每(mei)經(jing)編(bian)輯｜每(mei)經(jing)記者 白亞(ya)靜(jing) 發自深(shen)圳    

◎每經記者(zhe) 白(bai)亞靜 發自深圳

3月5日，李克強總理在政府工(gong)作(zuo)報告中首次提(ti)出“‘互聯網＋’行動計(ji)劃(hua)”。馬化(hua)騰認為，這意味著(zhu)互聯網與傳統行業(ye)(ye)要進行深(shen)度融合。而(er)在房(fang)地產(chan)服(fu)(fu)務領域(yu)(yu)，線(xian)上與線(xian)下的博(bo)弈和融合早(zao)已展開(kai)。業(ye)(ye)內人(ren)士(shi)指出，線(xian)上線(xian)下的融合，將催生房(fang)地產(chan)服(fu)(fu)務業(ye)(ye)的“第二春”。那么，這一領域(yu)(yu)的機會在哪(na)里(li)？哪(na)些企業(ye)(ye)有望率先勝出？哪(na)些又將被(bei)淘(tao)汰？《每日經濟(ji)新聞(wen)》記(ji)者就此(ci)展開(kai)了調查采訪。

青萍之(zhi)末，風起(qi)；微瀾之(zhi)間，浪成(cheng)。站(zhan)在存(cun)量房市場門口，房地產服務(wu)業從數年前的(de)乏(fa)人問津(jin)，陷入如今的(de)諸(zhu)侯混戰。

這邊廂(xiang)，58同城以(yi)2.67億(yi)元將安居(ju)客收入(ru)囊中(zhong)；那(nei)邊廂(xiang)，北京中(zhong)介(jie)龍頭鏈家地產挾線上優勢(shi)合并上海中(zhong)介(jie)德佑地產，并提出兩年后交(jiao)易額(e)達到1萬(wan)億(yi)元，占全國(guo)一二手房交(jiao)易總(zong)金額(e)的1/12。

新房電(dian)商平(ping)(ping)臺吉(ji)屋(wu)創始人兼CEO潘(pan)國棟認為，傳(chuan)統的房地產商業(ye)模(mo)式有待(dai)向移動互聯網轉型升(sheng)級，以提高效(xiao)率和用(yong)戶(hu)體(ti)驗，因此(ci)，房地產服務產業(ye)鏈的每一塊細分市場都有機會。去年新房電(dian)商平(ping)(ping)臺的交(jiao)易規模(mo)才4000億元(yuan)，相較于8萬億元(yuan)的市場，無疑仍是藍海。

業(ye)(ye)內人(ren)士認為，在并(bing)購背(bei)后，中國樓市逐漸(jian)跨入存量房市場，開(kai)發商的(de)發展(zhan)(zhan)空間有限，圍繞房產(chan)運(yun)營展(zhan)(zhan)開(kai)的(de)輕資(zi)產(chan)模式越來越受到(dao)資(zi)本青睞。這使得(de)目前市場分散(san)度非常高的(de)房地產(chan)服務業(ye)(ye)將發生巨大(da)的(de)變革，大(da)量中介(jie)企業(ye)(ye)面臨兼(jian)并(bing)、重組。

物(wu)業(ye)(ye)公司也在合并。以彩生活（01778，HK）為代表的社(she)區物(wu)業(ye)(ye)運營商，正憑借資本的優(you)勢大量收購其(qi)他物(wu)業(ye)(ye)管理公司。

資本推動行業走向集中

過去十幾(ji)年，整個房(fang)地產服務(wu)業的集中(zhong)度非常低，不(bu)要說(shuo)全國性市(shi)場(chang)，就是在(zai)上海等一線城市(shi)，也很(hen)少有品牌中(zhong)介能占領20%以上的市(shi)場(chang)份額。

忽如(ru)一夜春風來，在(zai)資本推(tui)動之下，這種(zhong)局面正發(fa)生根本性逆轉，各種(zhong)并購頻頻出(chu)現(xian)在(zai)物(wu)業服務、中介服務等房地產服務業產業鏈(lian)。

去年6月，彩(cai)生活以內地社區O2O（線上到線下）第一股的身份登陸港(gang)股市(shi)場，上市(shi)首日即募資7.1億元。

得到(dao)巨額資(zi)本注入后，彩生(sheng)活開始快速擴張。今年(nian)2月，公司以3.3億元(yuan)收(shou)購凈資(zi)產僅1.13億元(yuan)的(de)開元(yuan)國際。

當時(shi)，彩(cai)生活(huo)董事長唐學斌向《每日(ri)經(jing)濟新(xin)聞(wen)》記(ji)者(zhe)表示，以(yi)近3倍的(de)溢(yi)價收購開(kai)元國際(ji)，主要是為布局社(she)區(qu)O2O，“收購成功(gong)后，彩(cai)生活(huo)的(de)社(she)區(qu)O2O將增加三四十萬戶家庭，一百多(duo)萬用戶。”

這相當于六分之一個(ge)彩生活。數據顯示(shi)，截至1月31日，彩生活的社區服務業務才覆(fu)蓋全國250萬個(ge)家庭，約(yue)700萬人(ren)口。

與此同時，今年以來，鏈(lian)家地(di)(di)(di)產(chan)已達成兩次重量級合(he)并。2月9日和3月1日，鏈(lian)家地(di)(di)(di)產(chan)分別(bie)與西南地(di)(di)(di)區(qu)龍頭伊誠地(di)(di)(di)產(chan)、上海(hai)中介(jie)標桿德佑地(di)(di)(di)產(chan)全(quan)面合(he)并。

在與(yu)德佑地(di)產(chan)合并當(dang)日，鏈家地(di)產(chan)董事長(chang)左暉公開稱，雙方將共同打(da)造(zao)中國最(zui)大(da)的房(fang)產(chan)O2O生態圈。

二手(shou)房電商平(ping)臺安(an)居兔網(wang)絡科技有限公司(si)CEO鄭(zheng)淑全認為，這兩次合(he)并都(dou)是鏈家地產在為其(qi)線上的鏈家網(wang)搶(qiang)占(zhan)線下市(shi)場份額。

地產中介服務圈的(de)(de)收購，還(huan)有58同城與安居客。由于(yu)安居客的(de)(de)定位(wei)僅是線上信息平臺，所以雖歷(li)史(shi)融(rong)資總額已達7200萬美元(yuan)(yuan)，但(dan)最終收購價僅為2.67億元(yuan)(yuan)。

中原地(di)產首席(xi)分析師張(zhang)大偉認為，近期地(di)產圈的(de)頻頻收購，背后的(de)推(tui)動力都是資本(ben)。在鄭淑全看(kan)來，年初(chu)的(de)并購只是開(kai)始。

房產服務業迎來“第(di)二(er)春”

海通證券分析師涂力磊曾介紹，2012年，美國(guo)房地(di)產服務業務收入(ru)占(zhan)比(bi)達62%，而中國(guo)僅為13%。他(ta)判斷，在走過“圈地(di)運動”后，房地(di)產服務業產業鏈有(you)望崛起。

3月3日，花樣年主席潘軍公(gong)開(kai)稱(cheng)，房(fang)地產“黃金時代(dai)”已經過去，存量房(fang)取代(dai)增量房(fang)成為市(shi)場(chang)主體的(de)背景下，將(jiang)催(cui)生(sheng)房(fang)市(shi)的(de)第(di)二(er)個春天。

潘國(guo)棟表示(shi)，在2012年，新房(fang)市(shi)場還(huan)屬于(yu)賣方市(shi)場，之后(hou)逐漸轉為買方市(shi)場，使(shi)得原有銷售渠道發生變化，因而搜房(fang)（未轉型前）和安居客的商業(ye)模式受到質疑，同(tong)時房(fang)多(duo)多(duo)、吉屋、好屋中國(guo)等房(fang)產電商平臺迅速崛起。

市場的轉向，也使得傳統地產(chan)開發商的盈利模式發生變(bian)化，他們開始更多地關注現有客戶資源的長期收(shou)益價(jia)值。

在(zai)去年參加(jia)某論壇時，萬科總裁(cai)郁亮稱，萬科將圍繞業(ye)務模式(shi)和(he)業(ye)主(zhu)服務轉型，即從賣(mai)房子的商(shang)業(ye)模式(shi)轉到(dao)物業(ye)持(chi)有和(he)運營上(shang)。

最(zui)初(chu)，花樣年也是傳統地產開發(fa)商，但在分拆旗(qi)下物(wu)業公(gong)(gong)司彩(cai)生(sheng)活上市后，打造(zao)出雙資本平(ping)臺。3月3日，彩(cai)生(sheng)活發(fa)布的(de)2014年業績公(gong)(gong)告顯示，公(gong)(gong)司總(zong)收(shou)益由(you)2013年的(de)2.33億元(yuan)增(zeng)至(zhi)2014年的(de)3.89億元(yuan)，增(zeng)幅(fu)67%。2014年公(gong)(gong)司擁有人應占純利(li)約(yue)1.457億元(yuan)，同(tong)比(bi)增(zeng)長(chang)高達228%。

此前，唐學斌曾表示，彩(cai)生活的(de)商業模式同傳統(tong)物(wu)業不(bu)(bu)同，并不(bu)(bu)僅是(shi)(shi)收取物(wu)業費，而是(shi)(shi)圍(wei)繞現有(you)住戶的(de)各種需求打造產品，營造一個生態系(xi)統(tong)。

因(yin)此，物業(ye)管理行業(ye)勞(lao)工成本的持(chi)續(xu)上(shang)(shang)漲，并沒有阻止(zhi)彩生活(huo)毛(mao)利率逆勢增長。業(ye)績公告顯示，2014年彩生活(huo)的整體毛(mao)利率上(shang)(shang)漲至79.6%。

業內看好線(xian)上線(xian)下整合

據《每日(ri)經(jing)濟新聞(wen)》記者了(le)解，目前，已經(jing)發生變化(hua)的房(fang)地產領(ling)(ling)(ling)域(yu)有(you)物業服務(wu)(wu)、中(zhong)介(jie)服務(wu)(wu)、地產金融、代理服務(wu)(wu)等。物業服務(wu)(wu)領(ling)(ling)(ling)域(yu)，彩生活打造(zao)社區O2O；中(zhong)介(jie)服務(wu)(wu)領(ling)(ling)(ling)域(yu)，一(yi)方面，傳統中(zhong)介(jie)鏈家(jia)地產在鏈家(jia)網的優勢下布局全國；另(ling)一(yi)方面，搜(sou)房(fang)通過(guo)交(jiao)叉持股線下，突破了(le)原有(you)的信息(xi)平臺定位。

此外(wai)，據深圳互(hu)聯網金(jin)融協會籌(chou)備組負責(ze)人曾光介紹，現(xian)在還有數量可觀的P2P在嘗試房貸業務。

潘國(guo)棟(dong)稱，“做(zuo)房(fang)地產服務逃不開(kai)線(xian)(xian)下，單(dan)純(chun)做(zuo)線(xian)(xian)上機會很少(shao)”，如(ru)果并購單(dan)純(chun)是為了擴(kuo)大規模，則弊大于(yu)利，最(zui)好的合并應是線(xian)(xian)上線(xian)(xian)下的結合。

他(ta)以(yi)新房(fang)(fang)交易平臺(tai)為例(li)稱，現在只有兩種(zhong)模式有希望：一(yi)種(zhong)是(shi)(shi)做(zuo)“天貓(mao)”，和新房(fang)(fang)代理公(gong)(gong)司(si)合作(zuo)，幫助(zhu)代理公(gong)(gong)司(si)快速完成轉型升(sheng)級，其核(he)心能力在于搭建電(dian)商化的開(kai)放平臺(tai)；另(ling)一(yi)種(zhong)是(shi)(shi)做(zuo)“京東”，比如房(fang)(fang)多多，自己拿盤，自己整合渠道。

不過，華創證券(quan)新產業趨勢部(bu)總經理楊現領曾(ceng)向(xiang)記(ji)者表示，整合經紀(ji)公司(si)客源這(zhe)個方向(xiang)是對的(de)(de)，在二三(san)線市(shi)(shi)場(chang)較為(wei)分散的(de)(de)城市(shi)(shi)可(ke)以取得很好的(de)(de)推(tui)廣，但他對市(shi)(shi)場(chang)集中度高的(de)(de)一線城市(shi)(shi)推(tui)廣效果(guo)存疑。