每(mei)(mei)經編輯(ji)｜每(mei)(mei)經記者 杜冉樂 杜靜(jing) 發自北京、成都    

◎每經記者 杜冉樂(le) 杜靜 發自北京、成都

這次樓市新政組合拳，比預期來得更為猛烈。

昨日(ri)（3月30日(ri)），除了央(yang)行等部委聯合出臺(tai)居民購買(mai)第二(er)套住房首付款降為四成之(zhi)外，財(cai)政部與國稅總局(ju)聯合發布了《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知(zhi)》（以下簡稱(cheng)《通知(zhi)》）。

上(shang)(shang)述《通(tong)知》的(de)亮點(dian)是，個人(ren)將購買(mai)不足2年(nian)的(de)住(zhu)房(fang)(fang)對外銷(xiao)售(shou)的(de)，全額(e)征(zheng)收營(ying)業稅；個人(ren)將購買(mai)2年(nian)以上(shang)(shang)（含2年(nian)）的(de)非普通(tong)住(zhu)房(fang)(fang)對外銷(xiao)售(shou)的(de)，按照其銷(xiao)售(shou)收入減去購買(mai)房(fang)(fang)屋的(de)價款(kuan)后的(de)差額(e)征(zheng)收營(ying)業稅；個人(ren)將購買(mai)2年(nian)以上(shang)(shang)（含2年(nian)）的(de)普通(tong)住(zhu)房(fang)(fang)對外銷(xiao)售(shou)的(de)，免征(zheng)營(ying)業稅。

在(zai)中國城(cheng)市(shi)產業發展聯盟主席陳(chen)寶(bao)存看來(lai)，穩定樓市(shi)就(jiu)是穩定中國經濟，這項財稅刺激屬于重(zhong)大(da)利好(hao)，比降低首套房首付的(de)意義還要重(zhong)大(da)，估計5月份樓市(shi)成(cheng)交(jiao)會高(gao)漲起來(lai)。中原地產首席分析(xi)師張(zhang)大(da)偉預計，對(dui)市(shi)場(chang)來(lai)說(shuo)，二手(shou)房交(jiao)易將起碼上(shang)漲15%。

針(zhen)對后市，陳(chen)寶存(cun)認為，后續不會再出房地產(chan)具體政策(ce)，而會針(zhen)對宏(hong)觀經濟采取(qu)降準或(huo)降息(xi)等利好政策(ce)。

二手房營業稅顯著降低

與歷史上的財稅政(zheng)(zheng)策(ce)比較來看，上述最(zui)新營業稅政(zheng)(zheng)策(ce)似乎又回到了(le)2005年(nian)6月，也是(shi)對(dui)2011年(nian)這一政(zheng)(zheng)策(ce)的再度調整。

一位不愿具名的(de)(de)業內人士(shi)表示，二手(shou)房交易從(cong)2005年(nian)(nian)開始出臺營業稅時(shi)，規定的(de)(de)免征年(nian)(nian)限就是(shi)兩(liang)年(nian)(nian)，經歷了2009年(nian)(nian)、2010年(nian)(nian)的(de)(de)高潮后，2011年(nian)(nian)初將兩(liang)年(nian)(nian)的(de)(de)免征期限提升(sheng)為5年(nian)(nian)。

財(cai)政部與國(guo)稅總(zong)局(ju)發布的(de)“財(cai)稅［2011］12號”文件顯示，個(ge)人將購(gou)(gou)(gou)買不足5年的(de)住(zhu)房對外銷(xiao)售的(de)，全額征(zheng)收(shou)營(ying)業(ye)稅；個(ge)人將購(gou)(gou)(gou)買超過(guo)5年（含5年）的(de)非(fei)普(pu)通(tong)(tong)住(zhu)房對外銷(xiao)售的(de)，按照其銷(xiao)售收(shou)入減(jian)去購(gou)(gou)(gou)買房屋的(de)價款后的(de)差額征(zheng)收(shou)營(ying)業(ye)稅；個(ge)人將購(gou)(gou)(gou)買超過(guo)5年（含5年）的(de)普(pu)通(tong)(tong)住(zhu)房對外銷(xiao)售的(de)，免征(zheng)營(ying)業(ye)稅。

這次調整的亮點，在于個(ge)人(ren)將(jiang)購(gou)買不足2年(nian)的住房對外銷(xiao)售(shou)(shou)的，全額征(zheng)收(shou)營(ying)業(ye)稅(shui)；個(ge)人(ren)將(jiang)購(gou)買2年(nian)以(yi)上（含(han)2年(nian)）的非普通(tong)住房對外銷(xiao)售(shou)(shou)的，按照其銷(xiao)售(shou)(shou)收(shou)入減去購(gou)買房屋(wu)的價款后的差額征(zheng)收(shou)營(ying)業(ye)稅(shui)；個(ge)人(ren)將(jiang)購(gou)買2年(nian)以(yi)上（含(han)2年(nian)）的普通(tong)住房對外銷(xiao)售(shou)(shou)的，免征(zheng)營(ying)業(ye)稅(shui)。

四川(chuan)大學不動(dong)產市場研究所所長吳豐向《每日經濟新聞》記(ji)者(zhe)表示，這是一種短期刺(ci)激政策，有很大的(de)(de)彈(dan)性(xing)空間，會進一步釋放市場需(xu)求，增(zeng)強市場的(de)(de)交(jiao)易量。

偉業我愛我家集團副總裁胡景(jing)暉(hui)也認為，“5改2”政(zheng)策最大的受(shou)益(yi)者是購(gou)房(fang)人。對于很多人來(lai)說，不用承擔以(yi)前要被業主(zhu)轉嫁的營(ying)(ying)業稅(shui)了，降低(di)其購(gou)房(fang)成本，能(neng)夠省一(yi)筆錢。“北京目前營(ying)(ying)業稅(shui)稅(shui)率5.5%，一(yi)套3年內交易過，過戶價(jia)格200萬的二手房(fang)，在過去營(ying)(ying)業稅(shui)高達11萬，但在新政(zheng)后將(jiang)減免。”張大偉表(biao)示，預(yu)計對市(shi)場來(lai)說，二手房(fang)交易將(jiang)起碼上(shang)漲15%。

短期難再出政策刺激

去年(nian)10月份以來，全國樓(lou)市頻繁迎來政(zheng)策“組合拳”，其背后的目標直指(zhi)“高庫存(cun)”問題。

實際(ji)上，高庫存(cun)已(yi)成為壓在各大房企頭上的(de)“緊箍咒”。國家統計局發布(bu)的(de)數據顯示，去年(nian)我國商(shang)品房銷售面積和(he)銷售額(e)均出現“負增(zeng)長”，商(shang)品房待售面積超6億平(ping)方米，較2013年(nian)末增(zeng)加近1.3億平(ping)方米。

樓(lou)市在經歷(li)這波“組(zu)合拳(quan)”之后，下(xia)一步(bu)還會有(you)進一步(bu)的刺激嗎？在陳寶存看(kan)來，當前包括央(yang)行、財政部(bu)、國稅總局(ju)和國土資源部(bu)等差(cha)不(bu)多(duo)都(dou)已出(chu)臺了(le)(le)房(fang)地產相(xiang)(xiang)關政策(ce)，該出(chu)的都(dou)出(chu)齊(qi)了(le)(le)，短(duan)期內很難(nan)再出(chu)新的刺激政策(ce)，因為相(xiang)(xiang)關部(bu)門要觀察(cha)一段時間，看(kan)市場反應(ying)如何。

陳寶(bao)存(cun)預(yu)計(ji)，下一步(bu)更多會針對(dui)宏(hong)觀經(jing)濟出臺政(zheng)策，比如降(jiang)息或降(jiang)準等，這(zhe)些政(zheng)策的(de)(de)(de)導向是(shi)(shi)針對(dui)與房地(di)產(chan)有關聯(lian)的(de)(de)(de)產(chan)業(ye)。“這(zhe)一政(zheng)策一直是(shi)(shi)市場預(yu)期調整(zheng)的(de)(de)(de)政(zheng)策，本次調整(zheng)后(hou)，均恢復(fu)到房地(di)產(chan)市場歷(li)史(shi)最寬松的(de)(de)(de)時期。”張大偉補充說，后(hou)續可(ke)能出臺的(de)(de)(de)政(zheng)策紅(hong)利是(shi)(shi)個稅(shui)調整(zheng)等。