gang)元（折合人民(min)幣約43.5億元）。

大力度降價(jia)(jia)促銷，是長(chang)江實(shi)業銷售實(shi)現逆市飄紅的(de)主要原因(yin)。邦地產記(ji)者了(le)解(jie)到(dao)，“致藍天”的(de)首批新貨總(zong)價(jia)(jia)約為(wei)735.8萬(wan)港(gang)(gang)元(yuan)至1412萬(wan)港(gang)(gang)元(yuan)，單(dan)(dan)價(jia)(jia)為(wei)9863~12402港(gang)(gang)元(yuan)/平(ping)(ping)方英尺(chi)(chi)（折(zhe)合人民(min)幣約82918~104177元(yuan)/平(ping)(ping)方米），開發商分別為(wei)3房(fang)及(ji)4房(fang)單(dan)(dan)位(wei)提供最多18%及(ji)19.5%的(de)折(zhe)扣優(you)惠(hui)，以一套(tao)總(zong)價(jia)(jia)較低的(de)3房(fang)單(dan)(dan)位(wei)為(wei)例，折(zhe)后單(dan)(dan)價(jia)(jia)約為(wei)8088港(gang)(gang)元(yuan)/平(ping)(ping)方英尺(chi)(chi)（折(zhe)合人民(min)幣約67939元(yuan)/平(ping)(ping)方米），低于同區域(yu)的(de)二手(shou)房(fang)價(jia)(jia)格。

香港紀(ji)惠集團行(xing)政總裁湯(tang)文(wen)亮(liang)向記者(zhe)表示，以往(wang)(wang)香港地產(chan)商(shang)在銷售(shou)新(xin)盤(pan)的時候，定(ding)價往(wang)(wang)往(wang)(wang)都(dou)會(hui)比(bi)同(tong)區域二手(shou)樓價高20%以上，但長江實業(ye)此次卻(que)通過積極的定(ding)價策略吸引買家，導致新(xin)盤(pan)定(ding)價貼近(jin)甚至低于同(tong)區域質(zhi)素相近(jin)的二手(shou)房(fang)。在價格(ge)相近(jin)的情況下，購買力必然會(hui)向質(zhi)素更佳的新(xin)盤(pan)傾(qing)斜。

據湯文亮預計，此次長江實(shi)業的降(jiang)價策略不會(hui)是單(dan)一行(xing)動，預計香港其(qi)他(ta)地(di)產商也會(hui)快速跟進，結果(guo)會(hui)導致新房售價越賣越低，二手樓市由(you)于(yu)客源被分流(liu)導致成交被冰封(feng)。

香港地產大牛市將終結？

與(yu)內地(di)(di)樓市(shi)(shi)最近一年來陷入調整(zheng)相比，香港樓市(shi)(shi)卻屢漲(zhang)不(bu)止，房價頻頻創出(chu)歷(li)史新高(gao)(gao)。代表香港二(er)手房價的中原地(di)(di)產領先(xian)指數(shu)顯(xian)示，截至(zhi)3月份最后一周指數(shu)收報于140.05點(dian)，連續3周創歷(li)史新高(gao)(gao)，該指數(shu)不(bu)僅在去年上(shang)漲(zhang)超12%，距(ju)離1997年的前歷(li)史高(gao)(gao)位102.93點(dian)也大(da)幅上(shang)漲(zhang)36%。

然而，市場面(mian)臨(lin)的不(bu)利(li)因素(su)也(ye)在增(zeng)加(jia)。一(yi)方面(mian)，為了應對樓(lou)市泡沫，香港金(jin)融(rong)管理局于(yu)3月(yue)份兩(liang)度出招(zhao)，出臺包括提高首付比例在內的三項調控(kong)措施，大力壓縮(suo)購房者(zhe)的金(jin)融(rong)杠桿；另一(yi)方面(mian)，香港旅游業降溫對經濟造成的壓力不(bu)容小覷(qu)，瑞信發布的最新報告指出，因內地游客消費減少(shao)，將2015年香港經濟增(zeng)長預測從2.4%下(xia)調至1.6%，這對目前高企(qi)的香港樓(lou)價勢(shi)必帶來壓力。

香(xiang)港(gang)(gang)粵海(hai)證(zheng)券投資(zi)銀(yin)行董事(shi)黃立沖告訴邦地(di)產記(ji)者(zhe)，雖(sui)然目前還(huan)無法(fa)確定香(xiang)港(gang)(gang)樓市(shi)是(shi)否已(yi)經到“頂(ding)”，但幾乎可以肯定的(de)是(shi)強弩(nu)之末。隨(sui)著(zhu)港(gang)(gang)府(fu)下(xia)決定增加市(shi)場供(gong)應(ying)量、美聯儲退出QE以及香(xiang)港(gang)(gang)經濟(ji)下(xia)行壓力加大，以往數年支持香(xiang)港(gang)(gang)樓市(shi)上漲的(de)基(ji)本面因素已(yi)經發生變(bian)化(hua)。在(zai)不利(li)因素增加的(de)情況下(xia)，盡(jin)快(kuai)出貨(huo)回籠資(zi)金成為包括李嘉誠在(zai)內的(de)多數大型港(gang)(gang)資(zi)地(di)產商的(de)共識。

投行(xing)瑞銀(yin)日前發表的(de)研究報告(gao)也表示，中央政府(fu)大力推動(dong)內(nei)地(di)游客赴港旅(lv)游，以及香(xiang)港聯系匯率所帶來的(de)低(di)貸款成(cheng)本，造就了香(xiang)港十多年地(di)產牛(niu)(niu)市。隨(sui)著內(nei)地(di)赴港游客的(de)數量(liang)減少和香(xiang)港購房貸款成(cheng)本的(de)增(zeng)加，預計(ji)今(jin)年香(xiang)港房價將下跌5%~10%，租金則將下降5%左右，香(xiang)港地(di)產牛(niu)(niu)市正(zheng)在走向(xiang)終(zhong)結。