每經編輯｜杜冉(ran)樂(le)    

每經記(ji)者 杜冉樂 發(fa)自(zi)成(cheng)都

“地頭蛇”云南城投一旦(dan)下(xia)定決心拿地，似乎從(cong)來都(dou)不會“手軟(ruan)”。

3月11日，云南(nan)城(cheng)投（600239.SH）對外(wai)公(gong)告稱，公(gong)司全(quan)資子公(gong)司云南(nan)城(cheng)投天堂島置業通過昆(kun)明市土地(di)公(gong)開掛牌交易線上(shang)系(xi)統，以18.25億元(yuan)摘得呈貢新區7宗(zong)共計608.34畝用地(di)，總(zong)建面達40萬平方(fang)米。

區域擴張：“兩條腿”走路

據《每日經濟(ji)新(xin)聞》記者了解(jie)，上述7幅(fu)地塊用地性質涉及住宿餐(can)飲、批發零(ling)售和商(shang)務金融等(deng)。結合該片區的定(ding)位和相關地塊的約束性條(tiao)件(jian)，此次拿地應屬于產(chan)業地產(chan)范疇。

值得(de)一提的是，呈(cheng)(cheng)貢新區(qu)因云(yun)南(nan)城(cheng)投此次集中(zhong)性拿地而備受關(guan)注。此前(qian)，呈(cheng)(cheng)貢新區(qu)曾(ceng)被(bei)外媒描(miao)述為(wei)中(zhong)國十大“鬼城(cheng)”之一，但記(ji)者調研發現，事實并非(fei)如此。呈(cheng)(cheng)貢新區(qu)已(yi)被(bei)定位為(wei)昆(kun)明未來(lai)城(cheng)市(shi)的核心區(qu)，以及(ji)滇中(zhong)產業新區(qu)的起步區(qu)與云(yun)南(nan)打造橋頭堡的重要節(jie)點(dian)。

這幾(ji)個(ge)緊鄰地(di)塊未來(lai)將打造(zao)成什么項目(mu)(mu)？云(yun)南城(cheng)投證券事務部相關人(ren)士謹慎地(di)說，目(mu)(mu)前該項目(mu)(mu)的控制性(xing)詳細(xi)規劃還(huan)沒出來(lai)，所以現在(zai)還(huan)不(bu)確定。

對于開發模(mo)式，上述(shu)證(zheng)券事務部相關人士表示，目前他(ta)們(men)也不確定(ding)項目到底是采取全程(cheng)開發模(mo)式，還是資(zi)產并購模(mo)式。

按照(zhao)云南(nan)城(cheng)投的(de)戰略安排，公司實施全程(cheng)開發與資(zi)(zi)產并購模(mo)式成為其區域擴張的(de)兩條主(zhu)線。尤其是對于資(zi)(zi)產并購模(mo)式，云南(nan)城(cheng)投更多借助安盛創享基金(jin)，往(wang)往(wang)采取項(xiang)目“股+債”結合的(de)合作投資(zi)(zi)模(mo)式。

資(zi)產(chan)并購模式的另(ling)一面就是(shi)項目實施合(he)作開(kai)(kai)發，云南城投出(chu)地，合(he)作方(fang)出(chu)資(zi)參(can)股，共同開(kai)(kai)發。

云南至(zhi)祥(xiang)置業市場研究總監(jian)田志余向《每日經濟新(xin)聞》記者表(biao)示，云南城投是昆明(ming)的“大地主”，發(fa)揮自己的優勢拿到土地，再合作開(kai)發(fa)的可能性更(geng)大一(yi)些。

“這種開發模式一般有收益分成，運營風險(xian)也小，而且這些巨頭(tou)的專業(ye)團隊，比自己搞(gao)開發要省心。”田(tian)志余對記者分析說。

開發資金從何而來？

《每(mei)日經濟新聞》記者注(zhu)意到，云(yun)南城投此前集中拿下昆明滇池環湖(hu)東(dong)路(lu)的(de)數百畝土地時(shi)(shi)，曾(ceng)引入了招商地產、中海地產等一線房企巨頭。實際上(shang)，像萬科等一線房企借助(zhu)合作(zuo)模式，不(bu)僅實現了全國(guo)規模化(hua)擴張，同時(shi)(shi)也有助(zhu)于減輕(qing)其財務壓力，提高凈資產收益率(lv)。

按照此前公告(gao)信(xin)息(xi)，云(yun)南城投拿下(xia)7幅地塊，加上后期開發成本(ben)，總計需要51億(yi)元。云(yun)南城投如何(he)拿出這一巨額開發資金？

云(yun)南(nan)城投去年三(san)季報顯(xian)示(shi)，其負(fu)債率(lv)已攀升至84.7%，賬面上的貨幣(bi)資(zi)金33.4億(yi)(yi)元，但流動(dong)負(fu)債約111.4億(yi)(yi)元，償(chang)債壓力已然不(bu)小。隨后，云(yun)南(nan)城投完成了40億(yi)(yi)元定增(zeng)募資(zi)。

對(dui)于(yu)上述開(kai)(kai)發(fa)資金，云(yun)南(nan)城投公開(kai)(kai)表示，公司擬通(tong)過自籌(chou)、分期滾動(dong)開(kai)(kai)發(fa)及多渠(qu)道融資來滿足。此(ci)次(ci)對(dui)外投資不會對(dui)公司現金流造成較大影響，財(cai)務(wu)風險可控。