每(mei)經編輯｜每(mei)經記者 楊(yang)羚強(qiang) 發自(zi)上海(hai)    

每經記者 楊羚強 發自上海

“以往綠城40%~50%左右的(de)(de)銷售額來自(zi)給富有群(qun)體(ti)造頂(ding)級住宅(zhai)，2015年開(kai)始(shi)，綠城會做一(yi)(yi)個調(diao)整，這一(yi)(yi)板塊(kuai)可能只占10%~20%的(de)(de)份(fen)額。”綠城中國董事長宋衛(wei)平1月23日在青島的(de)(de)一(yi)(yi)次(ci)業主和媒體(ti)的(de)(de)交流，引發(fa)了業界(jie)震動。很多人沒有想到(dao)，在國內深(shen)耕高端住宅(zhai)領(ling)域的(de)(de)綠城居(ju)然也開(kai)始(shi)為白領(ling)建房。

在綠(lv)城(cheng)調整(zheng)產品(pin)結構的(de)背后，是日趨嚴峻的(de)市場環境。宋(song)衛平甚(shen)至提出，向小(xiao)米創始人雷軍學習，做利(li)潤只有不到7%的(de)產品(pin)。激烈的(de)市場份(fen)額競爭，也許會讓本來毛利(li)就在不斷下滑(hua)的(de)地產業進(jin)一(yi)步(bu)壓(ya)縮利(li)潤空間。

產品結構調整

據觀(guan)點地產網的(de)報道(dao)，宋衛平在上述交流會上曾透露，未來綠城(cheng)(cheng)將為中國城(cheng)(cheng)市(shi)最主(zhu)要的(de)群體(ti)“白領”建(jian)房，盡可能推動80后(hou)、90后(hou)城(cheng)(cheng)市(shi)白領的(de)生活品(pin)質、豐富程(cheng)度和生活幸福(fu)程(cheng)度，這是回到綠城(cheng)(cheng)后(hou)要做的(de)事情。

幾乎在宋衛平發表上述講(jiang)話的同時，綠(lv)城曾經的合作伙伴融創(chuang)也傳出了收購佳兆業的消(xiao)息。和(he)融創(chuang)定位高端(duan)消(xiao)費(fei)市場不同，佳兆業是(shi)一家(jia)以剛需產品為主(zhu)打的房企(qi)。

綠城(cheng)和融創(chuang)不約而同(tong)瞄(miao)準剛需市場，讓業界疑惑：面對疲軟的市場，高端住宅開發商(shang)是否也面臨轉(zhuan)型的壓(ya)力？

克而瑞研究中心分析(xi)師楊科偉(wei)表示(shi)，根據調研，從2010年開始，市(shi)(shi)場(chang)48%的購房(fang)者就是為了(le)改善需(xu)求。因此(ci)他(ta)對綠城轉(zhuan)型(xing)“剛(gang)需(xu)”的想(xiang)法的正確性有(you)所懷疑，因為剛(gang)需(xu)并(bing)不成(cheng)為未來(lai)房(fang)產市(shi)(shi)場(chang)的主(zhu)力(li)。

對此(ci)，綠(lv)城方面表示，所謂轉型“剛需”，是(shi)媒體的(de)一種誤讀。根據此(ci)前的(de)了解，綠(lv)城所針對的(de)白領購房人(ren)群年收入(ru)也要(yao)達到30萬元(yuan)左右，和通常意義的(de)剛需存在一定的(de)差距。

宋衛(wei)平的(de)(de)一(yi)位助手告訴(su) 《每日經濟新聞》記(ji)者(zhe)，宋衛(wei)平所(suo)說的(de)(de)白領(ling)應(ying)該指的(de)(de)是中(zhong)等收入(ru)人群，有(you)些(xie)(xie)人雖然不(bu)是白領(ling)，但收入(ru)卻(que)并不(bu)低。這些(xie)(xie)人有(you)改善居(ju)住(zhu)的(de)(de)需求，也(ye)可以視(shi)為“剛需”的(de)(de)一(yi)種。

但綠城產品結構將有變化，這(zhe)一(yi)點是(shi)肯(ken)定的。

中房(fang)信研究總(zong)監薛建雄(xiong)說，這種(zhong)改(gai)變和購買(mai)力(li)有一定的(de)關聯，如今改(gai)善型(xing)需求購買(mai)的(de)主力(li)戶型(xing)在90~120平方米。而(er)80后(hou)、90后(hou)的(de)生(sheng)活習(xi)慣和60后(hou)、70后(hou)不同，家庭的(de)小(xiao)型(xing)化，使得消費者對居住(zhu)空間的(de)需求變小(xiao)。

楊科偉表示，目(mu)前(qian)的改善型(xing)產品不像此前(qian)那(nei)樣(yang)大幅增加戶型(xing)面積，和目(mu)前(qian)土地(di)出讓價格較高有(you)關(guan)，開發(fa)商要(yao)控制總價，就必須要(yao)縮小建筑(zhu)面積，以保證樓盤的銷售。

盈利模式變化

在戶型面積無法大幅增加(jia)的情(qing)況下，開發商怎樣吸引(yin)改善型消費(fei)者入市買房？楊科偉說，開發商主(zhu)要通過增加(jia)硬件和(he)配(pei)套來實(shi)現。

比(bi)如，上海大(da)寧金(jin)茂府項目就安裝(zhuang)了抗霾(mai)防PM2.5系統(tong)(tong)、全屋軟水凈水系統(tong)(tong)、智能家庭控(kong)制系統(tong)(tong)等十二大(da)科技系統(tong)(tong)，用高(gao)科技全面提(ti)升樓盤(pan)的品(pin)質，以和周邊乃至(zhi)整個北上海的對手差別化競爭。

記者(zhe)梳理(li)海爾、小(xiao)米等智能(neng)家居企(qi)業(ye)的合(he)作(zuo)房(fang)企(qi)發現，全國前30強的房(fang)地產企(qi)業(ye)中(zhong)，已有超(chao)過15家企(qi)業(ye)和上述兩家企(qi)業(ye)建(jian)立(li)戰略合(he)作(zuo)關系。

億翰智庫上(shang)市(shi)(shi)公(gong)司研(yan)究中心副主(zhu)任(ren)張化東說，提(ti)升(sheng)產(chan)品(pin)的(de)(de)硬件，犧牲部分利潤，固然是(shi)為了提(ti)升(sheng)品(pin)牌的(de)(de)市(shi)(shi)場份額，但更(geng)重要的(de)(de)目的(de)(de)是(shi)為了在房地產(chan)開發之外，尋找新的(de)(de)盈利點(dian)。

世茂集團副總裁蔡(cai)雪梅在多個場合提出，未來房地產開發的(de)(de)盈利模式，將從主要(yao)靠土地增(zeng)值(zhi)獲(huo)利，轉(zhuan)向依據“人(ren)性需求”開發獲(huo)利，住(zhu)宅(zhai)成為一種可以接(jie)入(ru)醫療、教(jiao)育、超市(shi)、保險、家居等各(ge)類商品和(he)服務的(de)(de)新的(de)(de)移動(dong)互聯(lian)網(wang)平臺。

潘石屹(yi)、宋衛平(ping)、馮侖等(deng)都表達(da)過類似觀點，提出了基于(yu)移動(dong)互(hu)聯(lian)網的創新盈利(li)模式。

張化東表示(shi)，智(zhi)能家(jia)居、低碳(tan)科(ke)技等產品，正是(shi)房地產企業搭建住宅互聯網平臺所必(bi)需的硬件，將(jiang)是(shi)未來開發商創新盈利模式的關(guan)鍵。

而(er)對(dui)房(fang)企來說(shuo)，房(fang)屋(wu)售出(chu)后(hou)(hou)的(de)服(fu)(fu)務(wu)收益，也是(shi)彌(mi)補產(chan)品(pin)升級(ji)后(hou)(hou)利潤壓縮(suo)的(de)必經途徑。只有大(da)量增加服(fu)(fu)務(wu)領域的(de)盈利，開發(fa)商才能(neng)在產(chan)品(pin)升級(ji)后(hou)(hou)不(bu)漲(zhang)價，進而(er)達到快速(su)周轉，提升更多市場份額的(de)目的(de)。