每經編(bian)輯｜每經記(ji)者 白(bai)亞靜 發自深圳    

◎每經記者 白亞(ya)靜 發自深圳

像(xiang)造(zao)汽車一樣建(jian)房(fang)子，這并非癡人說夢。不(bu)過，住宅產(chan)業化并不(bu)是簡(jian)單的(de)“搭積木”，而是要建(jian)立統一的(de)模數、流水線量(liang)產(chan)通用部(bu)(bu)件、進(jin)行標準化設計，最后(hou)再將各種(zhong)零(ling)部(bu)(bu)件拿到工地組裝。

生產方(fang)式(shi)(shi)的轉變使得建造工(gong)期大幅縮短、品質提(ti)升，無(wu)疑是以高周轉為運營模式(shi)(shi)的房企的福(fu)音。然(ran)而，目前整個(ge)行業的住宅產業化進展緩慢(man)。

這一狀態或將因樓市進(jin)入下行空間而出現變化。市場對(dui)品質要求的提(ti)升(sheng)，以及政(zheng)府提(ti)供(gong)的優惠政(zheng)策(ce)，使得相當數量的房(fang)企開(kai)始探索住宅(zhai)產業化。

產業鏈配套不完善

萬(wan)科(ke)(ke)推進住宅產業化(hua)由(you)來(lai)已久。第一個真正(zheng)意義上的(de)(de)住宅產業化(hua)項(xiang)目——上海浦東萬(wan)科(ke)(ke)新里程，早(zao)在2007年即已開工。但萬(wan)科(ke)(ke)的(de)(de)產業化(hua)進程緩慢。截至2014年，累計(ji)實施了住宅產業化(hua)技(ji)術的(de)(de)建(jian)筑(zhu)面(mian)積有700多(duo)萬(wan)平方米(mi)。而2014年一年，萬(wan)科(ke)(ke)的(de)(de)銷售(shou)面(mian)積就(jiu)有1800多(duo)萬(wan)平方米(mi)。

萬科作為先行者所遭遇的(de)問題，其實是整個行業處(chu)于培育期(qi)的(de)縮影。

萬科建筑研究中心高級(ji)專(zhuan)業經(jing)理楊(yang)高飛向《每日經(jing)濟新(xin)聞》記者表(biao)示，之所以(yi)沒有全面(mian)推進(jin)，與(yu)一(yi)些(xie)地方(fang)缺乏構(gou)件廠資源有很大關系，并(bing)不是所有地方(fang)都適合上馬住宅產業化(hua)項目。

去年，記者在(zai)萬科東(dong)莞住宅產(chan)業(ye)化(hua)研究(jiu)基(ji)地看(kan)到，所謂(wei)預制(zhi)構件即(ji)在(zai)生產(chan)車間內，將鋼筋放入標準形狀的模具，然(ran)后(hou)再澆灌(guan)混凝(ning)土(tu)，直接(jie)生成柱、樓梯(ti)、樓板、墻面等(deng)，產(chan)品類別很廣，甚至包括花(hua)壇、石(shi)凳等(deng)園林(lin)配景。

深圳市建筑科學研究院副院長劉俊躍表示，住宅產業(ye)(ye)化進展緩慢的主要原因(yin)在于產業(ye)(ye)鏈配套不完善。

據記者(zhe)了解，國內構(gou)件(jian)廠(chang)的(de)(de)技術、產(chan)能水平參(can)差不(bu)齊，規模(mo)較大者(zhe)如(ru)北京建(jian)工(gong)旗(qi)下的(de)(de)構(gou)件(jian)廠(chang)，技術在行(xing)業(ye)內處于上流(liu)，但多承接利(li)潤較高的(de)(de)政府基建(jian)工(gong)程(cheng)，規模(mo)較小的(de)(de)又無法滿(man)足房企需求。

為何推高建造成本

黃金時代，由于行業毛(mao)利(li)高，市(shi)場對賣(mai)方有利(li)，很多(duo)開發商(shang)對推(tui)廣(guang)住宅產業化的(de)意愿(yuan)并不高。

宜居中國住(zhu)宅產業化和綠色發(fa)展聯盟(meng)副秘書(shu)長于維偉稱，當市(shi)場轉向白銀時代后，建筑、人工成本以及(ji)市(shi)場對(dui)品質的關(guan)注，使得(de)房(fang)企(qi)開始聚焦住(zhu)宅產業化。

雖然住宅產(chan)業(ye)化的本(ben)質之一(yi)是降(jiang)(jiang)低成本(ben)、加(jia)快資(zi)產(chan)周轉率，但(dan)由于產(chan)業(ye)鏈(lian)不(bu)完整、生產(chan)規模(mo)小、標準混亂，在(zai)初期房企的建造成本(ben)并(bing)沒有如(ru)期下降(jiang)(jiang)，反而(er)上升。

在萬科(ke)2007年的上(shang)海項目中，王石曾表(biao)示，土建(jian)成本(ben)比(bi)原(yuan)基礎(chu)增加了40%，如果規(gui)模(mo)達(da)到(dao)10萬平方米(mi)，這一(yi)數(shu)字可從(cong)40%下(xia)降到(dao)25%。

8年之(zhi)后(hou)的(de)今天(tian)，住宅產業化的(de)建造成本仍略高于(yu)傳統建造方式。據記者了解，預制構(gou)件(jian)多是自(zi)主報價，由于(yu)工藝(yi)、管(guan)理差異，價格并(bing)不相(xiang)同(tong)，由于(yu)這些部件(jian)量大價貴，所以對(dui)建造成本影響很大。

據(ju)悉，日本住宅產(chan)業化的組(zu)裝比例(li)平均在(zai)65%，這一數字過(guo)低，對房企而言不合算(suan)。

萬科公布的(de)一(yi)系列信(xin)息可見，從PC外墻、預制樓(lou)梯(ti)到輕鋼龍骨(gu)石膏板隔(ge)墻，其組(zu)裝的(de)部件正逐步增加。但目(mu)前并沒有(you)數據顯示，其組(zu)裝比例有(you)明顯提升，不少項目(mu)采用(yong)工(gong)業化的(de)生產方式僅在提高品質、解(jie)決滲漏等問題。

建(jian)筑工業化(hua)的(de)基礎(chu)是設計(ji)(ji)標準(zhun)化(hua)，設計(ji)(ji)標準(zhun)化(hua)的(de)基礎(chu)是模塊化(hua)、模數化(hua)。萬(wan)科廣(guang)深區域(yu)本部副總(zong)建(jian)筑師在推介住宅(zhai)產(chan)業化(hua)時(shi)表示(shi)。

于維偉稱(cheng)，成本高的原因之一(yi)是現有標準不統一(yi)，沒有國(guo)標、行(xing)標，各種(zhong)戶型尺寸不一(yi)，使得模板數量大幅提升(sheng)。

此外，預(yu)制構件(jian)的(de)生產特性(xing)更影響(xiang)到(dao)房(fang)企(qi)的(de)命根——現金流。一方(fang)面(mian)，采(cai)用預(yu)制構件(jian)后，雖然整體工期(qi)縮短，但對(dui)于(yu)主(zhu)體結構的(de)工期(qi)影響(xiang)甚少，這(zhe)使房(fang)企(qi)無(wu)法(fa)大幅縮短從拍地(di)到(dao)預(yu)售的(de)時(shi)間，回款速(su)度并(bing)未明顯(xian)加快。另一方(fang)面(mian)，由(you)于(yu)預(yu)制構件(jian)已提(ti)前做好，房(fang)企(qi)付款的(de)時(shi)間反而會提(ti)前。

這(zhe)一情況(kuang)或將在深(shen)圳有所改(gai)(gai)觀。去年(nian)11月，深(shen)圳市政(zheng)府發文稱，今(jin)年(nian)起，產業化住宅可由主體(ti)建設(she)到2/3預售，改(gai)(gai)為建設(she)到1/3。

試點項目成本高(gao)，不可(ke)避(bi)免需要依靠傳統項目來(lai)攤薄(bo)。但企業(ye)放在第一位的(de)肯(ken)定是股(gu)東利(li)益。不少業(ye)內人士曾多次呼吁政(zheng)府增加住宅產業(ye)化的(de)補貼。

去年(nian)，深圳(zhen)市政府提出，對自(zi)愿實施產業化方式建造的企(qi)業，將給予3%的建筑(zhu)面積獎勵(li)。而北京、上海、合肥、沈陽等地也(ye)都出臺各類優惠(hui)政策。