每(mei)經編輯｜王杰    

每經(jing)記者 王(wang)杰 發自(zi)北京

前兩年，泰(tai)禾集團以“黑馬”之勢，在北京、上海、福建等土(tu)地市場高歌(ge)猛進。

今(jin)日(ri)，全國政協委員、泰禾(he)集(ji)團董(dong)事長黃其(qi)森表示(shi)，從去年(nian)(nian)(nian)開始，泰禾(he)就已經做了一些調整，前(qian)年(nian)(nian)(nian)全年(nian)(nian)(nian)拿地(di)(di)差不多200億元(yuan)，去年(nian)(nian)(nian)是(shi)150億元(yuan)，今(jin)年(nian)(nian)(nian)到目前(qian)為(wei)止，一塊地(di)(di)還沒有拿。泰禾(he)會根據銷售情況決定拿地(di)(di)的節(jie)奏。

黃其(qi)森說，從某種程度上說，也(ye)是希望通過這段時間，把杠桿降下來(lai)。

為什么泰禾要降杠桿？這引起了(le)邦地產(chan)記者的興(xing)趣(qu)。最近(jin)一(yi)年多，房地產(chan)市(shi)(shi)場(chang)變(bian)化(hua)很(hen)大。從(cong)宏觀政策(ce)層(ceng)面，決策(ce)層(ceng)沒有提調控，更多地是說去庫存。明眼(yan)人也都看(kan)出(chu)來了(le)，這個市(shi)(shi)場(chang)目前庫存確實很(hen)大。

去(qu)年房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)業全國(guo)的銷售(shou)數值，在7萬(wan)億(yi)~8萬(wan)億(yi)元(yuan)。市(shi)場(chang)規模很(hen)大，目前(qian)沒有哪個產(chan)(chan)業能(neng)夠替(ti)代房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)。就像全國(guo)政協委員、著名(ming)經濟學家厲以寧今(jin)天在“兩會”政協分(fen)組(zu)討論時說的：“房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)業難道(dao)不(bu)能(neng)再次(ci)起(qi)來(lai)嗎？對于(yu)中國(guo)經濟，房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)業的作用是不(bu)可低估(gu)的，現在應該把(ba)老百(bai)姓最為關心的房(fang)子(zi)問題解決(jue)好。”

黃其森表示，既(ji)要對市場(chang)有信心，但目前也要控制(zhi)好開(kai)發(fa)(fa)節奏(zou)。前兩年，高(gao)杠桿、高(gao)周轉(zhuan)是基于當(dang)時(shi)(shi)形勢下，把握時(shi)(shi)機、把握機遇做(zuo)出的決定。目前的情況，已經(jing)發(fa)(fa)生了(le)變化，泰禾也實(shi)時(shi)(shi)地(di)作(zuo)出了(le)調整。

在黃(huang)其森決心降杠桿(gan)的背后，是中國(guo)經濟進入“新常態”后，房地產普遍從過去高(gao)負債高(gao)速發(fa)展，轉向更為穩健的有質(zhi)量(liang)的增長。

從拿地開始把控風險

中(zhong)原地(di)產研(yan)究部統(tong)計(ji)數據顯示，截至2月26日公布2014年報預(yu)告的(de)上市房企(qi)合計(ji)70家(jia)，這70家(jia)企(qi)業(ye)表現(xian)各異，但整(zheng)體看，降溫趨勢明(ming)顯，有38家(jia)企(qi)業(ye)預(yu)告業(ye)績比(bi)2013年出現(xian)下滑(hua)。

黃(huang)其森卻表示，泰禾集(ji)團今年的(de)銷售目標(biao)比去(qu)年有50%的(de)增(zeng)長(chang)。

2014年(nian)1月10日，泰禾(he)集團發布2013年(nian)度(du)房地產業務銷售情況簡報，2013年(nian)1~12月公司累計實現銷售合同金額124.44億(yi)元(yuan)，比(bi)2012年(nian)增長約100%。

根據(ju)克而(er)瑞聯合(he)中(zhong)國房(fang)地產測評中(zhong)心(xin)發布的《2014年中(zhong)國房(fang)地產企業銷售TOP100排(pai)行榜(bang)》，泰禾集團以201億元(yuan)銷售額排(pai)行39位。

黃其森說，如果(guo)不(bu)是泰禾(he)前(qian)兩(liang)(liang)年抓住(zhu)了(le)發展機(ji)遇，不(bu)可(ke)能這(zhe)幾年一年上一個(ge)臺階(jie)。這(zhe)種增長，泰禾(he)前(qian)兩(liang)(liang)年就做好(hao)了(le)布局。北京(jing)的(de)土地都是前(qian)兩(liang)(liang)年和(he)去(qu)年上半(ban)年拿的(de)。

他判斷，新常態下，一(yi)些(xie)中小(xiao)開(kai)發(fa)商會(hui)出局。這也恰(qia)恰(qia)給泰禾一(yi)些(xie)發(fa)展(zhan)的時機，今(jin)年50%的增長，還是相對務實(shi)理性的，但是否保持(chi)這個增長速度，會(hui)根據(ju)每年的情況，制定合理目標。

黃其(qi)森(sen)認為(wei)，雖然泰禾的(de)財務杠桿運用很充分，其(qi)實重(zhong)點還有一個(ge)，就(jiu)是(shi)(shi)風(feng)險(xian)的(de)控制(zhi)，前兩(liang)年，市場這(zhe)么好，除了(le)福建，就(jiu)是(shi)(shi)北(bei)京、上(shang)海，泰禾不到(dao)三四線城市去。對企(qi)業風(feng)險(xian)，泰禾從(cong)拿地開始就(jiu)做(zuo)好把(ba)控。

2月26日，東(dong)興證(zheng)券在上(shang)證(zheng)所(suo)掛牌上(shang)市(shi)，成為(wei)羊(yang)年第一只上(shang)市(shi)券商股，截至今日收盤(pan)，漲幅(fu)超過75%。

黃其森說，在(zai)投資(zi)東興證券之前，泰禾(he)也(ye)投資(zi)了(le)福建海峽銀行，不(bu)排除以(yi)后更(geng)緊(jin)密地(di)(di)和金(jin)融(rong)結(jie)合(he)，因為金(jin)融(rong)本身(shen)對房(fang)(fang)地(di)(di)產有幫助和促進，也(ye)可(ke)以(yi)作(zuo)為一種財務投資(zi)，房(fang)(fang)地(di)(di)產和金(jin)融(rong)密不(bu)可(ke)分。

兩三年內不出海

前兩年，泰禾主要在福建和北京、上海(hai)等一線(xian)城(cheng)(cheng)市拿地，黃其森(sen)感覺到三四線(xian)城(cheng)(cheng)市的(de)(de)土地供應量過大，是人口凈流出城(cheng)(cheng)市，“當時（還(huan)是）有(you)異議的(de)(de)，有(you)人認(ren)為一線(xian)城(cheng)(cheng)市地價高(gao)，從現在來看，（泰禾的(de)(de)）戰略布局(ju)判斷(duan)，得到了認(ren)可。”

黃其森也認為，目前的房地(di)產市場，還是回(hui)歸到把產品(pin)做好。目前樓(lou)市進(jin)入洗牌階段，除了戰略布局，到哪里做，做什么(me)產品(pin)，有(you)(you)沒(mei)有(you)(you)能(neng)力(li)做，都(dou)對企業提出了更高要求。

如(ru)何適應經濟新常態？黃其(qi)森分析，泰(tai)禾(he)的(de)對策(ce)是(shi)兩條(tiao)：一(yi)是(shi)提前布局選好發展區域(yu)，如(ru)聚(ju)焦(jiao)北京(jing)、上(shang)海(hai)以及福(fu)建大(da)本營。一(yi)線(xian)城市目(mu)前怎么看風險(xian)都是(shi)最小的(de)，機會還是(shi)大(da)。二是(shi)在聚(ju)焦(jiao)基礎上(shang)深耕，如(ru)北京(jing)目(mu)前9個(ge)項(xiang)目(mu)，上(shang)海(hai)已有4個(ge)項(xiang)目(mu)，形成(cheng)區域(yu)競(jing)爭合力。三是(shi)做好產品(pin)線(xian)，如(ru)“泰(tai)禾(he)院子”這類有差異化(hua)、個(ge)體(ti)化(hua)的(de)產品(pin)。四(si)是(shi)加大(da)力度關(guan)注改善(shan)型產品(pin)。

至于泰禾(he)的(de)規(gui)劃(hua)，黃(huang)其森表示(shi)，至少兩(liang)三年內，沒(mei)有出海計劃(hua)。泰禾(he)采取的(de)是“生(sheng)根布局”的(de)戰略，從企業自(zi)身條(tiao)件(jian)出發，先把目前(qian)這些區域做深做透。

黃其(qi)森(sen)還順便預(yu)測了一下(xia)2015年(nian)(nian)的房(fang)地產市場。隨(sui)著降(jiang)息、降(jiang)準等政策落地，2015年(nian)(nian)肯定要比2014年(nian)(nian)好，市場會(hui)更健康(kang)，但不會(hui)暴漲，更多的是市場比較平穩。

對于不動產登記(ji)，黃其(qi)森認為(wei)，這不會(hui)影響房(fang)地(di)產在國民經濟中扮演的(de)重要角色。可能一(yi)些多(duo)套房(fang)源(yuan)持有者或(huo)會(hui)在短時間內將名下(xia)部(bu)分(fen)房(fang)源(yuan)出(chu)手(shou)，這不會(hui)改變大的(de)市(shi)場形(xing)勢。從長遠來(lai)看，不動產登記(ji)暫行(xing)條例的(de)實施，對穩(wen)定整(zheng)個房(fang)地(di)產行(xing)業，是有利的(de)。