每經編(bian)輯｜王杰     

出處：邦地產

記者：王杰

毛大(da)慶選擇創(chuang)業(ye)(ye)的(de)方向(xiang)，是"為青(qing)年創(chuang)業(ye)(ye)者(zhe)提供(gong)物(wu)業(ye)(ye)辦公、財務咨詢、投資管理等一條龍服務的(de)創(chuang)業(ye)(ye)扶持計劃(hua)。按照(zhao)這個項目的(de)計劃(hua)，將在北京收購、改造舊有(you)廠房、公建等，為青(qing)年創(chuang)業(ye)(ye)者(zhe)提供(gong)低廉(lian)、有(you)品(pin)質保(bao)證的(de)硬件、軟件條件。"

在上(shang)午的(de)發(fa)布會之后(hou)，毛大(da)慶昨日（3月9日）下午在另一個(ge)媒(mei)體對話活動中，闡述了他(ta)的(de)創業邏輯和前景判斷。

一，行業判斷

說(shuo)房地產(chan)"拐點(dian)"說(shuo)了(le)好多年，我(wo)從來不(bu)認為這個行業有(you)拐點(dian)。中(zhong)國房地產(chan)業需(xu)求量很大，再(zai)加上還有(you)大量人口的城市(shi)化落地問題(ti)需(xu)要解決，說(shuo)房地產(chan)行業還有(you)8年到10年的大量需(xu)求，一點(dian)都不(bu)為過。并不(bu)是房地產(chan)這個行業沒(mei)有(you)"做頭"，但(dan)是過去十年快速(su)增長的過程中(zhong)，實(shi)際上房地產(chan)行業跟市(shi)場的錯配(pei)現(xian)象(xiang)越來越突出。

原(yuan)來房地(di)(di)產(chan)行業基本上是(shi)"土地(di)(di)財政"的(de)(de)(de)(de)發展(zhan)(zhan)方式，也是(shi)最容易(yi)在報告里(li)體現(xian)GDP數值的(de)(de)(de)(de)發展(zhan)(zhan)方式。但這(zhe)樣的(de)(de)(de)(de)增長是(shi)沒有潛在的(de)(de)(de)(de)再(zai)增長能力的(de)(de)(de)(de)。錯配(pei)(pei)就帶(dai)來了大(da)量快速甚至(zhi)盲目的(de)(de)(de)(de)賣地(di)(di)過程，和(he)人進入(ru)城市的(de)(de)(de)(de)速度、節奏以及公共服務配(pei)(pei)套的(de)(de)(de)(de)嚴重不匹(pi)配(pei)(pei)，導致這(zhe)些地(di)(di)賣出去以后，地(di)(di)變成房子(zi)，房子(zi)要給(gei)誰？以那樣的(de)(de)(de)(de)價錢(qian)給(gei)誰？這(zhe)些人要不要？這(zhe)首先是(shi)一個(ge)很大(da)的(de)(de)(de)(de)錯配(pei)(pei)。

第二個錯配，我們老說房(fang)地(di)產價(jia)格飛(fei)漲，土(tu)地(di)價(jia)格飛(fei)漲，"地(di)王"頻(pin)生(sheng)，實(shi)際上(shang)這(zhe)個問題只出現在很少量的城市。去年北(bei)京土(tu)地(di)價(jia)格增長的斜率將近70度(du)，而這(zhe)些土(tu)地(di)、這(zhe)些面粉(fen)產生(sheng)的面包，跟(gen)城市大量的需求人口的購買(mai)能力是(shi)遠遠不(bu)匹配的。這(zhe)種狀況下的市場化，實(shi)際上(shang)不(bu)能真(zhen)正解決老百姓的住房(fang)問題。

第三個(ge)不匹配，房子蓋得很(hen)快，但實際上(shang)沒有制造出真正(zheng)有能力消費的人(ren)口(kou)。

這三(san)個不(bu)匹配，是過去十年(nian)中國房(fang)地產(chan)的(de)總體縮影。

二，空間在哪

中國(guo)房地產(chan)市場有一(yi)個非(fei)常弱的(de)，跟發(fa)達國(guo)家沒法比的(de)，就是不動產(chan)經(jing)(jing)營，實(shi)際上中國(guo)的(de)不動產(chan)并沒有真(zhen)正被經(jing)(jing)營起來，你們都(dou)不如我感受得更深刻。

簡單(dan)地說(shuo)，包括(kuo)政府(fu)辦公大樓，在國外都是不(bu)動產，都是進入到(dao)融資(zi)環節(jie)里的(de)，我們的(de)區(qu)政府(fu)、市政府(fu)一堆大樓，哪(na)個進入到(dao)融資(zi)環節(jie)？

其實城市里的資產(chan)都(dou)是不動產(chan)，都(dou)可(ke)以拿去抵押，都(dou)可(ke)以拿去融資。如果盤活(huo)這(zhe)一大塊資產(chan)，國(guo)家的財富不得了(le)。

比如好多商場，包括(kuo)大(da)大(da)小小的(de)商業(ye)空間，這(zhe)么多的(de)樓(lou)，實(shi)(shi)際上(shang)(shang)(shang)跟資本市場是(shi)沒有(you)有(you)效(xiao)對(dui)接(jie)的(de)，房地產(chan)投(tou)(tou)資信(xin)托基金等等，在(zai)立法(fa)問題上(shang)(shang)(shang)一直(zhi)是(shi)滯后的(de)。這(zhe)個問題導致(zhi)什(shen)么呢(ni)？我們社會上(shang)(shang)(shang)有(you)大(da)量的(de)民間資本，為什(shen)么我們經(jing)常說高(gao)利貸，放來放去都(dou)是(shi)因為我們沒有(you)給它一個合法(fa)的(de)平臺。有(you)了合法(fa)平臺，這(zhe)筆(bi)錢歸集起來，實(shi)(shi)際上(shang)(shang)(shang)是(shi)一個非(fei)常大(da)的(de)投(tou)(tou)資洪流，比政府(fu)的(de)財政投(tou)(tou)入更(geng)有(you)意思。這(zhe)筆(bi)錢對(dui)接(jie)大(da)量的(de)商業(ye)不動產(chan)，會產(chan)生(sheng)出更(geng)有(you)意思的(de)業(ye)態(tai)。

我們現在的(de)(de)業(ye)態很單一(yi)，寫字(zi)樓(lou)就(jiu)是(shi)(shi)(shi)寫字(zi)樓(lou)，商場就(jiu)是(shi)(shi)(shi)商場，無形中也(ye)限(xian)制了包括創(chuang)客空間(jian)、創(chuang)業(ye)平臺等(deng)等(deng)。其(qi)實(shi)在美國，一(yi)個不動產(chan)可以經營出很多有意思的(de)(de)文章(zhang)，這(zhe)些問(wen)題(ti)全部是(shi)(shi)(shi)關聯的(de)(de)。

中(zhong)國(guo)有(you)一個(ge)(ge)(ge)非常大(da)的空(kong)間，是(shi)(shi)一個(ge)(ge)(ge)大(da)金礦(kuang)，沒有(you)被挖掘，就(jiu)是(shi)(shi)不動產（經營）。今天說到房地產，你問問馬(ma)路上的開發商，所有(you)人都會告訴(su)你買地、賣房子(zi)，蓋個(ge)(ge)(ge)商場也(ye)想哪天趕快賣了(le)。蓋個(ge)(ge)(ge)寫字樓，也(ye)想著哪天趕緊賣了(le)。就(jiu)是(shi)(shi)買地、賣房子(zi)，只會這兩招。

美(mei)(mei)國(guo)是另(ling)(ling)外(wai)一(yi)個(ge)(ge)極端，美(mei)(mei)國(guo)由于太活(huo)了，金融就出來(lai)次貸危機，圍(wei)著一(yi)個(ge)(ge)不(bu)動(dong)產(chan)，出現(xian)70、80種金融產(chan)品，拿(na)來(lai)抵(di)押來(lai)抵(di)押去，我們是另(ling)(ling)外(wai)一(yi)個(ge)(ge)極端，什么都沒有(you)。把這個(ge)(ge)金礦(kuang)打(da)開，中國(guo)不(bu)動(dong)產(chan)價值爆發出來(lai)，中國(guo)房地產(chan)有(you)一(yi)次新的飛躍。

我(wo)今天告(gao)訴(su)大家，我(wo)根本不認(ren)為這是往下在拐(guai)，恰恰應該是要往上(shang)拐(guai)，但是沒拐(guai)到(dao)地方(fang)上(shang)。

三，創業邏輯

我(wo)們(men)這些職(zhi)業(ye)經理(li)人存在的形式有兩種(zhong)，一(yi)種(zhong)是以這個(ge)企(qi)業(ye)為平臺，去(qu)當職(zhi)業(ye)經理(li)人。一(yi)個(ge)，你自己發掘這個(ge)領域內(nei)的東西，去(qu)拓展縱(zong)深的發展。

實(shi)際上，是(shi)我(wo)到這(zhe)個(ge)(ge)階(jie)段自己做(zuo)了(le)一(yi)(yi)個(ge)(ge)選擇，找一(yi)(yi)個(ge)(ge)縱(zong)深、一(yi)(yi)個(ge)(ge)點可以切進去(qu)，而(er)這(zhe)個(ge)(ge)點恰(qia)恰(qia)現在是(shi)可以促進好多個(ge)(ge)資(zi)源整合在一(yi)(yi)起(qi)的(de)內容。

現在城市(shi)里有(you)大量(liang)可以盤活(huo)的資產(chan)，這些資產(chan)閑置在那兒，什么價值(zhi)都產(chan)生不了(le)。把(ba)它拿出來，這就算是一種社會公共投入。這個投入其實沒有(you)什么更新(xin)的投入，因為這些玩意兒已經在那兒，爛在那兒，應用效率也很低，不知(zhi)道怎么弄。

昨天我看到一個樓，是一個鄉(xiang)政府弄的，扔在(zai)地里不(bu)知道怎么(me)經營，又空著(zhu)。周圍(wei)都是大(da)專(zhuan)院校，那么(me)多年(nian)輕(qing)人要就業，也不(bu)知道怎么(me)弄。有(you)一天呼之(zhi)欲(yu)出就起來了(le)，能(neng)夠(gou)經營，能(neng)夠(gou)管理，上邊(bian)對接(jie)(jie)基金(jin)，下邊(bian)對接(jie)(jie)年(nian)輕(qing)人需要，回頭(tou)還可以找天使投(tou)他(ta)們。

其(qi)實這是一個(ge)生態系統，這個(ge)系統會促(cu)進創新(xin)的成果(guo)轉化。如果(guo)只有創新(xin)、創業，而沒(mei)有成果(guo)轉化，也變成不了經濟(ji)的推動力。

關鍵的(de)問題是怎么(me)樣來(lai)刺激，拿什么(me)東西來(lai)幫助(zhu)，最后怎么(me)成果轉化。這個(ge)事情不(bu)是一(yi)蹴而(er)就(jiu)的(de)，如果不(bu)花5年、6年乃至10年工夫是見(jian)不(bu)著(zhu)成果的(de)。

其實(shi)現在做(zuo)這(zhe)個(ge)事情都晚(wan)了，如果十(shi)年(nian)前做(zuo)這(zhe)個(ge)事情更好(hao)，再(zai)過十(shi)年(nian)，中國真的(de)進入(ru)老年(nian)化社會快速(su)通(tong)道的(de)時候，再(zai)激活一個(ge)國家的(de)創新能力是非(fei)常困難的(de)，時不(bu)我待(dai)，問我為什么(me)要(yao)干(gan)這(zhe)個(ge)事情，是各種(zhong)風口集結在這(zhe)個(ge)地方，我是應(ying)該(gai)干(gan)這(zhe)個(ge)事情的(de)。