每(mei)(mei)經(jing)編輯｜每(mei)(mei)經(jing)記者 區家彥(yan) 發自(zi)廣州     

◎每(mei)經記者 區(qu)家彥(yan) 發自廣州(zhou)

互聯網金(jin)融的(de)高速發展催生了(le)更(geng)多的(de)新興(xing)融資(zi)渠道。去年(nian)獲(huo)得雷軍1億(yi)元投(tou)資(zi)的(de)YOU+國際青年(nian)社區(qu)，日前(qian)宣布與(yu)P2P公司懶投(tou)資(zi)達成(cheng)合作(zuo)，通過(guo)將YOU+未來獲(huo)得的(de)租金(jin)現金(jin)流，轉化成(cheng)固定收(shou)益項(xiang)目賣給投(tou)資(zi)人的(de)方式來募集資(zi)金(jin)。

《每(mei)日經(jing)濟新聞》記者了解到，類似(si)的(de)“租(zu)金(jin)證券化(hua)(hua)”融資在國內并非首例，在房(fang)地產領域，海(hai)印股份（000861，SZ）此前也曾通(tong)過變現未來租(zu)金(jin)的(de)形式完成資產證券化(hua)(hua)。

香港(gang)粵(yue)海(hai)證券投(tou)資(zi)銀行董事(shi)黃立(li)沖表示，相對(dui)于海(hai)外(wai)發達(da)國(guo)家，租(zu)金(jin)證券化在國(guo)內(nei)方(fang)興(xing)未艾(ai)，這是因為傳統的(de)融(rong)資(zi)渠道更(geng)看重資(zi)產(chan)抵押(ya)。盡(jin)管互聯網金(jin)融(rong)的(de)興(xing)起有望讓類似(si)的(de)融(rong)資(zi)模式成為新潮流(liu)，但它對(dui)融(rong)資(zi)方(fang)獲(huo)取(qu)穩定租(zu)金(jin)流(liu)的(de)營運能力(li)提出(chu)了更(geng)高要(yao)求。

用租金收益再融資

據(ju)介紹，YOU+國際青年(nian)社(she)區與P2P理財公司懶投資(zi)合共(gong)推出6款金(jin)融(rong)產(chan)品(pin)，融(rong)資(zi)期限包含有1月(yue)(yue)、2月(yue)(yue)、3月(yue)(yue)、6月(yue)(yue)、9月(yue)(yue)、12月(yue)(yue)期，年(nian)化(hua)收益率分(fen)別為7.5~12.5%，融(rong)資(zi)采(cai)取等額(e)本(ben)息(xi)方式(shi)還(huan)本(ben)付息(xi)。第(di)一期3款產(chan)品(pin)在今天上線開售，五分(fen)鐘內全線售磐。《每日經(jing)濟(ji)新(xin)聞》記者了解(jie)到，上述理財產(chan)品(pin)采(cai)用“租金(jin)證券化(hua)”概念，以房(fang)屋租約產(chan)生的(de)現(xian)金(jin)流為標的(de)，將其(qi)變成若干個按月(yue)(yue)付息(xi)到期還(huan)本(ben)的(de)固定收益產(chan)品(pin)，并賣給投資(zi)人來募集資(zi)金(jin)。

YOU+國(guo)際青(qing)年社區首(shou)席財務官沙涌表(biao)示，由于(yu)YOU+在(zai)拿項(xiang)目、改造房(fang)屋時(shi)需要沉(chen)淀巨大資(zi)金(jin)，前(qian)(qian)期開發不可能(neng)單純依賴(lai)股權融(rong)(rong)(rong)資(zi)。通過出讓租金(jin)收益權實現資(zi)產(chan)(chan)證券化，將募(mu)集的(de)(de)(de)資(zi)金(jin)用于(yu)開發后續項(xiang)目，是公(gong)司(si)在(zai)開拓融(rong)(rong)(rong)資(zi)渠道(dao)的(de)(de)(de)一(yi)次(ci)嘗(chang)試。“目前(qian)(qian)信(xin)托的(de)(de)(de)融(rong)(rong)(rong)資(zi)成本大概是15%~20%，相(xiang)對(dui)而(er)言(yan)我們(men)通過P2P融(rong)(rong)(rong)資(zi)的(de)(de)(de)成本更低(di)，還款方(fang)式也更加靈活(huo)，”沙涌表(biao)示，此次(ci)推出的(de)(de)(de)6款理財產(chan)(chan)品(pin)預計最高募(mu)資(zi)額約為(wei)340萬元，未來還會探索更多元化的(de)(de)(de)融(rong)(rong)(rong)資(zi)模式，比如說面對(dui)租戶推出可以抵房(fang)租的(de)(de)(de)理財產(chan)(chan)品(pin)。

項目運營能力是關鍵

隨(sui)著政策層面對資產(chan)證券(quan)化(hua)(hua)開“綠燈”,不動(dong)產(chan)證券(quan)化(hua)(hua)有望在未來數年內(nei)迎來高速發(fa)展。相(xiang)對于重(zhong)資產(chan)開發(fa)商(shang)采用(yong)的Reits（房地產(chan)信托投資基(ji)金(jin)）而言，租(zu)金(jin)證券(quan)化(hua)(hua)為“二房東”營(ying)運商(shang)開拓了新(xin)的融資渠道。

將未(wei)(wei)來一段期間內租金(jin)收益(yi)權通(tong)過證(zheng)券(quan)化(hua)融(rong)資，在(zai)國內曾有先例。海印(yin)股份于2013年(nian)曾發(fa)布資產證(zheng)券(quan)化(hua)計劃，以公司旗(qi)下(xia)管理的(de)15家商業(ye)物(wu)業(ye)五年(nian)內的(de)租金(jin)收益(yi)權為基礎資產，公司作為融(rong)資方通(tong)過這部分(fen)未(wei)(wei)來收益(yi)提前獲(huo)得現(xian)金(jin)。而投資者則通(tong)過購(gou)買(mai)資產證(zheng)券(quan)化(hua)產品(pin)，以還本(ben)付息(xi)的(de)形(xing)式獲(huo)得未(wei)(wei)來收益(yi)。

“將租(zu)金收(shou)益權進行資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)產證券化融(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)，在海外發達國(guo)家(jia)是很普(pu)遍的”，黃立沖(chong)向《每(mei)日經濟新聞》記(ji)者表示(shi)，由于國(guo)內物(wu)(wu)業價格過高(gao)，對于自持物(wu)(wu)業的開發商而言，通過資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)產抵押融(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)顯(xian)然更加(jia)劃(hua)算。隨著房(fang)企越來越傾向于輕資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)產的發展模(mo)式(shi)，加(jia)上互聯(lian)網金融(rong)的快(kuai)速(su)興起，類似的融(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)模(mo)式(shi)有望得到高(gao)速(su)發展。

相(xiang)對(dui)(dui)于(yu)(yu)抵押融資(zi)，由于(yu)(yu)“租(zu)金(jin)(jin)(jin)證(zheng)券化”缺(que)乏資(zi)產(chan)(chan)抵押物，風險把控(kong)至關(guan)重要。以(yi)YOU+此次發(fa)行(xing)的(de)(de)(de)理財產(chan)(chan)品(pin)為例，據沙涌介(jie)紹，一(yi)(yi)方(fang)面，由于(yu)(yu)所有(you)租(zu)客都已經繳納2個(ge)月的(de)(de)(de)房租(zu)押金(jin)(jin)(jin)，加上(shang)(shang)YOU+的(de)(de)(de)所有(you)已開(kai)業(ye)項目入(ru)住率達到100%，且存(cun)在(zai)大(da)量(liang)輪候入(ru)住者，能產(chan)(chan)生穩定的(de)(de)(de)現(xian)金(jin)(jin)(jin)流；另一(yi)(yi)方(fang)面，擔保方(fang)負有(you)連帶責任保證(zheng)擔保，加上(shang)(shang)P2P平臺懶投資(zi)設(she)定了風險備付金(jin)(jin)(jin)，能更好(hao)地保障投資(zi)者資(zi)金(jin)(jin)(jin)安全。“租(zu)金(jin)(jin)(jin)證(zheng)券化產(chan)(chan)品(pin)的(de)(de)(de)成功發(fa)行(xing)，對(dui)(dui)于(yu)(yu)其他房地產(chan)(chan)企(qi)業(ye)具(ju)有(you)極強的(de)(de)(de)借鑒意義(yi)”，沙涌認為，但由于(yu)(yu)穩定的(de)(de)(de)預期(qi)現(xian)金(jin)(jin)(jin)流是該類型證(zheng)券化產(chan)(chan)品(pin)的(de)(de)(de)最佳(jia)基礎資(zi)產(chan)(chan)，只有(you)出租(zu)率高、成本控(kong)制好(hao)、運營效率高的(de)(de)(de)企(qi)業(ye)才(cai)能從中受益(yi)。