每(mei)經編輯｜◎每(mei)經記者 林東(dong)岳 盧(lu)曦 王(wang)杰發(fa)自上海、北(bei)京    

對運營商來說 核心目的是增加租金收入

盡管不(bu)少服務(wu)式辦公(gong)室的(de)(de)運營商都提出創業(ye)概(gai)念，并聲稱(cheng)開放(fang)的(de)(de)辦公(gong)場所(suo)為風投提供(gong)了絕佳的(de)(de)觀察機(ji)會(hui)，但(dan)是(shi)從目前中國版WeWork的(de)(de)運營情況來看，“創業(ye)樂園(yuan)”一(yi)時還很難落地。而傳(chuan)統(tong)孵(fu)化(hua)園(yuan)的(de)(de)孵(fu)化(hua)成功率高達(da)85%，這(zhe)一(yi)數字(zi)背后，是(shi)較(jiao)高的(de)(de)準入門檻。服務(wu)式辦公(gong)室正(zheng)是(shi)瞅(chou)準了這(zhe)一(yi)利(li)基(ji)市場，利(li)用門檻較(jiao)低這(zhe)一(yi)特質來吸引租(zu)戶，但(dan)是(shi)目前仍停留(liu)在概(gai)念炒作階段。

上(shang)述孵化園的(de)負責人在(zai)接受《每日經(jing)濟新聞》記者采(cai)訪時(shi)表示，“由于很多孵化園是公益性質的(de)，因此對入駐(zhu)的(de)創業(ye)團隊有準入要(yao)(yao)求，一般(ban)會要(yao)(yao)求他(ta)們(men)(men)提供創業(ye)計劃書，審核評估通過后才可以進(jin)駐(zhu)，并且會定期要(yao)(yao)求他(ta)們(men)(men)匯報創業(ye)進(jin)展。當企業(ye)發(fa)展到一定程度后，為了加(jia)大園區企業(ye)流轉率，他(ta)們(men)(men)將會被要(yao)(yao)求離(li)開孵化園，時(shi)間一般(ban)在(zai)6個月左右(you)，孵化成(cheng)功率高(gao)達85%。”

據(ju)了解，這(zhe)些孵化園很多具有強大背景，他(ta)們可以提(ti)供與服(fu)務式辦公室類(lei)似的基(ji)本服(fu)務，也會提(ti)供諸如園區企業(ye)交流(liu)、人事(shi)、法律、市場等更(geng)多元(yuan)化的服(fu)務，而且這(zhe)些服(fu)務都是免費的，應該(gai)說更(geng)適(shi)合創業(ye)者。而中國版WeWork真(zhen)能成為入駐創業(ye)項目的孵化器嗎？

黃立沖認為，創(chuang)業不(bu)是假(jia)手于人就可以成(cheng)功(gong)制造的(de)(de)(de)，大部(bu)分創(chuang)業都(dou)是失敗的(de)(de)(de)，只能依靠(kao)創(chuang)業者(zhe)自己領(ling)悟。旁觀者(zhe)只能從(cong)大部(bu)分“創(chuang)新想法”中，選擇最有可能成(cheng)功(gong)的(de)(de)(de)項目進行投資(zi)和引導，并通過分享他們(men)的(de)(de)(de)成(cheng)功(gong)而獲利(li)。

黃(huang)立沖表示，孵化IT領(ling)域(yu)企(qi)業(ye)的想法和(he)概念都很好，但提供的增(zeng)值服(fu)務如何收回(hui)成(cheng)本(ben)是(shi)大(da)問題。而(er)且(qie)，一般企(qi)業(ye)從(cong)成(cheng)熟(shu)到(dao)騰飛(fei)，正常周期是(shi)10年，IT類企(qi)業(ye)會短(duan)些；能指(zhi)導白手起(qi)家創業(ye)的人都是(shi)稀缺(que)人才(cai)；因此，對(dui)新創業(ye)者盲目提供服(fu)務，很可(ke)能難以(yi)回(hui)收成(cheng)本(ben)。

一名業(ye)內人(ren)士(shi)告訴《每日經濟新聞(wen)》記者，實際上服務式辦公室的核(he)心目的仍然(ran)是(shi)提高商業(ye)辦公樓的使(shi)用效率(lv)，增加(jia)租(zu)金(jin)收入。

在價格高(gao)昂的(de)商(shang)(shang)業物(wu)業銷(xiao)售困(kun)難的(de)情況下，SOHO為了提高(gao)辦(ban)(ban)公(gong)樓(lou)(lou)使用效率，將辦(ban)(ban)公(gong)樓(lou)(lou)化整為零(ling)后(hou)出租(zu)并回(hui)收資金，這是比(bi)較簡易便捷的(de)操作方式(shi)。而在蜂巢辦(ban)(ban)公(gong)空間的(de)網(wang)站上，記者看(kan)到了一(yi)則信息，稱若有閑置辦(ban)(ban)公(gong)樓(lou)(lou)的(de)地產(chan)商(shang)(shang)可以聯系(xi)他們(men)，他們(men)將加(jia)以改(gai)造后(hou)再出租(zu)。

上述業內人士認為，中(zhong)國版WeWork的(de)主要盈(ying)利(li)來(lai)源為三類：一是工位(wei)費，使用(yong)辦公(gong)桌需要支(zhi)付部分(fen)費用(yong)；二是會員費，即(ji)享(xiang)受平臺資源需要交費；最后，如果(guo)真的(de)有風投“相(xiang)中(zhong)”了項目，服務式辦公(gong)室的(de)運營(ying)商可(ke)以選擇跟投，但此舉風險較大。就現(xian)狀(zhuang)而言，如果(guo)辦公(gong)工位(wei)能夠充分(fen)出租，就已經可(ke)以實現(xian)盈(ying)利(li)。

在(zai)毛大慶辭(ci)職創辦(ban)中國(guo)版WeWork僅幾天之后，就有人以(yi)“創客(ke)孵(fu)化器(qi)”概念(nian)吸(xi)引投資者參與眾籌。“采用眾籌模式，在(zai)北(bei)京CBD核心區域的(de)朝外SOHO購(gou)置辦(ban)公場地(di)，建立‘創客(ke)孵(fu)化器(qi)’物理空間，吸(xi)引以(yi)數字媒體為(wei)代(dai)表的(de)文(wen)化創意(yi)產業（包(bao)括(kuo)但不(bu)限于互聯網(wang)、數字傳(chuan)媒、創意(yi)創作、文(wen)化傳(chuan)播等）的(de)企業或創業團隊入駐(zhu)。”

這(zhe)個眾籌項目位于北京(jing)CBD核心區域的朝(chao)外SOHO，面積為(wei)(wei)1074平(ping)方米。有限(xian)合(he)伙總認繳出資(zi)額3600萬元，須以現金投資(zi)，投資(zi)下限(xian)180萬元，并以180萬元遞增，上限(xian)1080萬元，收入來源是(shi)租金收入。《每日經濟(ji)新聞》記者了解到，朝(chao)外SOHO的租金水(shui)平(ping)報價為(wei)(wei)7~7.5元/平(ping)方米/天，該眾籌項目將租金定在6.5~7元/平(ping)方米/天。按7元計算，在合(he)伙人不要求使用眾籌項目租賃空(kong)間的情況下，項目的租金回報率僅7.62%。

由于朝(chao)(chao)外(wai)SOHO的二(er)(er)手(shou)房價格較(jiao)高，上述投資要比直接買朝(chao)(chao)外(wai)SOHO的二(er)(er)手(shou)房更有(you)吸(xi)引(yin)力。代(dai)理朝(chao)(chao)外(wai)SOHO二(er)(er)手(shou)房銷售的一位中介業(ye)務員告訴(su)記者，朝(chao)(chao)外(wai)SOHO二(er)(er)手(shou)房單價在3.5萬~5萬元/平(ping)方米(mi)之間。

一位熟悉眾籌(chou)的(de)(de)業內人士表示，這(zhe)場眾籌(chou)其實是集資購買朝外SOHO的(de)(de)辦公(gong)場地，然后(hou)出租給(gei)創業公(gong)司(si)，與“創客(ke)孵化(hua)器”這(zhe)個項(xiang)目的(de)(de)關系不大。

中國的(de)(de)(de)創業(ye)經濟產業(ye)方興未艾，如何維(wei)持(chi)源(yuan)源(yuan)不斷(duan)的(de)(de)(de)客源(yuan)，對(dui)運營(ying)商(shang)是(shi)重要命題。如果沒有(you)持(chi)續穩定的(de)(de)(de)客流，資金(jin)回籠就變(bian)得異常困難，SOHO 3Q也(ye)許可以(yi)依靠潘石屹的(de)(de)(de)“明星效應”吸(xi)引客源(yuan)，但對(dui)那(nei)些非自有(you)物業(ye)的(de)(de)(de)運營(ying)商(shang)而言，租(zu)賃物業(ye)的(de)(de)(de)選擇(ze)、客流的(de)(de)(de)數量將會是(shi)重要的(de)(de)(de)風險控制(zhi)因素。