每(mei)經(jing)編輯｜每(mei)經(jing)實習記者 林東岳(yue) 發(fa)自上海    

每經實習記者 林東(dong)岳 發自上(shang)海

2014年以來，房(fang)地(di)產市場持續(xu)下行(xing)，不(bu)(bu)少房(fang)企為緩(huan)解沉重的(de)資金(jin)壓力(li)，不(bu)(bu)得不(bu)(bu)采取“以價換量(liang)”的(de)銷售策(ce)略，部分中(zhong)小房(fang)企還要在拿地(di)、銷售等(deng)方面面臨來自大房(fang)企的(de)激烈競爭(zheng)，再加上融(rong)資成本(ben)居高不(bu)(bu)下，房(fang)企利潤不(bu)(bu)斷遭到侵蝕。

《每日(ri)經濟新聞》記(ji)者注意(yi)到，目前公布了2014年(nian)業績(ji)(ji)預告(gao)(gao)的(de)47家(jia)上市(shi)房(fang)企中，12家(jia)業績(ji)(ji)虧損，10家(jia)業績(ji)(ji)預減。對(dui)不(bu)少房(fang)企而(er)言，告(gao)(gao)別(bie)“黃(huang)金十年(nian)”之(zhi)后，將不(bu)得不(bu)面對(dui)全行業利潤下滑的(de)窘境，而(er)且(qie)未來盈利預期有可能繼續走(zou)低。

近1/4房企(qi)業績(ji)首虧

截至1月28日(ri)，來自Choice金(jin)融終(zhong)端的數(shu)據顯示，滬深兩市共計47家(jia)上市房企公布(bu)了2014年(nian)業(ye)績預告，其中(zhong)，11家(jia)房企宣布(bu)首虧，占(zhan)比近四(si)分之一，1家(jia)宣布(bu)續虧，另有(you)10家(jia)房企2014年(nian)業(ye)績預減。其中(zhong)，凈利潤(run)(run)變動幅(fu)度(du)最大的是榮豐(feng)控股，作(zuo)為(wei)業(ye)績首虧企業(ye)，榮豐(feng)控股預告2014年(nian)凈利潤(run)(run)變動幅(fu)度(du)為(wei)-2644.98%。

目前已經進行(xing)年度業(ye)(ye)(ye)績(ji)預(yu)告的多為中小(xiao)房(fang)企(qi)(qi)，盡管上述47家房(fang)企(qi)(qi)尚不(bu)能代(dai)表A股140多家房(fang)企(qi)(qi)的整體表現，但是近(jin)四(si)分之一(yi)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)業(ye)(ye)(ye)績(ji)預(yu)虧至少在(zai)一(yi)定程度上折(zhe)射出房(fang)地產行(xing)業(ye)(ye)(ye)整體利潤率下(xia)滑，中小(xiao)房(fang)企(qi)(qi)經營業(ye)(ye)(ye)績(ji)不(bu)佳的現狀。

《每日經(jing)濟新(xin)聞(wen)》記者對已經(jing)發布(bu)業(ye)(ye)績(ji)預告的企業(ye)(ye)梳(shu)理發現(xian)，造(zao)成經(jing)營業(ye)(ye)績(ji)下(xia)滑的主要原(yuan)因(yin)分(fen)為三類(lei)。第一(yi)類(lei)是房地產業(ye)(ye)務收入下(xia)降，比(bi)如新(xin)潮(chao)實(shi)業(ye)(ye)、中房股份等；第二類(lei)是融資成本增(zeng)加(jia)，比(bi)如實(shi)達集(ji)團；第三類(lei)是由于計提資產減值(zhi)準備，比(bi)如中華企業(ye)(ye)、綠景控股等。

新城控股高級(ji)副(fu)總(zong)裁歐陽捷在接受《每日經濟新聞》記者采(cai)訪(fang)時(shi)表示，房企(qi)出現大面(mian)積(ji)業(ye)績(ji)(ji)下滑的(de)情況其實早有(you)預兆：一(yi)(yi)方(fang)面(mian)，市場(chang)表現并(bing)沒有(you)預期的(de)樂觀，高增長時(shi)代一(yi)(yi)去(qu)不復返；另一(yi)(yi)方(fang)面(mian)，土(tu)地價格并(bing)未出現明顯(xian)下跌，一(yi)(yi)線城市的(de)土(tu)地資源仍然緊俏，除了少數企(qi)業(ye)能拿到低(di)成(cheng)本(ben)的(de)海外融(rong)資，更多的(de)企(qi)業(ye)還要面(mian)臨高昂的(de)融(rong)資成(cheng)本(ben)，業(ye)績(ji)(ji)不佳也就在所難(nan)免。

多家房(fang)企(qi)計(ji)提存(cun)貨跌價準備

歐陽捷認為，百強(qiang)房(fang)企(qi)(qi)正在不(bu)斷擴大(da)規模，市(shi)場(chang)份(fen)額仍是這些(xie)企(qi)(qi)業追求的主要目標之(zhi)一，這會逼迫(po)中(zhong)小企(qi)(qi)業不(bu)得不(bu)降價出售，利潤空間被進一步削減(jian)，因此才會出現企(qi)(qi)業大(da)面積預虧。

《每(mei)日經濟新聞》記者了(le)解到，中華企(qi)業(ye)、綠(lv)景(jing)控(kong)股(gu)等(deng)多家房企(qi)計提(ti)了(le)資產減值準備。克(ke)而瑞研究(jiu)中心分析師朱一鳴表示，選擇這種方式進行預虧公告的(de)企(qi)業(ye)多半為中小企(qi)業(ye)，由(you)于滯銷或者地(di)價上(shang)漲(zhang)等(deng)因素，其經營業(ye)績本身就不(bu)太樂觀，計提(ti)減值準備只是為此(ci)提(ti)供了(le)一個理由(you)。

不過(guo)，也(ye)不排除部分房(fang)(fang)企通過(guo)“藏利潤”來(lai)對財務報表進(jin)行粉飾。記(ji)者(zhe)了解(jie)到，不少(shao)房(fang)(fang)企為(wei)了實現年(nian)度銷售目標(biao)，多將交房(fang)(fang)期限設定在(zai)12月(yue)底前，但(dan)是在(zai)2014年(nian)市(shi)場低迷的(de)情況(kuang)下，部分房(fang)(fang)企可(ke)能會推遲交房(fang)(fang)。

朱一(yi)鳴告訴記(ji)者，這種行為多半是由于當年企業(ye)經(jing)營業(ye)績(ji)(ji)(ji)已經(jing)非常糟糕(gao)，通過推遲交房(fang)將業(ye)績(ji)(ji)(ji)算入(ru)下(xia)一(yi)年的銷售(shou)額，到時候(hou)可以憑借業(ye)績(ji)(ji)(ji)“扭虧”在資本市(shi)場實(shi)現(xian)“翻(fan)身(shen)”，否則如果連續(xu)兩年虧損，股票會被實(shi)施退市(shi)風(feng)險(xian)警示(shi)。

行業盈利預期走低

盡管2014年大(da)部分城(cheng)市(shi)取消限購(gou)政策(ce)，進入四季度政府救市(shi)措施接二連三，但(dan)是想要挽回房企經營頹勢并非易(yi)事。在供應(ying)總體平(ping)穩而市(shi)場成交放(fang)緩的態勢下，多數城(cheng)市(shi)供求比高企，庫存量普遍攀升，去化周(zhou)期顯著變長。

歐陽捷認為，目前房地產行(xing)業的主要(yao)趨勢就(jiu)是供(gong)求關系(xi)逆轉，在(zai)政策(ce)調(diao)控(kong)和市場格(ge)局變化下(xia)(xia)，行(xing)業逐(zhu)步進入(ru)平穩發(fa)展期，盈(ying)利預期下(xia)(xia)調(diao)在(zai)所(suo)難免。

克而瑞研究報告(gao)分析稱，考(kao)慮(lv)到依然(ran)處(chu)于高位的庫(ku)存壓力，2015年房價的整(zheng)體走勢(shi)應是(shi)先(xian)降(jiang)后穩，目前寧波、沈(shen)陽等城市(shi)去化周期均超過18個月，去化壓力巨大，房價還(huan)有進一(yi)步調整(zheng)的空間。在這樣的背景(jing)下(xia)，去庫(ku)存仍將(jiang)是(shi)市(shi)場的主旋律，房價有進一(yi)步下(xia)探的可(ke)能。