每經編輯｜杜(du)冉(ran)樂(le)    

每(mei)經記者 杜冉樂 發自成都(dou)

西安旅游（000610，收(shou)盤價13.19元(yuan)）3月12日公(gong)(gong)(gong)告，公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)擬收(shou)購(gou)(gou)西安雙(shuang)豐商業運營管理公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)（以(yi)下簡稱雙(shuang)豐公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)）全(quan)資子公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)，西安戶縣草堂奧特萊斯(si)購(gou)(gou)物(wu)廣場公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)（以(yi)下簡稱草堂奧萊）51%的股(gu)權，交易對價約2523.46萬元(yuan)。

《每日經濟新聞》記(ji)者注(zhu)意到，交易對(dui)方對(dui)草(cao)堂奧萊(lai)(lai)旗(qi)下(xia)的的奧特萊(lai)(lai)斯購(gou)物廣場項(xiang)目(mu)（以下(xia)簡稱奧萊(lai)(lai)項(xiang)目(mu)）給出了高(gao)(gao)額(e)的回(hui)報率承諾。不(bu)過，在一位(wei)商業(ye)地產資深操盤手看來，二線城(cheng)市的商業(ye)地產投資回(hui)報率一般在8%左右，高(gao)(gao)于(yu)10%非常難，除非土(tu)地成本極低(di)。

券商：或將拉開公司并購序幕

公(gong)告顯示，草堂奧萊旗(qi)下主要(yao)就是(shi)一個(ge)涉及(ji)“商業+地產(chan)(chan)(chan)+旅(lv)游(you)”復合(he)型的(de)奧萊項(xiang)目(mu)。收(shou)(shou)購其(qi)股(gu)權將有(you)效延伸公(gong)司(si)產(chan)(chan)(chan)業鏈，豐富產(chan)(chan)(chan)品結構，為公(gong)司(si)的(de)增加(jia)持續穩定的(de)經(jing)營收(shou)(shou)益。據此來(lai)看，西安旅(lv)游(you)此次收(shou)(shou)購“醉(zui)翁(weng)之意不在酒”，而(er)在于(yu)零售(shou)地產(chan)(chan)(chan)。

公(gong)(gong)開(kai)資(zi)料顯示，西安旅(lv)(lv)游早(zao)在2011年、2012年就曾涉足過房地產業(ye)務。但2013年以來，西安旅(lv)(lv)游的房地產業(ye)務遭遇(yu)“斷(duan)檔”。與(yu)此同(tong)(tong)時(shi)，公(gong)(gong)司業(ye)績開(kai)始滑(hua)(hua)(hua)坡。2014年上半年，西安旅(lv)(lv)游實現(xian)營業(ye)收(shou)入接近2.6億元，同(tong)(tong)比下滑(hua)(hua)(hua)0.56%。對此，公(gong)(gong)司稱(cheng)是源于旗下相關酒店和餐飲公(gong)(gong)司收(shou)入下滑(hua)(hua)(hua)。此外(wai)，西安旅(lv)(lv)游2014年業(ye)績預(yu)(yu)告(gao)亦透(tou)露，該公(gong)(gong)司預(yu)(yu)虧(kui)1900萬元至2200萬元，也是近4年來首次出現(xian)虧(kui)損。

上述業(ye)(ye)績不佳(jia)的被動局面，無疑讓西安旅游壓力(li)陡增。去年底(di)至今(jin)年初，西安旅游在資(zi)本市場實(shi)施了3.6億元的定增計劃。手(shou)中(zhong)有(you)錢，西安旅游此(ci)次收(shou)購(gou)自(zi)然也有(you)了底(di)氣。按(an)其公開表述，此(ci)次收(shou)購(gou)將有(you)效延伸(shen)公司產(chan)業(ye)(ye)鏈，豐富產(chan)品結(jie)構(gou)，符合公司以項目帶動企業(ye)(ye)結(jie)構(gou)調整，推進轉型升(sheng)級的戰(zhan)略規劃目標等。

在(zai)海(hai)通證券(quan)分析(xi)師(shi)林周(zhou)勇看來，西(xi)安旅游(you)作為(wei)老牌旅游(you)企業(ye)，以前風(feng)格較(jiao)為(wei)保守，此(ci)(ci)次主(zhu)動實施(shi)并購，說明(ming)公(gong)司在(zai)發展思路方面有明(ming)顯的變化，此(ci)(ci)次收(shou)購或將拉開公(gong)司的并購序幕。

尚未獲得奧萊項目土地使用權

公告顯示，截至評估(gu)基(ji)準日(ri)（去年8月31日(ri)），草堂(tang)奧萊總資(zi)產(chan)(chan)賬面(mian)(mian)值5223萬元，評估(gu)后減值40萬元,減值率0.77%；凈資(zi)產(chan)(chan)賬面(mian)(mian)值4987.97萬元，評估(gu)減值40萬元，減值率0.8%。從交(jiao)易(yi)對(dui)價來看，西安旅游等(deng)于(yu)平價（較(jiao)草堂(tang)奧萊51%凈資(zi)產(chan)(chan)）拿下了標的公司(si)的控股權。以(yi)此而論(lun)，這對(dui)上(shang)市公司(si)無(wu)疑是好事(shi)。

不過，《每日經濟新聞(wen)》記者注(zhu)意到(dao)，西安旅游(you)要求交易對手必須在今年6月(yue)底之(zhi)前拿到(dao)奧(ao)萊項目土地(di)使用權，若(ruo)目標公(gong)司于7月(yue)底之(zhi)前未能取得首期(qi)105畝項目建設用地(di)的使用權，則其有權單方撕毀協議。

值得注意(yi)的(de)是，2012年(nian)8月，草(cao)堂奧萊(lai)(lai)與當地政府及(ji)其國資投資公司合(he)作建設上述(shu)奧萊(lai)(lai)項目(mu)，但該項目(mu)至(zhi)今還處(chu)在前期籌(chou)建中，相關地塊尚未招拍掛，草(cao)堂奧萊(lai)(lai)也(ye)沒有(you)拿到土(tu)地使(shi)用(yong)權。此外，西安市國土(tu)局雖已同意(yi)奧萊(lai)(lai)項目(mu)用(yong)地預審，但有(you)效期至(zhi)2015年(nian)3月14日(ri)。相關評估(gu)方提醒(xing)說，相關各方應特(te)別關注評估(gu)報告所載(zai)明(ming)的(de)涉及(ji)上述(shu)用(yong)地的(de)特(te)別事(shi)項內容(rong)，并關注特(te)別事(shi)項對評估(gu)結論的(de)影響。

更為關(guan)鍵的是，自奧(ao)萊(lai)項目運營之日起(qi)，協議(yi)要求(qiu)草堂奧(ao)萊(lai)必須滿足西(xi)安旅游第(di)1年(nian)(nian)的年(nian)(nian)化投(tou)資回報率(lv)不低于(yu)14%，第(di)二年(nian)(nian)與第(di)三(san)年(nian)(nian)分別不低于(yu)15%、16%，第(di)四年(nian)(nian)與第(di)五年(nian)(nian)均不低于(yu)17%。

對此，外界(jie)質疑其鎖定的(de)回(hui)(hui)報率偏高。一(yi)位商業(ye)地(di)產資深(shen)操盤手(shou)認為，二線城(cheng)市的(de)商業(ye)地(di)產投資回(hui)(hui)報率一(yi)般在(zai)8%左右(you)，高于10%非(fei)常難，除非(fei)土地(di)成本極低。當前奧特(te)萊斯開發太多，運(yun)營(ying)成功者少。

記者(zhe)就此致電西安旅游，其證券事(shi)務(wu)部(bu)相關工作(zuo)人員解(jie)釋說，“領(ling)導現在不在，設定的(de)回(hui)報率都是公(gong)司高(gao)層(ceng)做的(de)決定。”