每經編輯｜盧曦    

每經記者 盧曦 發自上海

英(ying)國瑪(ma)莎百(bai)貨一次性關(guan)閉(bi)了上(shang)海(hai)大區(qu)5家門店(dian)，雖(sui)有(you)公司本(ben)身運(yun)營的(de)問題，但也給商業地產(chan)界帶來又一個(ge)壞消息。由于(yu)瑪(ma)莎這5家百(bai)貨占地較大，它們的(de)撤(che)退立即打擊了其所在商場(chang)的(de)出租率，空置率陡然上(shang)升(sheng)。

國內商(shang)業地產(chan)供(gong)應(ying)量過剩的(de)情況愈演愈烈，招商(shang)變得(de)越發困(kun)難(nan)，餐飲(yin)(yin)業成(cheng)為(wei)購物(wu)中(zhong)心的(de)人氣支柱。客流雖(sui)然得(de)到提升，毛利率(lv)卻不(bu)理(li)想，那些從服裝(zhuang)店(dian)轉型的(de)餐飲(yin)(yin)店(dian)，一筆新的(de)投資少不(bu)了。體驗式業態正在大面積“接管”購物(wu)中(zhong)心。

“大媽百貨”撤退

3月初(chu)，英國瑪莎百貨宣布，計劃2015年8月前關閉上海(hai)大區的5家門店(dian)(dian)，包(bao)括上海(hai)江(jiang)橋萬(wan)(wan)達店(dian)(dian)、常(chang)州(zhou)萬(wan)(wan)達店(dian)(dian)、常(chang)州(zhou)吾悅廣場店(dian)(dian)、無錫萬(wan)(wan)達店(dian)(dian)、江(jiang)陰(yin)萬(wan)(wan)達店(dian)(dian)，公司表示將翻新上海(hai)南京西路旗(qi)艦店(dian)(dian)。

瑪(ma)莎(sha)百貨2008年進入中(zhong)國市場，始終不溫不火(huo)。瑪(ma)莎(sha)在(zai)中(zhong)國和印(yin)度都曾遭遇水土不服的問(wen)題，比如照(zhao)搬英國服裝(zhuang)號碼(ma)無法適應中(zhong)國人體型等(deng)，由于服裝(zhuang)款(kuan)式保守(shou)，在(zai)中(zhong)國曾被戲稱為“大媽百貨”。

第一太平戴維斯上海副董事長朱兆榮認(ren)為，瑪莎(sha)百貨采用的(de)(de)是自有品牌商(shang)業(ye)(ye)模式，和國內常見的(de)(de)百貨業(ye)(ye)態有所不(bu)同(tong)，在(zai)英(ying)國之外的(de)(de)多個市場發展得都(dou)不(bu)算順(shun)利。

RET睿意德董事索珊(shan)指出(chu)，中國(guo)內資百(bai)貨公司多以聯營(ying)(ying)為主，外資百(bai)貨更習慣采用自營(ying)(ying)模式。數據顯示，大(da)型連鎖百(bai)貨2014年(nian)以來已經和明(ming)確將要關店的(de)數量(liang)(liang)達到38家，其中，關店數量(liang)(liang)最多的(de)百(bai)貨品牌為百(bai)盛百(bai)貨、馬莎百(bai)貨，各(ge)為5家，關店現(xian)象(xiang)最嚴(yan)重的(de)城(cheng)市分別為北京、杭(hang)州、常州和青(qing)島。

商場空置率攀升

外資百貨的關(guan)店潮(chao)給商場(chang)帶來打擊，空置率和租金水平數據承受壓力。

高力國(guo)際(ji)數據(ju)顯示，2014年第(di)四季(ji)度(du)，上海非核心區域(yu)商鋪(pu)平均租金環比下跌6.7%至(zhi)人民幣29.7元每(mei)天每(mei)平方(fang)米。整體而言，上海中高端購物中心首層物業平均固定租金環比下跌5.0%。

朱兆榮告訴《每(mei)日經濟新聞》記者，商業地產(chan)方面(mian)，供應量過剩的(de)情況目前比(bi)較嚴(yan)重，未來商場空置率(lv)還將出現上升，電商沖擊是(shi)其中的(de)一(yi)個(ge)原因(yin)。

高(gao)緯環球研究報告以上海虹橋(qiao)南豐(feng)城為(wei)例(li)，其南區改造(zao)完成于去年第四季度，改造(zao)后，大幅(fu)增加了體驗式消費業(ye)態的比(bi)例(li)，僅餐飲業(ye)態占比(bi)就(jiu)已高(gao)達(da)32%，服裝零售(shou)業(ye)態的比(bi)例(li)降至30%。

在(zai)(zai)服裝類(lei)業態撤(che)出趨勢加劇的(de)同時，一(yi)些(xie)購(gou)物(wu)(wu)中心走上“全面(mian)餐(can)飲”的(de)道(dao)(dao)路。一(yi)位(wei)港(gang)資大型房(fang)地(di)產公司內部(bu)人士(shi)告訴記(ji)者，在(zai)(zai)設計(ji)時定(ding)位(wei)為綜合性(xing)的(de)商場(chang)，如果要(yao)提(ti)升(sheng)(sheng)餐(can)飲比(bi)例(li)，將(jiang)遇到不(bu)(bu)少挑戰。例(li)如，餐(can)飲店需(xu)要(yao)廚房(fang)，就需(xu)要(yao)搭設原(yuan)本不(bu)(bu)存在(zai)(zai)的(de)煤氣管道(dao)(dao)。物(wu)(wu)資的(de)進出補給、衛(wei)生、排氣、水電(dian)都(dou)(dou)需(xu)要(yao)重新考慮，并不(bu)(bu)是(shi)每個購(gou)物(wu)(wu)中心都(dou)(dou)能很輕易地(di)提(ti)升(sheng)(sheng)餐(can)飲比(bi)例(li)的(de)。

毛利率權衡

衛民不動產蔡為民告訴《每日經(jing)濟新(xin)聞》記者，以上海日月光中心為例(li)，開(kai)業(ye)之初人氣(qi)并不旺，但在(zai)大幅度引(yin)進餐飲(yin)業(ye)態(tai)后，經(jing)營狀況有(you)了顯著改善。該購物中心還有(you)進一(yi)步加強餐飲(yin)商戶的(de)打算，只(zhi)是此類業(ye)態(tai)毛利(li)率偏低的(de)問(wen)題，同樣(yang)給(gei)購物中心帶來困擾(rao)。

朱兆榮(rong)告(gao)訴記者，以往購(gou)物(wu)中(zhong)心的(de)餐飲比例約為15%~20%，近年來上升(sheng)至30%乃至40%。購(gou)物(wu)中(zhong)心要加強餐飲，意味(wei)著(zhu)一筆新增的(de)投資。在美國，餐飲業(ye)態的(de)毛(mao)利(li)率(lv)為50%左右，中(zhong)國的(de)水平(ping)(ping)是(shi)70%~80%，隨著(zhu)工人工資等成本的(de)上升(sheng)，中(zhong)國的(de)餐飲業(ye)毛(mao)利(li)率(lv)水平(ping)(ping)還在下滑。

體(ti)(ti)驗式業態的擴張在購物中心已(yi)經顯(xian)而易見(jian)。樂高等(deng)玩(wan)具品牌都在商場(chang)增加了體(ti)(ti)驗、玩(wan)耍的空間，一些(xie)化(hua)妝品牌也擴大了空間，供美容(rong)護理(li)、化(hua)妝體(ti)(ti)驗。

   “電影(ying)院、瑜伽(jia)館都在增加，服(fu)裝以外(wai)的(de)業態比(bi)例大幅度上升(sheng)。”朱兆榮說，他(ta)認為這(zhe)樣的(de)變(bian)化也意味著新的(de)機(ji)遇。

——完(wan)——