每(mei)經(jing)編(bian)輯｜每(mei)經(jing)記者 白亞靜 發自深圳     

◎每經記者 白(bai)亞靜(jing) 發自深(shen)圳

對多數(shu)城市而言，救市政策(ce)只是解決了庫存(cun)壓力，但對深圳(zhen)等一線城市的(de)房(fang)地產市場(chang)(chang)而言，卻可能成為改(gai)變市場(chang)(chang)平衡的(de)一個(ge)變數(shu)。

自去年9月30日房(fang)(fang)貸(dai)新政(zheng)(zheng)出臺后，深(shen)圳房(fang)(fang)價(jia)率先反彈，此次二手(shou)房(fang)(fang)營(ying)業(ye)稅年限縮短，提振了市(shi)場信(xin)心(xin)，令市(shi)場聯(lian)(lian)想到房(fang)(fang)價(jia)瘋漲的2009年。美聯(lian)(lian)地(di)產全國研究中(zhong)心(xin)主任何倩茹介紹，4月1日，營(ying)業(ye)稅政(zheng)(zheng)策已落(luo)地(di)深(shen)圳，100%的業(ye)主都在(zai)提價(jia)，只是上漲幅度略有不同。

部分買家快速成交

目前，利(li)好樓(lou)市(shi)的政策(ce)已涉及土地(di)供應、商品房回購(gou)、貸款(kuan)利(li)率、公積金、首付比例以及交易稅等(deng)諸多環節，這(zhe)使得進(jin)入3月后，各地(di)樓(lou)市(shi)整體向好。根據(ju)中國指數研究院數據(ju)，盡管3月百城住宅(zhai)均價仍小幅下跌，但跌幅均有所收(shou)窄(zhai)。

日前，萬科董事(shi)會(hui)秘書譚(tan)華(hua)杰在(zai)2014年(nian)業績(ji)發布會(hui)上表示，當(dang)前經濟(ji)(ji)處于(yu)比較關鍵的(de)時間點，房(fang)地產市場表現良好(hao)有(you)利于(yu)經濟(ji)(ji)發展(zhan)。

的確(que)，去(qu)年以來房地產(chan)開發景氣指數一跌(die)再跌(die)，今年2月甚至達到(dao)93.77，跌(die)至近幾年歷史最低(di)點(dian)。根據國(guo)家統計(ji)局數字(zi)，2月份，在全國(guo)70個大中(zhong)城市里，只有深圳(zhen)的二手房市場呈上漲態勢(shi)。

3月30日(ri)，當央(yang)行(xing)、國稅(shui)總局(ju)等部委出臺二套房(fang)首付比例降(jiang)低、營(ying)業(ye)稅(shui)年(nian)限縮短兩項政策后(hou)，雖然當日(ri)該政策還未在(zai)深圳落地，但已(yi)有(you)不少二手(shou)房(fang)賣家提價。美聯物業(ye)研究(jiu)顯示，當晚，大(da)部分業(ye)主對(dui)放(fang)盤價進行(xing)上(shang)調，普通住宅上(shang)調5%~10%，豪宅上(shang)調10%~15%。

次日，記者在(zai)福田、寶安、龍華等地中(zhong)介(jie)了(le)解到(dao)，不(bu)少業主已(yi)提高了(le)掛(gua)單價(jia)格(ge)，租(zu)房(fang)市(shi)場的租(zu)金也(ye)水漲船高。Q房(fang)網中(zhong)介(jie)稱，去年交(jiao)易少，積壓太(tai)多需(xu)求，如今政策(ce)一變，買家買漲不(bu)買跌，所以會(hui)著急(ji)入市(shi)。

據何倩茹(ru)介紹，4月1日，營業稅(shui)政(zheng)策已落地(di)深圳，100%的業主都在提(ti)價，只是上漲幅度略有不同，之(zhi)前有意(yi)向的買家，有一部(bu)分快速成交(jiao)。

在(zai)她看(kan)來，買賣雙方(fang)看(kan)中(zhong)的(de)不(bu)是稅費(fei)，而(er)是政(zheng)(zheng)策(ce)暖(nuan)風，畢(bi)竟有先(xian)例在(zai)前，2009年(nian)(nian)出臺(tai)《財政(zheng)(zheng)部、國(guo)家稅務總(zong)局關于個人住房轉讓(rang)營業稅政(zheng)(zheng)策(ce)的(de)通知》后，市場從當年(nian)(nian)初瘋漲(zhang)到(dao)年(nian)(nian)末(mo)，這次出臺(tai)類(lei)似政(zheng)(zheng)策(ce)，市場認(ren)為至少能達(da)到(dao)2009年(nian)(nian)的(de)一半漲(zhang)幅(fu)。

預期四月交易量提升

中(zhong)(zhong)原地產首席(xi)分析(xi)師張大偉稱，包括深圳在內的(de)所有(you)一線城市，二手房(fang)價格都在漲(zhang)，就(jiu)目(mu)前而言(yan)，漲(zhang)幅尚屬于正常范疇，畢竟漲(zhang)幅低于收入(ru)增幅，符合中(zhong)(zhong)央(yang)穩定消費的(de)要求。

不過，這一輪政策對房價的刺激，已明顯高于去(qu)年“9·30新政”和(he)11月22日降息(xi)所帶來的影響。

世(shi)邦魏理(li)仕研究部中國區主管陳(chen)仲偉稱，去年(nian)(nian)針對首套房貸(dai)款(kuan)和(he)利率(lv)等方面的(de)調整，受眾范圍和(he)優(you)惠力(li)度有(you)限，因而(er)剛(gang)進入2015年(nian)(nian)住(zhu)宅銷(xiao)售便再(zai)次遇冷(leng)，2015年(nian)(nian)前兩個(ge)月全國商品住(zhu)宅銷(xiao)售同比下降17.8%，是(shi)3年(nian)(nian)來最低。

或(huo)因(yin)救(jiu)市(shi)目的未(wei)達預期，政府(fu)再(zai)次出手(shou)，但此輪漲幅能持續多久，還要看市(shi)場博弈(yi)的情況。

何倩茹稱，目(mu)前可以肯(ken)定4、5月的交易量會有所(suo)提升，至于價(jia)格，要(yao)看買家是(shi)否有追漲(zhang)意愿。

3月30日的政策有(you)兩方(fang)面：一是大幅度降(jiang)(jiang)低二(er)套(tao)房首付比例，從六至七成降(jiang)(jiang)至四成，給需求方(fang)加杠桿(gan)；二(er)是降(jiang)(jiang)低一部分二(er)手房（房期在2~5年）的交易成本，盤活存(cun)量。

但這兩方面的(de)調整給市(shi)場(chang)帶來的(de)影響顯(xian)然不一樣，相(xiang)較(jiao)于二(er)手房市(shi)場(chang)提價(jia)惜售，各大房企(qi)則正在抓緊去化(hua)。

當然，二(er)手(shou)(shou)房(fang)(fang)交易的稅費減免更(geng)為直接，是(shi)二(er)手(shou)(shou)房(fang)(fang)市(shi)(shi)場漲幅高(gao)于新(xin)房(fang)(fang)市(shi)(shi)場的原因之一。以一套滿2年但未滿5年、市(shi)(shi)值200萬元的二(er)手(shou)(shou)房(fang)(fang)為例(li)，新(xin)政出臺后(hou)，營(ying)業(ye)稅減免達11.2萬元，大幅降低(di)了買房(fang)(fang)成本。

另(ling)外，相較首付比(bi)例的落地(di)速(su)度以及(ji)各地(di)不同的執行(xing)情(qing)況，營(ying)業稅政策落地(di)更快、執行(xing)情(qing)況更好也(ye)是原因之(zhi)一。

但是，除(chu)上述因素之外，市(shi)場的供需或許才是主因。對于這輪政策，萬(wan)科總(zong)裁郁亮(liang)認為，只能(neng)提振(zhen)市(shi)場信心，已無法改變趨勢(shi)。

另外，陳仲偉(wei)稱，降低二套(tao)房首付比(bi)例(li)，對信貸依賴(lai)較重(zhong)的一二線(xian)市(shi)場更為(wei)敏感，但(dan)對于三四(si)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)，去庫存效(xiao)果有待觀察(cha)，長期來看還是依賴(lai)于產業帶動和城(cheng)(cheng)鎮化進(jin)程拉(la)動。但(dan)是，從目前供需情況(kuang)來看，三四(si)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)的樓市(shi)才是危(wei)機所在。