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每(mei)經(jing)記者 區家(jia)彥 發自(zi)香港

越秀(xiu)地產（00123.hk）于昨日（2月27日）發布(bu)2014年全年業績(ji)，數據顯示(shi)，2014年公司實(shi)現(xian)營業收入約157.02億(yi)元(yuan)（人民幣，下同），同比上升(sheng)10.5%，若不(bu)考慮投資物(wu)業評估升(sheng)值和相關稅項(xiang)及匯兌損益的(de)影響，核(he)心凈利潤約為15.75億(yi)元(yuan)，同比上升(sheng)17.0%。

盡管以目標完成(cheng)率(lv)計算(suan)，越秀(xiu)地(di)產去年表(biao)現令人滿意，但公司毛利(li)率(lv)為(wei)26.4%，同(tong)比(bi)減少2.5個百分點，利(li)潤下(xia)滑已經成(cheng)為(wei)所(suo)有(you)房企共(gong)同(tong)面臨的難題。

越秀地產董事(shi)長張招興在接受《每日經(jing)濟新(xin)聞》記(ji)者(zhe)采訪時表示，在新(xin)常態下，房地產將(jiang)會像其(qi)它行業(ye)一樣競爭(zheng)激烈，單(dan)純依賴土地增值(zhi)獲利的(de)時代已經(jing)結(jie)束，企(qi)業(ye)經(jing)營和提供服務(wu)的(de)能(neng)力，因(yin)此人才的(de)作用將(jiang)愈發(fa)明顯(xian)。

正因如(ru)此，全面推進事業合伙人制度，將成為越(yue)秀地產在今年的(de)首要任務。

248億元銷售目標

據(ju)悉，越秀地(di)產(chan)于(yu)2014年(nian)實現銷(xiao)售(shou)金額220.14億(yi)元，同比上(shang)升(sheng)50.4%，完成年(nian)初制定的220億(yi)元銷(xiao)售(shou)目標(biao)。張招興(xing)在(zai)業績發布會上(shang)表示，公(gong)司2015年(nian)銷(xiao)售(shou)目標(biao)定為248億(yi)元，同比增長12.7%。

堅(jian)持“聚焦一(yi)二線城市”戰略，是越秀地(di)產去(qu)年目標完成率位居行(xing)業(ye)前列的(de)重要原因(yin)。《每日(ri)經濟新聞》記(ji)者注意到，在去(qu)年的(de)合約(yue)銷(xiao)售金額中，按區域(yu)劃(hua)分，廣(guang)州占(zhan)比高達(da)57.3%，珠三角(除廣(guang)州)約(yue)占(zhan)12.2%，長三角約(yue)占(zhan)8.6%，中部地(di)區約(yue)占(zhan)14.0%，環渤(bo)海約(yue)占(zhan)7.9%。

在(zai)拿地(di)(di)策略上，越秀地(di)(di)產(chan)也在(zai)積(ji)極(ji)回歸一二線城市，去年以來公司分別在(zai)杭州(zhou)、廣州(zhou)拿下(xia)兩宗土地(di)(di)，總金額約為74.51億元(yuan)，總建筑(zhu)面積(ji)約83.43萬(wan)平方米。其中，杭州(zhou)余杭古墩路(lu)地(di)(di)塊(kuai)是通過與國資基金合作(zuo)形式購得，因(yin)此(ci)越秀地(di)(di)產(chan)應付的(de)土地(di)(di)款僅為65.47億元(yuan)。

記者了(le)解到(dao)，上述提(ti)及的國(guo)(guo)資(zi)基金(jin)為(wei)廣州市(shi)國(guo)(guo)資(zi)系統內(nei)(nei)發起的面向(xiang)城市(shi)發展關鍵領域投資(zi)的廣州國(guo)(guo)資(zi)產業股權發展基金(jin)，其合作模式(shi)為(wei)越(yue)秀地(di)產與國(guo)(guo)資(zi)基金(jin)各自出資(zi)合作拿(na)地(di)，由(you)越(yue)秀地(di)產全權負(fu)責開發，并給予基金(jin)每年約(yue)11%~12%的回報(bao)，雙(shuang)方約(yue)定在1~2年內(nei)(nei)由(you)越(yue)秀地(di)產回購(gou)國(guo)(guo)資(zi)基金(jin)所擁有的地(di)塊股權。

至今，越(yue)秀地產與國資(zi)基金共有(you)五(wu)個合作(zuo)項(xiang)目(mu)，總土地成(cheng)本達到167億元。去年12月29日，越(yue)秀地產宣布以5.45億元向國資(zi)基金購入佛山禪城地塊的項(xiang)目(mu)公司(si)80%股權，這是越(yue)秀地產首次行使認購期權收購合作(zuo)項(xiang)目(mu)。

張招興表(biao)示，與(yu)國資(zi)基金的合作模式提高了公(gong)司拿地(di)的財務靈活性，降低了開發初期的投(tou)資(zi)風險，有(you)助(zhu)于加快實現規模效應(ying)，因此(ci)未來還將加強與(yu)國資(zi)基金合作。

全面推進事業合伙人

值得關注的是(shi)，繼萬科(ke)、碧桂園等(deng)房企推出(chu)“合(he)伙(huo)人(ren)”計劃后，擁有國企背景的越秀地(di)產也(ye)在密鑼緊(jin)鼓推進“事業合(he)伙(huo)人(ren)”制度。

根(gen)據越秀(xiu)(xiu)地產于(yu)2月(yue)5日發布公(gong)告，越秀(xiu)(xiu)集團物(wu)業(ye)開(kai)發項目(mu)的(de)若干(gan)地方管(guan)理(li)團隊及核心員(yuan)工，將(jiang)通過(guo)一(yi)個基金(jin)對相關項目(mu)公(gong)司做出股(gu)權(quan)投資(zi)。越秀(xiu)(xiu)地產預備開(kai)發的(de)佛山禪(chan)城佛平(ping)路地塊，是實施合(he)伙人制度的(de)首個項目(mu)。就這一(yi)項目(mu)而言，全體(ti)符合(he)資(zi)格(ge)管(guan)理(li)層成員(yuan)所持股(gu)權(quan)合(he)計將(jiang)不超過(guo)2%。

越秀(xiu)地(di)(di)產(chan)執(zhi)行董(dong)事(shi)陳志鴻表示，隨(sui)著房地(di)(di)產(chan)進入下半場，單(dan)邊上漲時代已經結(jie)束，土(tu)地(di)(di)增值不再是(shi)房企獲(huo)利的(de)主要途(tu)徑(jing)。對于(yu)房地(di)(di)產(chan)企業而(er)言，團隊(dui)將成(cheng)為最重(zhong)要的(de)內生(sheng)動力，這(zhe)也是(shi)越秀(xiu)地(di)(di)產(chan)全面推進合伙(huo)人制度(du)的(de)主要原因。

據張招興(xing)介(jie)紹(shao)，越秀地產將逐步建立完善(shan)的(de)合伙人(ren)制(zhi)度，現階段只是項目層(ceng)(ceng)面的(de)跟(gen)投制(zhi)度嘗試，接下來還會在上(shang)市公司層(ceng)(ceng)面結合股權激勵(li)探(tan)索(suo)事業合伙人(ren)制(zhi)度，通(tong)過(guo)將利(li)益關系捆(kun)綁在一(yi)起(qi)，激發管理(li)層(ceng)(ceng)與所有員工的(de)積(ji)極(ji)性。

值得(de)注(zhu)意(yi)的(de)(de)是(shi)，越(yue)秀(xiu)(xiu)地(di)產作為(wei)廣州市國(guo)(guo)資(zi)委的(de)(de)下屬企業，合伙人制(zhi)度的(de)(de)推(tui)進(jin)會否與國(guo)(guo)家政(zheng)策產生沖突令人擔憂。但(dan)張招(zhao)興向記(ji)者表示，越(yue)秀(xiu)(xiu)地(di)產雖(sui)然是(shi)國(guo)(guo)企，但(dan)也是(shi)香港上市公司，推(tui)進(jin)合伙人制(zhi)度是(shi)從市場(chang)化角度來思(si)考，加上國(guo)(guo)家也在鼓勵員工持(chi)(chi)股(gu)計劃，因此(ci)國(guo)(guo)資(zi)委對于越(yue)秀(xiu)(xiu)地(di)產探索(suo)合伙人制(zhi)度是(shi)明確支持(chi)(chi)。