去(qu)年，李克強總理提出要加(jia)快推進棚改(gai)，必須(xu)抓(zhua)住(zhu)資(zi)金保障這個“牛鼻子”，把政策(ce)支持和(he)市場機制有效結合。今年，在(zai)棚改(gai)規模(mo)增(zeng)加(jia)、資(zi)金壓力(li)加(jia)大的(de)(de)情況下，除了開(kai)發性金融的(de)(de)“供血”，如何保證棚改(gai)任(ren)務的(de)(de)資(zi)金需(xu)要？社會(hui)資(zi)金如何參與(yu)到棚改(gai)項目(mu)中來(lai)？房企如何拓寬融資(zi)渠道、降(jiang)低資(zi)金成本，都是備(bei)受關(guan)注的(de)(de)問題。

對此，接(jie)受(shou)證券時報記者采(cai)訪(fang)的(de)(de)業內人士認(ren)為，從(cong)典(dian)型的(de)(de)遼(liao)寧模式可(ke)(ke)(ke)以(yi)看出，社(she)會資(zi)金(jin)和房(fang)企市(shi)場化運作獲(huo)(huo)取的(de)(de)資(zi)金(jin)在棚(peng)改(gai)過(guo)程中發揮了絕對優勢的(de)(de)作用(yong)，社(she)會資(zi)本參(can)與棚(peng)改(gai)可(ke)(ke)(ke)以(yi)債權(quan)或股權(quan)的(de)(de)方式，房(fang)企除了銀行貸(dai)款(kuan)和債券，還有(you)自有(you)資(zi)金(jin)、信(xin)托、資(zi)管(guan)、房(fang)地產(chan)私募基金(jin)等其他資(zi)金(jin)渠道(dao)(dao)，這些渠道(dao)(dao)已經具有(you)非常成熟、安全(quan)、可(ke)(ke)(ke)靠(kao)的(de)(de)運作和獲(huo)(huo)利模式，預(yu)計2015年(nian)在房(fang)地產(chan)市(shi)場逐步復蘇的(de)(de)背景下，房(fang)地產(chan)基金(jin)在棚(peng)戶區改(gai)造中將起到重要(yao)作用(yong)。

遼寧模式非政府資金

占比超六成

在社(she)會(hui)(hui)資金參(can)與棚(peng)改(gai)的過(guo)程(cheng)中，全國各(ge)地區逐漸形成了一些(xie)較為典型的改(gai)造、融資模(mo)式(shi)，總的來(lai)看(kan)，主要有遼寧(ning)模(mo)式(shi)、徐州模(mo)式(shi)、棗莊模(mo)式(shi)和西安模(mo)式(shi)等四種(zhong)模(mo)式(shi)，其中，遼寧(ning)省(sheng)“政府(fu)+市(shi)場+社(she)會(hui)(hui)”的融資模(mo)式(shi)最為典型。

在2005~2011年期(qi)間，遼寧(ning)省(sheng)動員各方面資(zi)金(jin)(jin)總額達732.5億元(yuan)。據(ju)學者李莉測算(suan)，遼寧(ning)棚(peng)改融(rong)資(zi)來(lai)源中(zhong)，政府(fu)資(zi)金(jin)(jin)約(yue)占(zhan)(zhan)38.7%，社(she)會資(zi)金(jin)(jin)約(yue)占(zhan)(zhan)5%，市場資(zi)金(jin)(jin)約(yue)占(zhan)(zhan)56.3%。其中(zhong)，市場資(zi)金(jin)(jin)中(zhong)由(you)政府(fu)通過市場化(hua)運作獲得的(de)資(zi)金(jin)(jin)占(zhan)(zhan)比(bi)為5.6%~11.3%，由(you)參與企業通過市場化(hua)運作獲得的(de)資(zi)金(jin)(jin)占(zhan)(zhan)比(bi)為36.3%~46.3%。

“可(ke)以看出，社(she)會資(zi)(zi)金和房企市場化運作(zuo)獲(huo)取的(de)資(zi)(zi)金在棚改發(fa)揮了絕對優勢的(de)作(zuo)用，民間(jian)資(zi)(zi)本參(can)與棚改已經具有非常成熟與安全、可(ke)靠(kao)的(de)運作(zuo)和獲(huo)利模式。”長(chang)富匯(hui)銀總(zong)裁張保(bao)國接受證(zheng)券時報記者采訪時說，社(she)會資(zi)(zi)本參(can)與棚改可(ke)以債權或股權的(de)方式參(can)與，從前(qian)期(qi)(qi)拆遷一直到后(hou)期(qi)(qi)開發(fa)建設，社(she)會資(zi)(zi)本都可(ke)以起(qi)到相應作(zuo)用。

房企棚改項目

毛利最高超30%

近兩(liang)年(nian)，不少(shao)大(da)型房(fang)企響(xiang)應政府號召，積極參(can)與到棚(peng)改(gai)(gai)中來(lai)，如萬科在(zai)深圳和南(nan)昌有棚(peng)改(gai)(gai)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)，今年(nian)還打(da)算參(can)與北京的(de)棚(peng)改(gai)(gai)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)；保利在(zai)海(hai)口、廣(guang)西、濟南(nan)有棚(peng)改(gai)(gai)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)；恒大(da)在(zai)成都、吉林、安徽有棚(peng)改(gai)(gai)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)；綠地(di)2013年(nian)在(zai)海(hai)口的(de)2個棚(peng)改(gai)(gai)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)總投資(zi)600億元。

遠洋地(di)產(chan)總裁李明接(jie)受記者(zhe)采(cai)訪時表示，關(guan)注一線核心(xin)城(cheng)(cheng)市包括城(cheng)(cheng)市中心(xin)地(di)帶(dai)的(de)城(cheng)(cheng)市更(geng)新(xin)是(shi)未來(lai)房地(di)產(chan)的(de)一個(ge)主題(ti)，國(guo)家(jia)鼓勵棚(peng)戶區改造，加快城(cheng)(cheng)市更(geng)新(xin)，對房地(di)產(chan)公司來(lai)說(shuo)尋找(zhao)新(xin)的(de)發展機遇和新(xin)的(de)發展資源至關(guan)重要。“國(guo)家(jia)這次把危(wei)房改造納(na)入棚(peng)戶區，實(shi)際上給(gei)了(le)(le)一個(ge)重大的(de)政策，相(xiang)當于(yu)國(guo)家(jia)棚(peng)戶區的(de)政策完(wan)整了(le)(le)，有了(le)(le)支(zhi)持政策，土地(di)也有了(le)(le)，剩下的(de)就是(shi)資金問題(ti)了(le)(le)。”他說(shuo)。

李明介(jie)紹(shao)，遠洋地(di)產在北京(jing)的(de)幾(ji)個棚(peng)改項目(mu)是通過自籌資(zi)金在投，在武漢、深圳的(de)類似項目(mu)進展比(bi)北京(jing)快。

“我(wo)們在深圳的舊城改造項(xiang)目(mu)，更多是跟(gen)當地做(zuo)舊改有(you)經驗的企業合作，待他(ta)們獲得土地后，我(wo)們再以股權形式進去開發。他(ta)們更多負責(ze)前端，我(wo)們更多負責(ze)后端，一般以我(wo)們控股為主。”遠(yuan)洋地產(chan)經營管理中心總經理丁暉(hui)接受(shou)記者采訪時說。

丁(ding)暉(hui)說，因為上市公(gong)司(si)對資產(chan)周(zhou)(zhou)轉率有(you)要(yao)求(qiu)，如果很多資金沉(chen)淀在一(yi)級開發，資金周(zhou)(zhou)轉就很慢，同樣投(tou)100億元，3年不(bu)(bu)一(yi)定(ding)能賺(zhuan)回(hui)來。而(er)當(dang)(dang)地企業不(bu)(bu)一(yi)定(ding)是上市企業，對資產(chan)周(zhou)(zhou)轉率要(yao)求(qiu)不(bu)(bu)高，他們有(you)的(de)(de)是當(dang)(dang)地的(de)(de)村長(chang)和(he)村委會(hui)，本身有(you)錢(qian)也有(you)股份，土地都(dou)是村民廠房(fang)、出租(zu)房(fang)，他們看(kan)到將來能掙錢(qian)，有(you)能力(li)也有(you)動力(li)。

在(zai)丁暉看來，與在(zai)二級市(shi)場取(qu)得的(de)土地(di)項目(mu)不(bu)同，棚改項目(mu)具有(you)周期(qi)相對更(geng)長(chang)、成本相對不(bu)可控、毛利(li)率(lv)高的(de)特點。同樣是2010年在(zai)深圳拿的(de)兩塊地(di)，其中一個(ge)已經銷售(shou)到(dao)第三期(qi)了(le)，另一個(ge)則到(dao)現在(zai)還沒實質啟動(dong)。“前者毛利(li)率(lv)在(zai)30%以上，后者收益明(ming)顯看好(hao)。”他說。

李明坦承，舊(jiu)改(gai)項(xiang)目(mu)周(zhou)(zhou)(zhou)期長(chang)，但是(shi)毛利率高，因為土地成本低，要(yao)(yao)(yao)(yao)不(bu)然周(zhou)(zhou)(zhou)期長(chang)毛利率低，更(geng)沒有(you)人干(gan)了。“我(wo)(wo)們(men)的(de)舊(jiu)改(gai)項(xiang)目(mu)主(zhu)要(yao)(yao)(yao)(yao)集中在一線城(cheng)市(shi)，就(jiu)算它(ta)的(de)周(zhou)(zhou)(zhou)期會(hui)(hui)長(chang)一些，但估計未來的(de)盈利水(shui)平(ping)會(hui)(hui)高于我(wo)(wo)們(men)目(mu)前(qian)的(de)預期。”他說，另(ling)外，國家對棚改(gai)項(xiang)目(mu)也有(you)政策支持，一般開發(fa)企(qi)(qi)業做(zuo)項(xiang)目(mu)都要(yao)(yao)(yao)(yao)求自有(you)資金占35%，而(er)做(zuo)棚改(gai)項(xiang)目(mu)的(de)自有(you)資金只要(yao)(yao)(yao)(yao)求20%，為的(de)是(shi)減(jian)輕企(qi)(qi)業壓力。

“房企參(can)與一些棚改建設的(de)凈利(li)(li)潤(run)率(lv)能(neng)達(da)到8%～15%，有(you)時毛利(li)(li)率(lv)則高達(da)30%左右。”張保國說。

棚改基金助企業降成本

棚改項目因其(qi)投入資金多、項目周期長的特點，在大規模(mo)推進改造中(zhong)，如何有(you)效融資成為房企挑戰(zhan)之(zhi)一。

張(zhang)保(bao)國介紹(shao)，以(yi)城中村棚改為(wei)例，典型(xing)模式(shi)是：政府(fu)(fu)與房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產商簽訂協議，政府(fu)(fu)將一塊城中村項(xiang)目(mu)以(yi)“生地(di)(di)(di)”的(de)(de)(de)形(xing)式(shi)交由(you)(you)房(fang)(fang)產商，由(you)(you)房(fang)(fang)產商完(wan)成(cheng)由(you)(you)“生地(di)(di)(di)”轉(zhuan)變為(wei)“熟地(di)(di)(di)”后，政府(fu)(fu)再以(yi)招拍(pai)掛的(de)(de)(de)形(xing)式(shi)出讓。在此種(zhong)改造模式(shi)中，一方面，房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產商資本(ben)沉淀(dian)過大，由(you)(you)“生地(di)(di)(di)”向“熟地(di)(di)(di)”的(de)(de)(de)轉(zhuan)化成(cheng)本(ben)完(wan)全由(you)(you)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產商承擔，財務成(cheng)本(ben)的(de)(de)(de)上(shang)升將削弱項(xiang)目(mu)的(de)(de)(de)盈利(li)能力；另一方面，土地(di)(di)(di)價(jia)格的(de)(de)(de)飛漲使得(de)拆遷成(cheng)本(ben)高昂，房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產商資金層(ceng)面的(de)(de)(de)改造壓力驟然加大。

“除了銀(yin)行(xing)貸款和債券，房(fang)企(qi)(qi)開發棚(peng)改項目還有(you)房(fang)企(qi)(qi)自有(you)資(zi)(zi)(zi)金(jin)、信(xin)托、資(zi)(zi)(zi)管、房(fang)地產私(si)募基金(jin)等其(qi)他資(zi)(zi)(zi)金(jin)渠道來源(yuan)。”張保國(guo)說， 長(chang)富匯銀(yin)與(yu)房(fang)企(qi)(qi)主要有(you)股權(quan)、債權(quan)等合作(zuo)方式，參與(yu)到房(fang)企(qi)(qi)從拿地開始直到房(fang)屋銷售(shou)等過程。在滿足社(she)會資(zi)(zi)(zi)金(jin)對投資(zi)(zi)(zi)工具多元化需求的同時，也大大降低(di)了企(qi)(qi)業的融資(zi)(zi)(zi)成(cheng)本。