每(mei)經編(bian)輯(ji)｜每(mei)經記者 盧曦 發自上海(hai)    

每經記者(zhe) 盧(lu)曦 發自(zi)上海(hai)

1月(yue)(yue)26日，恒隆地(di)產公(gong)布截(jie)至2014年(nian)12月(yue)(yue)底公(gong)司(si)全年(nian)業績。公(gong)司(si)各項數據全面飄(piao)紅(hong)，大大高于此前市場預期，基本純利(li)超100億港元，同(tong)比暴增98%。

財(cai)報(bao)顯示，恒(heng)隆(long)在(zai)內地的(de)業績(ji)高度依賴(lai)上海兩家恒(heng)隆(long)廣(guang)場，濟南恒(heng)隆(long)廣(guang)場成(cheng)為內地唯一明顯下(xia)滑的(de)項目。公司正在(zai)改變二、三線城市戰略，轉向更有把握(wo)的(de)“新一線”城市杭(hang)州。

內地(di)租(zu)金收入(ru)依賴(lai)上(shang)海

2014年，恒隆地(di)(di)產(chan)的香港(gang)(gang)和內地(di)(di)業務、物(wu)業銷售與(yu)租(zu)賃業務均出現不同程(cheng)度的增(zeng)長。租(zu)金收(shou)入方面，內地(di)(di)增(zeng)長11%到39.16億港(gang)(gang)元，香港(gang)(gang)增(zeng)長6％達到33億港(gang)(gang)元；物(wu)業銷售營業額飆(biao)升2.93倍(bei)，達到98.14億港(gang)(gang)元。

從年(nian)報中不難看出(chu)，恒(heng)隆(long)的(de)租金收入出(chu)現微增，而物業銷售(shou)業績出(chu)現大幅增長(chang)。

2014年(nian)，天津恒(heng)(heng)隆(long)(long)購物廣場(chang)、無錫恒(heng)(heng)隆(long)(long)廣場(chang)辦公樓開幕(mu)。目前(qian)，恒(heng)(heng)隆(long)(long)地產在(zai)內地商場(chang)的(de)零售總(zong)額(e)超(chao)過100億(yi)元人民幣。

恒隆地(di)產在(zai)年報中，將上(shang)(shang)(shang)海(hai)(hai)(hai)市場和上(shang)(shang)(shang)海(hai)(hai)(hai)以(yi)外市場分(fen)開盤點。值得注意的(de)是，上(shang)(shang)(shang)海(hai)(hai)(hai)兩(liang)家(jia)恒隆廣(guang)場對租金的(de)貢獻達(da)到(dao)27.75億(yi)港元(yuan)，而(er)上(shang)(shang)(shang)海(hai)(hai)(hai)以(yi)外多個恒隆廣(guang)場累計貢獻僅11.41億(yi)港元(yuan)。上(shang)(shang)(shang)海(hai)(hai)(hai)業務對內地(di)的(de)業績貢獻高達(da)70%，恒隆地(di)產在(zai)內地(di)的(de)業務仍然高度依賴上(shang)(shang)(shang)海(hai)(hai)(hai)兩(liang)家(jia)商(shang)場。

“內(nei)地反(fan)腐措施持續對(dui)奢(she)侈品(pin)產生(sheng)影響。”年(nian)報(bao)寫道(dao)，“由于內(nei)地多家(jia)恒(heng)隆(long)廣(guang)場(chang)都處在(zai)開(kai)業初期(qi)，利潤(run)率比(bi)較(jiao)低。”上(shang)(shang)海(hai)恒(heng)隆(long)廣(guang)場(chang)零(ling)售(shou)額下跌4%，港匯恒(heng)隆(long)廣(guang)場(chang)零(ling)售(shou)額上(shang)(shang)升3%。公司首(shou)次明(ming)確透露，在(zai)上(shang)(shang)海(hai)上(shang)(shang)調了兩(liang)家(jia)恒(heng)隆(long)廣(guang)場(chang)租金。

世邦(bang)魏(wei)理仕環球研究部資深董事謝晨告(gao)訴《每日經(jing)濟新聞》記者，恒隆(long)地產(chan)多年來一直(zhi)存在上海項(xiang)目貢獻比例較大的情況(kuang)，近年來，“上海”的占比已經(jing)有所減少，恒隆(long)地產(chan)一直(zhi)希望在二、三線(xian)城市復(fu)制上海的成(cheng)功，即開發持有型的高端(duan)物業，選擇消費力強的城市。

多地商場仍在調(diao)整、培育期

恒隆地產在(zai)上海以外運營(ying)五個(ge)購物商場，分別位于濟(ji)南、沈陽、無(wu)錫和天津，這些商場入市(shi)時間(jian)在(zai)四年(nian)以內。恒隆地產披(pi)露(lu)，這些業務處在(zai)培育期(qi)，在(zai)完成第一個(ge)或第二個(ge)租約后，要(yao)進行租戶(hu)優化，出租率因此會受到影響。

財報(bao)(bao)盤點(dian)了2014年(nian)(nian)內地多(duo)(duo)個恒(heng)隆(long)廣場的表現(xian)，大(da)部分表現(xian)好于上一(yi)年(nian)(nian)同期。然(ran)而，濟(ji)南(nan)恒(heng)隆(long)廣場表現(xian)仍(reng)然(ran)不盡人意(yi)。年(nian)(nian)報(bao)(bao)稱，濟(ji)南(nan)恒(heng)隆(long)廣場已(yi)開業三年(nian)(nian)，許多(duo)(duo)租戶首個租約到期。商場進行租戶組合調整，通過(guo)增加娛(yu)樂、時(shi)尚(shang)購(gou)物和非購(gou)物元素以渠道較為傳統的奢侈消費(fei)類別。全(quan)年(nian)(nian)商場租金減(jian)少(shao)8%，出租率下(xia)(xia)滑至82%，零售額下(xia)(xia)降2%。

2014年(nian)，濟南恒(heng)隆廣(guang)場傳(chuan)出眾多品(pin)牌退租、空鋪的(de)消(xiao)息，恒(heng)隆方面對外解釋稱，空鋪是由于多個品(pin)牌首個租約到期，沒有續租，需要調(diao)整。與(yu)此同時，沈(shen)陽的(de)兩家恒(heng)隆廣(guang)場雖(sui)獲得業績(ji)增長，仍然飽受客流不足的(de)質疑。

2014年(nian)8月，在接受《每日經濟新(xin)聞》記(ji)者專訪(fang)時，恒隆地(di)產(chan)主(zhu)席陳啟(qi)宗表示，沈陽的(de)恒隆廣場(chang)(chang)此前受到道(dao)路(lu)(lu)施(shi)工的(de)影響(xiang)，也(ye)存(cun)在定位過高的(de)問題，因(yin)而需要調(diao)整。他(ta)表示，大部分商場(chang)(chang)在入市初期都必須經歷(li)較為艱難的(de)過程。他(ta)強調(diao)恒隆地(di)產(chan)的(de)發展思路(lu)(lu)是瞄(miao)準內地(di)二(er)、三(san)線城市，因(yin)為一線城市市場(chang)(chang)飽和，很難拿到面積足夠大、地(di)段又好的(de)地(di)塊(kuai)開發商場(chang)(chang)。

然(ran)而，恒(heng)隆(long)地(di)產(chan)內地(di)的(de)下(xia)一個項(xiang)目的(de)選(xuan)址卻不同(tong)尋(xun)常。2014年11月，恒(heng)隆(long)地(di)產(chan)多(duo)個高管(guan)考察杭(hang)州(zhou)，并透露，希望在杭(hang)州(zhou)百井(jing)坊地(di)塊(kuai)打造(zao)恒(heng)隆(long)第11個項(xiang)目。杭(hang)州(zhou)百井(jing)坊巷地(di)塊(kuai)所處的(de)杭(hang)州(zhou)延安路商業街集(ji)中(zhong)了多(duo)個商業項(xiang)目，包括杭(hang)州(zhou)大廈、銀泰武林總店、嘉里中(zhong)心等。

“杭州(zhou)是(shi)全國最(zui)近(jin)接近(jin)一線的(de)(de)(de)城(cheng)(cheng)市(shi)，恒(heng)(heng)隆多年前(qian)曾(ceng)調(diao)查過杭州(zhou)，但最(zui)終選擇放(fang)棄(qi)，才去了濟南、無錫。商業(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)行業(ye)(ye)比較常見的(de)(de)(de)思路是(shi)在(zai)(zai)內地(di)(di)先布局(ju)上(shang)海(hai)、北京、杭州(zhou)、成都，再考慮其他城(cheng)(cheng)市(shi)。”一位曾(ceng)在(zai)(zai)恒(heng)(heng)隆地(di)(di)產(chan)擔(dan)任(ren)高管(guan)的(de)(de)(de)商業(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)人士告訴記者，恒(heng)(heng)隆業(ye)(ye)績的(de)(de)(de)爆紅，很大程度上(shang)受(shou)益于香港住宅(zhai)的(de)(de)(de)銷售，內地(di)(di)除了上(shang)海(hai)之(zhi)外城(cheng)(cheng)市(shi)的(de)(de)(de)經營狀況，并沒有(you)明(ming)顯的(de)(de)(de)改善。

對于是否(fou)改變(bian)二(er)、三(san)線戰略(lve)，恒隆(long)地產方面昨日沒有回復《每日經濟(ji)新聞》記者的采訪郵件。