每經編輯｜每經記者 王杰(jie) 發自北京(jing)    

◎每經記(ji)者 王杰 發自北京

3月1日(ri)，一(yi)篇《中國最大(da)“鬼(gui)城(cheng)(cheng)”逆襲(xi)鄭(zheng)州新(xin)區房價超1萬5》的(de)(de)文章(zhang)引(yin)發轟動。曾(ceng)被認(ren)為是“中國最大(da)鬼(gui)城(cheng)(cheng)”的(de)(de)鄭(zheng)東(dong)新(xin)區，仿佛(fo)在(zai)(zai)一(yi)夜之間“復活(huo)”，也讓(rang)憂心二(er)三線(xian)城(cheng)(cheng)市樓市前景的(de)(de)人們(men)看(kan)到(dao)了(le)希望。然而在(zai)(zai)鄭(zheng)州當地，很多人卻認(ren)為“鬼(gui)城(cheng)(cheng)”“復活(huo)”是個偽概念。“（鄭(zheng)東(dong)新(xin)區）在(zai)(zai)鄭(zheng)州以外的(de)(de)人眼里(li)是‘鬼(gui)城(cheng)(cheng)’，但我們(men)眼里(li)不是。”鄭(zheng)州當地一(yi)位房地產(chan)業(ye)內(nei)人士這(zhe)樣對《每日(ri)經濟新(xin)聞》記者表示。

截至(zhi)2013年底(di)，鄭東新區(qu)(qu)100平方公里左右的(de)(de)(de)建成區(qu)(qu)內，共有(you)人口(kou)103萬，在鄭州市16個(ge)縣區(qu)(qu)中，僅次于金水區(qu)(qu)。“買雞蛋都(dou)比別的(de)(de)(de)地方貴，這(zhe)是河南(nan)省的(de)(de)(de)富裕人群聚(ju)集區(qu)(qu)。”鄭州永(yong)威(wei)置業副總經理馬水旺說，由于房價(jia)帶動地價(jia)，該區(qu)(qu)域地價(jia)也是鄭州市最(zui)高(gao)的(de)(de)(de)。

首都經濟貿易大學土(tu)地(di)資源(yuan)與房地(di)產管理(li)系(xi)(xi)系(xi)(xi)主(zhu)任趙秀(xiu)池在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，鄭東新區的(de)例子說明，“鬼城”的(de)概念也是相對的(de)。隨(sui)著時間的(de)推移，“鬼城”可以變為富有活力的(de)新城。其他“鬼城”也一樣，這需要根(gen)據當地(di)實際(ji)，結合當地(di)資源(yuan)優(you)勢，以居(ju)業聯(lian)動、產城融合為基點去規劃、設(she)計，制定相應的(de)政(zheng)策來(lai)促使“鬼城”的(de)轉變。

“鬼(gui)城”是一個誤會

2010年底，美國(guo)一(yi)家名為(wei)“商業內(nei)幕(mu)”的網站公布了若干幅(fu)鄭東(dong)新(xin)區(qu)(qu)的衛(wei)星圖片，稱其可能是中國(guo)最大的“鬼城”。這一(yi)報道遭到鄭州官方強烈反(fan)彈，新(xin)區(qu)(qu)管委(wei)會發布數據(ju)稱，鄭東(dong)新(xin)區(qu)(qu)CBD入住率達到90%。

克(ke)而瑞(rui)鄭州(zhou)機(ji)構(gou)的研報(bao)指出，2014年，鄭州(zhou)市各區域成交土地價(jia)格波動(dong)相對(dui)較(jiao)大(da)。從具體區域來(lai)看，鄭東新區土地單價(jia)最(zui)高，為10678.26元/平方米(mi)。

上述研報(bao)稱，進入2014年，鄭(zheng)州市土地市場(chang)(chang)延續之前的(de)火熱態勢，土地市場(chang)(chang)價格(ge)持續走高，“地王”頻出(chu)，普通住宅溢價率達到21.77%。其中(zhong)金水區(qu)、鄭(zheng)東(dong)新(xin)區(qu)居于(yu)全市前兩(liang)位，分別為100.96%和62.29%。2014年全市出(chu)了4塊(kuai)地王，金水區(qu)1宗，鄭(zheng)東(dong)新(xin)區(qu)龍湖板塊(kuai)3宗。

上述鄭州(zhou)當地(di)房地(di)產業內人士表示，鄭州(zhou)屬(shu)剛(gang)需性城市(shi)，但(dan)鄭東新區(qu)(qu)(qu)屬(shu)于(yu)河南省的高端住宅片(pian)區(qu)(qu)(qu)，價格在鄭州(zhou)也處于(yu)第(di)一梯(ti)度。“前幾年因為是新發(fa)展區(qu)(qu)(qu)域，在認知度方面都相對低，再加上鄭州(zhou)老城區(qu)(qu)(qu)為二七區(qu)(qu)(qu)和中原區(qu)(qu)(qu)，客戶地(di)緣(yuan)性比較強，鄭東形成了‘鬼(gui)城’的誤區(qu)(qu)(qu)。外地(di)的金融機構來鄭了解(jie)過，但(dan)后來發(fa)現(xian)不是（鬼(gui)城）。”

中(zhong)國(guo)城(cheng)(cheng)(cheng)市經濟學會(hui)(hui)副會(hui)(hui)長(chang)牛鳳瑞在(zai)接受《每日經濟新(xin)聞(wen)》記者采訪時表示，鄭東(dong)新(xin)區(qu)(qu)原(yuan)(yuan)來也不(bu)是真“鬼城(cheng)(cheng)(cheng)”。鄭東(dong)新(xin)區(qu)(qu)發展(zhan)到今天，是河南省(sheng)乃至中(zhong)原(yuan)(yuan)經濟區(qu)(qu)發展(zhan)的(de)縮影，也是鄭州市發展(zhan)的(de)一個必(bi)經階段(duan)。“不(bu)去進行房地(di)產的(de)開發、基礎設施的(de)建設，不(bu)會(hui)(hui)有今天城(cheng)(cheng)(cheng)市的(de)承載力。”

趙(zhao)秀池認(ren)為(wei)，鄭東新區(qu)“鬼(gui)城”的(de)(de)(de)復活并不奇怪，也不乏前(qian)例。前(qian)些年的(de)(de)(de)上(shang)海(hai)浦(pu)東也是(shi)一(yi)個例子。當初人們流傳(chuan)的(de)(de)(de)“寧要浦(pu)西一(yi)張床，不要浦(pu)東一(yi)間房(fang)”的(de)(de)(de)說(shuo)法，早已成(cheng)為(wei)過去。

1億人口的金融中心

一個區域的經濟擴張，誠然離不開房地(di)產業的發(fa)展，但(dan)也(ye)需(xu)要產業的支撐。

2008年(nian)(nian)前后，鄭東新區(qu)的(de)(de)產業定(ding)位為8個方向，其中金(jin)融業尤為重要。早在2003年(nian)(nian)，時任(ren)河南(nan)省(sheng)委(wei)書(shu)記(ji)的(de)(de)李克(ke)強對(dui)鄭東新區(qu)未來發展提出了(le)“城市建設與(yu)產業發展必須協調一致，實現雙輪驅動”的(de)(de)要求。隨著鄭東新區(qu)完成“三年(nian)(nian)出形象(xiang)，五年(nian)(nian)成規模”的(de)(de)目標任(ren)務，到2008年(nian)(nian)，3.45平方公里的(de)(de)CBD區(qu)域已吸引了(le)多家金(jin)融機構聚集。

2011年，《國(guo)務(wu)院關于支持河(he)南省加快(kuai)(kuai)建(jian)設中原(yuan)經濟區的指導意見(jian)》（國(guo)發〔2011〕32號）明確提出(chu)“加快(kuai)(kuai)推進(jin)鄭東新區金融集聚核心功能區建(jian)設，適時申請開展電子商(shang)務(wu)國(guo)際(ji)結算業務(wu)”。

據了(le)解(jie)，鄭(zheng)(zheng)東新區目前已累計入駐各類金融(rong)機構(gou)226家(jia)(jia)，人(ren)(ren)民銀(yin)(yin)行(xing)(xing)、河南證監(jian)局(ju)等(deng)機構(gou)，匯(hui)豐、渣打(da)、東亞等(deng)多家(jia)(jia)外資銀(yin)(yin)行(xing)(xing)，中(zhong)(zhong)行(xing)(xing)、農行(xing)(xing)、工(gong)行(xing)(xing)、民生、廣發等(deng)12家(jia)(jia)全國性銀(yin)(yin)行(xing)(xing)省級分行(xing)(xing)，中(zhong)(zhong)國人(ren)(ren)壽(shou)、中(zhong)(zhong)國人(ren)(ren)保(bao)等(deng)20余家(jia)(jia)保(bao)險(xian)機構(gou)以及中(zhong)(zhong)原證券、中(zhong)(zhong)原信托、鄭(zheng)(zheng)州銀(yin)(yin)行(xing)(xing)等(deng)本(ben)地法人(ren)(ren)金融(rong)機構(gou)均(jun)匯(hui)聚于(yu)此(ci)。

牛(niu)鳳瑞(rui)認為，對河南(nan)來說，鄭(zheng)州是(shi)(shi)中原地(di)區的(de)中心(xin)，河南(nan)本身有(you)1億人(ren)(ren)(ren)口，歐(ou)洲任何大國都沒那么多人(ren)(ren)(ren)口。人(ren)(ren)(ren)口的(de)支撐和政策的(de)支持(chi)下，鄭(zheng)東新區作為中原地(di)區的(de)區域金融中心(xin)，快速摘去(qu)“鬼(gui)城”帽子(zi)，也(ye)是(shi)(shi)順理成章(zhang)的(de)。

趙秀池表示，鄭東新區(qu)的“復活”，經驗就在于政府主(zhu)導，規劃在先，通過打(da)造中原經濟區(qu)的金融中心(xin)，吸引多家知(zhi)名企業(ye)(ye)入(ru)駐，使城市(shi)具有了產業(ye)(ye)生(sheng)命力，加(jia)之鄭州作為省會城市(shi)，人口(kou)不(bu)斷(duan)增(zeng)加(jia)，隨著(zhu)鄭東新區(qu)交通、教育、醫療等優質公共資源的不(bu)斷(duan)改善(shan)，鄭東新區(qu)“筑巢引鳳”才(cai)逐漸成為現實。

《《《

記者觀察

哪些“鬼(gui)城”有望“復(fu)活”？

◎每經記者(zhe) 王杰 發自(zi)北(bei)京(jing)

在(zai)鄭東新區“復(fu)活”的同時，其他一(yi)些“鬼城”也(ye)慢(man)慢(man)有復(fu)蘇跡象。

首都經濟貿易大(da)學土地(di)資源與(yu)房地(di)產(chan)管理(li)系系主任趙秀池認為(wei)，城(cheng)(cheng)市(shi)的(de)發展是有(you)一定規律的(de)，有(you)自發的(de)過程，也(ye)有(you)人為(wei)因素。城(cheng)(cheng)市(shi)本身就是人口與(yu)產(chan)業的(de)集(ji)合體，尤其是第(di)二、第(di)三(san)產(chan)業的(de)集(ji)合。有(you)人口聚(ju)集(ji)、有(you)產(chan)業帶動，城(cheng)(cheng)市(shi)才有(you)活力(li)(li)，城(cheng)(cheng)市(shi)規模才會(hui)不斷(duan)擴大(da)。宜(yi)居宜(yi)業是城(cheng)(cheng)市(shi)發展的(de)動力(li)(li)。

在中國城市(shi)經濟學會副會長牛(niu)鳳瑞(rui)看(kan)來，新(xin)區建設(she)起來，也不能立刻住(zhu)人，配(pei)套設(she)施、產業跟進、產城融合(he)等一系列客(ke)觀條(tiao)件，都(dou)需(xu)要時間。鄭(zheng)東新(xin)區的(de)今天，恰恰說明某些(xie)地方(fang)“鬼城論”的(de)破產。

如何給鬼城糾偏？

有觀點指(zhi)出，“空城(cheng)(cheng)”、“鬼城(cheng)(cheng)”的(de)(de)出現，反映了當前(qian)城(cheng)(cheng)鎮化(hua)(hua)流于房地(di)產化(hua)(hua)的(de)(de)傾向(xiang)，城(cheng)(cheng)鎮化(hua)(hua)的(de)(de)核心是人的(de)(de)城(cheng)(cheng)鎮化(hua)(hua)，目前(qian)的(de)(de)做法方(fang)向(xiang)偏了。

中國房地(di)產數(shu)據研(yan)究(jiu)院執行院長(chang)陳晟(sheng)在接受《每日經(jing)濟(ji)新聞》記(ji)者采訪(fang)時表示，對城(cheng)(cheng)市(shi)的定位，不能輕(qing)易冠以“鬼城(cheng)(cheng)”的說(shuo)法(fa)。比如說(shuo)，短期內一定數(shu)量的空置(zhi)，是為城(cheng)(cheng)市(shi)建設做出的提前量，這一類(lei)算(suan)不上“鬼城(cheng)(cheng)”。

他認為，確實(shi)有一(yi)些地方，違背了經濟規律，本來應該(gai)容納(na)10萬人(ren)，結(jie)果造(zao)出了容納(na)100萬人(ren)的規模，這就是名(ming)副其實(shi)的“鬼城”了。

對于如何(he)給(gei)“鬼城”糾偏，上海易居研究院研究員嚴躍(yue)進認(ren)為(wei)，首先，要(yao)給(gei)房地產去(qu)“功利”，既要(yao)防(fang)(fang)范“GDP第一(yi)”的(de)政績觀的(de)出現，也要(yao)防(fang)(fang)范地方政府借(jie)機大(da)肆賣地的(de)行為(wei)；其(qi)次(ci)，要(yao)有一(yi)個新常態的(de)意識，比如要(yao)從“造城”轉變到提供(gong)宜居生(sheng)活空間的(de)思路上；最后，需要(yao)有務(wu)實的(de)精神，比如在(zai)城產融合過程中，通過落戶政策(ce)、社(she)會福利保障制度等(deng)，引(yin)導(dao)人口流入此類新城。

此(ci)外(wai)，嚴躍進(jin)(jin)認為，培育(yu)新(xin)市(shi)民任重道遠。舉(ju)例來說，部分進(jin)(jin)城(cheng)農民的文化素質(zhi)和技能都不高，對于此(ci)類(lei)新(xin)城(cheng)的居(ju)住也缺乏較好的市(shi)場需求。通過(guo)提高此(ci)類(lei)群體(ti)的素質(zhi)，提高此(ci)類(lei)群體(ti)的收入等，能夠加快(kuai)此(ci)類(lei)新(xin)城(cheng)居(ju)住社區的氣氛形成。

鬼城如何復活？

據(ju)《投資時報(bao)》報(bao)道，“鬼城(cheng)(cheng)”的出現與(yu)我國城(cheng)(cheng)市過去五年來(lai)的擴城(cheng)(cheng)有(you)關(guan)。國土(tu)資源部2013年的一項調(diao)查(cha)顯(xian)示，全(quan)國391個城(cheng)(cheng)市的新區規劃，人(ren)均城(cheng)(cheng)市建設(she)用(yong)(yong)地197平(ping)方米，已建成區人(ren)均城(cheng)(cheng)市建設(she)用(yong)(yong)地達到161平(ping)方米，遠遠超過人(ren)均100平(ping)方米的國家(jia)標準。

去年4月(yue)21日(ri)，據國(guo)家發改委城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)和小城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)改革發展中心調(diao)查顯(xian)示，90%的(de)中國(guo)地級(ji)市(shi)正在規(gui)劃新城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)新區，部分城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)新城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)總面積已達建成區的(de)七、八倍，“空城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)”、“睡(shui)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)”、“死城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)”等現象頻(pin)現。

牛(niu)鳳瑞表示，“鬼城”往往是指二(er)三線城市的新區。

究竟(jing)什么樣的(de)“鬼(gui)城(cheng)(cheng)”會(hui)率先改變面(mian)貌(mao)？牛鳳瑞(rui)給出了一個公式(shi)：鬼(gui)城(cheng)(cheng)改變面(mian)貌(mao)的(de)時(shi)間，等于其依附的(de)主(zhu)城(cheng)(cheng)區(qu)(qu)的(de)發展(zhan)勢頭，除以主(zhu)城(cheng)(cheng)區(qu)(qu)與鬼(gui)城(cheng)(cheng)的(de)距離。換(huan)句話說，主(zhu)城(cheng)(cheng)區(qu)(qu)發展(zhan)勢頭越強勁，依附于主(zhu)城(cheng)(cheng)區(qu)(qu)越近的(de)“鬼(gui)城(cheng)(cheng)”，越容易“摘帽”。

嚴(yan)躍(yue)進(jin)分(fen)析，鬼城能(neng)否(fou)(fou)復活(huo)，要(yao)看幾類(lei)“鬼城”出(chu)現(xian)的(de)原(yuan)因和要(yao)素供給(gei)能(neng)否(fou)(fou)跟(gen)進(jin)。第一(yi)類(lei)是土地資源供給(gei)規(gui)模大(da)的(de)城市，此類(lei)城市出(chu)現(xian)“鬼城”，在于資源供給(gei)過(guo)度，忽視了(le)市場需(xu)求。此類(lei)城市“鬼城”陰影的(de)消失可以做到(dao)，關鍵在于控(kong)制土地出(chu)讓規(gui)模。

第二類(lei)是(shi)資金供給規模大的(de)(de)城市(shi)(shi)，比(bi)如(ru)一(yi)些濱(bin)海城市(shi)(shi)“忽悠(you)”外地購房(fang)(fang)者買(mai)房(fang)(fang)，結果產生(sheng)了(le)大量空置房(fang)(fang)。第三(san)類(lei)是(shi)城市(shi)(shi)重心轉移(yi)背(bei)景下的(de)(de)城市(shi)(shi)，比(bi)如(ru)鄭(zheng)東新區就逐漸承擔了(le)老(lao)城區人口的(de)(de)轉移(yi)，此類(lei)新城未來出現繁榮，是(shi)必(bi)然的(de)(de)。

那(nei)么(me)，具體哪(na)些鬼(gui)城(cheng)正在“復活(huo)(huo)”，或者已經(jing)“復活(huo)(huo)”？開發商(shang)和個(ge)人購房者能否(fou)抓住機遇“揀漏”？《每日經(jing)濟新聞》將(jiang)制作《“鬼(gui)城(cheng)”“復活(huo)(huo)”白(bai)皮書》，供投(tou)資者參考。