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“鬼城”如何復活？

據《投(tou)資時報》報道，“鬼城(cheng)”的(de)出現與中國(guo)城(cheng)市(shi)(shi)過(guo)去(qu)5年來的(de)擴(kuo)城(cheng)“大躍進”有關。國(guo)土資源部2013年的(de)一項調查顯示：全(quan)國(guo)391個城(cheng)市(shi)(shi)的(de)新區規(gui)劃人(ren)(ren)均(jun)(jun)城(cheng)市(shi)(shi)建設用(yong)地197平方米，已建成(cheng)區人(ren)(ren)均(jun)(jun)城(cheng)市(shi)(shi)建設用(yong)地達到161平方米，遠遠超過(guo)人(ren)(ren)均(jun)(jun)100平方米的(de)國(guo)家標(biao)準。

規劃新(xin)(xin)城(cheng)(cheng)(cheng)新(xin)(xin)區(qu)已成為難以(yi)遏(e)止的沖動(dong)。國家發(fa)改委城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)和小(xiao)城(cheng)(cheng)(cheng)鎮改革發(fa)展中心(xin)課題組2013年調查了12個(ge)(ge)(ge)省區(qu)的156個(ge)(ge)(ge)地(di)級市(shi)和161個(ge)(ge)(ge)縣級市(shi)。調查發(fa)現，90%以(yi)上的地(di)級市(shi)正(zheng)在規劃建設(she)新(xin)(xin)城(cheng)(cheng)(cheng)新(xin)(xin)區(qu)。此外(wai)，12個(ge)(ge)(ge)省會(hui)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)一共(gong)規劃建設(she)55個(ge)(ge)(ge)新(xin)(xin)城(cheng)(cheng)(cheng)新(xin)(xin)區(qu)，有一個(ge)(ge)(ge)省會(hui)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)甚至要新(xin)(xin)建13個(ge)(ge)(ge)新(xin)(xin)城(cheng)(cheng)(cheng)區(qu)。

牛鳳瑞表(biao)示，沒人說(shuo)一線城(cheng)市某個(ge)區域成為(wei)“鬼城(cheng)”，往往是指二三線城(cheng)市的新區。

那么(me)什么(me)樣的“鬼城(cheng)(cheng)”會(hui)率先(xian)改變(bian)面貌(mao)？牛鳳瑞給(gei)出了一個公式，“鬼城(cheng)(cheng)”改變(bian)面貌(mao)的時間(jian)，等于(yu)其依附(fu)(fu)的主(zhu)(zhu)城(cheng)(cheng)區(qu)發(fa)展勢(shi)頭(tou)除(chu)以主(zhu)(zhu)城(cheng)(cheng)區(qu)與“鬼城(cheng)(cheng)”的距離(li)。換句話說，主(zhu)(zhu)城(cheng)(cheng)區(qu)發(fa)展勢(shi)頭(tou)越強(qiang)勁，依附(fu)(fu)于(yu)主(zhu)(zhu)城(cheng)(cheng)區(qu)越近的“鬼城(cheng)(cheng)”，越容易脫去“鬼城(cheng)(cheng)”的帽子(zi)。主(zhu)(zhu)城(cheng)(cheng)區(qu)對于(yu)新城(cheng)(cheng)擴散又隨著兩者(zhe)之間(jian)距離(li)的增大而衰減。也就是離(li)的越遠，輻射能力越弱。這樣的“鬼城(cheng)(cheng)”改變(bian)面貌(mao)的時間(jian)也越長。

嚴躍進分析(xi)，“鬼城”能否復活，要(yao)看(kan)此類鬼城出現(xian)的原因和要(yao)素供給能否跟進。

第一(yi)類是土地資源(yuan)供給規模大(da)的(de)城(cheng)市，此類城(cheng)市出現“鬼城(cheng)”，在(zai)于資源(yuan)供給過度，而忽視市場需求(qiu)。此類城(cheng)市“鬼城(cheng)”陰影的(de)消(xiao)失可(ke)以做到，關鍵在(zai)于控制土地出讓規模。

第(di)二類(lei)是資(zi)金供給(gei)規(gui)模大(da)的城(cheng)(cheng)市，比如一些濱海城(cheng)(cheng)市“忽悠”購房者來(lai)買房，結果產生(sheng)了(le)很多空置(zhi)房，此類(lei)“鬼城(cheng)(cheng)”未來(lai)人口導入還是會比較吃力。

第三(san)類是城(cheng)(cheng)市重心轉移(yi)背景(jing)下的(de)城(cheng)(cheng)市，比如鄭東新(xin)區(qu)就(jiu)逐漸承擔(dan)老城(cheng)(cheng)區(qu)人口的(de)轉移(yi)，此類新(xin)城(cheng)(cheng)未來(lai)出現繁(fan)榮(rong)是必然的(de)。

具體哪些鬼(gui)城(cheng)正在“復(fu)(fu)活(huo)”，或者已經(jing)“復(fu)(fu)活(huo)”？開發商和(he)個人購房者能否抓(zhua)住機遇“揀漏”？邦地產君將(jiang)在未(wei)來制作《“鬼(gui)城(cheng)”復(fu)(fu)活(huo)白皮書(shu)》，供讀者參考(kao)。