每(mei)經編輯｜每(mei)經記者(zhe) 王(wang)杰 發自鄂爾多斯    ;

◎每經記者 王杰(jie) 發自鄂爾多斯

鄂爾多(duo)斯，這(zhe)座以(yi)煤炭(tan)起家的城(cheng)(cheng)市，在過去十(shi)年間(jian)，受(shou)益于GDP的增(zeng)長，城(cheng)(cheng)市建設(she)大步(bu)向(xiang)前(qian)，卻也(ye)遭(zao)遇(yu)空置率低的尷尬。最讓人熟知的，莫過于康巴什新區。這(zhe)座號(hao)稱耗資50億(yi)元，為數百(bai)萬居(ju)民建造的新城(cheng)(cheng)，因其自建成之后被報道幾乎無人居(ju)住而備受(shou)關注。

在今年(nian)全國(guo)兩(liang)會期間，鄂(e)爾(er)多(duo)斯(si)市市長廉素沒(mei)有回避“房(fang)子(zi)現(xian)在賣得怎么樣”的(de)(de)(de)話(hua)題(ti)。他說，2013年(nian)，鄂(e)爾(er)多(duo)斯(si)市沒(mei)有賣出去的(de)(de)(de)房(fang)子(zi)有45000套，通(tong)過去年(nian)一年(nian)的(de)(de)(de)努力，2014年(nian)賣掉了(le)1萬(wan)多(duo)套，現(xian)在還有3萬(wan)多(duo)套存量，“這點量問(wen)題(ti)已經不(bu)是很(hen)大”。這一數據和鄂(e)爾(er)多(duo)斯(si)銷售最(zui)火(huo)爆的(de)(de)(de)2010年(nian)已經接近。

然而(er)，鄂爾多斯如(ru)何在一(yi)年(nian)之間賣(mai)掉1萬多套房子(zi)？這座(zuo)因入住率較(jiao)低(di)而(er)被稱作空城(cheng)的(de)城(cheng)市，究(jiu)竟是一(yi)副(fu)怎樣的(de)狀態(tai)？《每日(ri)經(jing)濟(ji)新聞》記者趕赴當地(di)，一(yi)探究(jiu)竟。

鄂(e)爾(er)多斯(si)市(shi)統計局(ju)的數字顯示(shi)，2014年(nian)，全(quan)(quan)市(shi)城(cheng)鎮人口(kou)(kou)148.16萬人，城(cheng)鎮化(hua)率(lv)達到72.8%，比(bi)2013年(nian)提高(gao)0.4個百分點，高(gao)出全(quan)(quan)區(qu)(qu)平(ping)均(jun)水平(ping)13.3個百分點。但如(ru)此高(gao)比(bi)例的城(cheng)鎮化(hua)人口(kou)(kou)，還是無(wu)法裝滿整個鄂(e)爾(er)多斯(si)。《每(mei)日經濟(ji)新聞》記者現(xian)場走訪整個城(cheng)市(shi)，依然顯得較空曠。當地居民稱，部分小(xiao)區(qu)(qu)的入住率(lv)只有(you)三至四(si)成(cheng)。資料顯示(shi)，2012年(nian)鄂(e)爾(er)多斯(si)在建項(xiang)目總投(tou)資超過1500億元，其中(zhong)包括600公(gong)(gong)里(li)高(gao)速公(gong)(gong)路(lu)、18個大型(xing)變電(dian)站(zhan)、14個分布在全(quan)(quan)市(shi)各旗縣的工(gong)業園(yuan)，每(mei)個工(gong)業園(yuan)區(qu)(qu)的面積均(jun)達數十(shi)平(ping)方公(gong)(gong)里(li)。

二手房價略(lve)高(gao)于建安成本(ben)

《每日(ri)(ri)經濟新聞》記(ji)者乘(cheng)車環繞(rao)康巴(ba)什主城(cheng)區一圈(quan)后發現，形(xing)態各(ge)異、主題鮮明的(de)會展中(zhong)心、博物館及大劇院等標(biao)志性(xing)建筑遍布(bu)城(cheng)區各(ge)地(di)(di)，似乎(hu)超(chao)越了(le)一個普通三線城(cheng)市的(de)新區標(biao)準(zhun)。即(ji)便是(shi)工作日(ri)(ri)，主城(cheng)區仍顯空(kong)曠。只有(you)文化(hua)藝術中(zhong)心和康巴(ba)什美食廣場等地(di)(di)有(you)熱(re)鬧的(de)氣(qi)息。

在雍景紫臺C區附(fu)近，來(lai)自河北邢臺的司(si)機老趙訕(shan)笑(xiao)著說，“其實(shi)我覺(jue)得這(zhe)不算空城了(le)，最(zui)起碼街(jie)上有人，前兩年，想要問(wen)路都費(fei)勁，找不到人問(wen)啊！”

在康巴(ba)什，除市區外(wai)，另(ling)外(wai)一(yi)(yi)個比(bi)較(jiao)重要的(de)區域(yu)，是康巴(ba)什新區北區。康巴(ba)什第二小學和康巴(ba)什第二幼兒(er)園均位(wei)于(yu)此(ci)區。這里集中了康裕(yu)小區、康麗小區、康祥小區等多個住宅區。這里的(de)主道并沒有路(lu)標(biao)，一(yi)(yi)位(wei)警察(cha)告訴記(ji)者(zhe)，主道的(de)名(ming)字叫烏(wu)仁(ren)都(dou)西路(lu)。

從(cong)近(jin)幾年的數據看，鄂(e)爾多斯市的城(cheng)鎮(zhen)(zhen)化(hua)率一(yi)直在小幅平(ping)穩(wen)增(zeng)長(chang)，這也說明城(cheng)鎮(zhen)(zhen)化(hua)進程在逐步提高(gao)，鄉村人口(kou)，特別是年輕人向城(cheng)鎮(zhen)(zhen)轉移的速度在加快，這部分城(cheng)鎮(zhen)(zhen)人口(kou)人均消(xiao)費水(shui)平(ping)高(gao)于(yu)鄉村人口(kou)，對(dui)消(xiao)費需求也將產生一(yi)定的拉動作用(yong)。

但這樣的人口增長速度依然無法解(jie)決大面積空置(zhi)問題。在(zai)此大背景下，鄂爾多斯市(shi)的二(er)手房銷售(shou)價格甚至(zhi)僅(jin)比(bi)目前開(kai)發商的建(jian)安成本(ben)高出(chu)幾百元。

一(yi)位小(xiao)吃店的老板娘告(gao)訴《每日(ri)經濟新聞》記者(zhe)，她家有拆(chai)遷(qian)房(fang)(fang)可售，售價為2800元(yuan)/平(ping)方米左(zuo)右(you)，相比(bi)2010年房(fang)(fang)價最高(gao)點時，每平(ping)方米已便宜了(le)1000多(duo)元(yuan)。一(yi)位買(mai)菜路過(guo)的婦女(nv)說，其實北區很多(duo)家庭(ting)有多(duo)套(tao)房(fang)(fang)產，一(yi)部分是拆(chai)遷(qian)所得(de)，一(yi)部分則來自(zi)開發商(shang)用(yong)房(fang)(fang)抵(di)債，“開發商(shang)抵(di)債算給我們(men)的價錢高(gao)，但(dan)是賣不出(chu)高(gao)價，一(yi)套(tao)房(fang)(fang)子要賠十幾萬。”

部分項目仍然爛尾

即便入住率(lv)不算很低，但(dan)《每日經濟新聞》記者(zhe)調(diao)查發(fa)現，這(zhe)個區域沒有中介。很多售(shou)房信息直接掛到小區的宣傳欄上，或送到門衛的收發(fa)室。

降價的并非只是二手房，一手房市場也不樂觀(guan)。

在康(kang)巴什新區(qu)，億利城文瀾雅筑(zhu)項目(mu)是為數(shu)不多的在售(shou)(shou)新盤，售(shou)(shou)樓(lou)處的銷(xiao)售(shou)(shou)人員(yuan)告訴記者(zhe)，該項目(mu)自2010年(nian)下半年(nian)開盤，原房價8000元(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)以上，目(mu)前價格在5400元(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)。

上述(shu)銷(xiao)售人(ren)員指著(zhu)三三兩兩的看(kan)房人(ren)說，康巴(ba)什(shen)的情況不算差，這個(ge)項(xiang)目(mu)(mu)是學(xue)區房，目(mu)(mu)前(qian)看(kan)房的人(ren)還(huan)不少。赤峰過來的清潔工老鄭笑著(zhu)說，“康巴(ba)什(shen)買房養(yang)老很好，年(nian)輕人(ren)遷過來還(huan)要考慮怎(zen)么去找(zhao)工作的問題(ti)。”

據《南方周(zhou)末》2013年報(bao)道，鄂爾多斯(si)興建了150多棟、上萬套公(gong)務員(yuan)住房。在烏蘭木倫河南面(mian)，公(gong)務員(yuan)小區住房針對公(gong)務員(yuan)的(de)(de)限價售(shou)賣，成為另一個(ge)政府(fu)動員(yuan)搬(ban)遷的(de)(de)杠(gang)桿(gan)。目前(qian)，小區住房針對公(gong)務員(yuan)的(de)(de)售(shou)價大約在3300~3400元(yuan)/平(ping)方米(mi)，而對外銷售(shou)的(de)(de)價格(ge)大約在3500~3800元(yuan)/平(ping)方米(mi)。

在(zai)伊旗的興泰商務廣場，公務員(yuan)孫大姐說，當(dang)年她和同為公務員(yuan)的老公買了一套公務員(yuan)小(xiao)區的房子，當(dang)時房價為4100元/平方米(mi)(mi)，但政府每平方米(mi)(mi)補助了800元，“不過(guo)，由(you)于居住人群(qun)少(shao)，配套還(huan)是不夠(gou)方便。”

雖然(ran)康巴什(shen)的居(ju)住(zhu)人(ren)群(qun)相(xiang)比前兩(liang)年有了增長，但(dan)在鄂爾多斯市，樓盤爛(lan)尾現象并(bing)不(bu)鮮見。

泰(tai)悅府(fu)是京投銀泰(tai)在鄂爾多斯的(de)第一個(ge)項(xiang)目，定(ding)位為高端獨棟別墅，并包(bao)含商業配套的(de)高端綜合體(ti)，整個(ge)項(xiang)目預計分(fen)兩(liang)期開發，開發周期為3年左右。

3月(yue)19日，記(ji)者實地走訪了(le)泰悅府項(xiang)目。在鄂爾多斯鐵西二期，未刷油(you)漆的鐵皮(pi)圍(wei)擋圍(wei)住一(yi)(yi)塊(kuai)土地，“泰悅府”三個黃色的大字(zi)，嵌在殘缺不(bu)完整(zheng)的藍(lan)色門欄上，顯(xian)得尤(you)為(wei)孤(gu)寂。透過藍(lan)色大門的門縫看(kan)到(dao)，院(yuan)子(zi)里堆滿了(le)土堆，一(yi)(yi)條水泥(ni)路通向了(le)遠處的小別(bie)墅，風吹(chui)起搖曳的荒草，不(bu)見一(yi)(yi)個人影(ying)。

帶記者前(qian)行(xing)的(de)(de)出(chu)租(zu)車司機小張指著(zhu)周圍林立的(de)(de)大(da)盤說，那些封頂之后沒貼墻磚的(de)(de)、還有沒建起來的(de)(de)樓(lou)盤，都(dou)是這(zhe)邊(bian)的(de)(de)爛尾樓(lou)。

當記者問(wen)到(dao)這些項(xiang)目緣何爛尾時，小張嘆了(le)(le)一口氣，“這里開發(fa)量太大了(le)(le)，建起來賣給(gei)誰呢？”

中(zhong)國(guo)社會科學院城市與競(jing)爭力研究中(zhong)心主任倪(ni)鵬飛在接受《每日經濟新聞(wen)》采訪(fang)時(shi)表示，鄂爾多斯樓市的主要問題是(shi)房地產(chan)過度炒作，導致價格飆升，供給過剩，但債務、爛(lan)尾已是(shi)現實。目前來看，并沒有(you)對當地金(jin)融(rong)產(chan)生系統性風險(xian)。更多的是(shi)個(ge)案，通過市場吸納了，現在整個(ge)庫存在慢(man)慢(man)消化。

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出路

鄂爾多斯何處去？非煤產業找亮(liang)點

◎每經記者 王杰(jie) 發自鄂爾多(duo)斯

今(jin)年全國(guo)兩會期間，鄂爾(er)多(duo)斯市市長(chang)廉(lian)素沒(mei)有回避“房子現(xian)在賣得怎么樣(yang)”的(de)話(hua)題。他說(shuo)，2013年，鄂爾(er)多(duo)斯市沒(mei)有賣出去的(de)房子有45000套，通(tong)過一年的(de)努力，已(yi)賣掉了1萬(wan)多(duo)套。針對剩(sheng)余(yu)3萬(wan)多(duo)套的(de)體量(liang)，廉(lian)素表示“這(zhe)點量(liang)問題已(yi)經不(bu)是很大(da)”。

2015年(nian)鄂爾多斯市政府工(gong)作報告指出(chu)，2014年(nian)“通(tong)過回購、促銷(xiao)等(deng)措施，消化存量(liang)商品房294萬平方米。”而294萬平方米，絕(jue)對(dui)能夠確保年(nian)銷(xiao)售(shou)萬余套(tao)。但這樣的回購、促銷(xiao)，也讓(rang)開(kai)發(fa)商擔心：想要(yao)徹底盤活，還需要(yao)更長(chang)時(shi)間。

房地產(chan)作為財(cai)富儲藏(zang)手(shou)段

深圳市房(fang)地(di)(di)產研究(jiu)中心高級研究(jiu)員李宇(yu)嘉是(shi)(shi)土生土長的(de)內蒙古人，曾(ceng)對鄂爾(er)多(duo)斯市場做(zuo)過(guo)實地(di)(di)調研。他告訴《每日(ri)經濟新聞》記者，2011年，鄂爾(er)多(duo)斯的(de)人均財(cai)政收入達到3.98萬元，10年增長了28.43倍。房(fang)地(di)(di)產是(shi)(shi)民營企業和(he)當地(di)(di)居民儲藏財(cai)富(fu)的(de)一種工具(ju)，也就是(shi)(shi)說一夜暴富(fu)形成(cheng)的(de)財(cai)富(fu)從(cong)現金變成(cheng)了房(fang)子(zi)。

在鄂爾(er)多斯，經營煤(mei)炭、房地產(chan)開(kai)發、民(min)間(jian)(jian)借貸三(san)者之間(jian)(jian)并(bing)沒有(you)很清晰的(de)界限(xian)。煤(mei)炭價格上(shang)(shang)漲、城(cheng)市建(jian)設(she)所產(chan)生的(de)溢價收(shou)益，在企業(ye)、政(zheng)府和老(lao)百姓(xing)之間(jian)(jian)形成了(le)一個分(fen)享(xiang)的(de)鏈條(tiao)。出(chu)問題的(de)房地產(chan)公司(si)，多數是(shi)單純以高成本民(min)間(jian)(jian)借貸來開(kai)發房地產(chan)的(de)民(min)營企業(ye)。即便這些(xie)企業(ye)出(chu)了(le)問題，債主也一般不會步(bu)步(bu)相迫，而是(shi)與開(kai)發商共渡難關。但凡主業(ye)是(shi)能源開(kai)發企業(ye)，或(huo)有(you)土地資源優勢(shi)的(de)開(kai)發企業(ye)，事實上(shang)(shang)并(bing)未(wei)受到多大(da)的(de)沖(chong)擊。

上(shang)海易(yi)居(ju)研究(jiu)院(yuan)研究(jiu)員嚴躍進(jin)表示，內蒙(meng)古、山西等一(yi)些地(di)區的(de)區域市(shi)場風(feng)險實際上(shang)在近(jin)幾(ji)年一(yi)直被揭示，這和當地(di)的(de)產(chan)業模式有(you)很大關系。圍繞煤炭開(kai)采形成的(de)一(yi)系列產(chan)業鏈，使得各類(lei)民間(jian)(jian)資(zi)本聚集。而對于此類(lei)剩余的(de)民間(jian)(jian)資(zi)本，當地(di)政府卻(que)沒有(you)提供一(yi)個(ge)暢(chang)通的(de)渠道進(jin)行消(xiao)化，進(jin)而使得房地(di)產(chan)市(shi)場的(de)泡沫得到積累。隨著(zhu)媒體(ti)(ti)輿論(lun)的(de)曝光，進(jin)一(yi)步惡(e)化了市(shi)場環境(jing)，使得即便有(you)真實投資(zi)需求的(de)群體(ti)(ti)也(ye)不(bu)敢進(jin)入。在這樣的(de)情況下，去(qu)庫存的(de)壓(ya)力自(zi)然從房企(qi)轉(zhuan)移到了地(di)方政府身上(shang)。

力促非煤產業發展

雖然鄂爾多(duo)斯(si)的(de)人口(kou)，在(zai)過去數年間(jian)逐步增加。但康巴什新區這樣的(de)新城，需要更多(duo)的(de)人口(kou)流(liu)入，才能變得(de)像一座“真正的(de)城市(shi)”。由于煤(mei)炭市(shi)場的(de)波動，以(yi)及(ji)當(dang)前房地(di)產市(shi)場的(de)形勢，鄂爾多(duo)斯(si)亟(ji)須發展新的(de)產業，來吸引更多(duo)的(de)人口(kou)到(dao)來。

鄂(e)爾多斯(si)市政府在(zai)2015年政府工(gong)作報(bao)告中(zhong)表示，今年要(yao)(yao)新增城(cheng)鎮就(jiu)業3.2萬人。加強保障(zhang)性安居工(gong)程建設，以(yi)回購(gou)為主新增各(ge)類保障(zhang)性住房22478套，其中(zhong)棚戶(hu)區(qu)改造19206戶(hu)。大力(li)發展(zhan)總部經(jing)濟和樓(lou)宇經(jing)濟，加快聚集(ji)人氣(qi)(qi)、商(shang)氣(qi)(qi)。出臺戶(hu)籍制度改革配(pei)套政策，吸(xi)引更多人口到中(zhong)心(xin)城(cheng)區(qu)創(chuang)業發展(zhan)、就(jiu)業生活。并提(ti)出要(yao)(yao)大力(li)促進非(fei)煤產業集(ji)群配(pei)套發展(zhan)。

嚴躍(yue)進表(biao)示，從鄂爾多斯市的政府工(gong)作(zuo)報告(gao)可以看(kan)出，促(cu)進非煤產業(ye)的發展(zhan)成為其經濟(ji)發展(zhan)新常態(tai)的一(yi)個特征。尤其伴隨(sui)著一(yi)些(xie)工(gong)業(ye)園區的建(jian)設，將促(cu)使一(yi)些(xie)優質的產業(ye)導入，這對于此類(lei)城市資源盤(pan)活和人口聚(ju)集(ji)都(dou)是一(yi)個利好。