每經(jing)編輯｜每經(jing)記者 楊羚(ling)強 發自上海(hai)    

每經記者(zhe) 楊羚強 發(fa)自上海

“我和中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)北(bei)車的(de)(de)(de)總(zong)經(jing)理開(kai)玩(wan)笑，現在(zai)(zai)是(shi)你賣(mai)地(di)鐵車廂，以后我會是(shi)中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)最(zui)大(da)的(de)(de)(de)地(di)鐵投(tou)資公司。”綠地(di)集團董事長張玉良1月21日在(zai)(zai)媒體見面會上的(de)(de)(de)一段話，讓在(zai)(zai)場的(de)(de)(de)記(ji)者(zhe)感(gan)到(dao)震驚，去年7月才開(kai)始涉足地(di)鐵業務，且僅(jin)是(shi)簽約在(zai)(zai)南(nan)京、重慶、徐州等地(di)建設(she)三條軌(gui)道交通的(de)(de)(de)綠地(di)，未來竟有計(ji)劃發展50甚至上百(bai)條地(di)鐵線，并成為全國(guo)(guo)最(zui)大(da)的(de)(de)(de)地(di)鐵投(tou)資公司，令(ling)人(ren)難以置(zhi)信。

地(di)(di)鐵(tie)(tie)線的(de)(de)(de)投資，遠遠超過(guo)房(fang)地(di)(di)產開發(fa)業(ye)務。業(ye)界測算，一條(tiao)(tiao)地(di)(di)鐵(tie)(tie)的(de)(de)(de)建(jian)設、運營所需(xu)要投入的(de)(de)(de)資金(jin)(jin)(jin)至少超過(guo)百(bai)億元。但(dan)根據張玉良當日的(de)(de)(de)介紹，綠(lv)地(di)(di)計劃今年還要再(zai)簽約7條(tiao)(tiao)地(di)(di)鐵(tie)(tie)線，總(zong)量將達到10條(tiao)(tiao)。如此(ci)大(da)(da)的(de)(de)(de)開發(fa)投資金(jin)(jin)(jin)額(e)，對于截(jie)至2014年末(mo)總(zong)資產近4800億元的(de)(de)(de)綠(lv)地(di)(di)來說，絕不是個小數。此(ci)外，地(di)(di)鐵(tie)(tie)的(de)(de)(de)投資回收周(zhou)期(qi)(qi)遠比(bi)普通的(de)(de)(de)商品房(fang)項(xiang)(xiang)目(mu)開發(fa)周(zhou)期(qi)(qi)要漫長得多(duo)。為(wei)什么綠(lv)地(di)(di)會選擇這種長周(zhou)期(qi)(qi)，并且需(xu)要占用大(da)(da)量資金(jin)(jin)(jin)的(de)(de)(de)投資項(xiang)(xiang)目(mu)呢？

地鐵算盤(pan)：對房地產業(ye)務(wu)是重大促(cu)進(jin)/

“再過幾年，你可(ke)以(yi)看看我們的(de)主(zhu)營(ying)業務(wu)是不是地鐵？”張玉(yu)良表示，投(tou)資(zi)地鐵，是希望(wang)以(yi)地鐵作為(wei)綠(lv)地業務(wu)轉型的(de)重要突破口，對未來(lai)房(fang)地產的(de)經(jing)營(ying)、綠(lv)地的(de)建設施工，以(yi)及(ji)地鐵相關資(zi)源的(de)長期(qi)運營(ying)，將是一個重大的(de)契機(ji)。

他算(suan)了一(yi)筆賬：中國(guo)500萬以上人口城市需要(yao)的地鐵總量是6000~7000條(tiao)，每條(tiao)地鐵的投資(zi)如(ru)果(guo)以150億元計算(suan)，那么投資(zi)總量將是一(yi)個非(fei)常龐大的數(shu)字。

但是(shi)，作(zuo)為一項重要(yao)的設(she)施，地(di)方政府卻沒有足夠的資(zi)金(jin)投資(zi)、建設(she)、開發地(di)鐵(tie)(tie)，這就給社會資(zi)本一個非常(chang)不錯的契機(ji)：參與城市(shi)地(di)鐵(tie)(tie)的投資(zi)、運(yun)營(ying)、建設(she)，并(bing)從中獲(huo)取(qu)回報。

去年國務(wu)院發布了相關文件，鼓勵社會(hui)資(zi)本參與城(cheng)市(shi)基礎設(she)施建設(she)。而在城(cheng)市(shi)基礎設(she)施建設(she)的(de)眾多領域中，地鐵投資(zi)需(xu)求(qiu)最(zui)為迫(po)切(qie)，資(zi)金量也最(zui)為巨(ju)大，地方政府也頗為重視這一領域。

由于中央允許地(di)(di)方政府(fu)在沒有資金(jin)回購地(di)(di)鐵的(de)情況下，以(yi)(yi)地(di)(di)鐵沿線的(de)產(chan)業(ye)園開發、站點(dian)開發的(de)用地(di)(di)沖抵地(di)(di)鐵建設(she)開發投(tou)入，這顯然會帶給綠地(di)(di)以(yi)(yi)低廉(lian)資金(jin)獲取地(di)(di)鐵沿線優質地(di)(di)塊的(de)良(liang)機。

特別是(shi)目前涉足地(di)(di)鐵(tie)建設的主體中(zhong)，只有中(zhong)鐵(tie)、中(zhong)建等為數不(bu)多的央(yang)企，其余都是(shi)地(di)(di)方政(zheng)府(fu)旗下的市政(zheng)、城投公(gong)司，市場競爭并不(bu)激烈。張玉(yu)良敏銳地(di)(di)感覺，這正(zheng)是(shi)綠地(di)(di)投資(zi)地(di)(di)鐵(tie)的機會，綠地(di)(di)的地(di)(di)鐵(tie)業務將進入“爆發(fa)式的增長”。

他(ta)介紹，綠(lv)(lv)地(di)(di)的(de)地(di)(di)鐵(tie)(tie)商機，并(bing)不僅(jin)限于獲(huo)得地(di)(di)鐵(tie)(tie)沿線的(de)土地(di)(di)。綠(lv)(lv)地(di)(di)還通過投資、開發地(di)(di)鐵(tie)(tie)，涉足(zu)地(di)(di)鐵(tie)(tie)上蓋、地(di)(di)鐵(tie)(tie)商場的(de)開發、建設、運(yun)營，以(yi)及(ji)地(di)(di)鐵(tie)(tie)車廂廣告的(de)運(yun)營等多項(xiang)業務(wu)。

“看到我(wo)們上(shang)馬(ma)那么多(duo)地鐵，相(xiang)信我(wo)們的股價還會上(shang)去(qu)。”張(zhang)玉(yu)良笑言。

對于綠地地鐵(tie)業務(wu)的前景(jing)，香港港鐵(tie)公(gong)司(si)（00066，HK）可以作為(wei)一個參考樣本。據《每日經濟(ji)新聞》記(ji)者(zhe)了解(jie)，截(jie)至(zhi)2月11日，其總市值達(da)到2000億(yi)港元，市盈率約(yue)14倍，遠遠高于新鴻(hong)基(ji)地產、恒隆(long)地產等老牌香港物(wu)業開發(fa)商(shang)。

港鐵(tie)(tie)公司不(bu)僅參與設計(ji)、建造、營運、維修及投(tou)資，同(tong)時介入與鐵(tie)(tie)路及物(wu)業(ye)(ye)發展(zhan)業(ye)(ye)務(wu)相關的(de)項目管理(li)以及商(shang)鋪租賃(lin)、列車(che)(che)與車(che)(che)站內的(de)廣告位(wei)租賃(lin)，協助(zhu)提供(gong)電訊服務(wu)；還涉足物(wu)業(ye)(ye)相關業(ye)(ye)務(wu)，包括物(wu)業(ye)(ye)發展(zhan)及投(tou)資，購物(wu)商(shang)場及寫(xie)字樓(lou)的(de)物(wu)業(ye)(ye)管理(li)及租賃(lin)管理(li)。

商業地產界一直流傳著港(gang)鐵(tie)公司(si)化腐朽為神奇的(de)(de)傳奇故(gu)事。由于新(xin)機場的(de)(de)建設(she)，地鐵(tie)的(de)(de)通(tong)行，以及運(yun)營(ying)的(de)(de)成功(gong)，原本遠離香港(gang)市中心的(de)(de)青衣(yi)城開業后就(jiu)生(sheng)意火爆，成為港(gang)鐵(tie)公司(si)的(de)(de)一棵“搖錢樹”。

而(er)在上海，成功的(de)地鐵上蓋商(shang)業(ye)物業(ye)已不再是(shi)少數，幾個近(jin)年來新崛(jue)起的(de)商(shang)場如龍之夢、大寧國際(ji)、日月(yue)光等都(dou)是(shi)地鐵上蓋物業(ye)。參與地鐵投資開(kai)發(fa)建設的(de)前景顯而(er)易見，難怪張玉良(liang)會(hui)視投資地鐵為(wei)企(qi)業(ye)轉(zhuan)型發(fa)展的(de)極佳(jia)契機。

入行門(men)檻：需強大資(zi)源整(zheng)合能力/

張玉良視投資地鐵為極重要的戰略(lve)，認(ren)為錯失(shi)這一機會(hui)，就可能(neng)錯失(shi)重大機遇(yu)。

但對大(da)部(bu)(bu)分房企來說(shuo)，投資(zi)(zi)一條(tiao)至少100億元(yuan)的(de)地鐵線，企業財務必(bi)然面臨(lin)巨大(da)的(de)壓(ya)力(li)。據知乎精選(xuan)網(wang)資(zi)(zi)料(liao)，目前軌道交通(tong)的(de)PPP模式中(zhong)，有一種是(shi)分A、B兩部(bu)(bu)分投資(zi)(zi)建(jian)設。A部(bu)(bu)分主要為土建(jian)工程，約占(zhan)總投資(zi)(zi)70%；B部(bu)(bu)分主要包括車輛(liang)、信號(hao)、自(zi)動售檢票(piao)系統等機電設備，約占(zhan)30%。

A部(bu)分(fen)投(tou)資(zi)(zi)建(jian)(jian)設(she)，采(cai)用投(tou)融資(zi)(zi)建(jian)(jian)設(she)方(fang)式，即投(tou)資(zi)(zi)方(fang)與政(zheng)府(fu)(fu)授權主體簽署《投(tou)資(zi)(zi)建(jian)(jian)設(she)合同(tong)》，并(bing)獨(du)資(zi)(zi)成立(li)項(xiang)目公司(si)，投(tou)資(zi)(zi)建(jian)(jian)設(she)完(wan)成后由(you)政(zheng)府(fu)(fu)在(zai)3~5年(nian)內回購，政(zheng)府(fu)(fu)提供回購擔(dan)保。B部(bu)分(fen)投(tou)資(zi)(zi)建(jian)(jian)設(she)，政(zheng)府(fu)(fu)與投(tou)資(zi)(zi)方(fang)按(an)一定(ding)比例出資(zi)(zi)成立(li)特許經營公司(si)，負責(ze)B部(bu)分(fen)的(de)投(tou)資(zi)(zi)建(jian)(jian)設(she)。

按(an)照上述(shu)模式，企業需要(yao)通過(guo)各種渠(qu)道籌(chou)措的(de)資金(jin)(jin)最(zui)少也要(yao)80多億元，而且資金(jin)(jin)收回(hui)的(de)周期更是(shi)長達三到五年，對大(da)部分企業來說，都是(shi)不小的(de)資金(jin)(jin)壓(ya)力。

張(zhang)玉良(liang)也坦言(yan)，地鐵(tie)投(tou)資，并不是所有(you)房地產企(qi)業都(dou)可以(yi)涉足。企(qi)業需要(yao)有(you)良(liang)好的信譽，能從銀(yin)行(xing)獲得部分貸款(kuan)，最好還能從海外借到部分低利率的資金。

根據綠(lv)(lv)地公布的(de)數據，綠(lv)(lv)地創新融(rong)(rong)資(zi)方式，多次在(zai)境內外(wai)市場發(fa)行(xing)企(qi)業(ye)債、高級票(piao)據和非公開(kai)定向債務融(rong)(rong)資(zi)工具(ju)，融(rong)(rong)資(zi)成本保持在(zai)同(tong)行(xing)業(ye)較低水平。而在(zai)國內流動(dong)性緊縮的(de)背(bei)景下，綠(lv)(lv)地發(fa)揮品牌(pai)優(you)勢(shi)和海(hai)外(wai)資(zi)本平臺優(you)勢(shi)，拓寬融(rong)(rong)資(zi)渠(qu)道，先(xian)后獲得農行(xing)、中行(xing)、交行(xing)等機構累積(ji)高達1080億元的(de)高額授信(xin)，海(hai)外(wai)融(rong)(rong)資(zi)優(you)勢(shi)是上述銀行(xing)授信(xin)綠(lv)(lv)地的(de)重(zhong)要因素之一。

正是因為強(qiang)大的融資(zi)(zi)能力，才給(gei)了綠地(di)參(can)與投資(zi)(zi)、開發(fa)、建設地(di)鐵的能力。

張玉良說(shuo)，開(kai)發(fa)地(di)(di)(di)鐵(tie)(tie)，不僅需要企業(ye)自身有(you)投資(zi)(zi)、建設地(di)(di)(di)鐵(tie)(tie)的(de)能力，這需要整(zheng)合方方面(mian)面(mian)的(de)資(zi)(zi)源。為此，綠地(di)(di)(di)整(zheng)合了申通(tong)地(di)(di)(di)鐵(tie)(tie)、上(shang)海(hai)建工等上(shang)下游優(you)勢產業(ye)資(zi)(zi)源，以便參與各(ge)地(di)(di)(di)的(de)地(di)(di)(di)鐵(tie)(tie)開(kai)發(fa)投資(zi)(zi)。申通(tong)地(di)(di)(di)鐵(tie)(tie)在(zai)上(shang)海(hai)已經(jing)積累(lei)了十(shi)幾年的(de)運(yun)營經(jing)驗，顯然將成(cheng)為綠地(di)(di)(di)運(yun)營地(di)(di)(di)鐵(tie)(tie)的(de)一大優(you)勢。

成(cheng)敗(bai)關鍵：金融(rong)推手助力地(di)鐵/

然而，僅(jin)僅(jin)依靠強大的融資能力，以(yi)及經驗豐(feng)富的合作伙(huo)伴(ban)仍然不(bu)夠，投資地鐵依然障礙(ai)重重。

原因(yin)之一不僅在于地(di)(di)方政(zheng)府可能沒(mei)有足夠資金回購地(di)(di)鐵(tie)，更重要的原因(yin)是(shi)，即使地(di)(di)方政(zheng)府以地(di)(di)鐵(tie)沿線站點或(huo)者產業園區的土(tu)地(di)(di)抵債(zhai)，這(zhe)些土(tu)地(di)(di)的投資開發也需(xu)要時間。

特(te)別是地鐵沿線的(de)上蓋物(wu)業往往受(shou)限于規劃用途，而被要(yao)求不得分割銷售。另(ling)一方面，地鐵上蓋的(de)商場(chang)物(wu)業也(ye)需要(yao)三到五年的(de)培養周期(qi)。地鐵物(wu)業的(de)投資回收(shou)不確定性，一定程度上增加了地鐵投融資的(de)風險和成本。

綠地正(zheng)在大力發展的金融(rong)(rong)產業正(zheng)是化(hua)解上述(shu)風險的重要(yao) “武器(qi)”。2014年(nian)，綠地實施“大金融(rong)(rong)”戰略取得(de)重要(yao)成果，推進全國化(hua)、全產業布局，并確立類(lei)金融(rong)(rong)、金融(rong)(rong)股(gu)權投(tou)(tou)資、基(ji)金投(tou)(tou)資及管理(li)、資本(ben)運作等四大業務板(ban)塊(kuai)。一年(nian)間金融(rong)(rong)板(ban)塊(kuai)規模及利潤飆升(sheng)，全年(nian)實現利潤（含(han)投(tou)(tou)資收益）8.5億(yi)元，較上年(nian)增(zeng)長(chang)155%。

而張玉良對綠(lv)地(di)的金融布局還有更大的發展雄心。他透露，綠(lv)地(di)將(jiang)在兩個月內(nei)和阿里、平安等(deng)一同推出綠(lv)地(di)的“地(di)產(chan)寶”，盡(jin)可能(neng)地(di)實現商業地(di)產(chan)的資產(chan)證券化，以(yi)實現綠(lv)地(di)產(chan)業地(di)產(chan)的擴容。

與(yu)此同時，張(zhang)玉良還有(you)意進入成本低、投資(zi)周期長的壽(shou)險領域，將和(he)幾家(jia)意向公司洽談。

綠地(di)(di)(di)在金融(rong)領域的上述布局一旦(dan)成功，將為地(di)(di)(di)鐵業(ye)務的快速增長提供強大的推動(dong)力(li)。特別是(shi)根據目前(qian)的規定，壽險資(zi)金可以進(jin)入到基礎設(she)施建設(she)領域，使用這些投(tou)資(zi)周期長、利率低的資(zi)金，顯然可以幫(bang)助綠地(di)(di)(di)解決大規模進(jin)軍地(di)(di)(di)鐵業(ye)務的資(zi)金需求。至于(yu)地(di)(di)(di)鐵沿線的上蓋物業(ye)，也可以借(jie)助“地(di)(di)(di)產(chan)寶”等資(zi)產(chan)證(zheng)券化的金融(rong)產(chan)品，向社會募資(zi)，從而實現(xian)投(tou)資(zi)資(zi)金快速退出。

不過，各地(di)(di)地(di)(di)方經濟發(fa)展的(de)不確定性，城市規(gui)劃的(de)變化，以及地(di)(di)方公共財政(zheng)的(de)收支，包括(kuo)地(di)(di)鐵運營的(de)技(ji)術性因素，都會影響綠(lv)地(di)(di)業(ye)務的(de)投資收益和發(fa)展空間。

根據(ju)《每(mei)日經(jing)濟(ji)新聞》記者的觀察，決(jue)定綠(lv)地(di)地(di)鐵業(ye)務轉型的成敗關(guan)鍵在于綠(lv)地(di)的金(jin)(jin)融業(ye)務。只有(you)金(jin)(jin)融業(ye)務迅(xun)速(su)成熟，上(shang)百條地(di)鐵的發展規劃才(cai)能最終(zhong)落實(shi)。