每經編(bian)輯｜盧曦     

每經記者 盧(lu)曦 發自(zi)上海

在羅康瑞(rui)放言2015、2016年(nian)改善業績之后，瑞(rui)安房地產（00272.HK）加(jia)快(kuai)了資(zi)產變(bian)現(xian)的速度(du)。今年(nian)2月，羅康瑞(rui)曾表(biao)示公司52%資(zi)產可出售(shou)，但對上海新天地仍(reng)然惜售(shou)。

近(jin)日(ri)，瑞安房地產(chan)傳出叫沽企業天(tian)地寫字樓的消息，《每(mei)日(ri)經濟新(xin)聞(wen)》記者獲悉，瑞安還將在2015年內開(kai)始銷售(shou)新(xin)天(tian)地一(yi)帶“話題豪宅(zhai)”翠湖天(tian)地。此前由于飽(bao)受動遷(qian)困擾，翠湖天(tian)地已經有(you)長達4年的時間沒有(you)賣房了。

入市節奏取決于動遷

近日據澎(peng)湃(pai)新聞報(bao)道，瑞(rui)安房地產正以12億美元（約合人(ren)民幣74.7億元）的價格，沽售上海新天(tian)地的超(chao)甲級辦公(gong)樓企業天(tian)地一期，其(qi)報(bao)價約為(wei)9萬元/平(ping)方(fang)米。

羅(luo)康瑞雖(sui)明確表示旗下52％資(zi)(zi)產可(ke)售(shou)，但(dan)上海新天地這一最優資(zi)(zi)產一向被認為將被長期持(chi)有。

瑞安(an)(an)正在全方(fang)位(wei)發力提升業績。記者(zhe)昨日獲悉，新天地(di)(di)所在的太(tai)平橋版塊(kuai)，瑞安(an)(an)的翠湖天地(di)(di)豪宅項目也將(jiang)在2015年入(ru)(ru)市(shi)。公司計(ji)劃(hua)在4月中下旬展開銷售活動，并將(jiang)于2015年底入(ru)(ru)市(shi)。

翠湖天地(di)是(shi)瑞(rui)安豪宅代表(biao)項目，目前(qian)已經推(tui)出過三期。此時(shi)推(tui)出第四(si)期，是(shi)否與瑞(rui)安業績(ji)壓力有關？

對此，瑞安房地(di)(di)產(chan)產(chan)品開(kai)發(fa)及高(gao)端住宅銷售總經理戴亞倫向記者表示(shi)，翠湖天地(di)(di)四期入市之所以與上一期間隔了4年時間，主要是因(yin)為太平橋地(di)(di)區(qu)地(di)(di)塊動(dong)遷等一系列因(yin)素的(de)影響，近期在動(dong)遷工(gong)作、工(gong)地(di)(di)事務完(wan)成后方才入市。

記者查詢(xun)獲悉，翠湖天地前幾期(qi)目前的(de)市場價在10萬元(yuan)／平方米這(zhe)一水平，單套(tao)總價超過1000萬元(yuan)乃至4000萬元(yuan)。

翠湖天地是(shi)瑞安的(de)王牌住(zhu)宅項(xiang)目(mu)，克(ke)而(er)瑞上海研(yan)究(jiu)總(zong)監薛建雄(xiong)評論認為(wei)，瑞安在住(zhu)宅開發(fa)上有優(you)勢(shi)，項(xiang)目(mu)也比(bi)較好賣，以往(wang)問(wen)題(ti)出在動(dong)遷拖累(lei)，漫(man)長(chang)的(de)時間斷檔里(li)，無房可(ke)賣，無法給(gei)公司(si)業(ye)績帶來貢獻(xian)。

限購難阻富豪買樓

由于翠湖(hu)(hu)天(tian)(tian)地地處(chu)市(shi)(shi)中(zhong)心且售價高昂，吸引了富豪與高管群(qun)體，以往也曾因花絮新(xin)聞見諸(zhu)報(bao)端。戴亞倫告訴記者，翠湖(hu)(hu)天(tian)(tian)地前幾期入(ru)市(shi)(shi)并非處(chu)于市(shi)(shi)場大好(hao)的狀(zhuang)態下，比如，2006年二期入(ru)市(shi)(shi)遭遇樓市(shi)(shi)首輪調控，2008年三期入(ru)市(shi)(shi)遭遇全球金融危機(ji)。

戴亞倫告訴(su)記者，翠湖(hu)天(tian)地二(er)期(qi)還有(you)一(yi)幢“上(shang)海翠湖(hu)天(tian)地御苑(yuan)十八(ba)號樓”，曾一(yi)度被一(yi)家(jia)基金(jin)收購，后又被關聯(lian)公(gong)司瑞安建業買下(xia)。

瑞(rui)安建業(ye)近(jin)期財報還(huan)提(ti)及了這(zhe)一被(bei)多(duo)次轉手的“十八號樓(lou)(lou)”，稱該樓(lou)(lou)以往曾(ceng)被(bei)用作短租公寓。集團從2013年(nian)12月起將其轉為銷(xiao)售(shou)，2014年(nian)6月30日(ri)時，已完成百套公寓中一半的銷(xiao)售(shou)。

新豪(hao)宅的入(ru)(ru)市，能否帶來充足的現(xian)金流，從而為羅康瑞的業(ye)績(ji)提振計劃作出貢(gong)獻？戴亞倫(lun)表示，將參考(kao)市場定價(jia)，根據以(yi)往(wang)數期經驗(yan)，售(shou)價(jia)仍將保持高位。翠湖天地(di)甚至(zhi)在近日引入(ru)(ru)英(ying)國皇室管家服務，以(yi)期提升項目(mu)定位，保證豪(hao)宅高價(jia)。

然而(er)(er)，對于豪宅項目而(er)(er)言(yan)，上海的限(xian)(xian)購(gou)政策或將成為(wei)一道門檻。近期上海官方(fang)辟謠稱(cheng)，4月1日取消限(xian)(xian)購(gou)傳言(yan)不實。

對(dui)于有實力購買千萬豪宅的富豪群體，其名(ming)下房產大(da)多早已不止一套。戴(dai)亞(ya)倫向記者透露，翠湖(hu)天地(di)以往幾(ji)期(qi)都曾出(chu)現客戶注冊公司，以公司名(ming)義購房的案例(li)，從(cong)而不受限(xian)購政策影(ying)響(xiang)。

“注(zhu)冊公司(si)(si)來買房這一做法，從西(xi)方(fang)經(jing)驗看，是一種趨勢。以(yi)往翠(cui)湖天地的(de)業主(zhu)中有(you)人通(tong)過咨詢自(zi)己(ji)的(de)律師、會計師，確保沒有(you)問題后，再以(yi)公司(si)(si)名義(yi)買房。”戴亞倫說，有(you)些(xie)業主(zhu)也會選擇賣掉自(zi)己(ji)手頭的(de)其他住宅，以(yi)“騰出”購房資格來買房。

一位港資房企經理告訴記者，豪(hao)宅的(de)銷售對瑞安的(de)業績非常(chang)關鍵。瑞安的(de)新天(tian)地雖然(ran)客流火爆(bao)，但業態以餐飲(yin)為主，毛利率低。資料顯示，新天(tian)地占(zhan)地3萬平方(fang)米，建筑面(mian)積為6萬平方(fang)米，體量不算很大(da)。

“通過新天(tian)地營造氛(fen)圍，提(ti)升地段價值，靠(kao)住宅賺真金白銀，才是瑞安(an)的模式。”上述(shu)經理評(ping)論認為，住宅的銷售對瑞安(an)未(wei)來業(ye)績“達標”意(yi)義關鍵。