每經編(bian)輯｜每經記者 胡健 發自北(bei)京(jing)    

◎每經記者 胡健 發自北京

3月(yue)30日，央行、住(zhu)建部(bu)、銀(yin)監會聯合(he)發(fa)布樓市新政(zheng)。此次新政(zheng)的(de)出臺經歷了(le)一(yi)番周折，有媒體提前透露新政(zheng)內容，說“30日相關部(bu)門(men)要(yao)舉行發(fa)布會”。奇怪(guai)的(de)是，“相關部(bu)門(men)”辟謠(yao)了(le)，而“辟謠(yao)”之后，政(zheng)策卻(que)又(you)出臺了(le)。昨(zuo)日A股(gu)(gu)房(fang)地產板塊漲幅超過(guo)4%，保利地產等(deng)10只個股(gu)(gu)漲停，那些先(xian)知(zhi)先(xian)覺者又(you)賺(zhuan)了(le)一(yi)筆。

從純投資的(de)(de)角度來看，房產造富時代(dai)已經結束(shu)，未來將是股權造富的(de)(de)時代(dai)。但我們希望類似樓市新政這(zhe)樣(yang)(yang)的(de)(de)“大事件(jian)”不(bu)(bu)要再被提前泄露，因為任何風吹草動都(dou)會引起股價波(bo)動，而這(zhe)樣(yang)(yang)的(de)(de)信息不(bu)(bu)對稱，對于中(zhong)小投資者難言公平。

3月下旬，房地產行業迎來政(zheng)策(ce)密(mi)集期(qi)。

昨天下午，央行、住(zhu)建部、銀監(jian)會出(chu)臺樓市新政，二套房(fang)(fang)貸最(zui)低(di)首(shou)付(fu)比例降至(zhi)四成。使用住(zhu)房(fang)(fang)公(gong)積金(jin)貸款購(gou)買(mai)首(shou)套普通自住(zhu)房(fang)(fang)，最(zui)低(di)首(shou)付(fu)20%；擁(yong)有一套住(zhu)房(fang)(fang)并已結清(qing)貸款的家庭，再(zai)次申請住(zhu)房(fang)(fang)公(gong)積金(jin)購(gou)房(fang)(fang)，最(zui)低(di)首(shou)付(fu)30%。

同一天，財政部(bu)發布《關于調整個(ge)人住房(fang)轉(zhuan)讓營業(ye)稅政策的(de)(de)(de)通(tong)(tong)知》，明確個(ge)人將購買2年以(yi)上(含2年)的(de)(de)(de)普通(tong)(tong)住房(fang)對外銷售的(de)(de)(de)，免征營業(ye)稅。而幾天之前，國土部(bu)和住建部(bu)剛聯合發布《關于優化2015年住房(fang)及用地供應結構促進房(fang)地產市場(chang)平穩健康發展的(de)(de)(de)通(tong)(tong)知》。

一(yi)周(zhou)內連發房地產(chan)新政，維穩樓市意(yi)圖十分(fen)明(ming)顯。但《每日經(jing)濟新聞(wen)》記者注意(yi)到，分(fen)析認為，從(cong)投資角度來看，房產(chan)造富時代已經(jing)終結(jie)，未來將(jiang)是股權造富的時代，建議投資者不要(yao)去接“下(xia)落(luo)的刀”。

房地產新政三連發

實際(ji)上(shang)(shang)，上(shang)(shang)周末國土部和住建部發(fa)通知(zhi)，要(yao)(yao)求各(ge)地(di)有供(gong)、有限，合理安排住房和其用地(di)供(gong)應(ying)規模(mo)。這(zhe)個通知(zhi)主要(yao)(yao)圍繞促進(jin)房地(di)產用地(di)結構調(diao)整而展開。同策咨詢(xun)研究總監張宏偉告訴(su)《每日經濟新聞》記者，這(zhe)實際(ji)上(shang)(shang)就是要(yao)(yao)求各(ge)地(di)政府(fu)因地(di)制(zhi)宜，進(jin)行差(cha)別化調(diao)控。

但這個政策(ce)顯然(ran)不夠解渴和過癮，有人(ren)將其比(bi)喻為一只救市的(de)“襪子”而非“靴(xue)子”。沒想到只時隔3天，“靴(xue)子”就來(lai)了。

按照三部委的(de)新(xin)政(zheng)(zheng)，對擁有(you)1套住房(fang)(fang)(fang)且相應購房(fang)(fang)(fang)貸款(kuan)未結(jie)清的(de)居(ju)民家庭，為(wei)改(gai)善居(ju)住條件再次申請商業性個(ge)人住房(fang)(fang)(fang)貸款(kuan)購買(mai)普通自(zi)住房(fang)(fang)(fang)，最低(di)首(shou)付款(kuan)比例(li)調(diao)整為(wei)不低(di)于40%。上海易居(ju)房(fang)(fang)(fang)地(di)產研究院(yuan)副(fu)院(yuan)長楊紅旭解讀稱，此(ci)項(xiang)政(zheng)(zheng)策調(diao)整可以(yi)說是超預期，此(ci)前市(shi)場普遍預測二套房(fang)(fang)(fang)首(shou)付比例(li)降至五成(cheng)，而(er)受益最大的(de)是購買(mai)二套房(fang)(fang)(fang)的(de)群體。

就(jiu)財政部(bu)營業稅“5改(gai)2”的(de)新政，偉業我(wo)愛我(wo)家(jia)副總裁胡景暉說，盡管之前的(de)二手(shou)房(fang)(fang)交易(yi)中(zhong)營業稅往(wang)往(wang)被轉嫁給購房(fang)(fang)人，但“5改(gai)2”之后，部(bu)分房(fang)(fang)屋(wu)的(de)營業稅得到了免除，購房(fang)(fang)人的(de)交易(yi)負擔將下降，這會(hui)促進二手(shou)房(fang)(fang)市場房(fang)(fang)屋(wu)的(de)流(liu)通和交易(yi)的(de)活躍。

改善性需求明顯受益

從新(xin)推出的(de)(de)這(zhe)三個房地產新(xin)政來看(kan)，改(gai)善性需(xu)求正成為決策層(ceng)穩(wen)樓市的(de)(de)關鍵棋(qi)子。胡景暉表示，從三部委聯合下(xia)發的(de)(de)通知(zhi)核心內容(rong)看(kan)，本次新(xin)政重點利(li)好(hao)的(de)(de)是(shi)(shi)已(yi)經(jing)擁(yong)有一套住房、亟需(xu)改(gai)善但(dan)同時(shi)購(gou)買力相對(dui)欠缺(que)的(de)(de)合理改(gai)善型(xing)人(ren)群。新(xin)政將促進(jin)改(gai)善型(xing)業主賣掉城中的(de)(de)中小戶型(xing)，對(dui)于不愿(yuan)去郊(jiao)區買房的(de)(de)首次置業者來說是(shi)(shi)明顯利(li)好(hao)，因為有更多的(de)(de)中小戶型(xing)房源可供(gong)選擇。

交(jiao)行(xing)(xing)分(fen)析(xi)師夏丹告訴《每(mei)日經濟新聞》記(ji)者，二(er)手房交(jiao)易營業稅由(you)“滿五唯(wei)一”跳過2009年前(qian)曾實(shi)行(xing)(xing)的“滿三唯(wei)一”，直接調(diao)整至“滿二(er)唯(wei)一”。由(you)此可見相關部門對于中央支(zhi)持改善購房要求(qiu)的響應之(zhi)(zhi)迅速，態度之(zhi)(zhi)堅決(jue)。

夏(xia)還指出(chu)(chu)，財(cai)稅(shui)部門的政策調(diao)整能釋(shi)放出(chu)(chu)一(yi)批存量(liang)房(fang)源，有利于提(ti)升房(fang)屋流轉速度(du)，增進(jin)市(shi)場(chang)交易活躍度(du)，同(tong)時也能一(yi)定程(cheng)度(du)上緩解熱銷地區房(fang)屋供給(gei)緊(jin)張的局面。

胡景暉說，“5改(gai)2”政(zheng)策(ce)最大的受益(yi)者(zhe)是(shi)購房人，對于很多人來說，不用承擔以前要被(bei)業主轉嫁(jia)的營業稅(shui)了，降低其購房成(cheng)本。

招商證券報告認為，最新(xin)經濟(ji)數據(ju)顯示經濟(ji)下行和(he)就(jiu)業(ye)壓力(li)仍然比(bi)較大(da)，政策需要做(zuo)出響(xiang)應。二套房(fang)最低首付的(de)調(diao)整有助(zhu)于進一步釋放(fang)剛性需求(qiu)，籍此穩(wen)定(ding)房(fang)地產投資(zi)和(he)家庭部門(men)的(de)消(xiao)費意(yi)愿，從而推動總需求(qiu)企穩(wen)回升。

恐難改樓市大趨勢

中(zhong)(zhong)原地產發(fa)布(bu)數據(ju)顯(xian)示(shi)，截至3月29日，全國(guo)主要(yao)54城市(shi)成交(jiao)快速復蘇，成交(jiao)量已(yi)經達到了20.02萬套。“預計在最后兩天月末成交(jiao)影響下，54城市(shi)3月成交(jiao)量將與(yu)2014年3月的21.6萬套持平，但相比2015年2月份的12.6萬套出現環比大幅上漲(zhang)。”中(zhong)(zhong)原地產研(yan)究總(zong)監張(zhang)大偉說道。

此次(ci)抓住改(gai)善(shan)(shan)性需(xu)求的策(ce)略也被業界贊同。中指院常務(wu)副院長黃瑜此前表(biao)示，從人口結構(gou)上來(lai)分析，改(gai)善(shan)(shan)性的需(xu)求在2016年以(yi)后會逐(zhu)步(bu)加大，2020年的時(shi)候以(yi)改(gai)善(shan)(shan)性需(xu)求為主。

摩根大通報告稱(cheng)，未來更多(duo)利好樓(lou)市政策可(ke)期，比如金融政策放松，4月(yue)有可(ke)能出(chu)現50個基點的存(cun)款準備金率(lv)下調和一(yi)次(ci)利率(lv)下調。這將使得購房(fang)者的門檻進(jin)一(yi)步降低。

一(yi)周內(nei)連發三(san)新(xin)政(zheng)，會不(bu)會對樓市(shi)造(zao)成過度刺激？胡景暉說，一(yi)系列政(zheng)策依然無法從根本(ben)上(shang)扭轉(zhuan)房地產市(shi)場(chang)趨(qu)冷的大(da)趨(qu)勢，未來樓市(shi)“量(liang)價(jia)齊升”的情況(kuang)將(jiang)不(bu)會再(zai)出現，“量(liang)增(zeng)價(jia)穩”將(jiang)成為2015樓市(shi)新(xin)常態。

民生證(zheng)券給(gei)出的(de)(de)幾(ji)點理由包括：即便短期房價企穩回升，未來房產(chan)在居民資產(chan)配置(zhi)中(zhong)的(de)(de)比例也(ye)將系統(tong)性(xing)下(xia)降；利率(lv)市(shi)場化背景下(xia)，銀行(xing)配置(zhi)房貸的(de)(de)意愿將系統(tong)性(xing)下(xia)降；中(zhong)央已(yi)經放棄了2003年確立的(de)(de)將房地產(chan)作為支(zhi)柱(zhu)產(chan)業的(de)(de)思路，新思路是雙軌制，政府負責保低端，其他的(de)(de)交給(gei)市(shi)場決定(ding)。

《《《

2008年以來房貸政策變化

2008年：住房貸款利率(lv)下限擴大為基準利率(lv)0.7倍

2009年：首(shou)付(fu)款(kuan)(kuan)比例調整(zheng)到(dao)30%及以(yi)上，貸款(kuan)(kuan)利率(lv)不能(neng)低于(yu)基準利率(lv)1.1倍

2010年：非改善(shan)二套房首付比例最低40%

2011年：國八條出臺，“限購”、“限價”、“限貸”等(deng)政策全(quan)面升級

2012年：二套房首(shou)付比例改(gai)為60%，央行兩次(ci)降準

2013年：“新國五(wu)條”頒布，出售自有(you)住(zhu)房按轉讓所得20%計征個稅

2014年：限購逐步松綁，調整(zheng)首套房認定標準

2015年：二套(tao)房貸款最低首付比例降至四(si)成