每經編輯｜每經記者 王杰 發自北京    

◎每經記(ji)者(zhe) 王杰 發(fa)自(zi)北京(jing)

3月30日(ri)，中國人民(min)銀行、住(zhu)建(jian)部、銀監(jian)會三部委聯(lian)合發布《關于個人住(zhu)房貸款(kuan)政策有關問題的通(tong)知》，宣(xuan)布將二(er)套房首付比例，降至(zhi)四成(cheng)。此外(wai)，30日(ri)財政部、國稅總局(ju)也聯(lian)合出臺(tai)新政，宣(xuan)布二(er)手房滿2年交易免征營(ying)業稅。

中國(guo)房地產(chan)研究會副會長(chang)胡志剛在(zai)接受《每日(ri)經濟(ji)新聞》記(ji)者采訪時表示，目前(qian)出(chu)臺了(le)一些(xie)穩定住房消費的(de)政策(ce)，預(yu)期是(shi)(shi)止跌回(hui)升(sheng)。一線(xian)城市(shi)或好一些(xie)，但(dan)是(shi)(shi)二(er)三四線(xian)城市(shi)，政策(ce)的(de)效(xiao)應就會遞減。在(zai)城鎮(zhen)化的(de)過程(cheng)中，有些(xie)二(er)線(xian)城市(shi)庫存積壓(ya)嚴(yan)重(zhong)。比如一些(xie)人口流出(chu)型城市(shi)，勞動力減少，產(chan)業發展也跟(gen)不上(shang)，效(xiao)果(guo)就不好。而(er)某些(xie)城市(shi)庫存積壓(ya)不是(shi)(shi)太嚴(yan)重(zhong)的(de)城市(shi)，會迎來階(jie)段(duan)性的(de)增長(chang)，但(dan)是(shi)(shi)效(xiao)果(guo)很難持續，因為整(zheng)體趨(qu)勢是(shi)(shi)供大于求的(de)。

28城成交量環比增長

關于政策出(chu)臺(tai)的(de)背景(jing)，任志強在(zai)“2015中(zhong)國房(fang)地產500強測(ce)評成果發布會(hui)暨500強峰會(hui)”上曾(ceng)表示，房(fang)地產開發投資增(zeng)幅(fu)也在(zai)下降，去年投資增(zeng)速可能會(hui)降到(dao)10%，扣除物價(jia)指數就只有9%了，今年應該(gai)會(hui)繼續(xu)下降，政府(fu)不出(chu)臺(tai)利好政策的(de)話(hua)，以(yi)后還會(hui)繼續(xu)下降。

政策的疊加效(xiao)應(ying)為樓市帶來了利好。2015年(nian)3月份，易居房(fang)地產研究院監測(ce)的30個典型(xing)城(cheng)市新建(jian)商品住(zhu)宅成(cheng)交面積為1439萬(wan)平方米，環比增長(chang)71.2%，同比增長(chang)8.3%。

隨著市(shi)場預期(qi)轉變，購房者入市(shi)節奏開(kai)始加快。尤其是(shi)3月30日央(yang)行、財政部(bu)(bu)等出(chu)臺新(xin)政策后，次(ci)日部(bu)(bu)分城(cheng)(cheng)市(shi)成(cheng)交(jiao)量就(jiu)有了明顯(xian)的(de)(de)上(shang)升。這使得(de)市(shi)場成(cheng)交(jiao)出(chu)現了比(bi)較明顯(xian)的(de)(de)上(shang)漲態(tai)勢。在受監(jian)測的(de)(de)30個(ge)城(cheng)(cheng)市(shi)中，有28個(ge)城(cheng)(cheng)市(shi)的(de)(de)成(cheng)交(jiao)量出(chu)現了環比(bi)增長態(tai)勢。

根據(ju)上海易居房(fang)地產研究院的住宅成交報告，2015年3月份濟(ji)南市新建商品住宅成交面積為72萬平方米，環比增(zeng)長78%，同比增(zeng)長57.6%。

合富輝煌山東公(gong)(gong)司項目總(zong)監(jian)徐(xu)荔枝(zhi)告訴記者，政(zheng)策(ce)的(de)出臺是(shi)一(yi)支(zhi)強心針，暫(zan)時對濟南樓市的(de)去(qu)化有(you)好處。公(gong)(gong)積金(jin)政(zheng)策(ce)看似利好，但(dan)不一(yi)定能解(jie)決貸(dai)款的(de)需求(qiu)，目前(qian)公(gong)(gong)積金(jin)貸(dai)款審批比較難，對改善型需求(qiu)的(de)人群支(zhi)持更大一(yi)些(xie)。“當政(zheng)策(ce)出臺后，有(you)項目醞釀漲價，但(dan)是(shi)供求(qiu)壓力(li)還在，位置、地(di)段不好的(de)項目，也不敢貿(mao)然行動。”

山東(dong)財經大學山東(dong)省房地產(chan)業(ye)發展研究中心副主任孫大海(hai)，對于(yu)目前(qian)樓市政策的看法是(shi)，“更多是(shi)為了恢(hui)復市場信心。”

孫大(da)海說，雖然濟(ji)南購房總量增(zeng)長(chang)(chang)很快(kuai)，但是項目數量增(zeng)長(chang)(chang)更(geng)快(kuai)，這樣平均到(dao)每個(ge)項目，成交就相(xiang)應減少了。開(kai)發商(shang)又不(bu)斷加任務，所以(yi)日(ri)子(zi)就更(geng)不(bu)好過了。

二三線(xian)城市以去庫存為主

不僅僅是城市，一些省(sheng)(sheng)份也紛紛加入了支持新政的行列。3月份以來(lai)，包括福建、廣(guang)州、濟南等省(sheng)(sheng)市，對公積金政策(ce)做(zuo)出(chu)了放(fang)松性調整。

上(shang)海易居研究院研究員嚴躍進表示，以福建為例，對于(yu)“首改(gai)”進行(xing)了(le)重新(xin)定(ding)義。規定(ding)認(ren)為，所購房屋屬(shu)于(yu)舊房換新(xin)房、家庭(ting)成員上(shang)班距離及子女(nv)上(shang)學(xue)距離變近、居住環(huan)境有所改(gai)善，均認(ren)定(ding)為首改(gai)房。而且從此次政策來(lai)看(kan)，并不是(shi)針(zhen)對單(dan)個(ge)城(cheng)市的(de)，而是(shi)針(zhen)對省(sheng)域范圍的(de)，從這個(ge)角度看(kan)，“分城(cheng)施策”的(de)政策可(ke)能會(hui)在省(sheng)域范圍內進行(xing)，而不是(shi)單(dan)個(ge)城(cheng)市。

上述機構的統(tong)計數據顯示，同為(wei)二線城市(shi)的福(fu)州，2015年3月(yue)份新(xin)建商品住宅成交面積(ji)為(wei)19萬(wan)平(ping)方(fang)米，環比(bi)增長15.9%，同比(bi)增長13.6%。而3月(yue)份的庫(ku)存面積(ji)為(wei)379萬(wan)平(ping)方(fang)米，去(qu)庫(ku)存周期即存銷(xiao)比(bi)為(wei)18.5個月(yue)。從(cong)(cong)庫(ku)存面積(ji)來看(kan)，較2月(yue)份394萬(wan)平(ping)方(fang)米出現了下滑(hua)。從(cong)(cong)去(qu)庫(ku)存周期看(kan)，也較2月(yue)份19.3個月(yue)出現了下滑(hua)。

嚴躍進(jin)據(ju)此(ci)表示，這反映了去(qu)庫存的壓力在釋放(fang)，但(dan)要(yao)回歸去(qu)庫存周期的行業(ye)正常值（即12~15個月），依(yi)然需(xu)要(yao)時間。

融信集團品牌營銷(xiao)中心(xin)總經理單偉告(gao)訴《每日經濟(ji)新(xin)聞》記者，今年政(zheng)策(ce)面還(huan)(huan)是支(zhi)持(chi)房地(di)(di)產的發展，形勢還(huan)(huan)是比較樂觀(guan)。一(yi)些庫(ku)(ku)存比較大的城市，主要(yao)任務還(huan)(huan)是快周轉、快去化(hua)。一(yi)線城市的核心(xin)地(di)(di)段或價(jia)格微漲，但是二三線城市主要(yao)還(huan)(huan)是去庫(ku)(ku)存的概(gai)念，價(jia)格不太可能有大的上漲。

胡(hu)志(zhi)剛表示，在(zai)現今(jin)情況下(xia)，形勢(shi)好一(yi)(yi)些的(de)二線城(cheng)市(shi)，開(kai)發(fa)(fa)(fa)商或選擇(ze)繼續留(liu)駐。但(dan)難(nan)度比較大(da)的(de)二三線城(cheng)市(shi)，這里開(kai)發(fa)(fa)(fa)商更愿意消化(hua)掉現有庫存，回歸到一(yi)(yi)線城(cheng)市(shi)。但(dan)也(ye)不排(pai)除一(yi)(yi)些開(kai)發(fa)(fa)(fa)商繼續留(liu)下(xia)做特殊地產的(de)可能。