每(mei)經(jing)編輯｜每(mei)經(jing)記者 區(qu)家彥 發自廣(guang)州    

◎每經(jing)記(ji)者(zhe) 區家彥 發自(zi)廣州

過去數年，由于改善型(xing)需求受到調控政策的(de)抑制，導致部分大中戶型(xing)產品占比較(jiao)高的(de)房(fang)企(qi)面臨去化(hua)難(nan)題。隨(sui)著二(er)套(tao)房(fang)貸首付下降(jiang)與二(er)手房(fang)滿兩年交易(yi)免征營(ying)業(ye)稅(shui)雙重(zhong)利好落地(di)，這(zhe)類房(fang)企(qi)有望迎來(lai)“解救”。

然(ran)而，這(zhe)并不意(yi)味(wei)著他(ta)們(men)能因此走出泥潭(tan)，迎來(lai)新(xin)一(yi)輪發展高潮。新(xin)城控股高級(ji)副總裁歐陽捷向《每日經濟新(xin)聞》記者表示，在目(mu)前房地產(chan)需求(qiu)面臨長(chang)期(qi)下滑的(de)情況下，改善型需求(qiu)的(de)持續空間有限，短期(qi)強刺激(ji)也意(yi)味(wei)著對未來(lai)需求(qiu)的(de)透支，這(zhe)些企業應該借機出貨并優化(hua)產(chan)品結(jie)構。

提振改善型需求

據克(ke)而瑞最新(xin)公布(bu)的《2015年(nian)一(yi)(yi)季度中國房地產企業銷(xiao)售TOP100》排行榜顯示，今年(nian)第一(yi)(yi)季度，TOP20房企平均銷(xiao)售金(jin)額較2014年(nian)同期下降15.37%，僅有6家實現業績同比增長。

在(zai)歐陽捷看來(lai)，房(fang)地產需(xu)求(qiu)出現(xian)實質性拐(guai)點，是(shi)市場(chang)(chang)重新陷入低迷(mi)的(de)主(zhu)要原因。從各類型需(xu)求(qiu)來(lai)看，首先，由(you)于(yu)(yu)我國(guo)一線城市房(fang)價相對于(yu)(yu)發達國(guo)家水平已經不低，投(tou)(tou)資(zi)價值的(de)下降導致(zhi)(zhi)投(tou)(tou)資(zi)性需(xu)求(qiu)下滑成為長期趨勢；其次，由(you)于(yu)(yu)我國(guo)經濟(ji)進入后(hou)工業(ye)化時代(dai)，城鎮化人口增速放緩導致(zhi)(zhi)房(fang)地產市場(chang)(chang)需(xu)求(qiu)不足(zu)，加上政策(ce)在(zai)前幾年一直在(zai)限制改善型需(xu)求(qiu)，僅僅依(yi)靠自住型需(xu)求(qiu)難(nan)以支撐起龐大的(de)市場(chang)(chang)供應。

克而瑞公布的(de)數據顯示，2014年前(qian)11個月(yue)，全國(guo)56個重點城(cheng)市中(zhong)，60~90平方(fang)米面積段的(de)戶型(xing)成交占比同(tong)比上(shang)漲2.65%，且以78~80平方(fang)米面積段的(de)戶型(xing)漲幅最大(da)。與此同(tong)時，90~120平方(fang)米和120平方(fang)米以上(shang)面積段產品成交占比同(tong)比均有所下滑，這顯示出中(zhong)大(da)戶型(xing)產品在(zai)去(qu)年面臨去(qu)化壓(ya)力。

反(fan)映在業(ye)績上，在今年一(yi)季(ji)度銷售下滑的(de)(de)(de)房(fang)(fang)企中，包括富力地產(chan)(chan)、招商(shang)地產(chan)(chan)、雅居(ju)樂、金地集團等(deng)中高端產(chan)(chan)品(pin)占比(bi)較(jiao)高的(de)(de)(de)房(fang)(fang)企跌(die)幅位居(ju)前列。“此次政策(ce)的(de)(de)(de)目的(de)(de)(de)非(fei)常明確，就是(shi)希望提(ti)振改善型(xing)需求(qiu)，鼓(gu)勵(li)這(zhe)類型(xing)買家賣舊房(fang)(fang)換新房(fang)(fang)”，歐陽捷說，相(xiang)對于(yu)首(shou)次置業(ye)買家，改善型(xing)買家的(de)(de)(de)資(zi)金實力更強，拉(la)動的(de)(de)(de)作(zuo)用也更明顯。由此可見，對于(yu)中大戶型(xing)產(chan)(chan)品(pin)占比(bi)較(jiao)高導致去(qu)化壓(ya)(ya)力大的(de)(de)(de)房(fang)(fang)企而言，政策(ce)有助其消(xiao)化庫(ku)存(cun)的(de)(de)(de)壓(ya)(ya)力。

但并非所有改(gai)善型項目都能從中(zhong)受益(yi)，標準普爾信用分析(xi)師葉翱行向記(ji)者(zhe)表示，由于大(da)多數一二線經濟發達(da)(da)城(cheng)(cheng)市此(ci)前二套房(fang)的最低首付(fu)比例高達(da)(da)70%，加上其二手房(fang)交(jiao)易發達(da)(da)，因此(ci)新(xin)政(zheng)對于重點(dian)布(bu)局在(zai)這(zhe)類型城(cheng)(cheng)市的房(fang)企(qi)尤(you)其有利(li)。與之相對，由于三四線城(cheng)(cheng)市房(fang)地產供應過(guo)剩的情況較(jiao)為嚴重，加上其人均(jun)居(ju)住面(mian)積較(jiao)高，新(xin)政(zheng)對這(zhe)些城(cheng)(cheng)市的企(qi)業利(li)好作用相當有限。

回歸主流客戶需求

盡管樓市新政有望讓此前定位有誤的(de)房企暫(zan)時擺脫滯銷的(de)困境，但在政策的(de)刺激下，有出現需求透支的(de)可能(neng)，如何(he)回歸主(zhu)流客戶定位，是房企迫切需要思(si)考的(de)問(wen)題。

“雖然房(fang)地產需求的高(gao)峰期(qi)已過，但以婚(hun)姻人(ren)口為(wei)主的自住型剛需仍(reng)然是未來市場的常(chang)量(liang)”，歐陽(yang)捷(jie)向(xiang)《每日經濟新聞》記者(zhe)表(biao)示，目(mu)前我國總人(ren)口的自然增長率約為(wei)6%，根據其測算，未來自住型需求每年能(neng)(neng)穩定在(zai)500萬~600萬套之間，因(yin)此房(fang)企只要能(neng)(neng)抓住剛需客戶群定位，未來仍(reng)存在(zai)可(ke)觀的發展空間。

在產品定位上，歐陽捷認為(wei)，對于(yu)一二線(xian)經濟發達城市(shi)而言，由(you)(you)于(yu)其房(fang)價水平(ping)較(jiao)高，但(dan)剛性(xing)需求(qiu)買家資金實力較(jiao)弱，戶型面積(ji)過大必(bi)然會面臨去化壓力，因此房(fang)企在設計產品時應(ying)該是以低總價、低面積(ji)段(duan)的(de)(de)產品為(wei)主流，且(qie)需要(yao)考慮更(geng)多的(de)(de)功能性(xing)，比如說設計90平(ping)方(fang)(fang)米的(de)(de)三(san)房(fang)；但(dan)在三(san)四線(xian)城市(shi)，由(you)(you)于(yu)當地人均居住面積(ji)較(jiao)高且(qie)單價更(geng)低，因為(wei)客戶更(geng)傾向于(yu)“一步到位”，120~140平(ping)方(fang)(fang)米的(de)(de)面積(ji)段(duan)更(geng)適合市(shi)場需求(qiu)。