每(mei)(mei)經編(bian)輯｜每(mei)(mei)經記(ji)者 張昊(hao)    

◎每經記者 張昊

6年(nian)之(zhi)后，萬億成交額(e)再現(xian)，3478點就這樣被踩在(zai)(zai)腳下(xia)。在(zai)(zai)結構調(diao)整以及(ji)經(jing)濟轉(zhuan)型的(de)(de)強(qiang)烈(lie)預期(qi)(qi)下(xia)，A股(gu)牛市脈(mo)絡(luo)日漸清晰。與(yu)此(ci)同時，利率市場化在(zai)(zai)本輪牛市初期(qi)(qi)兩次降息的(de)(de)背景下(xia)呈現(xian)加速推(tui)進之(zhi)勢，無風險收益率下(xia)降讓理(li)財資金必(bi)須(xu)選擇重新配置，房(fang)地(di)產大周期(qi)(qi)向下(xia)拐(guai)點令大額(e)資產流出成為必(bi)然(ran)。在(zai)(zai)地(di)產跌(die)、理(li)財傷背景下(xia)，民(min)間財富(fu)正加速向股(gu)票市場轉(zhuan)移。

資金流出房地產

過(guo)去十(shi)年(nian)(nian)，地產一直是民(min)間大額(e)財富(fu)主要配置對(dui)象，經濟(ji)也依靠地產黃金十(shi)年(nian)(nian)和基建(jian)投資實現騰飛。但伴隨行業供過(guo)于求、政(zheng)策收緊以及經濟(ji)結構(gou)轉型，地產黃金十(shi)年(nian)(nian)蕩然無存。

《每日經濟新聞》記者注意到，平(ping)(ping)(ping)安證(zheng)券研報(bao)稱，1998年(nian)(nian)(nian)取消住房實物分(fen)配以來(lai)，中國商(shang)品(pin)房市場在16年(nian)(nian)(nian)間共(gong)計完成(cheng)87億(yi)平(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)商(shang)品(pin)住宅銷(xiao)售，人均居住面(mian)積(ji)由(you)18平(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)上升(sheng)至32平(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)，2010年(nian)(nian)(nian)～2014年(nian)(nian)(nian)，銷(xiao)售面(mian)積(ji)平(ping)(ping)(ping)均增(zeng)速由(you)前期的23%下滑至7.8%。從總的行業需(xu)(xu)求(qiu)看，2005年(nian)(nian)(nian)～2010年(nian)(nian)(nian)，年(nian)(nian)(nian)均需(xu)(xu)求(qiu)約12.8億(yi)平(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)，全國住宅年(nian)(nian)(nian)均銷(xiao)售面(mian)積(ji)6.9億(yi)平(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)，年(nian)(nian)(nian)均新開(kai)工(gong)面(mian)積(ji)8.29億(yi)平(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)，均遠低于(yu)需(xu)(xu)求(qiu)總量。不(bu)過，在2010年(nian)(nian)(nian)后，年(nian)(nian)(nian)均銷(xiao)售和新開(kai)工(gong)面(mian)積(ji)分(fen)別為10.4億(yi)平(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)和14.1億(yi)平(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)，超過13.1億(yi)平(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)的總需(xu)(xu)求(qiu)水平(ping)(ping)(ping)，行業已(yi)不(bu)再處于(yu)供不(bu)應求(qiu)階段(duan)。

平安證券(quan)認(ren)為，從大(da)周(zhou)期看，供求(qiu)關(guan)系決定地(di)產(chan)市場景(jing)氣度，貨幣政(zheng)策影響的是行業短周(zhou)期，當(dang)全局性供大(da)于求(qiu)來(lai)臨時，寬(kuan)松的貨幣政(zheng)策只會加速風險累積(ji)。

此外，從當(dang)前購(gou)房者(zhe)比(bi)例(li)看(kan)，“反生育(yu)高峰”的(de)18～25歲(sui)購(gou)房人(ren)口(kou)已占到總(zong)購(gou)房者(zhe)比(bi)例(li)的(de)23%，36～55歲(sui)購(gou)房人(ren)口(kou)隨著需求逐步滿足，在市場上的(de)力量已逐步萎縮。而三四(si)線城市多年土地大幅出讓，更讓短期庫(ku)存壓力難(nan)以緩(huan)解(jie)。

國(guo)家統(tong)計局數據顯示，截(jie)至2014年(nian)(nian)(nian)(nian)底，我國(guo)商品(pin)房(fang)(fang)待售(shou)面(mian)積(ji)已經達到6.2億(yi)平(ping)方(fang)(fang)米(mi)，2014年(nian)(nian)(nian)(nian)全(quan)年(nian)(nian)(nian)(nian)商品(pin)房(fang)(fang)銷(xiao)(xiao)售(shou)面(mian)積(ji)為(wei)12.1億(yi)平(ping)方(fang)(fang)米(mi)；截(jie)至2013年(nian)(nian)(nian)(nian)底，我國(guo)商品(pin)房(fang)(fang)待售(shou)面(mian)積(ji)4.9億(yi)平(ping)方(fang)(fang)米(mi)，2013年(nian)(nian)(nian)(nian)全(quan)年(nian)(nian)(nian)(nian)商品(pin)房(fang)(fang)銷(xiao)(xiao)售(shou)面(mian)積(ji)為(wei)13億(yi)平(ping)方(fang)(fang)米(mi)。分析人士認為(wei)，通過上述數據不難看出，當前商品(pin)房(fang)(fang)庫存壓(ya)力已遠大于2014年(nian)(nian)(nian)(nian)初(chu)的水(shui)平(ping)。

從最新(xin)銷售數據(ju)看，2015年(nian)(nian)1～2月，商品房(fang)(fang)銷售面(mian)積為(wei)8764萬平(ping)(ping)方(fang)米，同(tong)比(bi)(bi)降(jiang)16.3%；銷售額5972億元(yuan)，同(tong)比(bi)(bi)降(jiang)15.8%；銷售均價6818元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)米，同(tong)比(bi)(bi)升0.6%，較去年(nian)(nian)全年(nian)(nian)下降(jiang)0.8%。2月百(bai)城(cheng)價格指(zhi)數同(tong)比(bi)(bi)、環比(bi)(bi)雙跌(die)。“黃(huang)金(jin)十年(nian)(nian)已經過(guo)去，從趨勢看，房(fang)(fang)地產行業(ye)(ye)已走入(ru)了(le)景(jing)氣度(du)向下的(de)周期(qi)，在時間跨度(du)上或將長達10年(nian)(nian)甚(shen)至20年(nian)(nian)之久。短期(qi)一(yi)(yi)線城(cheng)市(shi)房(fang)(fang)價回暖(nuan)也只是階(jie)段性(xing)反(fan)彈，總(zong)體行業(ye)(ye)趨勢未來(lai)還將更冷(leng)。”一(yi)(yi)位券商行業(ye)(ye)分析師告訴《每(mei)日經濟新(xin)聞》記者，樓市(shi)趨勢性(xing)遇冷(leng)，前期(qi)投機資金(jin)必然大量撤離樓市(shi)。

華創證券宏觀(guan)策略(lve)部主管牛播坤認為(wei)，中國或已迎來(lai)房地(di)產(chan)新(xin)(xin)(xin)開工和(he)銷售面(mian)積增速的(de)拐點，盡管這(zhe)并不意味著未來(lai)新(xin)(xin)(xin)開工面(mian)積出現陡降(jiang)，但新(xin)(xin)(xin)開工拐點到來(lai)意味著地(di)產(chan)投(tou)資中樞的(de)下滑、相關聯的(de)土(tu)地(di)財政模式逐步(bu)終結，以及房地(di)產(chan)領域的(de)巨量資金(jin)向其(qi)他資產(chan)的(de)再配置。

理財產(chan)品無風險收益(yi)下降

那么，資產再配置的過程將(jiang)讓(rang)資金流(liu)何處？

分析人(ren)士認為，一方面(mian)，在房地產遇到大周期性拐(guai)點(dian)的背景(jing)下(xia)，地產投資遇冷；另(ling)一方面(mian)，利率市場化(hua)加(jia)速，無風險收(shou)益(yi)下(xia)降也必(bi)將(jiang)導致前期理財(cai)產品資金向(xiang)(xiang)其他領(ling)域再配置，其中一部分資金流向(xiang)(xiang)股市將(jiang)是必(bi)然。

自2003年央行(xing)明確利率(lv)(lv)市場(chang)(chang)化(hua)改革(ge)以(yi)(yi)(yi)來，貸款(kuan)利率(lv)(lv)已基本實現(xian)市場(chang)(chang)化(hua)，存(cun)款(kuan)利率(lv)(lv)市場(chang)(chang)化(hua)也在逐步推(tui)(tui)進。2013年余額寶(bao)推(tui)(tui)出(chu)可以(yi)(yi)(yi)稱之為改革(ge)的標志性事(shi)件(jian)，由于余額寶(bao)對(dui)活期存(cun)款(kuan)的高(gao)度替代性以(yi)(yi)(yi)及較高(gao)的收益率(lv)(lv)，吸引(yin)了居民存(cun)款(kuan)轉移和(he)人氣聚集(ji)，各(ge)類(lei)理財產品(pin)規模迅(xun)速擴大，最(zui)后商業銀行(xing)也加入了這場(chang)(chang)沒有硝煙的戰爭。

在(zai)(zai)此期間(jian)，各類(lei)(lei)理財產品(pin)收益(yi)率大幅提(ti)升，甚至(zhi)屬于(yu)準貨(huo)幣(bi)基金(jin)的各類(lei)(lei)“寶寶”產品(pin)都一度出現超過(guo)6%的收益(yi)率。不過(guo)，2013年銀監會下發8號文，要求理財產品(pin)投資(zi)非標準資(zi)產比重不得超過(guo)35%，這意味著65%的資(zi)產必須配(pei)置在(zai)(zai)債(zhai)券、股票(piao)等(deng)標準化資(zi)產上。

分(fen)析(xi)人(ren)士認為(wei)，如果把(ba)理財產品收益(yi)率(lv)(lv)(lv)與同期限銀行存款利(li)率(lv)(lv)(lv)接軌(gui)來作為(wei)利(li)率(lv)(lv)(lv)市場(chang)化發展的標志，以(yi)目(mu)前3%左右的一年期存款利(li)率(lv)(lv)(lv)作為(wei)參照，再考(kao)慮(lv)1%的理財產品中(zhong)間費(fei)用率(lv)(lv)(lv)，理財產品收益(yi)率(lv)(lv)(lv)下(xia)限預計(ji)在(zai)4%左右，與目(mu)前5%左右的水平相比，還(huan)有下(xia)降(jiang)空間。

另一方面(mian)，《每(mei)日經濟新聞》記者注(zhu)意(yi)到，在本(ben)輪牛市初期，伴隨(sui)著央行(xing)的降(jiang)息(xi)、降(jiang)準,利率市場化也(ye)在加速推(tui)進(jin)。2014年底，央行(xing)公(gong)布(bu)了《存款保險條例》（征求(qiu)意(yi)見稿），這是在央行(xing)宣布(bu)非對稱降(jiang)息(xi)之后不(bu)久(jiu)公(gong)布(bu)的，這也(ye)能(neng)側面(mian)也(ye)看(kan)出金融(rong)改革加速。

李克強總理在3月15日答記者問時指出，“我(wo)們允(yun)許(xu)個案性金(jin)融(rong)風險(xian)的發生，按照市場方(fang)式進(jin)行清算。今年(nian)我(wo)們要出臺存款保險(xian)條例，而(er)且要進(jin)一步發展(zhan)多層次資(zi)本市場，降低企業資(zi)金(jin)杠(gang)桿(gan)率，可以使金(jin)融(rong)更(geng)好為(wei)企業服務。”

分(fen)析人士指出，利(li)率(lv)市場化是一(yi)個(ge)系(xi)統工程(cheng)，不(bu)僅體現為(wei)放寬利(li)率(lv)水平，也體現在(zai)重塑新的信用環境，即打破剛(gang)性兌付(fu)，讓市場化利(li)率(lv)水平所帶來風(feng)險(xian)由市場化手段加以(yi)吸收。另一(yi)方面，存(cun)款(kuan)保險(xian)制度推出，就是明確告(gao)訴存(cun)款(kuan)人：存(cun)款(kuan)有(you)風(feng)險(xian)，當固(gu)定收益率(lv)產品甚(shen)至大額銀行存(cun)款(kuan)都(dou)不(bu)再100%保險(xian)時，一(yi)部分(fen)資金轉向股(gu)市也將是必(bi)然(ran)。

券商：股債雙牛將持續(xu)

民間財富對地產、以及理財產品資金配置正在向新的(de)領(ling)域轉移(yi)，股市無疑是重點之一。

在日(ri)前展博投(tou)資董事(shi)長陳鋒的(de)(de)演(yan)講中(zhong)，有(you)這樣一段描述，“2014年(nian)居民新增財富的(de)(de)40%來(lai)(lai)自(zi)于房地產、30%以上(shang)配置(zhi)于類固定收(shou)益產品，只(zhi)有(you)12%來(lai)(lai)自(zi)于股(gu)票。隨著股(gu)市收(shou)益率的(de)(de)上(shang)升，配置(zhi)提(ti)升空間廣闊。”

興業證(zheng)券表示，央行要降低(di)社會融(rong)資(zi)成本(ben)的(de)目的(de)還沒(mei)有達到，同(tong)時“兩會”透露出的(de)貨幣政(zheng)策寬松基調沒(mei)有變(bian)化(hua)，所以央行的(de)寬松仍會持續(xu)。

該券(quan)商分(fen)析道：股市漲了，老百(bai)姓愿(yuan)意買股票，企業能通(tong)過IPO拿到錢；債(zhai)市漲了，企業債(zhai)發(fa)行利率下降，這(zhe)才(cai)是降低社(she)會(hui)融(rong)資成本。現在融(rong)資成本降下來了嗎(ma)？沒(mei)有，所以，股債(zhai)還(huan)要(yao)繼(ji)續(xu)漲。

興業證券進一(yi)步(bu)分(fen)析了股(gu)市要漲的(de)理由：因為股(gu)權類融資天生有更(geng)高的(de)風(feng)險(xian)偏(pian)好(hao)，能(neng)夠通過估值(zhi)提升來吸引(yin)融資，所以，只有股(gu)市具備了造富效應，產業資本才能(neng)投到新(xin)興產業里(li)去，才能(neng)看(kan)到轉型。

《每日經(jing)濟新聞》記(ji)者注(zhu)意到，海通證券也發布(bu)研報認為，由于人口紅利(li)結束、利(li)率長期趨(qu)降(jiang)，未(wei)來金融資(zi)產將(jiang)成為居民財富增值主力(li)戰場，對金融資(zi)產的需求(qiu)將(jiang)持續(xu)膨脹，股債雙牛有望長期持續(xu)。

國(guo)金(jin)(jin)證(zheng)券(quan)認為(wei)，大到(dao)地產市(shi)場價格(ge)(ge)，小到(dao)某個股票(piao)板塊的(de)估值(zhi)，資(zi)產價格(ge)(ge)的(de)快速上漲可能引(yin)(yin)發新的(de)資(zi)金(jin)(jin)持續跟(gen)風投(tou)入，并引(yin)(yin)發資(zi)產價格(ge)(ge)上漲預期自我實現，甚至(zhi)脫離資(zi)產內在(zai)價值(zhi)的(de)變(bian)動。