每經編輯｜每經記者 王杰 發自(zi)北京    

◎每(mei)經記者(zhe) 王杰(jie) 發自北京(jing)

在鄭東新(xin)區“復活(huo)”的同時，其(qi)他一些“鬼城(cheng)”也慢(man)慢(man)有復蘇(su)跡象。

首都經濟貿(mao)易大學(xue)土地資源與房地產管理系(xi)系(xi)主任趙秀池認(ren)為，城(cheng)(cheng)市的(de)發展(zhan)是(shi)有(you)一定規律(lv)的(de)，有(you)自(zi)發的(de)過程，也有(you)人(ren)(ren)為因素。城(cheng)(cheng)市本身就是(shi)人(ren)(ren)口與產業(ye)的(de)集(ji)合體，尤其是(shi)第二、第三產業(ye)的(de)集(ji)合。有(you)人(ren)(ren)口聚集(ji)、有(you)產業(ye)帶動(dong)，城(cheng)(cheng)市才有(you)活(huo)力，城(cheng)(cheng)市規模才會(hui)不斷(duan)擴大。宜(yi)(yi)居宜(yi)(yi)業(ye)是(shi)城(cheng)(cheng)市發展(zhan)的(de)動(dong)力。

在(zai)中國城(cheng)市經濟(ji)學會副(fu)會長牛鳳(feng)瑞看來，新區建設(she)起來，也不(bu)能立刻住人，配套設(she)施、產業(ye)跟進、產城(cheng)融(rong)合(he)等一系列客(ke)觀條件(jian)，都需要時間。鄭東新區的今天，恰恰說明某(mou)些地方“鬼(gui)城(cheng)論”的破產。

如何給鬼城糾偏？

有觀點指出，“空城”、“鬼城”的出現，反映了(le)當前城鎮(zhen)(zhen)化(hua)流(liu)于房地(di)產化(hua)的傾向(xiang)，城鎮(zhen)(zhen)化(hua)的核心是人的城鎮(zhen)(zhen)化(hua)，目(mu)前的做法(fa)方向(xiang)偏了(le)。

中(zhong)國房(fang)地產(chan)數據研究(jiu)院執行院長陳晟在接(jie)受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，對城(cheng)市(shi)的定位，不能輕(qing)易冠以(yi)“鬼城(cheng)”的說(shuo)法。比如(ru)說(shuo)，短(duan)期(qi)內一(yi)定數量的空置，是(shi)為城(cheng)市(shi)建設做出(chu)的提前量，這一(yi)類(lei)算(suan)不上(shang)“鬼城(cheng)”。

他認為，確實(shi)有一些地(di)方，違背了經濟規律，本(ben)來(lai)應該容納10萬(wan)(wan)人，結果造出了容納100萬(wan)(wan)人的規模(mo)，這就(jiu)是(shi)名副其實(shi)的“鬼城(cheng)”了。

對(dui)于如(ru)(ru)何給“鬼城(cheng)”糾(jiu)偏，上(shang)(shang)海易居研究院研究員嚴(yan)躍進認為，首(shou)先，要(yao)給房地產去(qu)“功利”，既要(yao)防(fang)范“GDP第(di)一”的(de)(de)(de)政(zheng)績觀(guan)的(de)(de)(de)出(chu)現，也(ye)要(yao)防(fang)范地方政(zheng)府借機(ji)大肆(si)賣地的(de)(de)(de)行為；其(qi)次，要(yao)有一個新常態的(de)(de)(de)意識，比如(ru)(ru)要(yao)從“造城(cheng)”轉變到提供(gong)宜居生活空(kong)間的(de)(de)(de)思路上(shang)(shang)；最后，需要(yao)有務(wu)實的(de)(de)(de)精神，比如(ru)(ru)在城(cheng)產融合過程中，通過落戶(hu)政(zheng)策、社會福利保障制度等，引導人口流入(ru)此(ci)類新城(cheng)。

此外(wai)，嚴(yan)躍進認為，培育新市(shi)民任(ren)重道遠(yuan)。舉例來說，部分進城農(nong)民的文化素(su)質和技能都(dou)不高，對于(yu)此類(lei)新城的居住(zhu)也缺乏較好的市(shi)場需求。通過(guo)提高此類(lei)群(qun)體的素(su)質，提高此類(lei)群(qun)體的收入等，能夠加快此類(lei)新城居住(zhu)社區的氣(qi)氛形(xing)成。

鬼城如何復活？

據《投資時報》報道，“鬼城”的(de)(de)出現與(yu)我(wo)國城市過去(qu)五年(nian)來的(de)(de)擴(kuo)城有關。國土資源部(bu)2013年(nian)的(de)(de)一項調查(cha)顯示，全國391個城市的(de)(de)新區規劃(hua)，人(ren)均城市建(jian)設(she)用地(di)(di)197平(ping)(ping)(ping)方米，已建(jian)成區人(ren)均城市建(jian)設(she)用地(di)(di)達到161平(ping)(ping)(ping)方米，遠遠超過人(ren)均100平(ping)(ping)(ping)方米的(de)(de)國家標準。

去(qu)年4月(yue)21日，據國(guo)家發改(gai)委(wei)城(cheng)(cheng)市(shi)和小城(cheng)(cheng)鎮改(gai)革發展中心(xin)調查顯(xian)示(shi)，90%的中國(guo)地級市(shi)正在規(gui)劃新城(cheng)(cheng)新區，部分(fen)城(cheng)(cheng)市(shi)新城(cheng)(cheng)總面積已達建成區的七、八倍，“空城(cheng)(cheng)”、“睡城(cheng)(cheng)”、“死城(cheng)(cheng)”等現象頻(pin)現。

牛(niu)鳳瑞表示，“鬼城”往往是(shi)指二三(san)線城市(shi)的新(xin)區。

究竟什么樣的“鬼(gui)(gui)城(cheng)(cheng)”會率先改變面貌(mao)？牛鳳瑞給出(chu)了(le)一個(ge)公式：鬼(gui)(gui)城(cheng)(cheng)改變面貌(mao)的時間，等(deng)于(yu)其依附的主(zhu)城(cheng)(cheng)區的發(fa)展(zhan)(zhan)勢頭，除以主(zhu)城(cheng)(cheng)區與鬼(gui)(gui)城(cheng)(cheng)的距離。換句話說，主(zhu)城(cheng)(cheng)區發(fa)展(zhan)(zhan)勢頭越(yue)強勁，依附于(yu)主(zhu)城(cheng)(cheng)區越(yue)近(jin)的“鬼(gui)(gui)城(cheng)(cheng)”，越(yue)容易“摘帽”。

嚴躍進分析，鬼城(cheng)(cheng)能否復活(huo)，要看幾類(lei)(lei)“鬼城(cheng)(cheng)”出現的(de)(de)原因和要素供(gong)給能否跟進。第一類(lei)(lei)是土地(di)資(zi)源供(gong)給規(gui)模大的(de)(de)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)，此類(lei)(lei)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)出現“鬼城(cheng)(cheng)”，在于資(zi)源供(gong)給過度，忽視(shi)了市(shi)(shi)場需求。此類(lei)(lei)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)“鬼城(cheng)(cheng)”陰影的(de)(de)消(xiao)失可以做到，關鍵在于控制土地(di)出讓規(gui)模。

第二類(lei)是資(zi)金供給規模大的城(cheng)(cheng)市(shi)，比如一些濱海城(cheng)(cheng)市(shi)“忽悠”外地購房者(zhe)買房，結果(guo)產生了(le)大量(liang)空(kong)置房。第三類(lei)是城(cheng)(cheng)市(shi)重心(xin)轉移背景下(xia)的城(cheng)(cheng)市(shi)，比如鄭東新區就逐(zhu)漸承擔了(le)老城(cheng)(cheng)區人口的轉移，此(ci)類(lei)新城(cheng)(cheng)未來出現繁榮，是必然(ran)的。

那么，具體哪些(xie)鬼(gui)(gui)城正(zheng)在“復活(huo)”，或者(zhe)已經“復活(huo)”？開發(fa)商和個人(ren)購(gou)房者(zhe)能否(fou)抓住機遇“揀漏”？《每日經濟新聞》將制作(zuo)《“鬼(gui)(gui)城”“復活(huo)”白皮書》，供投資者(zhe)參考。