◎每經評論員 葉檀

房地產新政不是(shi)為(wei)了鼓勵投資，而是(shi)為(wei)了去庫存。

3月30日，央行(xing)、住(zhu)建部、銀監會推(tui)出對二(er)套房(fang)首付(fu)比例下調的新政，40%的二(er)套房(fang)貸款(kuan)首付(fu)比例，力度超出市場預(yu)期。同日，財政部和國稅(shui)總局聯(lian)合(he)發文(wen)調整(zheng)個人住(zhu)房(fang)轉(zhuan)讓營業稅(shui)政策，調整(zheng)力度同樣很大(da)。

對于(yu)新政，有人推測(ce)，一、二線城市(shi)的房(fang)價短期內(nei)或將上漲10%。事實(shi)上，確(que)實(shi)一些樓盤(pan)開(kai)始試水(shui)漲價。

但必須認識到，這次房(fang)(fang)地產市(shi)場(chang)新政不是(shi)為了拉(la)動投資(zi)性需(xu)(xu)(xu)求(qiu)(qiu)。去(qu)年一些地方對樓市(shi)政策放寬，主要是(shi)從首套剛需(xu)(xu)(xu)住房(fang)(fang)出發，今年則(ze)拓展(zhan)到二(er)套改善(shan)型需(xu)(xu)(xu)求(qiu)(qiu)，無論(lun)是(shi)房(fang)(fang)貸還是(shi)稅收的調整(zheng)，都為改善(shan)型需(xu)(xu)(xu)求(qiu)(qiu)提供了最大(da)的便利。

對擁(yong)有1套(tao)(tao)住房(fang)(fang)且(qie)相(xiang)應購房(fang)(fang)貸款(kuan)(kuan)未結清(qing)的(de)居民家庭，為改善(shan)居住條件再次申請商(shang)業性個人住房(fang)(fang)貸款(kuan)(kuan)購買普通自住房(fang)(fang)，最低首付(fu)款(kuan)(kuan)比(bi)例調整為不低于40%。此次購房(fang)(fang)已(yi)擁(yong)有一(yi)(yi)套(tao)(tao)房(fang)(fang)者不必(bi)結清(qing)，不必(bi)出售。以一(yi)(yi)線城市一(yi)(yi)套(tao)(tao)二手(shou)房(fang)(fang)成交價200萬元(yuan)(yuan)計算(suan)，調整前(qian)須支付(fu)120萬元(yuan)(yuan)首付(fu)，調整后(hou)只需支付(fu)80萬元(yuan)(yuan)，首付(fu)降(jiang)低了40萬元(yuan)(yuan)，將極大釋放潛在(zai)的(de)改善(shan)型購房(fang)(fang)需求。

以(yi)上海為(wei)例，從統計(ji)數據(ju)來看，目(mu)前(qian)購房(fang)客(ke)戶(hu)中(zhong)改善(shan)型需(xu)求總量占(zhan)到(dao)市場(chang)的(de)70%，房(fang)貸客(ke)戶(hu)中(zhong)符(fu)合(he)二(er)套(tao)房(fang)貸款標準占(zhan)比(bi)近50%，按此推算，市場(chang)上將有三成左(zuo)右的(de)購房(fang)者受益。有50%以(yi)上的(de)客(ke)戶(hu)是置換(huan)型需(xu)求，多數都是以(yi)小(xiao)換(huan)大，以(yi)近換(huan)遠等為(wei)目(mu)的(de)，上海二(er)套(tao)房(fang)首付(fu)比(bi)例目(mu)前(qian)為(wei)70%，不(bu)少(shao)購房(fang)者為(wei)享受貸款結(jie)清算首套(tao)的(de)政策，往往先(xian)賣再買，而新政使得改善(shan)型購房(fang)者無(wu)需(xu)先(xian)賣再買，能(neng)自動享受40%首付(fu)比(bi)例。

新政擴(kuo)充(chong)了(le)去庫(ku)存武(wu)器(qi)，擴(kuo)大了(le)優惠范(fan)圍(wei)，如果說以往鼓(gu)勵(li)首(shou)套(tao)(tao)剛(gang)需，現在鼓(gu)勵(li)二套(tao)(tao)改善型需求，其目的(de)就(jiu)是為了(le)穩定(ding)房地產市場。僅鼓(gu)勵(li)剛(gang)需是不夠去庫(ku)存的(de)，改善型也應(ying)被鼓(gu)勵(li)。

企業有(you)自己(ji)堅定(ding)的(de)認知(zhi)。3月31日(ri)，萬(wan)科集團(tuan)總裁(cai)郁(yu)亮在2014年度萬(wan)科業績推介會上表示(shi)，“不會因為(wei)政策調整而改變(bian)這個(ge)判斷”。萬(wan)科已經準備過冬，現(xian)金(jin)增加負(fu)債下(xia)降。2014年萬(wan)科經營性凈(jing)現(xian)金(jin)流高(gao)達(da)417.2億(yi)元，年底持有(you)的(de)貨幣(bi)資金(jin)上升至(zhi)627.2億(yi)元。凈(jing)負(fu)債率下(xia)降至(zhi)5.4%，是2006年以來最低的(de)水平。

不僅(jin)萬(wan)科，其(qi)他(ta)大型(xing)開發商(shang)或(huo)者轉(zhuan)向國際國內市場并重，或(huo)者從開發商(shang)向全產業(ye)鏈服(fu)務提供商(shang)轉(zhuan)型(xing)，甚至是向風險投(tou)資家(jia)變身。

對(dui)房地產(chan)政策也(ye)好，對(dui)開發商也(ye)好，今年(nian)都應該把握兩大(da)(da)關鍵詞(ci)——去(qu)庫存和轉(zhuan)型。以為新政一出萬(wan)事大(da)(da)吉，房地產(chan)投資(zi)又會重(zhong)燃(ran)熱情，是(shi)昧于大(da)(da)勢(shi)的想法。

中(zhong)國房地產去(qu)庫(ku)存必須與戶(hu)籍制度改(gai)革和城鎮化相(xiang)配備，否則很(hen)難改(gai)革到位。

3月(yue)24日，北京市(shi)住房(fang)保障辦(ban)公室發(fa)出《關(guan)于進一步完善保障性住房(fang)資格審(shen)核中家(jia)(jia)庭人(ren)(ren)員結(jie)(jie)構變化處理意見的通知》，允許(xu)已(yi)配售保障房(fang)家(jia)(jia)庭成員中的未婚(hun)子女(nv)，如果結(jie)(jie)婚(hun)組(zu)建新家(jia)(jia)庭，可以(yi)參與新家(jia)(jia)庭申請保障房(fang)；保障房(fang)家(jia)(jia)庭夫婦離婚(hun)后如果再(zai)與他人(ren)(ren)結(jie)(jie)婚(hun)，再(zai)申請保障房(fang)取消“滿3年”的限制(zhi)。

上述政策微(wei)調出發點是好(hao)的(de)(de)，但容易讓人(ren)誤解。保(bao)障(zhang)房(fang)是為中(zhong)低收(shou)入階層人(ren)群(qun)提(ti)供保(bao)障(zhang)用的(de)(de)，前提(ti)必須(xu)是中(zhong)低收(shou)入人(ren)群(qun)。現(xian)在(zai)已略有(you)變化：去(qu)年6月底出臺的(de)(de)《北京(jing)市城鎮基本住房(fang)保(bao)障(zhang)條例(li)（草案）》規定：保(bao)障(zhang)房(fang)購買資格以(yi)無住房(fang)為唯一(yi)標(biao)準。

對照之(zhi)下，微調(diao)之(zhi)后的(de)新政引起市場議論：已配(pei)售保障房(fang)家庭成員中的(de)未婚(hun)(hun)子女，如果結婚(hun)(hun)組(zu)建新家庭，可參與新家庭申請保障房(fang)，該政策有(you)可能產生變相鼓勵(li)保障房(fang)家庭的(de)子女婚(hun)(hun)前(qian)不(bu)要買房(fang)的(de)效果，以幫(bang)助他們進入保障房(fang)領域(yu)解(jie)決住房(fang)問題。

如果保障(zhang)房(fang)(fang)家庭夫(fu)婦(fu)離婚與(yu)外地(di)人結婚，假設外地(di)人在外地(di)有房(fang)(fang)，還是可以(yi)在北京申(shen)請保障(zhang)房(fang)(fang)，這個(ge)家庭就擁有了北京與(yu)外地(di)兩套房(fang)(fang)。由于北京保障(zhang)房(fang)(fang)采取封閉(bi)運行，沒有投資功(gong)能，該戶家庭占的這個(ge)便宜(yi)不算太大，但也足以(yi)讓(rang)兩夫(fu)婦(fu)安穩過日子。

上述政策微調有(you)可能造成保(bao)(bao)障(zhang)(zhang)房資源(yuan)(yuan)的(de)浪費，一(yi)(yi)方面是(shi)城鎮無(wu)戶(hu)籍(ji)無(wu)居住證無(wu)房戶(hu)，需要保(bao)(bao)障(zhang)(zhang)房而(er)得(de)不到；另一(yi)(yi)方面是(shi)戶(hu)籍(ji)內(nei)居民開始具有(you)“揮(hui)霍”保(bao)(bao)障(zhang)(zhang)房資源(yuan)(yuan)的(de)機會。假如房地(di)產(chan)新政不與戶(hu)籍(ji)改革配備(bei)，就可能導致(zhi)資源(yuan)(yuan)錯配的(de)結(jie)果(guo)，并且讓庫存無(wu)法有(you)效出清。