每經編輯｜白亞靜    

每(mei)經記者 白亞靜 發自深(shen)圳(zhen)

中國物業(ye)(ye)市場(chang)很(hen)大(da)，整個市場(chang)存量超過250億(yi)平(ping)(ping)方米，此外，每(mei)年還有8億(yi)～10億(yi)平(ping)(ping)方米的(de)增量。而且，這一市場(chang)極為分散(san)，物業(ye)(ye)百強(qiang)企業(ye)(ye)平(ping)(ping)均管理(li)面積為1500萬(wan)平(ping)(ping)方米，90%以上的(de)市場(chang)都是在(zai)中小型企業(ye)(ye)手(shou)里。因而，在(zai)彩(cai)生活CEO唐學(xue)斌看(kan)來，彩(cai)生活的(de)規模發展有廣闊空間。

2014年(nian)，彩生活快速擴張，管理面積從不(bu)到1億平(ping)方米(mi)拓(tuo)展至(zhi)2億多平(ping)方米(mi)，并將(jiang)很(hen)快在管理規(gui)模上超越(yue)全球第一大物業管理公司世(shi)邦魏理仕（目前(qian)為2.6億平(ping)方米(mi)，平(ping)均增長(chang)速度在1個百(bai)分點(dian)）。 

其中，彩生活新(xin)增加的小區有近60%為收(shou)購所得。但正如唐(tang)學(xue)斌所說(shuo)，收(shou)購的物業(ye)公司(si)以(yi)及小區參差不齊，改造需要時間(jian)。

2015年，彩生(sheng)活將采取怎(zen)樣的擴(kuo)張(zhang)邏輯，又將如何面(mian)對行(xing)業內的競爭(zheng)者(zhe)？彩生(sheng)活上(shang)市之(zhi)后(hou)首份年報出爐(lu)之(zhi)后(hou)，今天（3月(yue)5日）舉行(xing)了年報媒體會(hui)。《每(mei)日經濟新(xin)聞(wen)》記者(zhe)在現場向唐學(xue)斌(bin)提了六個問題(ti)。

問：在基礎物業的服務質量與社區增值服務（O2O平臺）用戶基數之間，彩生活如何平衡擴張速度？

答：就線上而言，“改(gai)造好一(yi)個小區，上馬一(yi)個小區的彩之云（彩生(sheng)活開發(fa)的O2O 平臺(tai)app）”。

越簡單的(de)(de)背后(hou)，有(you)(you)著越復雜的(de)(de)經營管理內容在(zai)支撐。如果不(bu)是彩生(sheng)活的(de)(de)小區業主，或(huo)者彩生(sheng)活在(zai)當地(di)沒有(you)(you)建立(li)起相應的(de)(de)服(fu)務，那么就用(yong)不(bu)了彩之云。彩之云是一(yi)個柔性的(de)(de)系統，不(bu)同城(cheng)市(shi)的(de)(de)服(fu)務不(bu)一(yi)樣。

總之，互(hu)聯網(wang)平臺不(bu)是一(yi)天能成熟，需(xu)要迭代思維不(bu)斷(duan)增強。

另外，在線下，由于社區改(gai)造(zao)很難，壓(ya)力(li)很大(da)，所以我(wo)們(men)2015年(nian)(nian)的擴(kuo)張(zhang)新舉措是——同花(hua)樣年(nian)(nian)等(deng)開發商(shang)一起，打造(zao)彩生活。我(wo)們(men)決定和在全國排名50名上(shang)下的開發商(shang)合作(zuo)，把(ba)傳統賣(mai)房(fang)子改(gai)為賣(mai)70年(nian)(nian)的服務，就像蘋果手機一樣，不只(zhi)是賣(mai)手機，還要(yao)賣(mai)服務。

問：未來有什么并購規劃？

答：收(shou)購(gou)了開元國際之后，我們(men)有2.4億(yi)平方米（管(guan)理(li)(li)(li)面積），以近四年(nian)100%以上(shang)的(de)發展速度看，我們(men)將很快在(zai)管(guan)理(li)(li)(li)規模上(shang)超越全(quan)球第一大(da)的(de)物業管(guan)理(li)(li)(li)公(gong)司世邦魏理(li)(li)(li)仕（目前為2.6億(yi)平方米，平均增(zeng)長速度在(zai)1個百分點）。 

不過，這絕不是簡單的(de)(de)規模(mo)擴(kuo)張。在一個城市內，我們(men)只收購一兩家有(you)影響的(de)(de)物(wu)業公司(si)，以他(ta)們(men)為起(qi)點(dian)，通過傳統方(fang)式(shi)去承接其他(ta)小區。

重慶、浙江、山(shan)(shan)西(xi)、山(shan)(shan)東(dong)等地，我們還都沒有進入，這是未來收(shou)購(gou)的主要方向。至于已經進入的城市(shi)，則會通(tong)過全委的方式(shi)擴大在當地的比例。

去年我們制定了一個“百城千萬(wan)”計(ji)劃，擬進入100個人口(kou)規模比較(jiao)大的(de)城市，達到(dao)每個城市管理1000萬(wan)平方(fang)米(mi)，覆蓋10萬(wan)家庭、30萬(wan)人口(kou)，這相當于韓國的(de)人口(kou)規模。

問：物業公司屬于輕資產運營，收購時如何估值？

答：不能按照(zhao)傳統(tong)的估值方(fang)法，要按照(zhao)內涵報酬率，按照(zhao)彩生活的模式才能估值，否則無法給(gei)出一個估值。

像收購開元(yuan)國際(ji)，如果算PE，那的確很高(gao)，不過那是因為這家(jia)企業很優(you)質。2014年絕大(da)多(duo)數的收購代價都(dou)很低。

問：彩生活O2O平臺的用戶數量目前有多少，轉化率如何？未來目標是什么？

答：目(mu)前(qian)彩之云的用戶(hu)超過128萬戶(hu)，活躍用戶(hu)超過50萬戶(hu)，客(ke)戶(hu)轉化率為40%，高于一般的互聯網企業。

未(wei)來目(mu)標是200萬個(ge)用戶，轉(zhuan)化率達到(dao)50%。

問：彩之云采用了什么推廣模式達到這個用戶規模的？

答：不是說(shuo)下了(le)彩之云(yun)這個軟件，就能提供服務。比如，在(zai)深(shen)圳有3萬家商戶進(jin)(jin)入(ru)彩之云(yun)，上千名維(wei)修工進(jin)(jin)入(ru)e維(wei)修（彩之云(yun)的一款(kuan)垂(chui)直應用），這意味著有相當數量(liang)的地推人員在(zai)做(zuo)。搭建好了(le)平臺，我們(men)就可以在(zai)社(she)區業主繳(jiao)納(na)物業費或者(zhe)停車費的時候(hou)，面(mian)對面(mian)的將產品推薦給他們(men)。

問：如何應對行業內的競爭者？比如其他傳統物業公司以及O2O企業。

答：目前，彩生活是國(guo)內最(zui)大的(de)物業(ye)公(gong)(gong)(gong)司，與其他傳統(tong)物業(ye)公(gong)(gong)(gong)司相(xiang)比，管理(li)面積差著一個數(shu)(shu)量級，我們的(de)管理(li)面積是9位數(shu)(shu)，排名(ming)第二的(de)物業(ye)公(gong)(gong)(gong)司僅是8位數(shu)(shu)。

另外，絕大(da)多數的(de)(de)中小型物業(ye)(ye)公(gong)司正處于(yu)成本逐漸上升(sheng)、收費卻仍然很(hen)低的(de)(de)狀態，管理水平差，用戶不滿(man)意，盈利能力(li)單一，這些(xie)企業(ye)(ye)有很(hen)多正在(zai)虧損。

未來，我(wo)們會與(yu)很多(duo)O2O企業(ye)合作打造智慧社(she)區，我(wo)們的合作方(fang)式(shi)與(yu)馬云的方(fang)式(shi)不(bu)同，我(wo)們不(bu)止是建(jian)平臺，還要建(jian)生(sheng)態(tai)圈(quan)。因為(wei)我(wo)們每天(tian)會和(he)(he)業(ye)主面對(dui)面，所以必須要和(he)(he)提供服務的商家(jia)更加緊密(mi)，保證他(ta)們不(bu)能賣假貨。

另外，我們(men)的平臺不僅有物業服(fu)務(wu)，還會提供房屋出租、買賣(mai)服(fu)務(wu)。

總之，彩生活是一個天然的(de)O2O 入口，可以與很多垂直的(de)O2O應用合(he)作(zuo)，與很多基于社區(qu)場景的(de)互聯網企(qi)業(ye)合(he)作(zuo)。

 

附：

一、關于花樣年業績：

◆花(hua)樣年(nian)2014年(nian)實(shi)現合(he)同銷售金額約人民(min)幣102.14億元(yuan)，超額完成全年(nian)100億元(yuan)銷售目標，再(zai)度躋身全國房地產(chan)企業(ye)百億俱樂部。

◆3月(yue)3日，花樣(yang)年(nian)(nian)公布2015年(nian)(nian)2月(yue)銷(xiao)(xiao)售業績(ji)，當(dang)月(yue)實(shi)現合(he)約銷(xiao)(xiao)售面(mian)積5.669萬(wan)平(ping)方(fang)米,合(he)同(tong)銷(xiao)(xiao)售金額約人(ren)民(min)幣4.71億元，同(tong)比分(fen)別(bie)增長35.38%和107.51%。2015年(nian)(nian)1至2月(yue)，花樣(yang)年(nian)(nian)累計(ji)實(shi)現合(he)同(tong)銷(xiao)(xiao)售面(mian)積約13.34萬(wan)平(ping)方(fang)米，合(he)同(tong)銷(xiao)(xiao)售金額約人(ren)民(min)幣10.03億元，同(tong)比分(fen)別(bie)增長90.62%和153.28%。

◆花樣年2014年凈利潤約人民幣(bi)13.72億元(yuan)，同(tong)比增長18.8%。

◆花樣年2014年毛利(li)率為38.4%，超過行業標桿(gan)中海地產，堪稱行業翹楚。

備注：萬科2014年前三季度毛利率(lv)30.1%；德銀(yin)報告預測，2014年中海(hai)地產毛利率(lv)會介乎30 %至35%。

◆財務狀(zhuang)況頗為(wei)穩健。截止2014年年底，花樣年的銀行(xing)結余及現(xian)金約為(wei)人民幣46.53億元，與2013年年底相比(bi)，同比(bi)增加28.1%；凈負(fu)債比(bi)率由大幅下降(jiang)18.1個百分點至86.7%。

二、關于彩生活業績：

◆2014年彩生(sheng)(sheng)活實現營業收(shou)入約人(ren)民幣(bi)3.89億元(yuan)，同比增(zeng)長67.0%。彩生(sheng)(sheng)活的收(shou)收(shou)益主要來自(zi)：一、物業管理服(fu)務(wu)(wu)；二、工程服(fu)務(wu)(wu)；三、小區租賃(lin)、銷售及其(qi)(qi)他服(fu)務(wu)(wu)。年內收(shou)益增(zeng)長主要源于(yu)總計算(suan)收(shou)益的建筑(zhu)面積(ji)增(zeng)加及集團提(ti)供小區租賃(lin)、銷售及其(qi)(qi)他服(fu)務(wu)(wu)量(liang)增(zeng)加。其(qi)(qi)中，物業管理服(fu)務(wu)(wu)收(shou)入約人(ren)民幣(bi)2.36億元(yuan)，同比增(zeng)長72.7%；小區租賃(lin)、銷售及其(qi)(qi)他服(fu)務(wu)(wu)收(shou)入約人(ren)民幣(bi)6530萬元(yuan)，同比增(zeng)長46.3%；工程服(fu)務(wu)(wu)收(shou)入約人(ren)民幣(bi)8770萬元(yuan)，同比增(zeng)長69.8%。

◆2014年(nian)彩(cai)生活實(shi)現(xian)毛(mao)(mao)利潤約人民幣3.1億(yi)元，同比(bi)增長(chang)115.7%。2014年(nian)全(quan)年(nian)整(zheng)體(ti)毛(mao)(mao)利率(lv)由2013年(nian)的61.6%上升(sheng)18個(ge)百分至79.6%，主要由于(yu)各項業(ye)務毛(mao)(mao)利率(lv)維(wei)持(chi)高水平，及高毛(mao)(mao)利率(lv)收(shou)入占比(bi)提(ti)升(sheng)所至。

◆公司擁有人應占純(chun)利同比增長228.3%，至約人民幣1.457億元。

◆截至2014年12月31日，彩生(sheng)活的銀(yin)行結(jie)余及現金(jin)約為人民幣6.87億元，較2013年年底猛增370.2%。

◆彩生活業務(wu)覆蓋范圍已(yi)延伸至(zhi)中(zhong)國109個(ge)城市及海外(wai)1個(ge)城市，而本(ben)集團在有關城市訂約(yue)管(guan)(guan)理796 個(ge)住宅小區，并(bing)與(yu)469 個(ge)住宅小區訂立(li)顧問(wen)服務(wu)合約(yue)，合約(yue)管(guan)(guan)理建筑面積合共(gong)超過(guo)2億平(ping)方米。

◆2015年年2月16日，彩生(sheng)活(huo)斥(chi)資(zi)3.3億元收購(gou)高端(duan)物(wu)(wu)業(ye)巨(ju)頭(tou)開(kai)元國際(ji)100%之權(quan)益，是迄今國內物(wu)(wu)業(ye)管理(li)行業(ye)出現的(de)規(gui)模最(zui)大的(de)一宗并購(gou)案例(li)。此(ci)前(qian)2014年11月彩生(sheng)活(huo)成功(gong)收購(gou)新(xin)加坡Steadlink Asset公司，首度進入國際(ji)物(wu)(wu)業(ye)管理(li)業(ye)務(wu)，取(qu)得了(le)海外物(wu)(wu)業(ye)管理(li)的(de)經驗(yan)。（據新(xin)浪房產）