每(mei)經編輯｜王杰     

曾被認為(wei)(wei)是“中(zhong)國最大鬼(gui)城”的鄭東新區，因為(wei)(wei)一篇文章，仿佛(fo)在一夜間“復活”，也(ye)讓憂心二三線城市樓市的人們看到了未(wei)來的希望。

然而鄭州(zhou)當地(di)很多人卻認為(wei)“鬼城”復(fu)活是(shi)個偽概念。“（鄭東新區）在鄭州(zhou)以(yi)外的人眼里(li)是(shi)‘鬼城’，但我們眼里(li)不是(shi)。”鄭州(zhou)當地(di)一位(wei)房地(di)產(chan)業內人士清楚(chu)明白(bai)地(di)對邦地(di)產(chan)君(jun)說。

在(zai)國內“鬼城”名單上，鄭(zheng)東新區(qu)曾多次上榜。截(jie)至2013年底，鄭(zheng)東新區(qu)100平方公(gong)里左(zuo)右的建(jian)成(cheng)區(qu)內，共有人口103萬，在(zai)鄭(zheng)州市16個縣區(qu)中，僅次于金水區(qu)。

“買雞蛋都(dou)比別的地方貴，這是河南省的富人聚集區(qu)。”鄭(zheng)州永威置業副總經理馬水旺(wang)說(shuo)，由于房(fang)價帶動(dong)地價，該(gai)區(qu)域地價也(ye)是鄭(zheng)州市最高的區(qu)域。

對于鬼(gui)城(cheng)，開發企業唯恐避之不及(ji)，而就在去年，該(gai)區域甚(shen)至(zhi)出(chu)了三(san)宗“地王”。鄭東新區涅槃重生的秘訣在哪兒？

首都經(jing)濟(ji)貿易大(da)學土地(di)資(zi)源與房地(di)產(chan)管理系主(zhu)任趙秀池告(gao)訴邦地(di)產(chan)君，鄭東新(xin)區的(de)例子說明(ming)，“鬼(gui)城(cheng)(cheng)”的(de)概(gai)念不是(shi)一(yi)成不變的(de)。隨著時間的(de)推移(yi)，“鬼(gui)城(cheng)(cheng)”可以變為富有(you)活力的(de)新(xin)城(cheng)(cheng)。其他“鬼(gui)城(cheng)(cheng)”也(ye)一(yi)樣(yang)，這需要(yao)切實根(gen)據當(dang)地(di)實際，結合當(dang)地(di)資(zi)源優勢，以居業聯動、產(chan)城(cheng)(cheng)融合為基點(dian)去(qu)規(gui)劃、設計，制定相應(ying)的(de)政策來促使“鬼(gui)城(cheng)(cheng)”的(de)轉變。

其實，“鬼城”之說是一個誤會！

早在(zai)2010年底，美國一(yi)家名為“商業內幕”的(de)網(wang)站(zhan)公布了(le)若(ruo)干幅(fu)鄭東新(xin)區(qu)的(de)衛星圖(tu)片，稱其可(ke)能(neng)是中國最大的(de)“鬼城”。這一(yi)報道遭到(dao)鄭州官方(fang)強烈反(fan)彈，新(xin)區(qu)管委會發布數(shu)據稱，鄭東新(xin)區(qu)CBD入駐率達(da)到(dao)90%。

“鬼(gui)城”的共同(tong)之處，往往伴(ban)隨著房(fang)(fang)(fang)地產市場(chang)的高庫存、房(fang)(fang)(fang)價走低、房(fang)(fang)(fang)屋滯(zhi)銷(xiao)、土(tu)地流拍(pai)和樓(lou)房(fang)(fang)(fang)高空置率。那么(me)，鄭東新區(qu)是否符合這一(yi)標準？

克而瑞鄭州機構的研報指出：2014年，鄭州市(shi)各區域成(cheng)交土地價格(ge)波動相對較(jiao)大。從具體區域來看(kan)，鄭東(dong)新區土地單價最高，為10678.26元/平(ping)方米。

上述研報(bao)稱，進入(ru)2014年(nian)，鄭州市土地(di)(di)(di)(di)市場(chang)延(yan)續之前的火熱態勢(shi)，土地(di)(di)(di)(di)市場(chang)價(jia)格持續走高(gao)，“地(di)(di)(di)(di)王”頻(pin)(pin)出(chu)，普通(tong)住宅溢價(jia)率達到21.77%。其中金(jin)(jin)水區(qu)(qu)(qu)、鄭東(dong)新區(qu)(qu)(qu)居于全(quan)市前兩位，分別為100.96%和62.29%。2014年(nian)全(quan)市出(chu)了4個地(di)(di)(di)(di)王，金(jin)(jin)水區(qu)(qu)(qu)1宗，鄭東(dong)新區(qu)(qu)(qu)龍(long)湖(hu)板(ban)塊3宗。龍(long)湖(hu)板(ban)塊為現階段政府的重點發展區(qu)(qu)(qu)域(yu)，開發商關注(zhu)度較高(gao)，土地(di)(di)(di)(di)競(jing)爭激烈，因(yin)而導(dao)致“地(di)(di)(di)(di)王”頻(pin)(pin)現。

上述(shu)鄭州(zhou)(zhou)當地房地產業(ye)內人(ren)士(shi)表示，鄭州(zhou)(zhou)屬(shu)(shu)剛(gang)需性(xing)城(cheng)市，但鄭東(dong)新(xin)區(qu)(qu)屬(shu)(shu)于(yu)河南省(sheng)的高(gao)端住宅片區(qu)(qu)，價格(ge)在(zai)鄭州(zhou)(zhou)也處(chu)于(yu)第一梯度。“前幾年(nian)因為(wei)是(shi)新(xin)發展(zhan)區(qu)(qu)域，在(zai)認知度方面都(dou)相(xiang)對較低，再加上鄭州(zhou)(zhou)老城(cheng)區(qu)(qu)為(wei)二(er)七區(qu)(qu)和中(zhong)原區(qu)(qu)，客(ke)戶地緣(yuan)性(xing)比較強，鄭東(dong)形成了‘鬼城(cheng)’的誤區(qu)(qu)。外地的金融機構來鄭東(dong)新(xin)區(qu)(qu)了解過(guo)，但后來發現不是(shi)（鬼城(cheng)）。”

中國城市(shi)(shi)經(jing)濟學會副會長(chang)牛鳳瑞告訴邦地(di)產君，鄭東新(xin)(xin)區原(yuan)來也(ye)不(bu)是(shi)真“鬼城”。鄭東新(xin)(xin)區發(fa)展到今天(tian)，是(shi)河南省乃至中原(yuan)經(jing)濟區發(fa)展的(de)縮影，也(ye)是(shi)鄭州(zhou)市(shi)(shi)發(fa)展的(de)一個(ge)必經(jing)階段。“鬼城”是(shi)因為它處在成長(chang)階段，一個(ge)新(xin)(xin)城的(de)成長(chang)，要經(jing)過(guo)房屋建設(she)、聚集(ji)人氣、產業進(jin)駐、基(ji)(ji)礎設(she)施建設(she)、公共服務配套的(de)過(guo)程(cheng)，不(bu)能用兩個(ge)時間(jian)斷(duan)面簡單相比。“不(bu)去進(jin)行房地(di)產的(de)開發(fa)、基(ji)(ji)礎設(she)施的(de)建設(she)，不(bu)會有今天(tian)城市(shi)(shi)的(de)承(cheng)載力。”

趙秀池認(ren)為，鄭東新區“鬼城”的復活并不(bu)奇(qi)怪，也(ye)(ye)不(bu)乏前(qian)例。前(qian)些年的上(shang)海浦(pu)東也(ye)(ye)是(shi)一(yi)個(ge)(ge)活生(sheng)生(sheng)的例子。當初人們流傳(chuan)的“寧要(yao)浦(pu)西(xi)一(yi)張床，不(bu)要(yao)浦(pu)東一(yi)間房(fang)”的說法，早已(yi)成為過去。如(ru)今，上(shang)海浦(pu)東也(ye)(ye)是(shi)一(yi)個(ge)(ge)高大上(shang)的代表。