每(mei)經編輯｜每(mei)經記者 尚希 發自北京    

每經記者 尚希(xi) 發自北京(jing)

從佳兆業(ye)風波到(dao)中小房企生存困局，再到(dao)人民幣貶值，最近樓市利空不斷(duan)。

中原地產(chan)數(shu)據顯示，2015年1月宣布在海(hai)外(wai)資(zi)(zi)本(ben)市場融資(zi)(zi)的房企僅有7家(jia)，合計融資(zi)(zi)額為158億(yi)元人民幣，相(xiang)比(bi)2014年1月的21家(jia)企業(ye)600億(yi)元融資(zi)(zi)額銳減(jian)七成。

蘭德咨(zi)詢(xun)對港股上市的(de)30家房(fang)企資金壓(ya)力測(ce)試發現，得分在70分“及格線”以(yi)上的(de)只有6家。

中原(yuan)地(di)產首席分析師張大偉指出(chu)，目(mu)前樓市已整體(ti)進入 “后高周(zhou)轉(zhuan)”時代：隨著(zhu)土(tu)地(di)成本(ben)(ben)、融資(zi)成本(ben)(ben)上升，房企以往依托高利(li)潤(run)和高杠(gang)桿的策略很難再有操作空間。

7家房企海外融資158億

按照蘭德咨詢資金(jin)壓力(li)測(ce)試(shi)模型，在對(dui)港股上(shang)市的30家(jia)房企的資金(jin)壓力(li)測(ce)試(shi)發現，得分在70分以上(shang)的只有(you)6家(jia)。“70分以下就有(you)風險。”蘭德咨詢總(zong)裁(cai)宋延慶對(dui)《每日經濟新聞》記者說(shuo)，隨著全行業金(jin)融化的趨勢越來越明顯，提高(gao)現金(jin)流及運營的精(jing)細化管理水平更(geng)為重要。

通過對(dui)企業(ye)的(de)評測，宋延慶發現，目前行業(ye)內最需要重(zhong)視的(de)就是資產負(fu)債率這(zhe)一(yi)數據，大部分房(fang)(fang)企資產負(fu)債率都在90%左右，而現金占總資產的(de)比(bi)值(zhi)也(ye)相對(dui)較低，一(yi)般港股(gu)上市(shi)房(fang)(fang)企這(zhe)一(yi)比(bi)值(zhi)控制在15%~20%，其(qi)建議A股(gu)房(fang)(fang)企也(ye)不要低于10%。

宋延慶表示(shi)，在以債養債的開發模式(shi)下，如果企(qi)業(ye)負(fu)債過(guo)(guo)高(gao)、增(zeng)速過(guo)(guo)快，一旦銷售額下降，資金(jin)鏈(lian)就(jiu)可能斷裂。針對房(fang)地產企(qi)業(ye)現金(jin)流特(te)點，通(tong)過(guo)(guo)測算不(bu)同(tong)壓(ya)力(li)情形下企(qi)業(ye)的資金(jin)狀況，能夠獲知企(qi)業(ye)未來(lai)一年(nian)的資金(jin)鏈(lian)安(an)全程度。

中原地(di)產(chan)研究部統(tong)計數(shu)據(ju)顯示，截(jie)至目前，國(guo)內(nei)房(fang)企海外(wai)融資(zi)銳(rui)(rui)減，1月(yue)份宣布在海外(wai)資(zi)本(ben)市場融資(zi)的僅有7家，合計融資(zi)額為158億元人民幣(bi)，相比2014年1月(yue)的21家企業(ye)600億元融資(zi)額銳(rui)(rui)減七成。

“以往，1月份房企都會選(xuan)擇在海外(wai)大規(gui)模融(rong)(rong)資(zi)(zi)，但(dan)在2015年(nian)，受佳兆業事件(jian)及人(ren)民幣貶值影響，房企海外(wai)融(rong)(rong)資(zi)(zi)遇冷(leng)，融(rong)(rong)資(zi)(zi)成本也明顯上漲(zhang)。”張(zhang)大偉(wei)說。

多位房企人士表示(shi)，預(yu)計在2015年春節(jie)后，房企海外融(rong)資的難度將(jiang)繼(ji)續(xu)增加(jia)。

張大偉(wei)提醒，巨量(liang)的海(hai)外融資負債(zhai)規模將引發房(fang)(fang)企(qi)資金(jin)鏈緊張，甚至有可能(neng)出(chu)現(xian)違約。同時隨著美元走強，熱(re)錢流出(chu)速(su)度(du)可能(neng)會加快，從(cong)而(er)進一步加劇(ju)房(fang)(fang)企(qi)資金(jin)壓(ya)力。如果人民(min)幣貶值成為趨勢，房(fang)(fang)地產市場將面臨(lin)持續頹勢，進而(er)可能(neng)傷(shang)害中(zhong)國經濟。

多家房企負債超百億

Wind資訊統計數(shu)據顯示，A股144家(jia)上市(shi)房(fang)企平均負(fu)債(zhai)(zhai)額(e)為(wei)(wei)118.36億(yi)元(yuan)(yuan)。其中“招保萬金(jin)”四家(jia)房(fang)企的負(fu)債(zhai)(zhai)合計達(da)到了(le)(le)9095億(yi)元(yuan)(yuan)，除金(jin)地2014年(nian)前三(san)季度負(fu)債(zhai)(zhai)979.67億(yi)元(yuan)(yuan)外，其他三(san)家(jia)負(fu)債(zhai)(zhai)都超過了(le)(le)千億(yi)，其中萬科(ke)前三(san)季度負(fu)債(zhai)(zhai)4137.92億(yi)元(yuan)(yuan)。從資產(chan)負(fu)債(zhai)(zhai)率來看，萬科(ke)為(wei)(wei)79.6%，招商(shang)地產(chan)為(wei)(wei)72.2%，保利和金(jin)地分(fen)別為(wei)(wei)80.3%和72%。

記者梳理這144家(jia)上市(shi)房(fang)(fang)企的負債情況發現，共(gong)有33家(jia)房(fang)(fang)企的資產(chan)負債率超過了80%的紅線，其中(zhong)珠江控股(gu)達到(dao)98.74%，陽(yang)光(guang)城為(wei)90.96%。

張大偉對 《每日(ri)經濟新(xin)聞》記者表(biao)示，他們在對20家上(shang)(shang)市房企(qi)的(de)財務數據跟(gen)蹤(zong)研究后發現(xian)，目前行業已整(zheng)體進入 “后高(gao)(gao)周轉”時代(dai)。“在2010年(nian)前，很多大型房企(qi)規模和業績的(de)快速(su)增長(chang)主要依托高(gao)(gao)利(li)潤和高(gao)(gao)杠桿策略(lve)。但隨著土地成(cheng)本(ben)、融資(zi)成(cheng)本(ben)的(de)上(shang)(shang)升，這一策略(lve)很難再有(you)操作(zuo)空(kong)間(jian)。”

張大偉指(zhi)出，在步入(ru)“后高周(zhou)轉”時(shi)代后，上(shang)市房企(qi)的核心凈利潤率依(yi)然處(chu)于(yu)下(xia)降通道(dao)，2014年上(shang)半年20家上(shang)市房企(qi)的平均核心凈利潤率僅為12%，處(chu)于(yu)歷史最低位。

“得益(yi)于融資和銷售方面的優(you)勢，品牌房(fang)企的整體財務表(biao)現(xian)相對比較穩(wen)定，但現(xian)在(zai)擺在(zai)大家面前的問題(ti)就是如何轉型。”一位上(shang)市房(fang)企高(gao)管表(biao)示(shi)。張大偉預計，2015年大部分企業的銷售任(ren)務制(zhi)定將非常(chang)謹慎，經營(ying)策(ce)略將以平穩(wen)去庫存(cun)為主。