每經編(bian)輯｜每經記(ji)者(zhe) 楊羚強(qiang) 發自上海    

◎每經(jing)記者 楊羚強 發(fa)自上海

每年(nian)春節(jie)期(qi)間都(dou)(dou)有(you)一些節(jie)目賺人熱淚。去年(nian)春晚(wan)的《時(shi)間去哪兒了》，今年(nian)元宵晚(wan)會的《其實你不懂我的心(xin)(xin)》，都(dou)(dou)呼(hu)喚著在外(wai)打工的子女回家的心(xin)(xin)。

當李克(ke)強總理在2015年政府工作報(bao)告中提出(chu)，提升地級市、縣城和(he)中心鎮(zhen)產業和(he)人(ren)口(kou)承載能(neng)力，方便農民就近城鎮(zhen)化，并(bing)對包(bao)括(kuo)農村公路(lu)等(deng)基礎設施予以解決，增加促進農民收入，提升基層(ceng)醫療(liao)服務等(deng)內容后，人(ren)們看到了希望(wang)。

但是，《每日經濟新(xin)聞》記者調查(cha)發(fa)現，如(ru)果僅解決(jue)醫(yi)療、電力、飲用(yong)水等基礎設施，恐怕還難以讓人們(men)安心在自己家門口(kou)就近城鎮化，他們(men)還希望能得到更多的公共(gong)服(fu)務、就業(ye)機會和(he)商(shang)業(ye)服(fu)務，這也許(xu)會成為開發(fa)商(shang)的商(shang)機。

小(xiao)城鎮：商業(ye)地產新契機？

“現(xian)代商(shang)業(ye)在電子(zi)商(shang)務帶動下，已經全面進(jin)入小(xiao)城市小(xiao)城鎮(zhen)(zhen)，形成了新(xin)的(de)商(shang)業(ye)網點和布局……生活(huo)在小(xiao)城鎮(zhen)(zhen)的(de)居(ju)民需(xu)要大品牌(pai)，需(xu)要小(xiao)吃店也需(xu)要咖(ka)啡廳(ting)，需(xu)要線下做買(mai)賣，也需(xu)要線上(shang)談生意。建(jian)立一(yi)個集購物、休閑、娛樂(le)、社(she)交(jiao)、文(wen)化教育為一(yi)體的(de)城鎮(zhen)(zhen)生活(huo)服務平臺，很有必要……關系到房地產(chan)業(ye)新(xin)的(de)發(fa)(fa)展。”在年前的(de)一(yi)場論(lun)壇上(shang)，原建(jian)設部(bu)副部(bu)長劉志峰(feng)提出(chu)，在小(xiao)城鎮(zhen)(zhen)發(fa)(fa)展商(shang)業(ye)，可能是(shi)商(shang)業(ye)地產(chan)開發(fa)(fa)的(de)一(yi)個新(xin)出(chu)路。

此前，嘉凱城(cheng)(cheng)(cheng)就在(zai)浙江(jiang)店口試水開發(fa)了名(ming)為“城(cheng)(cheng)(cheng)市客(ke)廳”的(de)城(cheng)(cheng)(cheng)鎮商業業態，提供集購物、休閑、娛樂、社交、文化教育為一(yi)體的(de)城(cheng)(cheng)(cheng)鎮生活服務平臺，在(zai)營(ying)(ying)業首周獲得(de)了1500萬(wan)元的(de)營(ying)(ying)業額。而(er)整個(ge)項目的(de)總投資不過(guo)5億元。

據國家統計局的(de)(de)(de)統計，截至2013年末，我國農村(cun)人口仍然有6.3億，是一個很大(da)的(de)(de)(de)市(shi)場(chang)。包括(kuo)淘寶、京東在內的(de)(de)(de)電商(shang)都已(yi)經(jing)進入農村(cun)市(shi)場(chang)，并取(qu)得(de)了不(bu)錯的(de)(de)(de)業(ye)績。

和淘(tao)寶、京東不(bu)同，嘉(jia)凱城的(de)“城市(shi)客廳”不(bu)僅提供(gong)商業(ye)服務的(de)生活平臺，還(huan)提供(gong)車輛(liang)交管、水電、教育培(pei)訓等公(gong)(gong)共(gong)服務。嘉(jia)凱城方面坦言，部分省市(shi)目前的(de)城鎮(zhen)公(gong)(gong)共(gong)服務設施尚不(bu)齊全，迫切希(xi)望商業(ye)地產開(kai)發(fa)商能(neng)配套開(kai)發(fa)上述(shu)設施，供(gong)公(gong)(gong)共(gong)服務機構使用。

東興證(zheng)券發表研報稱，每個(ge)“城市客廳”1/3左右建面作(zuo)為政(zheng)(zheng)府政(zheng)(zheng)務和公(gong)共(gong)服務配(pei)套；融(rong)資(zi)方面，公(gong)司(si)擬與(yu)中再(zai)資(zi)產(chan)管理設立城鎮(zhen)化發展(zhan)基金，這一模式類(lei)似于公(gong)用事業領域的PPP模式，既有利于地(di)方政(zheng)(zheng)府降低債務，同時又能向地(di)方民眾(zhong)提(ti)供高品質的公(gong)共(gong)服務。而(er)對于公(gong)司(si)而(er)言，引入(ru)大(da)量資(zi)金的同時，也可以(yi)為商業地(di)產(chan)帶來豐富(fu)客流，實現多(duo)方共(gong)贏(ying)。

盈利前景(jing)：要看(kan)城鎮化水平(ping)

盡管政府工作報(bao)告提出的就(jiu)(jiu)近城鎮化為商(shang)業(ye)地產開(kai)發(fa)拓展(zhan)了新空間(jian)，但對開(kai)發(fa)商(shang)而言，能否大規模(mo)在中小城鎮發(fa)展(zhan)類(lei)似嘉(jia)凱城“城市客廳”的城鎮商(shang)業(ye)，還(huan)有一個先決(jue)條件：就(jiu)(jiu)是(shi)當地城鎮經濟發(fa)展(zhan)良好，居民(min)收入(ru)和(he)大城市差距不(bu)太大。

據2014年(nian)(nian)(nian)7月《農民日報》報道，諸暨店口鎮(zhen)已經(jing)構筑(zhu)了銅加工、汽配、管業、制冷(leng)四大產業集群(qun)，2013年(nian)(nian)(nian)，全(quan)鎮(zhen)工業總(zong)產值(zhi)801.6萬元(yuan)，農民人(ren)均(jun)純收(shou)入37763元(yuan)，這(zhe)樣的(de)數據，恐怕(pa)讓中西部縣(xian)級市都望塵莫及。而(er)浙江2014年(nian)(nian)(nian)城鎮(zhen)人(ren)口的(de)人(ren)均(jun)可(ke)支配收(shou)入為40393元(yuan)，是全(quan)國(guo)平均(jun)水平的(de)1.62倍。

但是，類似店口鎮這樣農業人口收入和一二(er)線城(cheng)市人均收入差別不大(da)的城(cheng)鎮，在全(quan)國范圍內還不夠多(duo)。

住建部村鎮(zhen)司司長趙暉日前曾表示(shi)，我國(guo)城鎮(zhen)人(ren)(ren)(ren)(ren)口(kou)當中(zhong)，就(jiu)是城市和鎮(zhen)的(de)(de)人(ren)(ren)(ren)(ren)口(kou)當中(zhong)，居住在鎮(zhen)的(de)(de)人(ren)(ren)(ren)(ren)口(kou)比(bi)例(li)只有(you)20%左(zuo)右，像德國(guo)等(deng)國(guo)家大部分人(ren)(ren)(ren)(ren)是住在鎮(zhen)里的(de)(de)。我國(guo)這個比(bi)例(li)最近在逐年(nian)(nian)(nian)下降，與2000年(nian)(nian)(nian)比(bi)，小鎮(zhen)人(ren)(ren)(ren)(ren)口(kou)的(de)(de)比(bi)例(li)從原來的(de)(de)26%，下降到2014年(nian)(nian)(nian)的(de)(de)20%。

跟城(cheng)市相比，小城(cheng)鎮的(de)城(cheng)鎮化質量很(hen)差，公共服務商業服務很(hen)差，現代化水平與(yu)城(cheng)市差距(ju)很(hen)大(da)。

除了公(gong)共(gong)服務的因素外，一些專家(jia)還認(ren)為，很多地(di)方的產業經(jing)濟(ji)沒有得到(dao)充(chong)分發展，導致不少農民必(bi)須到(dao)大城市就(jiu)業，因此(ci)無法就(jiu)近找到(dao)工作也是問(wen)題。

除(chu)此(ci)以外，趙暉還表(biao)示，在小城鎮(zhen)絕大部分的地(di)都是集體建(jian)設用(yong)地(di)，集體建(jian)設用(yong)地(di)不可流轉，所以要培育城鎮(zhen)的內生機制，核心是土地(di)。

雖(sui)然政府工作報告(gao)已(yi)涉及農村集體經(jing)營性建設用地入市的內容，北(bei)京等地也已(yi)進行(xing)了試點，但短期內不太可能大面(mian)積推廣。

嘉凱城方面(mian)也介紹說，目(mu)前(qian)公司洽談(tan)的城鎮(zhen)商業項目(mu)，主要是國有(you)建(jian)設用(yong)地(di)(di)，不會涉及農村建(jian)設用(yong)地(di)(di)領(ling)域。至于產業經濟方面(mian)的問題，目(mu)前(qian)嘉凱城也只是選擇那(nei)些人均收入比較高的千強(qiang)鎮(zhen)，而(er)不會涉及千強(qiang)鎮(zhen)以外的領(ling)域。

從嘉凱城(cheng)的經驗看(kan)，開發(fa)商在就近(jin)城(cheng)鎮化(hua)方面的商業機(ji)會(hui)，更多(duo)還是在經濟實(shi)力較(jiao)強的長(chang)三角、珠三角城(cheng)鎮。

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城鎮規劃

制(zhi)定(ding)實施(shi)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)群規劃，有序推進基礎設施(shi)和基本公共服務同城(cheng)(cheng)化(hua)。完善設市(shi)(shi)標準，實行特大鎮(zhen)(zhen)擴權(quan)增能(neng)(neng)試點，控制(zhi)超大城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)人(ren)口規模，提(ti)升地級市(shi)(shi)、縣城(cheng)(cheng)和中(zhong)心鎮(zhen)(zhen)產業和人(ren)口承載能(neng)(neng)力，方便(bian)農民就近城(cheng)(cheng)鎮(zhen)(zhen)化(hua)。