每經編輯｜每經實習記(ji)者 杜(du)靜(jing) 發(fa)自北京 ;   

◎每經實習(xi)記者 杜靜 發自北京

“公(gong)司高管(guan)們(men)認定未來20年(nian)最重要的(de)(de)(de)客戶是(shi)創(chuang)(chuang)客，小微企業(ye)(ye)(ye)創(chuang)(chuang)業(ye)(ye)(ye)會帶來非常大(da)的(de)(de)(de)不動產(chan)需求，對應的(de)(de)(de)品種是(shi)創(chuang)(chuang)業(ye)(ye)(ye)園。就(jiu)像20年(nian)前，他們(men)認定即將迅猛增(zeng)長的(de)(de)(de)白(bai)領群體擁有巨大(da)的(de)(de)(de)置業(ye)(ye)(ye)需求，然后抓住了這個重要的(de)(de)(de)機遇。他們(men)這次描(miao)繪了這樣一組場景，進入(ru)萬科(ke)創(chuang)(chuang)業(ye)(ye)(ye)園的(de)(de)(de)小微創(chuang)(chuang)業(ye)(ye)(ye)公(gong)司只需要考(kao)慮主業(ye)(ye)(ye)，萬科(ke)可以提供食堂、車隊、會議室、培訓、財務和融資服務，甚(shen)至用房子使用權(quan)換創(chuang)(chuang)業(ye)(ye)(ye)公(gong)司股權(quan)。”3月20日，《經濟觀察(cha)報(bao)》的(de)(de)(de)一篇報(bao)道無(wu)意中(zhong)透露出一個秘密，原來毛大(da)慶即將創(chuang)(chuang)辦的(de)(de)(de)中(zhong)國版(ban)WeWork，最早卻是(shi)由(you)萬科(ke)花(hua)費了大(da)量時(shi)間(jian)研究的(de)(de)(de)。

毛(mao)大慶此前(qian)在(zai)接(jie)受采訪(fang)時也無意(yi)(yi)中證實了這(zhe)一(yi)點。去年(nian)9月11日(ri)，萬科(ke)攜手鏈家共(gong)建(jian)“OC（Omni-Channel）閉(bi)環”。毛(mao)大慶告訴《每(mei)日(ri)經濟新(xin)聞》記者，“當時做(zuo)了一(yi)個(ge)很有(you)意(yi)(yi)思的模(mo)(mo)型，研究如何將北(bei)京(jing)存(cun)量房(fang)整(zheng)合在(zai)一(yi)個(ge)平臺上，重新(xin)打包出租(zu)，其實這(zhe)些模(mo)(mo)式美國很早就在(zai)做(zuo)了。”

而在今年北京(jing)“兩會”期間，毛大(da)慶(qing)遞上一(yi)份為“創客空(kong)間”量身(shen)定制的(de)提案(an)——《關于放(fang)寬小微企業注冊地(di)點限(xian)制、降低(di)創業門檻(jian)的(de)建議》，建言工(gong)商注冊改良。因為聯合辦(ban)公(gong)模式下，同一(yi)投資人所投的(de)幾家公(gong)司可能需要(yao)在一(yi)間辦(ban)公(gong)室(shi)協同工(gong)作。

然而，毛大慶的(de)表態，卻(que)引發(fa)業界(jie)的(de)疑惑，為什么(me)萬科先期做了中國版(ban)WeWork模(mo)式的(de)調研(yan)，最終卻(que)讓(rang)毛大慶拿研(yan)究的(de)成果去創業呢？

判斷：經營性不動產將有(you)蓬(peng)勃生機

離開萬科(ke)的(de)毛(mao)大(da)(da)慶(qing)，轉(zhuan)身(shen)就去做中(zhong)國版(ban)WeWork：“我認為房地(di)(di)產不是(shi)沒有(you)搞頭(tou)了(le)，只(zhi)是(shi)原來(lai)的(de)模式太初(chu)級(ji)，而持有(you)型的(de)經營性不動產未來(lai)會(hui)有(you)蓬勃生(sheng)機(ji)。”“其實(shi)還是(shi)一種(zhong)商業地(di)(di)產。”所以，毛(mao)大(da)(da)慶(qing)向《每日(ri)經濟新聞》記者解釋“創(chuang)(chuang)客(ke)”空間的(de)概念(nian)。他的(de)關注點仍然(ran)瞄準如何(he)釋放空間資產價(jia)值(zhi)，在他的(de)評價(jia)標(biao)準里(li)，“創(chuang)(chuang)客(ke)空間”的(de)成長性將會(hui)帶來(lai)比甲級(ji)寫(xie)字(zi)樓更高的(de)潛在收(shou)益。“按(an)照商業地(di)(di)產的(de)坪效(xiao)思(si)路，創(chuang)(chuang)客(ke)空間更看重(zhong)的(de)是(shi)流動性。”毛(mao)大(da)(da)慶(qing)說，硅谷周圍存活(huo)著近千個孵化器(qi)，正因為其自(zi)身(shen)的(de)生(sheng)命力(li)。“如果硅谷沒落了(le)，孵化器(qi)也就完蛋了(le)。”

在(zai)調研(yan)中毛大(da)(da)慶(qing)發現(xian)，創(chuang)客(ke)空間和傳統的(de)寫字樓相比，更有利(li)于企業(ye)調整規模，而這正是創(chuang)客(ke)空間的(de)市場機(ji)會。“有幾個大(da)(da)客(ke)戶，他們都是我在(zai)萬科時代非常欣賞的(de)行業(ye)前(qian)沿客(ke)戶，最近表示需要靈(ling)活調整公司規模，我聽了可興奮了。”雖然剛創(chuang)業(ye)，但毛大(da)(da)慶(qing)已經具備了大(da)(da)量(liang)的(de)客(ke)戶資(zi)源，他所說(shuo)的(de)行業(ye)前(qian)沿客(ke)戶，屬于住(zhu)宅領(ling)域的(de)“再(zai)改”型。

而占據主流地位的“剛(gang)(gang)(gang)需(xu)”和“經濟適(shi)(shi)用(yong)型(xing)”客戶他(ta)同樣看重，并(bing)且要(yao)提供(gong)優質導師團隊和資本支(zhi)持，扶持他(ta)們從(cong)經濟適(shi)(shi)用(yong)轉向(xiang)剛(gang)(gang)(gang)需(xu)，再從(cong)剛(gang)(gang)(gang)需(xu)進階為首改。

毛大慶(qing)戲稱自己在開“蔬菜大棚”，里邊(bian)種(zhong)著草(cao)莓、土(tu)豆、黃瓜，澆水、施(shi)肥就能讓種(zhong)子快速長(chang)起來，同時隨(sui)時補充新種(zhong)子，以對抗較高的(de)死亡率。

除(chu)了商業地產(chan)普(pu)遍面臨(lin)的(de)招租(zu)問(wen)題，成本控制(zhi)也是(shi)(shi)毛大慶要考慮的(de)。“我才不(bu)一(yi)個人到(dao)(dao)外邊租(zu)房子，而是(shi)(shi)跟一(yi)批有存(cun)量資產(chan)的(de)戰略伙伴合作(zuo)。”他只(zhi)運營，不(bu)持有。據(ju)透露首批項目(mu)有兩到(dao)(dao)三個，體量均在(zai)數千平(ping)米左右。

在毛大慶(qing)的(de)(de)計劃里(li)，先(xian)在北京做出幾(ji)個成型的(de)(de)樣板，而第二(er)步則是跟隨合作伙伴的(de)(de)項目走(zou)。在未來藍圖(tu)里(li)，“創客空間”還將接駁房地產(chan)公司、政(zheng)府、大學等豐富的(de)(de)端口(kou)。其(qi)中，跟政(zheng)府的(de)(de)PPP合作，將通過微環境(jing)的(de)(de)改善(shan)，解決就業、創造企(qi)業，把房地產(chan)帶(dai)入新的(de)(de)領(ling)域。“我(wo)終于(yu)從(cong)甲方變(bian)成了乙方，你(ni)們(men)千(qian)萬別欺(qi)負我(wo)。”創業后的(de)(de)毛大慶(qing)跟團隊的(de)(de)七(qi)八個人(ren)，坐經濟(ji)艙、住快捷酒店，對投資人(ren)的(de)(de)每一分(fen)錢精打細算，而且什么都得干(gan)。

卸下職業經理人身份的(de)毛(mao)大慶不再有千萬年薪，而是跟(gen)(gen)合作伙伴持股分(fen)成。他講求“優先劣后(hou)”，跟(gen)(gen)房(fang)主利益共享、風(feng)險共擔。

在“創(chuang)客空間(jian)”的模式里，毛(mao)大慶把房地產的無數毛(mao)細血管(guan)延伸至資(zi)(zi)(zi)本市(shi)場。“創(chuang)客空間(jian)”延續出的生物(wu)鏈上，是企業、股權投(tou)資(zi)(zi)(zi)、風(feng)險投(tou)資(zi)(zi)(zi)、資(zi)(zi)(zi)本增(zeng)值各取所(suo)需。他(ta)把投(tou)資(zi)(zi)(zi)人團(tuan)隊稱為“夢之隊”，除了財務投(tou)資(zi)(zi)(zi)者萬科、天使李(li)開復(fu)、徐小平，還(huan)有一批國際(ji)一流的投(tou)資(zi)(zi)(zi)人。

在毛大慶的(de)時間表(biao)里，公司名字已經取(qu)得了“夢之隊(dui)”的(de)同意，“第(di)一批項目下水、面試(shi)，正式團(tuan)隊(dui)組建起(qi)來對(dui)大學生創業企(qi)業進行服務，應該會在未(wei)來的(de)三個月之內(nei)。”

猜想：WeWork是萬科體外試錯？

前兩天看到四環邊上一個(ge)喝紅(hong)酒的(de)(de)會所變成了孵(fu)化(hua)(hua)空間(jian)，體量很(hen)小(xiao)很(hen)小(xiao)。現在(zai)隨處可見孵(fu)化(hua)(hua)器(qi)，可見這(zhe)個(ge)事情是時代的(de)(de)召喚。”

郁亮曾在(zai)(zai)毛(mao)大慶(qing)(qing)(qing)的(de)(de)離職發布(bu)會(hui)上打趣，“我教(jiao)會(hui)了毛(mao)大慶(qing)(qing)(qing)跑步，可他(ta)卻跑了。”而這(zhe)場馬(ma)拉(la)松，毛(mao)大慶(qing)(qing)(qing)已(yi)經在(zai)(zai)凱(kai)德、萬(wan)科前(qian)頭跑完了三(san)十(shi)公里(li)(li)。“跑到(dao)三(san)十(shi)公里(li)(li)，我知道這(zhe)個(ge)事兒基(ji)本(ben)可以拿下(xia)來，可以非常明確地想后(hou)邊的(de)(de)戰術(shu)了，但是千萬(wan)不能出什么亂子(zi)。”在(zai)(zai)孵(fu)化器的(de)(de)生態(tai)系統(tong)里(li)(li)，資本(ben)市場這(zhe)片(pian)土壤也正(zheng)決定著種子(zi)的(de)(de)存活率，這(zhe)是毛(mao)大慶(qing)(qing)(qing)在(zai)(zai)三(san)十(shi)公里(li)(li)處看到(dao)的(de)(de)。

當(dang)然，他(ta)(ta)們也會(hui)成(cheng)為(wei)(wei)生態鏈(lian)里的(de)大贏家。“誰能(neng)夠成(cheng)為(wei)(wei)資(zi)本(ben)(ben)的(de)伯(bo)樂，投對了就是(shi)資(zi)本(ben)(ben)的(de)成(cheng)長。當(dang)這個企業(ye)(ye)被下一個產業(ye)(ye)鏈(lian)買走的(de)時(shi)候，價值放大了幾(ji)十倍甚至是(shi)上(shang)百倍，資(zi)本(ben)(ben)回(hui)報率就能(neng)得以展現了。”“創客(ke)空間(jian)”要做的(de)，就是(shi)對接種子(zi)和(he)土(tu)壤。“騰(teng)訊(xun)旗下那么多業(ye)(ye)務，又(you)(you)是(shi)游戲又(you)(you)是(shi)社交(jiao)網絡，他(ta)(ta)都自己養著嗎？他(ta)(ta)就在孵(fu)化器(qi)里找(zhao)(zhao)。其實不光好多項(xiang)目(mu)缺錢，資(zi)本(ben)(ben)市場里的(de)錢也苦于找(zhao)(zhao)不到好項(xiang)目(mu)。”“創客(ke)空間(jian)”希望成(cheng)為(wei)(wei)給資(zi)本(ben)(ben)市場提供(gong)尋(xun)找(zhao)(zhao)優質(zhi)投資(zi)對象的(de)極(ji)佳(jia)平臺，讓(rang)BAT等(deng)行業(ye)(ye)巨頭看到優質(zhi)的(de)種子(zi)。

據媒體公開報道，郁亮曾掛帥與數名(ming)集團核心老臣組成(cheng)了一(yi)個集團戰略創新試(shi)錯小組，功能是(shi)為(wei)地(di)方公司把握轉型風(feng)險，評估(gu)創新業務是(shi)否可行。他們(men)要(yao)看看是(shi)否有清(qing)晰的(de)商(shang)業模(mo)式(shi)和創新方向，以及能否講清(qing)楚(chu)財務模(mo)式(shi)。目前，這(zhe)個戰略創新試(shi)錯小組已(yi)經斃掉(diao)了許多分公司的(de)新想法(fa)，如西安(an)的(de)物流(liu)地(di)產、倉儲創新等，就(jiu)因盈利模(mo)式(shi)不清(qing)而未獲通過。

毛(mao)大(da)(da)慶(qing)的“創(chuang)(chuang)客(ke)空間”又(you)是否是萬(wan)(wan)科(ke)(ke)(ke)體系創(chuang)(chuang)新(xin)試錯呢？顯(xian)然，對(dui)于一個銷(xiao)售額(e)達到兩千億的房地產公司(si)來說，任何一點錯誤(wu)都會(hui)隨著(zhu)公司(si)量級被同步擴大(da)(da)。而(er)挑戰在(zai)前(qian)、追兵在(zai)后(hou)的情況下，行事低調(diao)、穩(wen)重的郁(yu)亮，更不會(hui)允許萬(wan)(wan)科(ke)(ke)(ke)冒險。“毛(mao)大(da)(da)慶(qing)轉型創(chuang)(chuang)業，但并非就此(ci)與萬(wan)(wan)科(ke)(ke)(ke)無(wu)關(guan)了(le)。”在(zai)毛(mao)大(da)(da)慶(qing)離職發(fa)(fa)布會(hui)上，萬(wan)(wan)科(ke)(ke)(ke)總裁郁(yu)亮提(ti)出(chu)了(le)“外部合伙人(ren)”制度(du)，就是“雖然在(zai)萬(wan)(wan)科(ke)(ke)(ke)沒有了(le)行政職位，但仍(reng)然在(zai)外面幫萬(wan)(wan)科(ke)(ke)(ke)做事的人(ren)。”而(er)同時，肖莉(li)也被賦予這(zhe)一角(jiao)色。“毛(mao)大(da)(da)慶(qing)什么時候想回來，萬(wan)(wan)科(ke)(ke)(ke)大(da)(da)門一定會(hui)敞開。”毛(mao)大(da)(da)慶(qing)宣布離職后(hou)不久(jiu)，王石(shi)對(dui)此(ci)事做了(le)公開回應。《每(mei)日經濟新(xin)聞》記者因此(ci)采訪毛(mao)大(da)(da)慶(qing)：“請問這(zhe)是不是萬(wan)(wan)科(ke)(ke)(ke)體外試錯？”后(hou)者回復(fu)：“我又(you)不是只(zhi)做萬(wan)(wan)科(ke)(ke)(ke)的項目”“他們的個人(ren)發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)不在(zai)萬(wan)(wan)科(ke)(ke)(ke)的發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)戰略里，就要出(chu)去尋求發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)，但仍(reng)是萬(wan)(wan)科(ke)(ke)(ke)的外部合伙人(ren)，未(wei)來也會(hui)和萬(wan)(wan)科(ke)(ke)(ke)一起發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)。”這(zhe)是郁(yu)亮對(dui)那(nei)些離職高管的觀點。

但對萬科(ke)來說，如果這些離開的(de)老(lao)將(jiang)未來都回(hui)歸萬科(ke)，萬科(ke)將(jiang)會(hui)擁有更為強(qiang)大(da)的(de)編外軍團(tuan)。在房地(di)產電商的(de)領軍企(qi)業房多(duo)多(duo)和中國版(ban)WeWork兩個(ge)新的(de)利器協作下，萬科(ke)從兩千億元向(xiang)四千億元跨(kua)越(yue)，真的(de)需(xu)要十年時間嗎？