每(mei)經編輯｜每(mei)經記者 杜冉樂(le) 發自成(cheng)都(dou)     

◎每經記者 杜冉樂 發自成都

3月20日，一場(chang)主題為“走出成(cheng)都，邁向英國(guo)”的(de)(de)綠(lv)色地產投資推介會在成(cheng)都舉行(xing)。這場(chang)路演(yan)的(de)(de)背后，正是英國(guo)方面搶奪中國(guo)海外投資客的(de)(de)一個縮(suo)影。

英國(guo)(guo)(guo)貿易(yi)投(tou)資(zi)總署對(dui)華(hua)可持續城鎮化事務(wu)特使熊邁克(ke)表示，“萬達、綠地(di)等中(zhong)國(guo)(guo)(guo)企業已(yi)在(zai)(zai)英國(guo)(guo)(guo)投(tou)資(zi)了大(da)型地(di)產項目，我們也非常支持進入(ru)英國(guo)(guo)(guo)的中(zhong)國(guo)(guo)(guo)其他企業。在(zai)(zai)基建方面(mian)，我們也正在(zai)(zai)建設一條拉(la)通倫敦東(dong)西方向(xiang)的高鐵(tie)項目，地(di)產投(tou)資(zi)有很大(da)機會。”

在前不久召(zhao)開的全國“兩會”上(shang)，李克強總理在回應(ying)國人海外買房時(shi)表(biao)示，“我們也愿意看到(dao)(dao)，中國企業(ye)‘走出去’，中國公(gong)民到(dao)(dao)國外去創業(ye)。”

據第一太平(ping)戴維(wei)斯報告顯示，到2020年，預期中國公司的年均海(hai)外(wai)(wai)投(tou)資總額(e)(e)可達500億美元(yuan),與美國近兩年的海(hai)外(wai)(wai)投(tou)資額(e)(e)相當。

高鐵引爆倫(lun)敦房(fang)產投資

在熊邁克看來(lai)，英國主要以服務業(ye)與創意產業(ye)為主，尤其(qi)是倫敦，這與成都的(de)性質非常(chang)相似，所以成都成為他們此次在中國推介的(de)重要目的(de)地之一。

在推介會上(shang)，熊邁(mai)克強調的是倫敦基建(jian)(jian)投資上(shang)的一個亮點(dian)工(gong)程，也就是穿越(yue)倫敦東西的Cross Rail高鐵(tie)(tie)項目，他表示未來還將建(jian)(jian)造一條穿越(yue)倫敦南北的高鐵(tie)(tie)項目。

第(di)一太(tai)平(ping)戴維(wei)斯上(shang)海(hai)投(tou)資部(bu)負責Simon Ha表示(shi)，Cross Rail從(cong)東往西橫跨(kua)倫(lun)敦，連接雷丁、倫(lun)敦等重要商圈(quan)。“Cross Rail建成通車后，將大(da)大(da)縮(suo)減倫(lun)敦各地到市中心的交通時(shi)間，對相關區域的房產價值有極大(da)的利好影響(xiang)。”

據公開資(zi)料(liao)顯示，2015年倫敦GDP增(zeng)長(chang)預期超(chao)4%，將成為英國最(zui)強(qiang)的增(zeng)長(chang)區域，尤其是(shi)信息、通訊、科技、金(jin)融等，預計在10年內會(hui)新增(zeng)72.7萬(wan)(wan)個(ge)工作崗位，預計人口(kou)增(zeng)加超(chao)過(guo)100萬(wan)(wan)。

上述研究報告(gao)透(tou)露，在2014年全(quan)球(qiu)(qiu)跨境(jing)投(tou)資城市中(zhong)，倫敦以310.35億(yi)美元名列第一，而(er)排(pai)名第二的曼哈頓才134.37億(yi)美元。即便是放(fang)在過(guo)去10年，在全(quan)球(qiu)(qiu)跨境(jing)投(tou)資城市中(zhong)，倫敦也以1982.03億(yi)美元穩居榜首(shou)，甩(shuai)下(xia)排(pai)名第二的巴黎870.16億(yi)美元好(hao)幾條街。

海外置業為何青(qing)睞倫敦(dun)房地(di)產？“英(ying)國的(de)(de)地(di)產投(tou)資(zi)(zi)租金回報率(lv)較(jiao)高、擁(yong)有永久產權和更加開放(fang)透明的(de)(de)市場(chang)，是低風險穩定(ding)現金流(liu)的(de)(de)投(tou)資(zi)(zi)，所以會贏(ying)得(de)國際地(di)產投(tou)資(zi)(zi)商的(de)(de)青(qing)睞。”第一(yi)太平戴(dai)維斯華西區董事長胡裕華表示(shi)。

以倫敦(dun)西(xi)區(qu)寫(xie)字樓市場為例，上述研究機(ji)構透露，當前該(gai)地區(qu)最高(gao)租金為每(mei)年每(mei)平(ping)方(fang)英(ying)(ying)尺130英(ying)(ying)鎊，優質資(zi)產(chan)平(ping)均租金為110英(ying)(ying)鎊，優質寫(xie)字樓收益率(lv)3.5%，優質寫(xie)字樓每(mei)平(ping)方(fang)英(ying)(ying)尺資(zi)本(ben)價值(zhi)高(gao)于(yu)2000英(ying)(ying)鎊，但空置率(lv)僅有3.5%。

中企“出海”潮(chao)涌

“之前，國家只允(yun)許(xu)企業‘走(zou)出去(qu)’，不(bu)允(yun)許(xu)個人(ren)‘走(zou)出去(qu)’。去(qu)年9月份之后，企業與個人(ren)都允(yun)許(xu)‘走(zou)出去(qu)’了。”成都市商務委員會總經濟師周立志表示(shi)，在中國對(dui)外投資上，已從“核準制”改為“備(bei)案制”。

周立(li)志(zhi)介紹說，僅在(zai)成(cheng)都(dou)市(shi)場，2014年新核準加上備案的(de)境外投資項目達107個，同比(bi)增(zeng)長了154%。

國(guo)家發改委對外經濟研究(jiu)所發布的一份《中(zhong)資企業在英(ying)國(guo)投(tou)資指南》顯示，對中(zhong)國(guo)投(tou)資者來說，英(ying)國(guo)房地產(chan)平(ping)均出租收(shou)益(yi)率大致穩定在4%~6%，相對于(yu)中(zhong)國(guo)國(guo)內城市(shi)（上海出租收(shou)益(yi)率為2%左右），英(ying)國(guo)市(shi)場具有很高的吸引(yin)力。尤其是2012年(nian)以(yi)來，中(zhong)投(tou)、平(ping)安、萬達(da)、中(zhong)融、綠地等(deng)巨(ju)頭紛紛加碼倫敦房地產(chan)市(shi)場。

“隨著中(zhong)國國有企業和發展中(zhong)企業越來(lai)越多關注海外(wai)尤其是英(ying)國市場的(de)投(tou)資，一股(gu)強大的(de)投(tou)資浪潮持續涌向英(ying)國。”前述研究機構預計(ji)，未來(lai)將(jiang)有更多中(zhong)國企業參(can)與(yu)英(ying)國的(de)資產投(tou)資項目(mu)及房(fang)地產開發項目(mu)。

今年2月，中(zhong)(zhong)民投(tou)與ABP（總部(bu)基(ji)地全球控股集團有限公司）簽署戰(zhan)略投(tou)資協議，擬(ni)聯合投(tou)資約(yue)10億英鎊，建造倫敦新國際金融城。代理服務(wu)該項(xiang)目的第(di)一太平戴(dai)維斯北(bei)京(jing)投(tou)資部(bu)高(gao)級(ji)董事(shi)紀剛向《每日經濟新聞》記(ji)者(zhe)表示，該項(xiang)目定位就是打造“亞洲商(shang)務(wu)港(gang)”，主(zhu)要(yao)面向投(tou)資英國的中(zhong)(zhong)小(xiao)企(qi)業(ye)，業(ye)態主(zhu)要(yao)為獨(du)棟寫字樓，只租不售，主(zhu)要(yao)針對(dui)金融、通訊、高(gao)科(ke)技與能源等核心客戶，中(zhong)(zhong)國客戶預計占到1/3。

《每日經濟新聞》記者從(cong)推介會(hui)現場了解到，現場有數十家大(da)型房(fang)企(qi)試圖(tu)“掘金”英國(guo)房(fang)地(di)產(chan)市場，向英國(guo)貿易(yi)投(tou)資總署、蘇格(ge)蘭(lan)國(guo)際(ji)發展局、博文律師事務(wu)所、怡和(he)保險等(deng)國(guo)際(ji)機構咨詢英國(guo)地(di)產(chan)投(tou)資信息(xi)。

《《《

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第(di)一(yi)太(tai)平戴維斯華西區董事長胡裕華：

海外留學置業會越來越普遍

◎每經(jing)記者 杜冉樂 發(fa)自成都

對(dui)(dui)中國投(tou)資人來(lai)說，應(ying)如何選(xuan)擇物業(ye)類(lei)別？哪類(lei)物業(ye)的回報率(lv)相(xiang)對(dui)(dui)可觀？如何找(zhao)到回報率(lv)和(he)風險(xian)相(xiang)匹(pi)配的物業(ye)？近(jin)日，《每日經(jing)濟(ji)新聞》記者（以下簡稱NBD）專(zhuan)訪了第一太平戴維斯華(hua)西區(qu)董事(shi)長胡裕華(hua)。

NBD：您(nin)如何看(kan)待(dai)當前這一波海外置業潮？出現(xian)“井(jing)噴式”爆發(fa)的原(yuan)因又是(shi)什么？

胡裕華：以(yi)前誰(shui)賺到了錢，就會買房產，三五年后肯定(ding)要(yao)(yao)漲的，但現在(zai)這個模式不是(shi)太行得通(tong)了。雖(sui)然如此(ci)，中國經濟還(huan)在(zai)增長，居(ju)民工資(zi)還(huan)在(zai)上漲。既(ji)然有(you)錢了，他們(men)就需要(yao)(yao)投(tou)(tou)資(zi)，所以(yi)有(you)部(bu)分人會考慮海外投(tou)(tou)資(zi)。

另一種(zhong)情況是，有人會(hui)考(kao)慮把孩子送到(dao)海外讀書，主要是像英(ying)國(guo)、美國(guo)、加拿大(da)(da)、澳大(da)(da)利(li)亞等英(ying)語國(guo)家(jia)。當然，如果孩子在(zai)那里讀書，父(fu)母也會(hui)盡量(liang)多去幾次看(kan)他(ta)們，就可(ke)能考(kao)慮順便(bian)在(zai)那邊也買套(tao)房(fang)子，未來(lai)這種(zhong)情況會(hui)越(yue)來(lai)越(yue)普遍(bian)。

2006年，國(guo)內房產跟國(guo)外房產的(de)價(jia)格還(huan)是(shi)有比(bi)較(jiao)大的(de)差距，但這(zhe)幾年特別是(shi)一線城市的(de)房價(jia)，其(qi)實跟倫敦(dun)、紐約的(de)房價(jia)差得不是(shi)很遠。你這(zhe)么(me)一比(bi)較(jiao)，就會看到該(gai)到哪里去置業。

NBD：根據您的觀察，哪類物業更(geng)受海(hai)外置業者的青睞？

胡裕華：對個(ge)人來講(jiang)，當前還是以住宅類物業為(wei)主，因為(wei)這(zhe)個(ge)操作起(qi)來比(bi)較簡單，價(jia)(jia)格也(ye)不(bu)是很(hen)高，入場價(jia)(jia)幾(ji)百(bai)萬元就可以了，況且這(zhe)幾(ji)百(bai)萬元還能申(shen)請貸款呢，不(bu)用全部“真金白銀(yin)”拿出(chu)來。

對企(qi)業(ye)，特別是開發商(shang)類的(de)(de)企(qi)業(ye)，他們主要還是咨詢學生公寓、酒店類產業(ye)以(yi)及小(xiao)的(de)(de)辦公樓等房產需求。

NBD：如何看待海外置業(ye)資(zi)產的回(hui)報率？哪(na)類物(wu)業(ye)回(hui)報率比較樂觀？

胡裕華：回(hui)報(bao)率其實沒那么(me)復雜(za)，只要資產所(suo)在地段附近有大學(xue)、金(jin)融區辦公樓，不(bu)愁租、不(bu)愁賣。

辦公樓、商鋪等資產很看(kan)重地理位置(zhi)，這里(li)關鍵(jian)要看(kan)投(tou)資人的(de)眼光，也不是隨便買(mai)一(yi)個就萬事大吉(ji)了(le)，商場有一(yi)個經(jing)營的(de)問題(ti)，必(bi)須(xu)要選好的(de)經(jing)營者。

如(ru)果(guo)在(zai)倫(lun)敦(dun)市(shi)中(zhong)心，回報率可(ke)能在(zai)3%左右，不會(hui)超過(guo)4%，但如(ru)果(guo)在(zai)新的開發區，租(zu)金率可(ke)達5%-6%，因為它的資產價格(ge)沒那么高(gao)，租(zu)金雖然低，但沒有低那么多(duo)，所以回報率會(hui)更高(gao)。

NBD：在海外置業(ye)過(guo)程中，您能否為投資(zi)者(zhe)提(ti)出一些建議？

胡裕(yu)華(hua)：我(wo)覺(jue)得首先手續必須要很清晰、齊全，除非(fei)你(ni)對英國很熟悉(xi)，如果你(ni)不(bu)熟悉(xi)，一定要找(zhao)一個熟悉(xi)的(de)好中介公(gong)司，也(ye)要找(zhao)一個好的(de)律(lv)師來處理法律(lv)文件，這樣(yang)會比(bi)較穩當一些。