每(mei)經編(bian)輯｜每(mei)經記者 盧曦(xi) 發自上海    

每經記(ji)者 盧曦 發自(zi)上海

樓市(shi)萎靡不振的2014年終于(yu)過去，有研(yan)究機構盤點發現，2014年的土地市(shi)場遭受不小(xiao)的打擊，土地出讓金明(ming)顯下滑，一線(xian)城市(shi)和二三(san)線(xian)城市(shi)表現分化加劇。

對于(yu)部(bu)分嚴重依賴土地(di)財政的(de)地(di)方(fang)政府，2015年將(jiang)面臨較大的(de)財政壓(ya)力。其中三(san)四線城(cheng)市目前樓市庫存依然(ran)高企(qi)，開發商拿地(di)愿(yuan)望進(jin)一(yi)步下降，是目前全國(guo)樓市、地(di)方(fang)財政鏈條上最薄(bo)弱的(de)一(yi)環。

土地成交創五年新低

上海易居房地(di)(di)(di)產研究院近期發布(bu)了《2014年(nian)(nian)典(dian)型(xing)城(cheng)市土(tu)地(di)(di)(di)成(cheng)交(jiao)報告年(nian)(nian)終版(ban)》。報告顯示(shi)，在(zai)市場(chang)下行的影響下，去(qu)年(nian)(nian)國內(nei)十(shi)個(ge)典(dian)型(xing)城(cheng)市土(tu)地(di)(di)(di)成(cheng)交(jiao)建筑面(mian)積(ji)25310萬平方米，降幅(fu)近三成(cheng)；土(tu)地(di)(di)(di)出讓(rang)金收入為8841億元，同(tong)比下降15.4%；

報告顯示，2014年土地(di)成交(jiao)量(liang)創五年新低(di)，但成交(jiao)均(jun)價(jia)則創出五年新高，土地(di)成交(jiao)均(jun)價(jia)3493元/平方米(mi)，與(yu)2013年相(xiang)比上升13.2%。

上海易居(ju)房(fang)地(di)(di)產研究院研究員亢亞(ya)娟分(fen)析認(ren)為(wei)，樓市(shi)(shi)降(jiang)溫(wen)(wen)導致(zhi)地(di)(di)市(shi)(shi)降(jiang)溫(wen)(wen)。從(cong)成交量來(lai)看，一(yi)方面(mian)房(fang)企購地(di)(di)熱情降(jiang)溫(wen)(wen)，另一(yi)方面(mian)地(di)(di)方政(zheng)府(fu)供應積極性也有所降(jiang)低，導致(zhi)成交量低迷。從(cong)成交價(jia)(jia)格來(lai)看，土(tu)地(di)(di)價(jia)(jia)格以上升為(wei)主(zhu)，主(zhu)要是由(you)一(yi)線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)帶動，一(yi)線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)土(tu)地(di)(di)資源稀缺，且房(fang)價(jia)(jia)堅挺，對企業(ye)具有很強(qiang)的(de)吸引力，激烈的(de)競爭下必然導致(zhi)高價(jia)(jia)地(di)(di)的(de)出(chu)現。

上海易居房地(di)(di)(di)(di)產研(yan)究(jiu)院發展研(yan)究(jiu)所所長李戰軍接受《每日經濟新(xin)聞》記者采訪時表示，雖(sui)然(ran)(ran)2014年(nian)土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)成交(jiao)出現一定程(cheng)度的(de)下(xia)滑(hua)，開發商未(wei)來仍(reng)然(ran)(ran)會不(bu)斷(duan)“搶地(di)(di)(di)(di)”。不(bu)能(neng)因為一年(nian)的(de)波動，就(jiu)看淡未(wei)來的(de)土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)市場，土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)供應量會不(bu)斷(duan)減少，在一線城市情況(kuang)尤其突出。而且隨著土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)動遷(qian)費(fei)用居高不(bu)下(xia)，土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)價值升(sheng)值是長期(qi)的(de)趨勢。

區域分化加劇/

報告(gao)顯(xian)示，一線(xian)城市(shi)土地(di)成(cheng)交(jiao)均(jun)價(jia)上升幅度尤高(gao)，二線(xian)城市(shi)略(lve)有下降(jiang)。說明一線(xian)城市(shi)土地(di)價(jia)值仍然(ran)深受市(shi)場(chang)認(ren)可，吸引(yin)了多個(ge)大企業爭相布局。預計2015年土地(di)市(shi)場(chang)將在2014年基礎上有所復蘇，但不同(tong)區域分化將更加明顯(xian)。

亢亞娟指出(chu)，大城(cheng)市(shi)“房冷地熱”現象突出(chu)，房企逃離(li)三四線城(cheng)市(shi)，向一二線城(cheng)市(shi)集聚的態勢仍在持續。

在(zai)一線(xian)城市，由(you)于(yu)市場(chang)(chang)降(jiang)溫,成交(jiao)(jiao)量重(zhong)新回落,為6825萬(wan)平方米(mi)，降(jiang)幅達32.4%。但成交(jiao)(jiao)均價(jia)依然延續了2013年的(de)上行趨勢,為7429元(yuan)/平方米(mi)，增幅為37.8%。由(you)于(yu)土(tu)地資(zi)源的(de)稀缺性,外加(jia)房價(jia)遠(yuan)比(bi)三四線(xian)城市堅挺，一線(xian)城市的(de)土(tu)地價(jia)值(zhi)在(zai)市場(chang)(chang)冷(leng)淡的(de)情況下依然凸顯。

在(zai)二線典型城市，土地(di)(di)成交總(zong)量在(zai)近兩年(nian)逐步縮小，2014年(nian)為(wei)18485萬平(ping)方米；從土地(di)(di)成交均價來(lai)看，基本穩定在(zai)1500元(yuan)~2000元(yuan)/平(ping)方米之間，其中(zhong)2013年(nian)大幅上(shang)升44.2%，2014年(nian)為(wei)2040元(yuan)/平(ping)方米，略微下降3.2%。

成交量方(fang)面(mian)，一線(xian)城(cheng)市(shi)中廣(guang)州跌(die)幅(fu)最大(da)，上(shang)(shang)海(hai)跌(die)幅(fu)最小(xiao)；二線(xian)城(cheng)市(shi)中，重(zhong)慶跌(die)幅(fu)最大(da)，西安跌(die)幅(fu)最小(xiao)。十(shi)大(da)典(dian)型城(cheng)市(shi)土地成交均(jun)價(jia)(jia)同比以上(shang)(shang)升(sheng)為主。一線(xian)城(cheng)市(shi)均(jun)價(jia)(jia)均(jun)為上(shang)(shang)升(sheng)，且增幅(fu)較大(da)；二線(xian)城(cheng)市(shi)除(chu)天津、西安上(shang)(shang)升(sheng)之(zhi)外，其(qi)余城(cheng)市(shi)均(jun)價(jia)(jia)都出現(xian)了一定程度的(de)下(xia)滑。尤(you)其(qi)是(shi)杭(hang)州，下(xia)跌(die)10%，房價(jia)(jia)跌(die)幅(fu)最大(da)。

地(di)方(fang)財政(zheng)是否會亮(liang)紅燈？/

李戰(zhan)軍認(ren)為(wei)(wei)，在現(xian)階段，土地出(chu)讓金作(zuo)為(wei)(wei)地方政府財政收入主要(yao)來源(yuan)的狀態(tai)不會(hui)改變，且不同(tong)城市的土地出(chu)讓金貢獻分(fen)化將成為(wei)(wei)常態(tai)。

但(dan)他同時指出(chu)，土(tu)地(di)(di)出(chu)讓(rang)金的明顯下滑還不(bu)至于對地(di)(di)方(fang)財政(zheng)產生根本性(xing)影響。除土(tu)地(di)(di)出(chu)讓(rang)金外，地(di)(di)方(fang)政(zheng)府還可以(yi)通過稅收改革，減持國有股等方(fang)式補充資金，償(chang)還地(di)(di)方(fang)債等。

明源地(di)產(chan)研究院(yuan)主編潘勇堂認為，2014年樓市低迷，中(zhong)小開發商(shang)對(dui)行(xing)情不(bu)樂觀，導(dao)致拿地(di)積極(ji)性不(bu)高。目前的地(di)價(jia)對(dui)于開發商(shang)來說(shuo)壓力比(bi)較大。中(zhong)小開發商(shang)根本(ben)拿不(bu)起一二線城(cheng)市的土地(di)，只(zhi)有“巨無霸”型房企才有能力繼續拿地(di)，他們很多時候也會選擇(ze)“聯合體(ti)”的方(fang)式，從而減輕(qing)資金壓力和風險。

對于2015年(nian)(nian)地(di)(di)(di)(di)(di)方政(zheng)府(fu)的(de)財政(zheng)壓(ya)力(li)，潘(pan)勇堂認(ren)為，由于政(zheng)府(fu)在土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)市(shi)場(chang)有調(diao)節的(de)主導(dao)權，2015年(nian)(nian)可(ke)以通過控(kong)制土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)出讓(rang)的(de)節奏來補充資金(jin)。首先要防(fang)止流拍，再爭取更高的(de)溢價。長遠(yuan)看(kan)，提升城市(shi)品(pin)牌，提高規劃水(shui)平(ping)，對地(di)(di)(di)(di)(di)方政(zheng)府(fu)賣(mai)地(di)(di)(di)(di)(di)都是有利的(de)。地(di)(di)(di)(di)(di)方政(zheng)府(fu)如果對土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)出讓(rang)金(jin)依賴過大，2015年(nian)(nian)壓(ya)力(li)就比(bi)較大，對于那些對土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)出讓(rang)金(jin)依賴較小的(de)地(di)(di)(di)(di)(di)方，波動不至于太明(ming)顯。

縱觀全國，地(di)方(fang)財政(zheng)壓力最(zui)大的可能(neng)(neng)是三四線城市。目(mu)前這些城市的庫存去化仍然非常困難，開發商普(pu)遍認為(wei)三四線城市沒有拿地(di)的必要(yao)。如果地(di)方(fang)缺乏其他(ta)支柱產業，消費能(neng)(neng)力太弱，財政(zheng)問題可能(neng)(neng)會更多(duo)地(di)暴露出來。