◎余豐慧

昨日，央行、住建部、銀(yin)監(jian)會三部門(men)發(fa)布了(le)《關于(yu)個人(ren)住房貸款政策(ce)有關問(wen)題的通知》。同一天，財政部、稅(shui)務總(zong)局同步(bu)調整了(le)個人(ren)住房轉(zhuan)讓(rang)營業(ye)稅(shui)政策(ce)。市場猜測多日的救市組合拳終于(yu)重(zhong)拳出擊。

從2月份房(fang)地(di)產(chan)行業數據出臺后，市場就紛紛傳出包括房(fang)貸(dai)、公積金(jin)、稅收等政(zheng)策(ce)(ce)進一步放寬的消息。房(fang)貸(dai)政(zheng)策(ce)(ce)的核心在兩點：首要(yao)的是首付款(kuan)比(bi)例(li)，這決定房(fang)貸(dai)在量上是否(fou)寬松，即貸(dai)款(kuan)的絕對金(jin)額能達到(dao)多少；次要(yao)的是利率，決定著貸(dai)款(kuan)價格(ge)高低，即成本大小。

這(zhe)兩點相(xiang)比(bi)較，首付(fu)款(kuan)比(bi)例(li)比(bi)利(li)率還(huan)重要，房貸政策松緊的關鍵還(huan)得看首付(fu)款(kuan)比(bi)例(li)的寬嚴。

從2014年9月底(di)開始，央行(xing)(xing)拉開新一輪放松房(fang)貸政(zheng)策的(de)(de)序(xu)幕。當時央行(xing)(xing)、銀(yin)監(jian)會發布(bu)《關于進一步做好住房(fang)金(jin)融服務工作的(de)(de)通(tong)知》，對擁有1套住房(fang)并已結清相應購(gou)房(fang)貸款(kuan)的(de)(de)家庭，為改善居(ju)住條(tiao)件再次申(shen)請貸款(kuan)，銀(yin)行(xing)(xing)業金(jin)融機(ji)構執行(xing)(xing)首套房(fang)貸款(kuan)政(zheng)策。

而本次(ci)三部門在此基礎(chu)上更大力度放松了首付款(kuan)比(bi)例(li)(li)。昨日的通知規定：“對(dui)擁有1套(tao)住房(fang)且(qie)相應購房(fang)貸款(kuan)未結清的居民(min)家庭，為改善居住條件再次(ci)申請商(shang)業性個人住房(fang)貸款(kuan)購買普(pu)通自(zi)住房(fang)，最低首付款(kuan)比(bi)例(li)(li)調整為不低于40%”——這(zhe)一(yi)新規大大超出市場預(yu)(yu)期，比(bi)此前的60%直降(jiang)20個百分點(dian)。市場此前預(yu)(yu)期第(di)二(er)套(tao)住房(fang)首付款(kuan)比(bi)例(li)(li)可(ke)能放松到50%。

此外(wai)，三部(bu)門明確規定未結清首套(tao)房貸款就可以貸款購(gou)(gou)買(mai)第(di)二套(tao)住房，實質(zhi)上是允許居民貸款購(gou)(gou)買(mai)兩套(tao)住房。

同(tong)時，公積金貸(dai)(dai)款(kuan)的(de)放松程度(du)也大大超過市(shi)場(chang)預期。購買首(shou)套普通(tong)自住房(fang)(fang)，公積金貸(dai)(dai)款(kuan)最低首(shou)付(fu)款(kuan)比例(li)(li)降為20%，超過商業銀行作為風險衡量的(de)30%底線；對擁有1套住房(fang)(fang)并已結清(qing)相應購房(fang)(fang)貸(dai)(dai)款(kuan)的(de)繳存職(zhi)工家庭，為改善居(ju)住條件(jian)再次申請住房(fang)(fang)公積金委托貸(dai)(dai)款(kuan)購買普通(tong)自住房(fang)(fang)，最低首(shou)付(fu)款(kuan)比例(li)(li)為30%。

首付款(kuan)比例(li)大(da)幅度下調，商業銀(yin)(yin)行執行和落實上要比降低(di)(di)利率(lv)有(you)主動(dong)性(xing)。降低(di)(di)房貸(dai)利率(lv)的(de)話，是(shi)讓銀(yin)(yin)行讓利給購房者，銀(yin)(yin)行不會有(you)積(ji)極性(xing)；而降低(di)(di)首付款(kuan)比例(li)，是(shi)擴大(da)銀(yin)(yin)行房貸(dai)規模，有(you)助于增(zeng)加收(shou)入和利潤，銀(yin)(yin)行當然(ran)樂(le)意(yi)和積(ji)極貫徹(che)落實。

房貸政(zheng)策歷(li)來是刺激(ji)樓市的猛藥，此前也屢成房價(jia)上漲(zhang)的“核武(wu)器”。

按照一(yi)般的邏輯(ji)，房地產刺激政(zheng)策會(hui)(hui)對市(shi)場復蘇(su)和房價上漲起到(dao)助推作用。不過，這一(yi)次的新政(zheng)是否還會(hui)(hui)起到(dao)同(tong)樣的效果(guo)呢(ni)，筆者倒認為未(wei)必(bi)會(hui)(hui)如此。

對(dui)于房貸政策接連祭出(chu)大招，市場(chang)可能(neng)(neng)會有另一(yi)種解(jie)讀，那就是折(zhe)射出(chu)房地產市場(chang)已經低迷到非(fei)常嚴重的(de)程度，甚(shen)至折(zhe)射出(chu)房價(jia)下跌(die)的(de)大勢不(bu)(bu)可逆轉。在買漲不(bu)(bu)買跌(die)的(de)心(xin)理之下，也許會出(chu)現(xian)越(yue)跌(die)越(yue)不(bu)(bu)買，越(yue)救市購買力越(yue)不(bu)(bu)買賬的(de)情況(kuang)。絕對(dui)不(bu)(bu)能(neng)(neng)排除市場(chang)出(chu)現(xian)類似心(xin)理反應和預期的(de)可能(neng)(neng)性。

還需要考慮的是，本次房貸政策首(shou)付款比例大幅度降低的同時，住(zhu)(zhu)房稅(shui)收(shou)政策也在(zai)同步(bu)放松。財政部、國(guo)稅(shui)總局3月(yue)30日下發了《關(guan)于調整個人住(zhu)(zhu)房轉讓營業稅(shui)政策的通知》，將二手(shou)房營業稅(shui)免征期限(xian)由5年改成(cheng)2年。房貸和(he)稅(shui)收(shou)組(zu)合拳出擊，市場應(ying)該(gai)會迅速做出反應(ying)。

但(dan)該政(zheng)策的效果(guo)同樣具有復雜(za)性。按照常理，房(fang)地產市場(chang)和(he)二(er)手房(fang)價將(jiang)會出(chu)現復蘇和(he)反彈。但(dan)另(ling)一方面(mian)，這畢竟(jing)是(shi)政(zheng)府向(xiang)購房(fang)者(zhe)作出(chu)了讓利，二(er)手房(fang)購房(fang)者(zhe)實際的負擔將(jiang)有所降低，同時又無需由售(shou)房(fang)者(zhe)承擔成本，因(yin)此對市場(chang)真實的效果(guo)還有待觀察。

如果房地產(chan)市場對這次超預期的(de)組合重拳仍然不(bu)買賬的(de)話，未來不(bu)排除會有措施更(geng)硬的(de)調控舉措繼續出臺。

但(dan)也有幾個擔憂不免浮(fu)現(xian)出來：在房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)本(ben)來就(jiu)未現(xian)多大(da)幅度下跌的情況下，房(fang)(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)(dai)、稅收(shou)(shou)政策全方位放松，假如(ru)出現(xian)房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)報復性反彈，工薪階(jie)層會更買不起住房(fang)(fang)(fang)(fang)，這(zhe)一(yi)現(xian)實(shi)將如(ru)何解決？貨幣信(xin)(xin)貸(dai)(dai)(dai)繼續大(da)幅流向房(fang)(fang)(fang)(fang)地產領域后，一(yi)旦金融(rong)泡(pao)沫(mo)風險加大(da)，又該如(ru)何應對和(he)(he)化(hua)解？在信(xin)(xin)貸(dai)(dai)(dai)、稅收(shou)(shou)組合重拳刺激下，可能會使得房(fang)(fang)(fang)(fang)地產成為最(zui)吸金的行業(ye)之一(yi)，疊加當前(qian)股市走牛的因素，假如(ru)大(da)量資本(ben)都流向房(fang)(fang)(fang)(fang)地產行業(ye)和(he)(he)股市，會進一(yi)步(bu)加劇實(shi)體經濟融(rong)資難，經濟結(jie)構調整和(he)(he)轉(zhuan)型(xing)無(wu)疑會受(shou)到影響和(he)(he)干擾(rao)，這(zhe)又該怎么(me)辦？

對(dui)于上述三個問題，還(huan)需要相(xiang)關管(guan)理(li)部門拿出更大的智慧來加以應(ying)對(dui)和(he)解決。