每經編(bian)輯｜每經記者(zhe) 區家彥 發自廣州    

每經記者 區家彥 發自(zi)廣(guang)州(zhou)

小米(mi)科(ke)技創始人雷(lei)軍與格(ge)力(li)電器董事(shi)長(chang)董明(ming)珠(zhu)的(de)10億元 “賭(du)約(yue)”再(zai)度發酵。董明(ming)珠(zhu)日(ri)前表示(shi)，由于小米(mi)現在(zai)(zai)已經進入房地產(chan)，所以自己與雷(lei)軍之間的(de)10億元賭(du)約(yue)宣告作廢(fei)。雷(lei)軍隨(sui)即在(zai)(zai)接受央(yang)視采訪時表示(shi)，小米(mi)并未(wei)涉足房地產(chan)業，也沒(mei)有做房地產(chan)的(de)計劃(hua)。

不管雷軍最終是否會成為(wei)攪局者，他在房地(di)產(chan)產(chan)業鏈(lian)上的(de)(de)(de)一(yi)些布局已(yi)經引(yin)發(fa)地(di)產(chan)商們的(de)(de)(de)高度(du)關注，其中(zhong)最受(shou)關注的(de)(de)(de)莫過于YOU+國際(ji)青年(nian)社(she)區。自邦地(di)產(chan)于去年(nian)11月末(mo)獨家(jia)報道了雷軍斥(chi)資1億元入股YOU+國際(ji)青年(nian)社(she)區后，這個以(yi)打造年(nian)輕人(ren)線下社(she)區為(wei)定位的(de)(de)(de)長租公(gong)寓引(yin)發(fa)了市場(chang)極大的(de)(de)(de)反(fan)響。

2月10日(ri)，在(zai)廣州恒(heng)大(da)御(yu)景半島酒店(dian)舉(ju)辦的(de)(de)YOU+創始(shi)人劉洋(yang)交流會上，遠洋(yang)地(di)產、雅居樂、奧(ao)園(yuan)地(di)產、星河(he)地(di)產、美(mei)好置(zhi)業(ye)等多家知名房(fang)企(qi)管(guan)理(li)者、房(fang)企(qi)高管(guan)面對面與(yu)劉洋(yang)交流。一家房(fang)企(qi)的(de)(de)營銷(xiao)總監(jian)坦言，就是要從雷軍投資的(de)(de)首個房(fang)地(di)產項目吸取經(jing)驗(yan)：為(wei)未來(lai)征服90后的(de)(de)市場做好準(zhun)備。

互(hu)聯網(wang)的顛覆是(shi)杞(qi)人憂(you)天/

“大(da)家都(dou)擔心雷軍(jun)會(hui)來顛(dian)覆(fu)房(fang)地(di)產，但我覺得這是(shi)(shi)杞人憂天。”一位參與交流(liu)會(hui)的華東某大(da)型房(fang)企高層在接受《每日經(jing)濟新聞》記者采訪時表(biao)示，相對(dui)于(yu)房(fang)地(di)產，雷軍(jun)所處的科技類行(xing)業(ye)其實更容易被技術革(ge)新所顛(dian)覆(fu)，因(yin)此(ci)他更迫切地(di)需要能切入傳統行(xing)業(ye)以(yi)尋(xun)求更大(da)更穩(wen)定的發展空間(jian)(jian)，比如房(fang)地(di)產行(xing)業(ye)。對(dui)于(yu)地(di)產商而言，也需要新思維改進營運模(mo)式，因(yin)此(ci)兩者之(zhi)間(jian)(jian)不存在誰顛(dian)覆(fu)誰的問(wen)題，合作共贏也許才是(shi)(shi)大(da)的方(fang)向(xiang)。

“我前一(yi)段時(shi)間與(yu)萬(wan)科、富(fu)力等房(fang)企(qi)的高層曾經(jing)有過交(jiao)流，發現他們釋放了同一(yi)個信號(hao)：從今年開始房(fang)地產(chan)已經(jing)進(jin)入白(bai)銀時(shi)代，很難再回到以往的高額(e)利(li)潤的日子。”在交(jiao)流會上，劉洋表(biao)示，在新的時(shi)代下(xia)，地產(chan)商(shang)必須要(yao)轉變思維，舍棄(qi)眼前的利(li)潤堅(jian)決轉型。只要(yao)做好(hao)成本核(he)算，在一(yi)定程度上讓出利(li)潤回饋消費者，當用戶黏性產(chan)生，戰略(lve)調整完成，新的利(li)潤源泉便會產(chan)生。

與傳統房地產“拿地-賣房-銷售”的(de)(de)模式不同，YOU+國際青年社區通過(guo)租下(xia)一(yi)些位置不佳的(de)(de)樓宇，改造成公寓對外出租。劉洋介紹，YOU+目前(qian)的(de)(de)商業模式是，在收取不高于市價的(de)(de)租金(jin)水平(ping)下(xia)，為租客提供遠優于周(zhou)邊的(de)(de)環(huan)境(jing)與服務(wu)，并通過(guo)組(zu)織各種社交活(huo)動(dong)讓這些在外地打(da)拼的(de)(de)年輕(qing)人聚集起來(lai)，形(xing)成一(yi)個(ge)有溫(wen)情(qing)的(de)(de)線下(xia)社區，為漂泊的(de)(de)年輕(qing)人提供一(yi)個(ge)溫(wen)暖的(de)(de)家。

這(zhe)樣的市場(chang)到底有(you)多(duo)大？根據(ju)《中國(guo)(guo)人才發(fa)展報(bao)告（2010）》的數(shu)據(ju)，保守估計北京地區，那些收入不高(gao)、居(ju)住面(mian)積很(hen)小又辛(xin)勤(qin)打拼的“蟻族(zu)”有(you)10萬人，全國(guo)(guo)的“蟻族(zu)”已(yi)達上百(bai)萬，而且還在(zai)逐(zhu)年遞增。隨著房價的不斷攀(pan)升，在(zai)北上廣漂泊(bo)的年輕人將面(mian)對越來越嚴峻的居(ju)住問(wen)題(ti)。

一方(fang)(fang)面(mian)是巨大的(de)市場潛(qian)力，但另一方(fang)(fang)面(mian)是難(nan)以令人(ren)滿(man)意的(de)回報(bao)率(lv)(lv)。新城控股(gu)高級副總裁歐陽捷在接受《每日經濟新聞》記者(zhe)采訪時表示(shi)，目前國內公寓類物業(ye)的(de)租賃回報(bao)率(lv)(lv)約為3%，回報(bao)率(lv)(lv)甚至比不(bu)上貸款利息。在這樣的(de)情(qing)況下開發(fa)商如果選擇(ze)自持(chi)物業(ye)，通過租金(jin)模式的(de)成(cheng)本(ben)回收期高達(da)30年(nian)以上，因此鮮有企(qi)業(ye)愿意“轉售為租”。

劉(liu)洋(yang)也(ye)坦(tan)言，無(wu)論是(shi)他還(huan)(huan)是(shi)雷軍，均認為YOU+現在還(huan)(huan)不是(shi)考慮賺錢的(de)(de)時候，目前最(zui)重(zhong)要的(de)(de)是(shi)做好(hao)產品，通過(guo)積(ji)累(lei)用(yong)戶做“粉絲(si)”的(de)(de)生意。當平臺(tai)搭建好(hao)后，用(yong)戶數量積(ji)累(lei)到(dao)一定的(de)(de)階段，YOU+便(bian)可以往里面添加各種(zhong)增(zeng)值服(fu)務，從而探索盈利模(mo)式。

這樣的(de)(de)商業模(mo)式(shi)與傳統房地產大相徑庭，更(geng)接(jie)近于互聯網模(mo)式(shi)。以(yi)小(xiao)米(mi)為(wei)例，它正是(shi)(shi)通過向市(shi)場提供(gong)高性(xing)價比的(de)(de)手機產品(pin)(pin)，依靠價格優勢(shi)和口碑(bei)營(ying)銷建立品(pin)(pin)牌，并快速(su)擴充(chong)市(shi)場份額。雷軍曾表示(shi)小(xiao)米(mi)在(zai)3~5年內(nei)不盈(ying)利，未來(lai)盈(ying)利模(mo)式(shi)是(shi)(shi)類似美國最大的(de)(de)會(hui)員制連鎖零售商Costco的(de)(de)會(hui)員費(fei)模(mo)式(shi)，即一頭抓住具有(you)(you)吸(xi)引力的(de)(de)商品(pin)(pin)，另一頭則是(shi)(shi)不斷增加高黏性(xing)會(hui)員帶(dai)來(lai)的(de)(de)會(hui)員年費(fei)。但不可否認的(de)(de)是(shi)(shi)，無(wu)論是(shi)(shi)小(xiao)米(mi)還(huan)是(shi)(shi)YOU+，至今都(dou)沒有(you)(you)找到清晰的(de)(de)盈(ying)利模(mo)式(shi)。

“YOU+的(de)(de)(de)模(mo)式(shi)是(shi)(shi)很新穎(ying)的(de)(de)(de)，比如說(shuo)它(ta)的(de)(de)(de)線下社(she)區做(zuo)法，但是(shi)(shi)目前它(ta)更強調情懷(huai)，商(shang)業模(mo)式(shi)模(mo)糊，盈利點也不(bu)清(qing)晰”，上述(shu)房(fang)企高(gao)層(ceng)向記者表示，以(yi)一套30平(ping)方(fang)米的(de)(de)(de)LOFT約2000元(yuan)的(de)(de)(de)月租金(jin)計(ji)算，扣除各項成本(ben)后能維持現(xian)金(jin)流平(ping)衡已經不(bu)容易，如何(he)支撐(cheng)其在全國大面積擴(kuo)張(zhang)更是(shi)(shi)疑問(wen)，一旦后續融資跟不(bu)上，資金(jin)鏈便有斷(duan)裂(lie)的(de)(de)(de)危機。

關注重點：怎樣讓90后買(mai)房子/

從(cong)2014年春節后(hou)，90后(hou)馬佳佳做客萬科總部，給(gei)萬科高(gao)管(guan)上課，讓他(ta)們了解90后(hou)置業需求的信息(xi)；到邦地產(chan)YOU+公寓創始人劉洋“粉絲”見面會的受(shou)熱捧，這(zhe)些事件所(suo)傳(chuan)遞出的一個共(gong)同信號是：90后(hou)正在成為新房市場的購(gou)房主力。而(er)關于他(ta)們的資料和數據，開(kai)發(fa)商掌(zhang)握得非常少。

所(suo)以，盡(jin)管在不少地產商的(de)(de)眼里，YOU+更像(xiang)是一個異類，但這(zhe)不妨礙大佬們開(kai)始審視(shi)YOU+所(suo)代表的(de)(de)新(xin)模(mo)式(shi)。《每日經濟新(xin)聞》記者(zhe)了(le)解到，包(bao)括萬科(ke)、綠城在內(nei)的(de)(de)大型房(fang)企正計劃發(fa)展租(zu)賃型青年公寓，部分房(fang)企已與YOU+展開(kai)合作層(ceng)面(mian)的(de)(de)探(tan)討。

龍頭房(fang)(fang)企萬(wan)(wan)科(ke)(ke)的(de)轉型步(bu)伐(fa)最為迅速。記者了解到，萬(wan)(wan)科(ke)(ke)曾(ceng)于今年(nian)1月(yue)中(zhong)旬(xun)邀請劉洋(yang)到位于深(shen)圳大(da)梅沙的(de)萬(wan)(wan)科(ke)(ke)總部(bu)(bu)參加(jia)2014年(nian)萬(wan)(wan)科(ke)(ke)營銷系統大(da)會，為萬(wan)(wan)科(ke)(ke)的(de)全國營銷團隊介(jie)紹如何運營線下社區。萬(wan)(wan)科(ke)(ke)廣州(zhou)(zhou)公司的(de)一位內部(bu)(bu)人(ren)士(shi)更向記者透露，今年(nian)廣州(zhou)(zhou)萬(wan)(wan)科(ke)(ke)將推(tui)出租(zu)賃型極小(xiao)公寓，主要是租(zu)給剛畢業的(de)年(nian)輕人(ren)，萬(wan)(wan)科(ke)(ke)還計劃(hua)推(tui)出“租(zu)金(jin)(jin)抵(di)房(fang)(fang)款(kuan)”的(de)營銷方式，即等待這些年(nian)輕人(ren)以后有足夠資金(jin)(jin)考慮在萬(wan)(wan)科(ke)(ke)買房(fang)(fang)，就可以拿前期繳納(na)的(de)租(zu)金(jin)(jin)去(qu)抵(di)扣房(fang)(fang)款(kuan)。

“雖然(ran)大(da)家都知道租賃型公寓回(hui)報(bao)率比(bi)較低，但這些大(da)型房企之所以也想(xiang)嘗(chang)試，還是(shi)因(yin)為轉(zhuan)型的(de)(de)需要(yao)”，上述房企高層(ceng)向(xiang)記者表示，住宅(zhai)市場的(de)(de)天花板(ban)越來(lai)越明(ming)顯，大(da)型房企都知道現有(you)的(de)(de)模(mo)式看上去還挺賺錢，但前景黯(an)淡(dan)，因(yin)此它(ta)們也希望在主營業(ye)務仍處于強(qiang)勢階段(duan)之時，多嘗(chang)試全(quan)新的(de)(de)經營模(mo)式。YOU+的(de)(de)模(mo)式能否成功現在還遠沒有(you)定論(lun)，但是(shi)誰也不(bu)(bu)敢保(bao)證馬佳佳所說(shuo)的(de)(de)“90后不(bu)(bu)買房”情(qing)況會不(bu)(bu)會出現。

“YOU+所(suo)做的(de)并不是(shi)顛(dian)覆房地(di)產，我們更(geng)希望能與(yu)地(di)產商展開合作”，劉洋在(zai)交流會上(shang)表示，年輕(qing)人(ren)住房是(shi)一(yi)個很大的(de)痛(tong)點，YOU+希望能攜手(shou)更(geng)多產業鏈上(shang)的(de)伙伴一(yi)起合作，比如說(shuo)引入(ru)信托基金(jin)注(zhu)資(zi)(zi)，由地(di)產商負責開發項目，YOU+負責社區(qu)管(guan)理，通(tong)過輕(qing)資(zi)(zi)產的(de)營運模(mo)式(shi)降低(di)資(zi)(zi)本投入(ru)并提高回報率。

此外，政策層面也在鼓勵租賃(lin)型住(zhu)(zhu)宅的(de)(de)發展。1月14日，住(zhu)(zhu)建部(bu)發布(bu)的(de)(de)《關于加快培育和發展住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)租賃(lin)市場的(de)(de)指導(dao)意見》指出(chu)，通過建立住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)租賃(lin)信息政府(fu)服(fu)務平臺，積(ji)極培育經營住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)租賃(lin)的(de)(de)機構，支(zhi)持房(fang)(fang)地(di)產(chan)開(kai)發企業將其持有房(fang)(fang)源向(xiang)社會出(chu)租，積(ji)極推進房(fang)(fang)地(di)產(chan)投(tou)資信托基金（REITs）試點。

“其實類似YOU+這種(zhong)青年公寓能很好地解(jie)決年輕(qing)人的(de)住房(fang)難題，某種(zhong)程(cheng)度而言減輕(qing)了政(zheng)(zheng)府在(zai)住房(fang)保(bao)障上的(de)壓力，如果國家政(zheng)(zheng)策層(ceng)面能在(zai)稅(shui)費或土地出讓等方面給予支持，加上我國無風險(xian)利率的(de)下降，類似YOU+這樣的(de)公寓租金回報率達到理想的(de)水(shui)平并非(fei)不可能”，上述房(fang)企高層(ceng)告訴記(ji)者(zhe)。

更重(zhong)要(yao)的是，一(yi)旦YOU+培(pei)養出一(yi)個個具有用戶(hu)黏(nian)性的線下社區，未來(lai)能延展(zhan)的區域會很多，比如與房(fang)子(zi)相(xiang)關的服務(wu)和上(shang)下游，像(xiang)年輕、單(dan)身的房(fang)客所喜歡的一(yi)切（旅(lv)游、音樂、交友）都可以產(chan)生出商業機會。彩生活估值之所以遠(yuan)高于(yu)傳統地產(chan)商，恰恰是因為(wei)它的社區營(ying)運概念，這或許(xu)也是雷軍最看重(zhong)YOU+的地方。