每經編輯｜每經記者 區家彥 發自廣州    

每經記(ji)者 區(qu)家彥 發(fa)自廣州

2014年(nian)，一線城市交易量(liang)下降、價格上漲乏力，二三線城市陷(xian)入(ru)低(di)迷的去(qu)庫存周期。新年(nian)之(zhi)后，又傳出佳兆業(ye)破產重組、恒盛地產資金鏈斷(duan)裂的消息(xi)，“狼來(lai)了”的預(yu)警(jing)似乎(hu)正在變現。統計數據顯(xian)示，144家上市房(fang)企2014年(nian)前三季度總負債(zhai)達到26692.12億元(yuan)，33家房(fang)企資產負債(zhai)率超(chao)過了80%的紅(hong)線。目前公布了2014年(nian)業(ye)績預(yu)告的47家上市房(fang)企中，12家業(ye)績虧損(sun)，10家業(ye)績預(yu)減。

2014年以來，已有兩輪(lun)“救市(shi)”，眼(yan)下，第三輪(lun)“救市(shi)”呼聲再起。房地產市(shi)場2015年能否(fou)觸底(di)反彈？政府(fu)手(shou)里還(huan)有多少籌碼？《每日經濟新聞(wen)》記者就此展開了調查(cha)。

隨著2014年中(zhong)國經濟增(zeng)速下滑(hua)至7.4%，作(zuo)為(wei)最重要的(de)經濟引擎(qing)之一(yi)的(de)房地產行(xing)業，政(zheng)策暖風頻頻吹起。

日前(qian)，國(guo)(guo)務院總理(li)李(li)克強與達沃斯世界經濟論(lun)壇國(guo)(guo)際(ji)工商(shang)理(li)事會(hui)代(dai)表(biao)對(dui)話(hua)時指出，中國(guo)(guo)房(fang)地產(chan)市(shi)場的剛(gang)性(xing)需求(qiu)是長期(qi)的，并(bing)將帶(dai)動(dong)國(guo)(guo)內相關行業和產(chan)品(pin)供給(gei)，房(fang)地產(chan)市(shi)場在一段時期(qi)內出現調整也是正常(chang)的。

與(yu)(yu)此同(tong)時，包括杭州(zhou)、紹興等多(duo)地出臺(tai)(tai)松綁限(xian)購、鼓勵(li)購房(fang)(fang)的(de)政策，住房(fang)(fang)和城鄉(xiang)建設部副部長(chang)齊(qi)驥更是表示(shi)，要(yao)指導督促商品(pin)住房(fang)(fang)較多(duo)的(de)城市出臺(tai)(tai)支持措施，將商品(pin)房(fang)(fang)轉化為安置房(fang)(fang)，促進棚改與(yu)(yu)利用(yong)存量(liang)房(fang)(fang)的(de)有(you)效銜(xian)接(jie)。

福州(zhou)市(shi)下發(fa)的 《關于福州(zhou)市(shi)統購商(shang)品(pin)房(fang)和安置房(fang)、回購安置協議指(zhi)導(dao)意(yi)見(jian)（試行）》提(ti)出(chu)，開發(fa)企業若有多余(yu)商(shang)品(pin)房(fang)或安置房(fang)可(ke)賣給政(zheng)府，用于保障性住房(fang)。除(chu)了福州(zhou)，四川、安徽、江蘇等省的部分地區也正在(zai)試點類似政(zheng)策。第三輪(lun)救(jiu)市(shi)呼之欲出(chu)。

房地(di)產拖累(lei)經(jing)濟增(zeng)長(chang)/

國家統計局公布的數據(ju)顯示，2014年國內生產(chan)總值63.6萬億元，同比增(zeng)速為7.4%，這不僅意味著(zhu)經濟(ji)增(zeng)速較(jiao)前一年下滑(hua)0.3個百(bai)分(fen)點，同時也是(shi)1990年以來最低的數據(ju)。

中國銀行首席經濟學家曹(cao)遠征在網易房(fang)產舉辦的(de)(de)(de)(de)中國地產創(chuang)新峰會上(shang)表示(shi)，中國經濟增(zeng)速放緩(huan)的(de)(de)(de)(de)背后，固(gu)定資(zi)產投資(zi)增(zeng)速下滑是主(zhu)要原(yuan)因，房(fang)地產投資(zi)增(zeng)速下滑則(ze)是最(zui)主(zhu)要的(de)(de)(de)(de)拖累因素。由于(yu)中國的(de)(de)(de)(de)人(ren)口結(jie)構發生了變化(hua)，房(fang)地產市場(chang)從1998年以(yi)來的(de)(de)(de)(de)單邊上(shang)漲時代已經終結(jie)，庫存壓力的(de)(de)(de)(de)加大導致房(fang)企新開工的(de)(de)(de)(de)意愿不強(qiang)，房(fang)地產投資(zi)在2015年仍有進一步下行的(de)(de)(de)(de)壓力。

摩根大(da)通(tong)中國(guo)(guo)首席經濟(ji)學(xue)家朱海斌(bin)認為(wei)，經濟(ji)增速(su)放緩(huan)的(de)主(zhu)要原因在于固定(ding)資(zi)產(chan)(chan)投(tou)(tou)(tou)資(zi)減速(su)，在供應過剩(sheng)的(de)房(fang)地(di)產(chan)(chan)和(he)制造業(ye)領(ling)域，投(tou)(tou)(tou)資(zi)放緩(huan)尤為(wei)明(ming)顯。摩根大(da)通(tong)估計，由于房(fang)地(di)產(chan)(chan)投(tou)(tou)(tou)資(zi)增速(su)從(cong)2013年(nian)的(de)20%下降至(zhi)2014年(nian)的(de)10.5%，拖(tuo)累(lei)GDP增速(su)下滑(hua)1.1個百分點左右（包括(kuo)對房(fang)地(di)產(chan)(chan)相(xiang)關行(xing)業(ye)的(de)間接影響），預計2015年(nian)國(guo)(guo)內房(fang)地(di)產(chan)(chan)市場仍將(jiang)繼續調整。

“房地產(chan)對產(chan)業鏈(lian)的輻射能力非(fei)常(chang)強，房地產(chan)投資增(zeng)速下(xia)滑會拖(tuo)累建(jian)筑業、工業、裝飾(shi)業等上(shang)下(xia)游(you)行業的增(zeng)長，引發連鎖反應(ying)。”新城控股高(gao)級副(fu)總裁歐陽捷向《每(mei)日經濟新聞》記者表示，要穩住經濟下(xia)行的勢頭，房地產(chan)投資的角色非(fei)常(chang)重(zhong)要，即(ji)使不指望(wang)它像以(yi)前那樣充當 “火(huo)車頭”，也至少不要拖(tuo)后腿。所(suo)以(yi)從政(zheng)策層面而(er)言(yan)，房地產(chan)的穩定發展是政(zheng)府希望(wang)看到的。

供求關系依舊嚴峻/

盡管2014年下(xia)半年房地產(chan)市(shi)(shi)場(chang)呈(cheng)現探底(di)回升的勢頭，并且在四季(ji)度(du)出現“翹(qiao)尾”，但(dan)供(gong)大于求的基本面并未得到實質(zhi)改變，進入(ru)2015年1月份以(yi)來，市(shi)(shi)場(chang)成交再度(du)下(xia)滑。

克而(er)(er)瑞(rui)的監測顯示，2015年(nian)1月(yue)(yue)上(shang)半月(yue)(yue)，61個重點(dian)城市(shi)商品住宅(zhai)成(cheng)交(jiao)954.9萬平方米，環(huan)比(bi)大(da)幅下(xia)(xia)滑22.3%，同(tong)(tong)比(bi)小幅下(xia)(xia)滑6.2%。市(shi)場(chang)分化(hua)進一步加劇：一線城市(shi)商品住宅(zhai)成(cheng)交(jiao)環(huan)比(bi)雖下(xia)(xia)降(jiang)，但同(tong)(tong)比(bi)大(da)漲近32%，表現(xian)依然搶(qiang)眼；18個二線城市(shi)上(shang)半月(yue)(yue)商品住宅(zhai)成(cheng)交(jiao)量(liang)同(tong)(tong)、環(huan)比(bi)都出現(xian)大(da)幅下(xia)(xia)滑，且分化(hua)明顯，廈門、南(nan)京、杭(hang)州等(deng)城市(shi)環(huan)比(bi)跌幅都超過(guo)30%，而(er)(er)南(nan)昌、貴陽(yang)、呼(hu)和浩特等(deng)城市(shi)環(huan)比(bi)小幅下(xia)(xia)降(jiang)，與(yu)2014年(nian)12月(yue)(yue)的高點(dian)基本持平；三四線城市(shi)上(shang)半月(yue)(yue)整體(ti)市(shi)場(chang)成(cheng)交(jiao)環(huan)比(bi)雖仍在下(xia)(xia)滑，但同(tong)(tong)比(bi)來(lai)看與(yu)2014年(nian)同(tong)(tong)期基本持平。

克(ke)而瑞研究中心分析師朱一鳴向(xiang)《每日經濟新聞》記者表示，一般而言，臨(lin)近年關都是(shi)成交(jiao)淡季，但(dan)眼下離年關尚早，成交(jiao)下滑一方(fang)面是(shi)受市場(chang)(chang)淡季影響，但(dan)更多是(shi)因為供(gong)過于求的市場(chang)(chang)格(ge)局并沒(mei)有發生根(gen)本性(xing)改變(bian)，隨著前(qian)期地方(fang)救市政策效應遞減，信(xin)(xin)貸(dai)政策又(you)止(zhi)步不前(qian)，加之市場(chang)(chang)對經濟發展信(xin)(xin)心不足，使得購房者信(xin)(xin)心下降，觀望(wang)情(qing)緒上升(sheng)。

世聯行的(de)(de)(de)研究報告顯示(shi)，盡管房地產市場經(jing)歷了2014年四(si)季度的(de)(de)(de)成交反彈，但截至2014年12月(yue)(yue)末(mo)，國內大部分(fen)(fen)城(cheng)市的(de)(de)(de)商品房去(qu)(qu)化時(shi)間(jian)仍(reng)超(chao)過(guo)15個(ge)月(yue)(yue)的(de)(de)(de)警戒線(xian)，去(qu)(qu)庫(ku)(ku)存壓力不容小覷(qu)。這其中，一線(xian)城(cheng)市除(chu)深圳外(wai)，北(bei)京(jing)、上海、廣州(zhou)去(qu)(qu)化時(shi)間(jian)均超(chao)過(guo)15個(ge)月(yue)(yue)。二線(xian)城(cheng)市中多數(shu)城(cheng)市的(de)(de)(de)庫(ku)(ku)存量仍(reng)處于(yu)2010年來的(de)(de)(de)高(gao)(gao)點，像(xiang)杭州(zhou)與(yu)福州(zhou)的(de)(de)(de)去(qu)(qu)化時(shi)間(jian)分(fen)(fen)別達(da)到17.3與(yu)18.4個(ge)月(yue)(yue)。多數(shu)三四(si)線(xian)城(cheng)市由于(yu)人(ren)口凈流出(chu)的(de)(de)(de)影響，庫(ku)(ku)存高(gao)(gao)企，像(xiang)湛(zhan)江與(yu)溫(wen)州(zhou)的(de)(de)(de)去(qu)(qu)化時(shi)間(jian)分(fen)(fen)別高(gao)(gao)達(da)26.3與(yu)22.1個(ge)月(yue)(yue)，錦州(zhou)的(de)(de)(de)去(qu)(qu)化時(shi)間(jian)更(geng)是高(gao)(gao)達(da)89個(ge)月(yue)(yue)。

相(xiang)對于在(zai)售住(zhu)宅(zhai)存(cun)量(liang)，潛(qian)在(zai)供應(ying)量(liang)的(de)增幅更為驚人(ren)。歐(ou)陽捷和他的(de)研(yan)究團隊調查更發現，目(mu)前(qian)全國(guo)住(zhu)宅(zhai)在(zai)建施工面積(ji)接近50億(yi)平方(fang)(fang)米(mi)，房企土(tu)地儲備約(yue)為12億(yi)平方(fang)(fang)米(mi)，按照2014年約(yue)10.5億(yi)平方(fang)(fang)米(mi)的(de)全國(guo)住(zhu)宅(zhai)銷售面積(ji)計(ji)算，即使地方(fang)(fang)政府(fu)不再出讓地塊(kuai)，要消化目(mu)前(qian)的(de)存(cun)量(liang)也(ye)需要6年時間。

然而(er)，與巨(ju)大的(de)供(gong)應(ying)量(liang)相比(bi)，需(xu)求(qiu)量(liang)卻呈現持續下行(xing)的(de)勢頭。歐陽捷(jie)調查發現，在(zai)絕(jue)大部(bu)分二(er)線(xian)城市(shi)，人(ren)(ren)均(jun)居住面(mian)積已經接近30平方(fang)米，進一(yi)(yi)步改善(shan)的(de)空間十(shi)分有限，三四線(xian)城市(shi)的(de)人(ren)(ren)均(jun)居住面(mian)積更高，這意味(wei)著除(chu)了一(yi)(yi)線(xian)城市(shi)，存量(liang)人(ren)(ren)口(kou)改善(shan)住房的(de)需(xu)求(qiu)在(zai)不斷放(fang)緩(huan)。與此同時(shi)，受到(dao)傳(chuan)統產(chan)業產(chan)能(neng)過剩的(de)影響，農村勞動力進城的(de)速度也在(zai)放(fang)緩(huan)，導致近幾年大多數(shu)一(yi)(yi)二(er)線(xian)城市(shi)人(ren)(ren)口(kou)凈流入速度放(fang)緩(huan)，住房剛性需(xu)求(qiu)相應(ying)減少。

對樓市一(yi)向(xiang)樂觀的(de)原華(hua)遠地產(chan)董事長(chang)任志強(qiang)也坦言(yan)，盡(jin)管房地產(chan)行業已經(jing)進入底部徘徊周期，但由(you)于(yu)商品(pin)房庫存(cun)量巨大(da)，房價(jia)大(da)幅反彈的(de)可能性(xing)微(wei)(wei)乎(hu)其微(wei)(wei)，最快(kuai)也要到2015年末才(cai)會出現(xian)回升的(de)勢(shi)頭。

多重刺激手段救市/

面(mian)對(dui)不(bu)利的市(shi)場形勢，不(bu)僅(jin)各(ge)級政府(fu)紛(fen)(fen)紛(fen)(fen)出招托市(shi)，連(lian)住建部門也在為樓市(shi)去庫存出謀劃(hua)策，第三輪救市(shi)潮蠢(chun)蠢(chun)欲動。

四川(chuan)省住建廳1月(yue)20日發(fa)(fa)布消息(xi)稱，將(jiang)對(dui)省內地(di)方住房(fang)(fang)政策進行集中(zhong)清理，全面取消限購(gou)(gou)(gou)、限價等行政干預(yu)政策。廈門也(ye)宣(xuan)布從1月(yue)16日起全面取消島內限購(gou)(gou)(gou)。此外，紹興日前出(chu)臺的《關于(yu)促進越城區行政區域房(fang)(fang)地(di)產市場(chang)平(ping)穩健康發(fa)(fa)展的意見》提出(chu)，將(jiang)于(yu)2月(yue)15日起實(shi)施購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)補貼(tie)、提高公積金貸款(kuan)額度等購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)優惠政策，購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)者將(jiang)獲得房(fang)(fang)屋(wu)成交計稅價格(ge)0.8%的補貼(tie)。

興業證券房(fang)地產分析師閻常銘向(xiang)《每日(ri)經濟新聞》記者表示，雖然在央行(xing)降息后房(fang)地產基本(ben)面確(que)實開始復蘇，尤(you)其是一(yi)線和核心二線城(cheng)市(shi)，但由于(yu)三四線城(cheng)市(shi)庫存較大等(deng)因素，單(dan)靠貨(huo)幣政策的(de)寬松對于(yu)三四線城(cheng)市(shi)基本(ben)面的(de)推(tui)動(dong)相(xiang)對緩慢，區域性的(de)行(xing)業政策支持是非常有(you)(you)益的(de)補充，預(yu)計未來會(hui)有(you)(you)更多三四線城(cheng)市(shi)效(xiao)仿推(tui)出救市(shi)措施。

然(ran)而，在歐陽捷(jie)看來(lai)，0.8%的(de)(de)購房(fang)稅費補(bu)貼對購房(fang)者的(de)(de)資助力(li)度很有限(xian)，難以帶來(lai)大(da)規模的(de)(de)購買力(li)釋放。除了一線城市(shi)，絕大(da)多數城市(shi)限(xian)購政(zheng)(zheng)策松綁(bang)帶來(lai)的(de)(de)刺激作用也(ye)在遞減，上述救市(shi)政(zheng)(zheng)策只是“小打小鬧”。

相對(dui)而言，住房(fang)(fang)保(bao)障的(de)貨幣化改革救(jiu)市力度(du)更大(da)。根據《經濟參考報》報道，住建部擬督(du)促存量庫(ku)存較(jiao)高(gao)的(de)城市出臺將商(shang)(shang)品房(fang)(fang)轉(zhuan)化為安置(zhi)(zhi)房(fang)(fang)、利(li)用存量房(fang)(fang)促進棚改和(he)收購商(shang)(shang)品房(fang)(fang)用于(yu)保(bao)障性(xing)住房(fang)(fang)的(de)指導意見。隨后，福(fu)州(zhou)市下發《關于(yu)福(fu)州(zhou)市統(tong)購商(shang)(shang)品房(fang)(fang)和(he)安置(zhi)(zhi)房(fang)(fang)、回購安置(zhi)(zhi)協(xie)議(yi)指導意見（試(shi)行）》，開發商(shang)(shang)的(de)房(fang)(fang)源或福(fu)州(zhou)居民手中多余的(de)商(shang)(shang)品房(fang)(fang)或安置(zhi)(zhi)房(fang)(fang)可(ke)以(yi)售(shou)予政府，由(you)各區政府指定一家國有企業作為統(tong)購商(shang)(shang)品房(fang)(fang)和(he)安置(zhi)(zhi)房(fang)(fang)的(de)購買主體，回購安置(zhi)(zhi)協(xie)議(yi)可(ke)以(yi)由(you)原征遷實施單位負責。

中信證券房地產分析師陳聰認為，住房保障貨(huo)幣化是一種對中低收入(ru)居民(min)的(de)購買力(li)支持(chi)，尤其在(zai)一些供大于求的(de)城市(shi)，如果地方政(zheng)府(fu)(fu)先(xian)名義出(chu)(chu)資(zi)協助購房者取得(de)房屋部分產權，并要求購房人在(zai)二(er)次銷售房屋時償還地方政(zheng)府(fu)(fu)出(chu)(chu)資(zi)，開發(fa)企業一邊取得(de)地方政(zheng)府(fu)(fu)出(chu)(chu)資(zi)，一邊繼續(xu)支付(fu)規費(fei)和地價。這樣一來，地價低流入(ru)與(yu)民(min)生(sheng)保障低流出(chu)(chu)的(de)格局就(jiu)可能變為地價適當(dang)流入(ru)與(yu)民(min)生(sheng)保障適當(dang)流出(chu)(chu)，同時未實際增加地方政(zheng)府(fu)(fu)凈開支，最終(zhong)可能使中國樓市(shi)的(de)剛需(xu)保持(chi)長(chang)期(qi)化。

相對于各式各樣的救(jiu)市(shi)(shi)(shi)政策，在歐陽(yang)捷看(kan)來，城鎮(zhen)化才(cai)是(shi)房(fang)地產市(shi)(shi)(shi)場重拾(shi)動力的核心因素，“2014年9月發(fa)改委已經(jing)確定(ding)新(xin)型城鎮(zhen)化試點名單，在全(quan)國共選取了50多(duo)個試點城市(shi)(shi)(shi)，如果真的能解(jie)決農(nong)村人口(kou)進(jin)城所(suo)面臨的落(luo)戶(hu)、社會保障、土地改革等難題，推動城鎮(zhen)化發(fa)展將產生更(geng)多(duo)剛(gang)性住(zhu)房(fang)需求，從根本上(shang)解(jie)決高庫存(cun)困境”。

《《《

資金狀況

一(yi)月(yue)房企(qi)海外(wai)融資(zi)縮水(shui)七成 樓(lou)市(shi)進入“后高周(zhou)轉”時代

每經(jing)記者(zhe) 尚希 發(fa)自北(bei)京

從佳兆業風(feng)波到中小房企生(sheng)存困局，再到人民幣(bi)貶值，最近樓市(shi)利空(kong)不斷。

中原地產數據(ju)顯示(shi)，2015年1月宣布在(zai)海外資本市場(chang)融(rong)資的房企僅有7家，合計融(rong)資額為158億元人(ren)民幣(bi)，相比2014年1月的21家企業600億元融(rong)資額銳減七成。

蘭德咨詢(xun)對港股上市的30家(jia)(jia)房企資(zi)金(jin)壓力測試發現(xian)，得分在(zai)70分“及格(ge)線”以(yi)上的只有6家(jia)(jia)。

中(zhong)原地產首席分析(xi)師張(zhang)大偉指出，目前樓市(shi)已整(zheng)體進入 “后高周轉(zhuan)”時代：隨著(zhu)土地成本、融資成本上升，房企以往依托高利潤和高杠桿(gan)的策略很難(nan)再有(you)操(cao)作空間。

7家房企海外融資158億

按(an)照蘭德(de)咨詢資(zi)金(jin)(jin)壓力測試模(mo)型，在對港股(gu)上市(shi)的30家房企的資(zi)金(jin)(jin)壓力測試發現，得分(fen)在70分(fen)以(yi)上的只有6家。“70分(fen)以(yi)下就有風險。”蘭德(de)咨詢總裁宋延(yan)慶對《每日經濟新(xin)聞》記者說，隨著全行業金(jin)(jin)融(rong)化的趨勢越來(lai)越明顯，提高現金(jin)(jin)流及(ji)運營的精細化管理水平更為重(zhong)要。

通(tong)過對企業的(de)評測(ce)，宋延慶(qing)發現，目前行業內最需(xu)要重視的(de)就是資產負債率(lv)這(zhe)一(yi)數據，大(da)部分房企資產負債率(lv)都在90%左(zuo)右(you)，而現金占總(zong)資產的(de)比(bi)值也(ye)相對較低(di)，一(yi)般港股(gu)上市房企這(zhe)一(yi)比(bi)值控制(zhi)在15%~20%，其建議A股(gu)房企也(ye)不要低(di)于10%。

宋延慶表(biao)示，在以債(zhai)養債(zhai)的(de)開發模式下，如果(guo)企(qi)(qi)業(ye)(ye)負債(zhai)過(guo)高、增速過(guo)快(kuai)，一旦銷售額下降，資金(jin)(jin)鏈就可能(neng)斷裂。針(zhen)對房地(di)產企(qi)(qi)業(ye)(ye)現金(jin)(jin)流特點，通過(guo)測算不同壓力情(qing)形下企(qi)(qi)業(ye)(ye)的(de)資金(jin)(jin)狀況，能(neng)夠(gou)獲知企(qi)(qi)業(ye)(ye)未來(lai)一年的(de)資金(jin)(jin)鏈安全程度。

中原(yuan)地產研究部統計(ji)數據顯示，截(jie)至目前，國內房企海外(wai)融(rong)(rong)資(zi)銳減(jian)，1月(yue)份宣布(bu)在(zai)海外(wai)資(zi)本市場(chang)融(rong)(rong)資(zi)的(de)僅有7家，合計(ji)融(rong)(rong)資(zi)額(e)(e)為158億元人民幣，相比2014年1月(yue)的(de)21家企業600億元融(rong)(rong)資(zi)額(e)(e)銳減(jian)七成。

“以往，1月份房企都(dou)會選擇在海外大規模(mo)融資(zi)(zi)，但在2015年，受佳(jia)兆(zhao)業事件及人(ren)民(min)幣貶(bian)值(zhi)影響，房企海外融資(zi)(zi)遇冷，融資(zi)(zi)成本也明顯上(shang)漲(zhang)。”張大偉說。

多位房(fang)企(qi)人士表示，預計在2015年(nian)春(chun)節后，房(fang)企(qi)海外融資的難度將(jiang)繼續(xu)增加。

張大(da)偉提醒，巨量(liang)的海外融資負債(zhai)規模(mo)將引發房(fang)企(qi)資金鏈緊張，甚至有可(ke)能出(chu)現違約。同時隨著美(mei)元走強，熱錢流出(chu)速度(du)可(ke)能會(hui)加(jia)快，從(cong)而進(jin)一步加(jia)劇房(fang)企(qi)資金壓力。如(ru)果(guo)人(ren)民幣貶值成為趨勢(shi)，房(fang)地產(chan)市場將面臨持(chi)續頹勢(shi)，進(jin)而可(ke)能傷(shang)害中國經(jing)濟。

多家房企負債超百億

Wind資訊統計數據顯示，A股(gu)144家上市房企平均(jun)負(fu)(fu)債(zhai)額為118.36億(yi)(yi)(yi)元(yuan)。其中“招保萬金”四家房企的負(fu)(fu)債(zhai)合計達到了(le)9095億(yi)(yi)(yi)元(yuan)，除金地(di)(di)2014年前三(san)季度負(fu)(fu)債(zhai)979.67億(yi)(yi)(yi)元(yuan)外，其他(ta)三(san)家負(fu)(fu)債(zhai)都超過了(le)千億(yi)(yi)(yi)，其中萬科前三(san)季度負(fu)(fu)債(zhai)4137.92億(yi)(yi)(yi)元(yuan)。從資產(chan)負(fu)(fu)債(zhai)率來看(kan)，萬科為79.6%，招商地(di)(di)產(chan)為72.2%，保利和金地(di)(di)分別為80.3%和72%。

記者梳(shu)理這144家上(shang)市房(fang)企(qi)(qi)的負(fu)債情況發現，共(gong)有33家房(fang)企(qi)(qi)的資(zi)產(chan)負(fu)債率超(chao)過了(le)80%的紅線，其(qi)中珠江控股達(da)到98.74%，陽(yang)光城為90.96%。

張大偉對 《每日經濟新聞》記(ji)者表示，他們在對20家上(shang)(shang)市(shi)房(fang)企的財(cai)務數據(ju)跟蹤研(yan)究后(hou)發現，目(mu)前(qian)行(xing)業已整體進入(ru) “后(hou)高(gao)周(zhou)轉”時(shi)代(dai)。“在2010年前(qian)，很多大型(xing)房(fang)企規模和(he)業績的快(kuai)速增長(chang)主要依托高(gao)利(li)潤和(he)高(gao)杠桿策略(lve)。但隨著土地成本(ben)、融資成本(ben)的上(shang)(shang)升，這(zhe)一策略(lve)很難再(zai)有操作空(kong)間。”

張大偉指出，在(zai)步入“后(hou)高周轉”時代后(hou)，上(shang)市房(fang)企(qi)的核心(xin)凈(jing)利潤率依然處(chu)于下(xia)降通道，2014年上(shang)半年20家上(shang)市房(fang)企(qi)的平均核心(xin)凈(jing)利潤率僅為12%，處(chu)于歷史(shi)最(zui)低位。

“得益于融資和銷(xiao)售方面(mian)的優勢，品牌(pai)房企的整體財務表(biao)現(xian)相(xiang)對比較穩(wen)定，但(dan)現(xian)在(zai)擺在(zai)大家面(mian)前的問題就是如何轉(zhuan)型。”一位上市房企高管表(biao)示。張大偉預計，2015年大部分企業的銷(xiao)售任務制定將非(fei)常謹慎，經營策(ce)略將以平穩(wen)去(qu)庫(ku)存為(wei)主。

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盈利情況

12家上市房(fang)企預虧房(fang)地(di)產利潤(run)下降成共識

每經實習記者 林東岳 發自(zi)上海

2014年以來(lai)，房(fang)地(di)產(chan)市場持續(xu)下(xia)行，不少房(fang)企(qi)為(wei)緩解沉重的資金(jin)壓力(li)，不得(de)不采取“以價換量”的銷售(shou)策略，部分中小房(fang)企(qi)還要在拿地(di)、銷售(shou)等方面面臨來(lai)自(zi)大房(fang)企(qi)的激(ji)烈(lie)競爭，再加上融(rong)資成本居(ju)高(gao)不下(xia)，房(fang)企(qi)利潤(run)不斷遭到侵(qin)蝕。

《每日經濟新聞》記者(zhe)注意(yi)到(dao)，目前公布了2014年(nian)業績預告(gao)的(de)(de)47家上市(shi)房企中(zhong)，12家業績虧損，10家業績預減。對(dui)不少房企而言，告(gao)別(bie)“黃金十年(nian)”之后，將不得不面對(dui)全行業利(li)(li)潤(run)下滑(hua)的(de)(de)窘境，而且未來盈利(li)(li)預期有可(ke)能(neng)繼續走低。

近1/4房企業績首虧

截至1月28日，來自(zi)Choice金融終(zhong)端(duan)的數據顯示，滬深兩市共計47家(jia)上(shang)市房企公布(bu)了2014年(nian)業(ye)(ye)績(ji)(ji)預(yu)告，其(qi)(qi)中，11家(jia)房企宣(xuan)布(bu)首(shou)虧，占(zhan)比近四分之一，1家(jia)宣(xuan)布(bu)續虧，另有10家(jia)房企2014年(nian)業(ye)(ye)績(ji)(ji)預(yu)減。其(qi)(qi)中，凈(jing)利(li)潤變動幅(fu)度最大的是榮豐控股，作(zuo)為業(ye)(ye)績(ji)(ji)首(shou)虧企業(ye)(ye)，榮豐控股預(yu)告2014年(nian)凈(jing)利(li)潤變動幅(fu)度為-2644.98%。

目前已經進行(xing)年(nian)度業績預告的(de)(de)多為中小(xiao)房(fang)企(qi)(qi)(qi)，盡管(guan)上述47家(jia)房(fang)企(qi)(qi)(qi)尚不能代表A股140多家(jia)房(fang)企(qi)(qi)(qi)的(de)(de)整體表現，但是近四分之一(yi)企(qi)(qi)(qi)業業績預虧至少在一(yi)定程度上折射出房(fang)地產行(xing)業整體利潤率下滑，中小(xiao)房(fang)企(qi)(qi)(qi)經營業績不佳的(de)(de)現狀。

《每日(ri)經(jing)濟新(xin)聞》記者(zhe)對已(yi)經(jing)發布業績預告的企業梳理發現，造成(cheng)經(jing)營(ying)業績下(xia)滑(hua)的主(zhu)要(yao)原因分為(wei)三類(lei)。第一類(lei)是房地產(chan)業務(wu)收(shou)入下(xia)降，比(bi)(bi)如新(xin)潮實業、中(zhong)房股(gu)(gu)份等；第二類(lei)是融資成(cheng)本增加，比(bi)(bi)如實達集(ji)團；第三類(lei)是由于計提資產(chan)減(jian)值準(zhun)備(bei)，比(bi)(bi)如中(zhong)華企業、綠(lv)景控股(gu)(gu)等。

新城控(kong)股高級副總裁歐陽捷在(zai)接(jie)受(shou)《每日經(jing)濟新聞(wen)》記者采訪時(shi)表示，房企(qi)出現大面(mian)積業(ye)(ye)績下滑的(de)(de)情況其實早有(you)預(yu)(yu)兆：一(yi)(yi)方面(mian)，市場表現并沒(mei)有(you)預(yu)(yu)期(qi)的(de)(de)樂觀，高增長(chang)時(shi)代(dai)一(yi)(yi)去(qu)不(bu)復(fu)返；另一(yi)(yi)方面(mian)，土地價格并未出現明顯下跌，一(yi)(yi)線城市的(de)(de)土地資源(yuan)仍然緊俏，除了(le)少數(shu)企(qi)業(ye)(ye)能拿(na)到(dao)低(di)成(cheng)本(ben)的(de)(de)海(hai)外融(rong)資，更(geng)多的(de)(de)企(qi)業(ye)(ye)還要(yao)面(mian)臨高昂的(de)(de)融(rong)資成(cheng)本(ben)，業(ye)(ye)績不(bu)佳也就在(zai)所(suo)難免。

多家房企計提存貨跌價(jia)準備

歐陽捷認為，百強房企(qi)(qi)正(zheng)在不斷擴大規模(mo)，市場(chang)份額仍是這(zhe)些企(qi)(qi)業追求的主要(yao)目標之一，這(zhe)會(hui)逼(bi)迫中(zhong)小(xiao)企(qi)(qi)業不得不降價出(chu)售，利(li)潤空間(jian)被進一步(bu)削減，因此才會(hui)出(chu)現企(qi)(qi)業大面積預虧。

《每日(ri)經(jing)濟新聞》記者了(le)解到，中(zhong)華企(qi)業(ye)、綠(lv)景控股等(deng)多(duo)家(jia)房企(qi)計提(ti)了(le)資產減值準備。克而瑞研究中(zhong)心分析師(shi)朱一(yi)(yi)鳴表示，選擇這種方(fang)式進行預虧公告的企(qi)業(ye)多(duo)半為中(zhong)小企(qi)業(ye)，由于滯銷或者地價(jia)上漲等(deng)因素，其經(jing)營業(ye)績本身就(jiu)不太樂觀，計提(ti)減值準備只是為此提(ti)供了(le)一(yi)(yi)個(ge)理(li)由。

不過(guo)，也不排除部分(fen)房企(qi)通過(guo)“藏利潤”來對財(cai)務報表進行粉飾。記(ji)者(zhe)了(le)解到，不少房企(qi)為(wei)了(le)實現(xian)年度銷售目標，多將交房期限(xian)設(she)定在(zai)12月(yue)底(di)前，但(dan)是(shi)在(zai)2014年市場(chang)低(di)迷的情況下，部分(fen)房企(qi)可(ke)能(neng)會推遲交房。

朱一鳴(ming)告訴記者，這種行為多半是(shi)由于(yu)當(dang)年企業(ye)經營業(ye)績(ji)(ji)已(yi)經非常糟糕(gao)，通(tong)過推遲交房將業(ye)績(ji)(ji)算(suan)入下(xia)一年的銷售額(e)，到時候可以(yi)憑借業(ye)績(ji)(ji)“扭(niu)虧”在(zai)資本市場實現“翻(fan)身”，否則如果連續兩年虧損，股(gu)票會被(bei)實施退(tui)市風(feng)險警示。

行業盈利預期走低

盡管(guan)2014年(nian)大部分城市取消(xiao)限購政策(ce)，進(jin)入四季度政府救市措(cuo)施(shi)接二連三，但是想(xiang)要(yao)挽回房企經營頹勢并非易事。在供(gong)應總體平穩而市場成交放緩的態勢下(xia)，多(duo)數城市供(gong)求(qiu)比高企，庫存量普遍攀升，去化周期顯著變長。

歐(ou)陽捷認為，目前(qian)房地(di)產行(xing)業的主要趨(qu)勢就(jiu)是供求關系(xi)逆轉，在政(zheng)策調控和市場格(ge)局(ju)變化下，行(xing)業逐步(bu)進入平(ping)穩發展期，盈利預期下調在所(suo)難免(mian)。

克而瑞研究報告分析稱，考(kao)慮到(dao)依(yi)然處(chu)于(yu)高(gao)位(wei)的庫存壓力(li)，2015年房價的整體(ti)走勢應是先降后(hou)穩，目(mu)前寧波、沈陽(yang)等城市(shi)去(qu)化周期均(jun)超過18個月(yue)，去(qu)化壓力(li)巨大(da)，房價還有進一(yi)步調(diao)整的空間(jian)。在這樣的背景下，去(qu)庫存仍將是市(shi)場的主(zhu)旋律，房價有進一(yi)步下探的可能。

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土地市場

2014土地市場現分化：一線量減價升 三四線趨冷

每經記者 盧(lu)曦 發自上海

樓市萎靡不(bu)振的2014年終(zhong)于過去，有研究機構盤點發現(xian)，2014年的土地(di)市場遭受(shou)不(bu)小的打擊，土地(di)出讓金明顯下滑，一線城(cheng)市和(he)二三線城(cheng)市表(biao)現(xian)分(fen)化加劇。

對于部分嚴重(zhong)依賴(lai)土(tu)地財政(zheng)的地方政(zheng)府，2015年將面臨較大的財政(zheng)壓(ya)力(li)。其中三四線城市目前樓市庫存依然高企，開發商拿地愿望進一步下降，是(shi)目前全國樓市、地方財政(zheng)鏈條上最(zui)薄弱的一環。

土地成交創五年新低

上海(hai)易(yi)居房地(di)(di)產研究院近(jin)期發布了(le)《2014年(nian)典型(xing)城市(shi)土地(di)(di)成(cheng)交報(bao)(bao)告年(nian)終版》。報(bao)(bao)告顯(xian)示，在市(shi)場下(xia)行的(de)影響下(xia)，去年(nian)國內十個典型(xing)城市(shi)土地(di)(di)成(cheng)交建筑(zhu)面積25310萬平(ping)方米，降(jiang)幅(fu)近(jin)三成(cheng)；土地(di)(di)出讓(rang)金收入為8841億元(yuan)，同比下(xia)降(jiang)15.4%；

報(bao)告顯(xian)示，2014年土地成交量創五(wu)年新(xin)低，但(dan)成交均價則創出五(wu)年新(xin)高，土地成交均價3493元/平方米(mi)，與2013年相比上升13.2%。

上海易居房地產研究院研究員亢亞(ya)娟(juan)分(fen)析認為，樓市降(jiang)(jiang)(jiang)溫導(dao)致地市降(jiang)(jiang)(jiang)溫。從成交量(liang)來(lai)看，一(yi)方面房企購地熱情降(jiang)(jiang)(jiang)溫，另一(yi)方面地方政府供(gong)應積極性也有(you)所(suo)降(jiang)(jiang)(jiang)低，導(dao)致成交量(liang)低迷。從成交價(jia)格(ge)來(lai)看，土地價(jia)格(ge)以上升為主(zhu)(zhu)，主(zhu)(zhu)要是由一(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)市帶動，一(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)市土地資(zi)源稀缺，且房價(jia)堅挺(ting)，對企業具(ju)有(you)很強的(de)吸引力(li)，激(ji)烈的(de)競(jing)爭下必然導(dao)致高價(jia)地的(de)出現。

上海易居(ju)房地(di)(di)產研(yan)究(jiu)院(yuan)發展研(yan)究(jiu)所所長(chang)李(li)戰軍接受《每日經濟新聞》記者(zhe)采訪時表示(shi)，雖然2014年土地(di)(di)成交出現一(yi)定程度(du)的下(xia)滑，開發商未來仍然會(hui)不(bu)(bu)斷(duan)“搶地(di)(di)”。不(bu)(bu)能因為一(yi)年的波動(dong)，就看淡(dan)未來的土地(di)(di)市場，土地(di)(di)供應量會(hui)不(bu)(bu)斷(duan)減少(shao)，在一(yi)線城(cheng)市情(qing)況尤其(qi)突出。而且隨著土地(di)(di)動(dong)遷費用居(ju)高(gao)不(bu)(bu)下(xia)，土地(di)(di)價值升(sheng)值是(shi)長(chang)期的趨勢。

區域分化加劇/

報(bao)告顯示，一線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)土地成交(jiao)均(jun)價(jia)(jia)上升幅度(du)尤高，二(er)線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)略有下降。說明一線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)土地價(jia)(jia)值仍然深受市(shi)(shi)(shi)場(chang)認可(ke)，吸引了多個大企業爭相布局(ju)。預計(ji)2015年土地市(shi)(shi)(shi)場(chang)將在2014年基礎上有所復蘇，但不(bu)同(tong)區域分(fen)化(hua)將更加明顯。

亢亞娟指出，大城市“房冷地熱(re)”現象突出，房企逃(tao)離三四線城市，向(xiang)一二線城市集聚的態(tai)勢仍(reng)在持續。

在一線城市(shi)(shi)，由于市(shi)(shi)場(chang)降溫,成交量重新回落,為6825萬平(ping)方米，降幅達32.4%。但成交均價依然延續(xu)了2013年的(de)上行趨(qu)勢,為7429元/平(ping)方米，增幅為37.8%。由于土地(di)資源的(de)稀(xi)缺性(xing),外加房價遠比三四線城市(shi)(shi)堅(jian)挺，一線城市(shi)(shi)的(de)土地(di)價值(zhi)在市(shi)(shi)場(chang)冷淡的(de)情(qing)況(kuang)下依然凸(tu)顯。

在二線典(dian)型城市，土(tu)地成交(jiao)總量在近兩年(nian)逐步縮小，2014年(nian)為18485萬平(ping)方(fang)米(mi)；從土(tu)地成交(jiao)均價來看，基本穩定(ding)在1500元~2000元/平(ping)方(fang)米(mi)之間，其中2013年(nian)大幅上升44.2%，2014年(nian)為2040元/平(ping)方(fang)米(mi)，略微下降3.2%。

成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)量方面(mian)，一線城(cheng)(cheng)市中廣州跌(die)幅(fu)(fu)(fu)最(zui)大，上(shang)海跌(die)幅(fu)(fu)(fu)最(zui)小；二(er)線城(cheng)(cheng)市中，重慶跌(die)幅(fu)(fu)(fu)最(zui)大，西安跌(die)幅(fu)(fu)(fu)最(zui)小。十大典型城(cheng)(cheng)市土地成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)均(jun)價(jia)同(tong)比以上(shang)升(sheng)為主。一線城(cheng)(cheng)市均(jun)價(jia)均(jun)為上(shang)升(sheng)，且(qie)增(zeng)幅(fu)(fu)(fu)較(jiao)大；二(er)線城(cheng)(cheng)市除(chu)天津、西安上(shang)升(sheng)之外，其(qi)(qi)余城(cheng)(cheng)市均(jun)價(jia)都出現了一定程度(du)的下(xia)滑。尤其(qi)(qi)是杭州，下(xia)跌(die)10%，房(fang)價(jia)跌(die)幅(fu)(fu)(fu)最(zui)大。

地方財政是否會(hui)亮(liang)紅燈？/

李(li)戰軍認為，在(zai)現階段(duan)，土(tu)地(di)(di)出讓金作為地(di)(di)方政府財政收入主要來(lai)源(yuan)的狀態不會改(gai)變(bian)，且不同城市的土(tu)地(di)(di)出讓金貢獻分化將成為常態。

但(dan)他同(tong)時指出，土地(di)(di)出讓(rang)金(jin)的明顯下滑還不至(zhi)于對地(di)(di)方(fang)財政(zheng)產生(sheng)根本性影響。除土地(di)(di)出讓(rang)金(jin)外，地(di)(di)方(fang)政(zheng)府還可以(yi)通過稅收改革，減持(chi)國(guo)有股等方(fang)式補充資金(jin)，償還地(di)(di)方(fang)債(zhai)等。

明源地(di)產研究院主編潘勇堂認為，2014年樓市低迷，中(zhong)小開(kai)發(fa)商(shang)對行情(qing)不(bu)樂觀，導致拿地(di)積(ji)極(ji)性不(bu)高(gao)。目(mu)前的(de)地(di)價(jia)對于(yu)開(kai)發(fa)商(shang)來說壓(ya)力比(bi)較大。中(zhong)小開(kai)發(fa)商(shang)根本拿不(bu)起一(yi)二線(xian)城市的(de)土地(di)，只有“巨無霸”型(xing)房企才有能(neng)力繼續拿地(di)，他們很多時候也會選(xuan)擇“聯合體(ti)”的(de)方式，從而減輕資金壓(ya)力和風險。

對(dui)于(yu)2015年(nian)地(di)方政府(fu)(fu)的財政壓力(li)，潘勇堂認(ren)為(wei)，由于(yu)政府(fu)(fu)在土地(di)市場有調節(jie)(jie)的主導權，2015年(nian)可以通過控制土地(di)出(chu)讓的節(jie)(jie)奏來(lai)補(bu)充資金(jin)。首先要防止(zhi)流拍，再爭(zheng)取更高的溢價。長遠看，提升城市品(pin)牌，提高規劃水平，對(dui)地(di)方政府(fu)(fu)賣(mai)地(di)都是有利的。地(di)方政府(fu)(fu)如果對(dui)土地(di)出(chu)讓金(jin)依賴(lai)過大，2015年(nian)壓力(li)就(jiu)比較大，對(dui)于(yu)那些對(dui)土地(di)出(chu)讓金(jin)依賴(lai)較小的地(di)方，波動(dong)不至于(yu)太(tai)明顯。

縱(zong)觀全(quan)國，地方(fang)財(cai)政壓力最大的可能(neng)是三(san)四線(xian)城市。目前這(zhe)些城市的庫存去化仍然非常困難，開發商普遍認為(wei)三(san)四線(xian)城市沒有拿地的必要(yao)。如果地方(fang)缺乏其(qi)他(ta)支柱產業，消費能(neng)力太(tai)弱，財(cai)政問題可能(neng)會更多地暴露出來。

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產品策略

開發商自救(jiu)：升級產(chan)品 調(diao)整結構

每(mei)經記者 楊羚(ling)強 發自上海

“以(yi)往綠(lv)城40%~50%左右的銷售(shou)額(e)來自給富(fu)有群(qun)體造頂(ding)級住(zhu)宅，2015年開始，綠(lv)城會(hui)做(zuo)一個(ge)調整，這一板(ban)塊可能只(zhi)占10%~20%的份額(e)。”綠(lv)城中國董事長(chang)宋(song)衛平(ping)1月23日在青島的一次業主和媒體的交流，引發了業界(jie)震(zhen)動。很多(duo)人沒有想(xiang)到，在國內深耕高端住(zhu)宅領域的綠(lv)城居(ju)然也開始為(wei)白領建房。

在綠城調整(zheng)產品(pin)(pin)結構(gou)的(de)(de)背后，是日趨嚴峻的(de)(de)市場環境。宋衛平甚至提出，向小米創始人雷軍學習，做利潤只有不到(dao)7%的(de)(de)產品(pin)(pin)。激(ji)烈的(de)(de)市場份(fen)額(e)競爭，也許會讓本來毛利就(jiu)在不斷下滑的(de)(de)地產業進一步壓縮利潤空間。

產品結構調整

據觀點(dian)地產網(wang)的(de)報(bao)道，宋(song)衛平在(zai)上(shang)述交流會(hui)上(shang)曾透(tou)露，未(wei)來(lai)綠(lv)城將為中國城市(shi)最(zui)主要(yao)的(de)群體“白(bai)領”建房，盡可能推動80后(hou)、90后(hou)城市(shi)白(bai)領的(de)生活品質(zhi)、豐富程度和(he)生活幸(xing)福程度，這是(shi)回到綠(lv)城后(hou)要(yao)做的(de)事情。

幾乎(hu)在宋衛平發表上述(shu)講話的同(tong)時，綠城曾經的合作伙(huo)伴融(rong)創(chuang)也(ye)傳出了(le)收購佳兆業(ye)的消息(xi)。和融(rong)創(chuang)定位高端消費市場(chang)不同(tong)，佳兆業(ye)是(shi)一家以剛需產品為(wei)主打的房企(qi)。

綠城和融創不約而同瞄準剛需市場，讓業界疑惑：面對疲軟的市場，高端(duan)住宅開發商是否也面臨轉(zhuan)型的壓力？

克而瑞研究中心(xin)分析師(shi)楊科偉表示(shi)，根據調(diao)研，從2010年開始(shi)，市場48%的購房者就(jiu)是為了改(gai)善需(xu)求(qiu)。因(yin)此(ci)他(ta)對綠城(cheng)轉(zhuan)型“剛需(xu)”的想法的正確性(xing)有(you)所(suo)懷疑(yi)，因(yin)為剛需(xu)并不(bu)成為未(wei)來房產市場的主力。

對(dui)此，綠(lv)城方面表示，所(suo)謂轉(zhuan)型“剛需(xu)”，是媒體(ti)的(de)一(yi)種誤讀。根(gen)據(ju)此前的(de)了解，綠(lv)城所(suo)針對(dui)的(de)白(bai)領購房人群年(nian)收入也要達到30萬(wan)元左右(you)，和通常意義的(de)剛需(xu)存在(zai)一(yi)定的(de)差距。

宋衛平(ping)的(de)一位助(zhu)手(shou)告訴 《每日經濟新聞》記者，宋衛平(ping)所說的(de)白領應該指(zhi)的(de)是中(zhong)等(deng)收入人(ren)群，有些(xie)人(ren)雖然(ran)不(bu)是白領，但收入卻并不(bu)低。這些(xie)人(ren)有改善居住的(de)需求(qiu)，也(ye)可以視為“剛需”的(de)一種。

但綠城(cheng)產品結(jie)構將有變化，這一點是肯定的。

中房信研(yan)究總監薛建雄說，這(zhe)種(zhong)改變(bian)和(he)購買(mai)力有一定的(de)(de)(de)關聯，如今(jin)改善型(xing)需求(qiu)(qiu)購買(mai)的(de)(de)(de)主力戶型(xing)在90~120平(ping)方米。而80后、90后的(de)(de)(de)生活習慣和(he)60后、70后不同，家庭的(de)(de)(de)小型(xing)化，使得消(xiao)費者對居(ju)住空間的(de)(de)(de)需求(qiu)(qiu)變(bian)小。

楊科偉表示(shi)，目前的改(gai)善型(xing)產(chan)品不像此前那(nei)樣大(da)幅增(zeng)加(jia)戶型(xing)面積，和目前土地出讓價(jia)格(ge)較高有關，開發商要控制總價(jia)，就必須(xu)要縮小(xiao)建筑面積，以保證樓盤的銷售。

盈利模式變化

在戶型面積無法大幅(fu)增(zeng)加(jia)的(de)情況下，開發商怎(zen)樣吸(xi)引改(gai)善型消(xiao)費者入市(shi)買房？楊科(ke)偉說，開發商主要(yao)通(tong)過增(zeng)加(jia)硬件和配套來實現。

比如，上海(hai)大(da)(da)寧金茂府項目就安裝了抗霾(mai)防PM2.5系統、全屋軟(ruan)水(shui)(shui)凈水(shui)(shui)系統、智能家(jia)庭(ting)控制(zhi)系統等十二大(da)(da)科技系統，用(yong)高科技全面提升樓盤的(de)品質，以(yi)和周邊乃(nai)至整(zheng)個北上海(hai)的(de)對手(shou)差(cha)別(bie)化(hua)競爭(zheng)。

記者梳理(li)海爾(er)、小米等智(zhi)能家(jia)居企業(ye)的合作房企發現，全國(guo)前30強的房地產企業(ye)中，已有(you)超過(guo)15家(jia)企業(ye)和(he)上述兩家(jia)企業(ye)建立戰略(lve)合作關系。

億翰智庫上市公司研究中(zhong)心副主任張(zhang)化東說(shuo)，提升產品(pin)的(de)硬件，犧牲部分(fen)利(li)潤，固然是為了提升品(pin)牌的(de)市場份額，但(dan)更重(zhong)要的(de)目的(de)是為了在(zai)房地(di)產開發之外，尋找新的(de)盈利(li)點。

世茂集團(tuan)副總裁蔡雪(xue)梅在(zai)多個場合提出，未來房地產開發的盈利(li)模式，將(jiang)從主要靠(kao)土地增值獲(huo)(huo)利(li)，轉(zhuan)向依據“人性需求”開發獲(huo)(huo)利(li)，住(zhu)宅成為一種(zhong)可以接(jie)入醫療、教育、超市、保險、家居等(deng)各類商品和服務的新的移動互聯網平臺。

潘(pan)石(shi)屹、宋衛平、馮(feng)侖等(deng)都表達過類(lei)似觀點，提出了(le)基于移動互聯網的創(chuang)新盈利模式(shi)。

張化東(dong)表示，智能(neng)家居、低碳(tan)科技等產(chan)品，正是房地(di)產(chan)企業搭建住宅互聯網平臺所必需(xu)的(de)(de)硬件，將是未(wei)來開發(fa)商創新盈利模(mo)式的(de)(de)關(guan)鍵。

而對房企(qi)來(lai)說，房屋售出后的(de)服務(wu)收(shou)益，也是(shi)彌補產(chan)品升(sheng)級后利潤壓縮的(de)必(bi)經途(tu)徑。只有大(da)量增加服務(wu)領域的(de)盈(ying)利，開發商才能在產(chan)品升(sheng)級后不漲價，進而達到快速周轉，提升(sheng)更多市場份額的(de)目的(de)。