今年一(yi)季度(du)我國(guo)(guo)宏(hong)(hong)(hong)觀經(jing)濟(ji)下行(xing)(xing)壓力明顯增(zeng)加，穩定(ding)經(jing)濟(ji)增(zeng)長(chang)成(cheng)為(wei)當(dang)前宏(hong)(hong)(hong)觀經(jing)濟(ji)政(zheng)策(ce)(ce)重要(yao)取向。而支(zhi)持基本住房需(xu)求(qiu)和改善性(xing)住房需(xu)求(qiu)，不僅(jin)可(ke)(ke)以有效(xiao)刺(ci)激(ji)住房消費，帶動(dong)相關(guan)(guan)產(chan)業(ye)發(fa)展，而且還可(ke)(ke)以緩沖經(jing)濟(ji)下行(xing)(xing)壓力。近期(qi)，國(guo)(guo)家有關(guan)(guan)部委聯合(he)出臺了(le)一(yi)系(xi)列政(zheng)策(ce)(ce)“組合(he)拳(quan)”，從土地供應源(yuan)頭調(diao)節、降低二套房貸首付(fu)比、縮短二手房營業(ye)稅免征期(qi)限(xian)等，鼓勵剛性(xing)住房需(xu)求(qiu)和改善性(xing)住房需(xu)求(qiu)入市。預期(qi)未(wei)來(lai)一(yi)段時(shi)(shi)間，我國(guo)(guo)住房市場交易被激(ji)活(huo)的可(ke)(ke)能性(xing)非常大，將對宏(hong)(hong)(hong)觀經(jing)濟(ji)穩定(ding)增(zeng)長(chang)起到(dao)一(yi)定(ding)支(zhi)撐作(zuo)(zuo)用。但(dan)同時(shi)(shi)還要(yao)考慮到(dao)“政(zheng)策(ce)(ce)組合(he)拳(quan)”可(ke)(ke)能會對市場主體行(xing)(xing)為(wei)產(chan)生中長(chang)期(qi)影響，需(xu)要(yao)根(gen)據市場演變及時(shi)(shi)作(zuo)(zuo)好政(zheng)策(ce)(ce)預調(diao)和微調(diao)，避免政(zheng)策(ce)(ce)滯后影響與未(wei)來(lai)供求(qiu)關(guan)(guan)系(xi)產(chan)生共振作(zuo)(zuo)用。

政策是樓市運行

重要外生變量

從1998年(nian)我國(guo)(guo)(guo)住房(fang)(fang)制度改(gai)革啟動(dong)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)市場(chang)(chang)至今，政(zheng)策(ce)(ce)變量(liang)在(zai)很(hen)大(da)程(cheng)度上(shang)(shang)主(zhu)導了房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)市場(chang)(chang)運行方向，對市場(chang)(chang)運行軌跡也產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)生重(zhong)要影(ying)響(xiang)。2003年(nian)和2009年(nian)以及其他(ta)時(shi)候房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)調控政(zheng)策(ce)(ce)變化，成(cheng)為我國(guo)(guo)(guo)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)市場(chang)(chang)成(cheng)交(jiao)(jiao)量(liang)急(ji)劇(ju)上(shang)(shang)升或(huo)急(ji)劇(ju)下跌(die)的(de)(de)主(zhu)要原因和動(dong)力(li)。政(zheng)策(ce)(ce)外生變量(liang)不(bu)僅影(ying)響(xiang)到房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)開發建設(she)的(de)(de)資金(jin)面環(huan)境，而且還會決定土地(di)市場(chang)(chang)供(gong)求關系，成(cheng)為市場(chang)(chang)預期(qi)的(de)(de)主(zhu)要參數。當然(ran)，政(zheng)策(ce)(ce)對市場(chang)(chang)的(de)(de)影(ying)響(xiang)并不(bu)總是穩定的(de)(de)，隨著房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)市場(chang)(chang)規模日益壯大(da)，政(zheng)策(ce)(ce)“有形(xing)之手”對市場(chang)(chang)的(de)(de)影(ying)響(xiang)將會逐漸下降。即使(shi)如此，市場(chang)(chang)主(zhu)體(ti)行為及心理預期(qi)存在(zai)路徑依賴(lai)。就(jiu)目前環(huan)境而言(yan)，政(zheng)策(ce)(ce)外生變量(liang)依然(ran)能夠對當前房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)市場(chang)(chang)施加(jia)重(zhong)要影(ying)響(xiang)，預期(qi)未來一(yi)段時(shi)間(jian)，我國(guo)(guo)(guo)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)市場(chang)(chang)成(cheng)交(jiao)(jiao)量(liang)上(shang)(shang)升，去庫存化進程(cheng)將會加(jia)快。據中國(guo)(guo)(guo)指(zhi)數研究院百(bai)城價格指(zhi)數，今年(nian)3月份有43個城市環(huan)比上(shang)(shang)漲，較上(shang)(shang)個月增加(jia)4個。政(zheng)策(ce)(ce)刺激預期(qi)是一(yi)個重(zhong)要的(de)(de)推(tui)動(dong)因素(su)。

滯后效應與供求關系

將形成共振

以(yi)熨平市(shi)場(chang)(chang)波動(dong)為(wei)主(zhu)要目的(de)的(de)宏觀(guan)政策(ce)(ce)(ce)，主(zhu)要采取了反周期思路。通過(guo)改變政策(ce)(ce)(ce)環境，防止樓市(shi)大幅波動(dong)，是(shi)有效(xiao)防控風險的(de)必然要求。但在這個過(guo)程(cheng)中，需要高(gao)度關注政策(ce)(ce)(ce)滯后效(xiao)應對未來(lai)市(shi)場(chang)(chang)供求關系的(de)共振作(zuo)用。

刺激性房(fang)地(di)產(chan)政策(ce)出臺后(hou)的市(shi)(shi)(shi)場(chang)短(duan)期繁榮，可(ke)能(neng)(neng)會(hui)(hui)進一步強(qiang)化市(shi)(shi)(shi)場(chang)主(zhu)體樂(le)觀預期，特別(bie)是(shi)市(shi)(shi)(shi)場(chang)“惜售”的行(xing)為將會(hui)(hui)增(zeng)(zeng)強(qiang)，同(tong)時(shi)房(fang)地(di)產(chan)開發(fa)企業會(hui)(hui)積(ji)極拿地(di)，而地(di)價(jia)上(shang)漲(zhang)并進一步強(qiang)化市(shi)(shi)(shi)場(chang)上(shang)漲(zhang)預期。與(yu)此同(tong)時(shi)，也需(xu)(xu)要注(zhu)意，從中(zhong)長(chang)(chang)期看，住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)市(shi)(shi)(shi)場(chang)需(xu)(xu)求(qiu)釋放應(ying)(ying)屬于漸進過程(cheng)，一方面(mian)(mian)是(shi)住(zhu)(zhu)房(fang)市(shi)(shi)(shi)場(chang)需(xu)(xu)求(qiu)積(ji)累是(shi)一個(ge)緩(huan)慢過程(cheng)，另一方面(mian)(mian)是(shi)潛(qian)在住(zhu)(zhu)房(fang)需(xu)(xu)求(qiu)轉化為現實購買力也是(shi)一個(ge)緩(huan)慢過程(cheng)。但土地(di)一級開發(fa)到(dao)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)建(jian)(jian)成(cheng)大約需(xu)(xu)要一年(nian)到(dao)一年(nian)半時(shi)間(jian)，未來新(xin)建(jian)(jian)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)供應(ying)(ying)量上(shang)升與(yu)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)需(xu)(xu)求(qiu)相對(dui)平(ping)穩回(hui)落(luo)有可(ke)能(neng)(neng)會(hui)(hui)形成(cheng)巨(ju)大矛盾，帶(dai)來高住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)庫存問題。2013年(nian)上(shang)半年(nian)，全國商(shang)品房(fang)銷(xiao)售面(mian)(mian)積(ji)同(tong)比增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)28.7%。在商(shang)品房(fang)銷(xiao)售火熱帶(dai)動下，全國住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)投資(zi)同(tong)比增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)20.8%，土地(di)成(cheng)交(jiao)價(jia)款同(tong)比增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)7.5%。但下半年(nian)開始，我國房(fang)地(di)產(chan)市(shi)(shi)(shi)場(chang)行(xing)情急劇變化，市(shi)(shi)(shi)場(chang)需(xu)(xu)求(qiu)快速(su)回(hui)落(luo)加上(shang)宏觀經濟面(mian)(mian)增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)前景不樂(le)觀，房(fang)地(di)產(chan)市(shi)(shi)(shi)場(chang)成(cheng)交(jiao)量快速(su)萎縮。2013年(nian)全國商(shang)品房(fang)銷(xiao)售面(mian)(mian)積(ji)同(tong)比增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)17.3%，較(jiao)上(shang)半年(nian)大幅回(hui)落(luo)11.4個(ge)百分點。

關注短期刺激對

需求時間分布的影響

政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)刺(ci)激(ji)(ji)具備脈(mo)沖(chong)響應(ying)(ying)效應(ying)(ying)，政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)出臺后(hou)短(duan)期(qi)內效果(guo)最大(da)，隨時(shi)間(jian)(jian)流逝，政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)效應(ying)(ying)逐(zhu)漸(jian)衰減。就房(fang)(fang)地(di)(di)產調(diao)(diao)控(kong)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)而(er)言，主要是刺(ci)激(ji)(ji)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)改變(bian)(bian)了住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)需求釋(shi)放的(de)時(shi)間(jian)(jian)分(fen)布函(han)數。這意味著(zhu)相當(dang)部分(fen)需求將(jiang)會(hui)提前入(ru)市。國外購買房(fang)(fang)產人群多集中在(zai)40歲后(hou)，而(er)我國新參加社(she)會(hui)工作(zuo)年輕人購買房(fang)(fang)產的(de)比例較(jiao)大(da)，住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)需求在(zai)房(fang)(fang)價上漲預期(qi)下前移。從政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)短(duan)期(qi)效應(ying)(ying)分(fen)析，住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)需求提前入(ru)市可(ke)以帶動(dong)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)成交(jiao)量顯著(zhu)上升(sheng)，刺(ci)激(ji)(ji)其他相關領域消費(fei)。但(dan)同時(shi)，未來(lai)一段時(shi)間(jian)(jian)的(de)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)需求釋(shi)放將(jiang)會(hui)受(shou)到沖(chong)擊(ji)。住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)需求萎(wei)縮而(er)市場供(gong)應(ying)(ying)上升(sheng)，有可(ke)能(neng)會(hui)帶來(lai)新的(de)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)庫存問題(ti)。因此，在(zai)落實政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)同時(shi)，也需要根據房(fang)(fang)地(di)(di)產市場供(gong)求關系演變(bian)(bian)和矛盾，及(ji)時(shi)預調(diao)(diao)和微調(diao)(diao)，讓供(gong)給與需求在(zai)時(shi)間(jian)(jian)上做(zuo)到基本吻合，在(zai)地(di)(di)理位置上大(da)體匹配，才能(neng)確保房(fang)(fang)地(di)(di)產市場長期(qi)健(jian)康(kang)穩(wen)定發展。

提(ti)高政(zheng)策(ce)(ce)(ce)實(shi)(shi)施(shi)效果還(huan)需要(yao)(yao)更加(jia)深入把(ba)(ba)握(wo)房(fang)(fang)地(di)(di)產市(shi)場(chang)(chang)形(xing)勢。落實(shi)(shi)好“政(zheng)策(ce)(ce)(ce)組合拳”，激(ji)活住(zhu)房(fang)(fang)消費，還(huan)需要(yao)(yao)一系列配(pei)套(tao)政(zheng)策(ce)(ce)(ce)措施(shi)，以(yi)(yi)及(ji)相關(guan)部門提(ti)高執(zhi)行(xing)力。同時(shi)(shi)(shi)，也需要(yao)(yao)房(fang)(fang)地(di)(di)產開(kai)發企業適應政(zheng)策(ce)(ce)(ce)環境(jing)加(jia)快住(zhu)宅去(qu)庫存(cun)進度，非(fei)理性(xing)提(ti)價或放慢銷售節奏(zou)營造(zao)供(gong)不(bu)(bu)應求(qiu)假(jia)象等，都(dou)會(hui)削弱政(zheng)策(ce)(ce)(ce)刺激(ji)實(shi)(shi)際效果。這些都(dou)是政(zheng)策(ce)(ce)(ce)執(zhi)行(xing)層(ceng)面需要(yao)(yao)考慮(lv)的。但關(guan)鍵還(huan)是要(yao)(yao)深入把(ba)(ba)握(wo)房(fang)(fang)地(di)(di)產形(xing)勢，這是因為科學決策(ce)(ce)(ce)是以(yi)(yi)深入調(diao)查研(yan)究為前提(ti)。而調(diao)查研(yan)究必(bi)須要(yao)(yao)立足于數(shu)據分析。就(jiu)房(fang)(fang)地(di)(di)產市(shi)場(chang)(chang)而言，目前最難(nan)(nan)以(yi)(yi)把(ba)(ba)握(wo)的是市(shi)場(chang)(chang)需求(qiu)狀況。地(di)(di)方(fang)政(zheng)府不(bu)(bu)掌(zhang)握(wo)當地(di)(di)城(cheng)鎮居(ju)民(min)實(shi)(shi)際住(zhu)房(fang)(fang)狀況及(ji)住(zhu)宅需求(qiu)缺口，就(jiu)難(nan)(nan)以(yi)(yi)有(you)針(zhen)對(dui)性(xing)地(di)(di)供(gong)應住(zhu)宅用(yong)(yong)地(di)(di)，也很難(nan)(nan)針(zhen)對(dui)市(shi)場(chang)(chang)變化及(ji)時(shi)(shi)(shi)調(diao)整(zheng)政(zheng)策(ce)(ce)(ce)。從這一點考慮(lv)，住(zhu)宅不(bu)(bu)動產全國統一登記意義非(fei)常重大。此外，還(huan)要(yao)(yao)掌(zhang)握(wo)城(cheng)鎮居(ju)民(min)擁有(you)二套(tao)房(fang)(fang)以(yi)(yi)上狀況。二套(tao)以(yi)(yi)上住(zhu)房(fang)(fang)將構(gou)成(cheng)市(shi)場(chang)(chang)潛在(zai)供(gong)給(gei)，必(bi)須要(yao)(yao)納(na)入政(zheng)策(ce)(ce)(ce)考慮(lv)范(fan)圍。還(huan)有(you)，要(yao)(yao)規范(fan)治理住(zhu)房(fang)(fang)租賃市(shi)場(chang)(chang)。住(zhu)房(fang)(fang)租賃市(shi)場(chang)(chang)是滿足市(shi)場(chang)(chang)需求(qiu)的重要(yao)(yao)途徑。只(zhi)有(you)綜合考慮(lv)市(shi)場(chang)(chang)需求(qiu)與(yu)(yu)供(gong)給(gei)各方(fang)面因素，科學決策(ce)(ce)(ce)，及(ji)時(shi)(shi)(shi)調(diao)整(zheng)，才能有(you)效避免(mian)政(zheng)策(ce)(ce)(ce)效應與(yu)(yu)未來市(shi)場(chang)(chang)供(gong)求(qiu)關(guan)系形(xing)成(cheng)共振作用(yong)(yong)。