新年伊始，佳兆業正被接二(er)連三(san)的債務危機推向風口浪尖：房源接連被多地政府鎖定、高管團隊劇烈震(zhen)動、大股東拋售股票、連環債務違(wei)約、破產(chan)重組傳聞、資產(chan)被查封……

佳(jia)兆業(ye)上演“違約(yue)門”，是特殊(shu)個案還(huan)是行業(ye)縮影？行業(ye)調整中中小(xiao)房(fang)企能否經受“寒冬”考驗？

270億元銷售(shou)額(e)VS7.972億元負債(zhai)佳兆業一(yi)年跌(die)成負資(zi)產

公開資料(liao)顯示，佳兆業集(ji)團控股有限公司于(yu)1999年在深(shen)圳成立，2009年12月(yue)赴港上市，是一家市值(zhi)300億的(de)百強房(fang)企。

然而，從2014年10月中下旬的“深圳鎖(suo)盤事件”起，這家龍頭企(qi)業突然開始“急(ji)轉直下”。該公司位于深圳的三個項(xiang)目2000多套房(fang)源(yuan)被(bei)鎖(suo)定，還未(wei)網簽的客戶無法辦理簽約。

佳(jia)兆業稱房源被鎖定事件或(huo)令到佳(jia)兆業城市廣(guang)場第三期10億元的預售未能(neng)入賬，預計(ji)新推(tui)武漢(han)項目作為緩沖。

隨之而來(lai)的便是大股東拋售及董事(shi)(shi)會主席郭英成宣布(bu)辭(ci)職使危機進一步升級(ji)，并觸發(fa)了一筆4億港元定期(qi)貸款被要(yao)求提前(qian)還(huan)款，最終成為2015年中(zhong)國資本市場首例違(wei)約事(shi)(shi)件的導火索。

進入2015年佳(jia)兆業事(shi)件持(chi)續(xu)發(fa)酵，債權人(ren)(ren)要求鎖定資產(chan)以(yi)保(bao)全利(li)益的(de)行為愈加頻繁。佳(jia)兆業最新財務狀況顯示(shi)，2300萬(wan)美元(yuan)的(de)票據(ju)利(li)息(xi)未能如期(qi)支(zhi)付、數(shu)個銀行賬(zhang)戶(hu)被(bei)凍(dong)(dong)結(jie)和扣劃。債權人(ren)(ren)對佳(jia)兆業采(cai)取了包括資產(chan)保(bao)全的(de)民事(shi)裁(cai)定以(yi)及凍(dong)(dong)結(jie)銀行結(jie)余(yu)等(deng)行動，涉及金(jin)額約7.13億元(yuan)，并收到法(fa)院對其人(ren)(ren)民幣(bi)6.51億元(yuan)資產(chan)保(bao)全的(de)民事(shi)裁(cai)定書。

萬(wan)科終止接(jie)盤佳兆業(ye)上海(hai)青浦項目更(geng)是令這波債務危機雪上加(jia)霜，這意味(wei)著佳兆業(ye)靠賣項目“補血”的路也被(bei)堵上了(le)。國際評級(ji)機構穆迪(di)認(ren)為，接(jie)盤成(cheng)功本可為佳兆業(ye)新增人(ren)民幣12億元左右的資本，但計(ji)劃失敗會削弱佳兆業(ye)的償債能力(li)。

一個月(yue)以來，房企佳兆業(ye)幾乎每天都(dou)有利空消息(xi)傳來，繼(ji)深圳房源被(bei)(bei)鎖之(zhi)后，杭州(zhou)、廣州(zhou)房源也(ye)被(bei)(bei)鎖定，近(jin)期又傳出佳兆業(ye)在大連的房地(di)產開發項目也(ye)被(bei)(bei)地(di)方法院凍(dong)結，涉及金(jin)額達6.4億(yi)元。

公告數據顯示(shi)，2014年1－11月，佳(jia)(jia)兆業合約(yue)銷售金額超過270億(yi)元，到了2015年1月5日，佳(jia)(jia)兆業負債卻高達人民幣(bi)7.972億(yi)元。

內(nei)地房企資金鏈(lian)承壓(ya)更多風(feng)險(xian)或將暴(bao)露

佳兆業“危情”是(shi)特殊個(ge)案還(huan)是(shi)行業縮(suo)影？市場(chang)人士眾說紛紜，但相對一致的判斷是(shi)，該事件將直接(jie)導致內地房(fang)企海外市場(chang)融資環(huan)境惡(e)化，而國內融資壓力(li)尚未緩(huan)解，雙重壓力(li)下，房(fang)企資金鏈緊張風(feng)險(xian)或將進(jin)一步暴露(lu)。

過去(qu)幾(ji)年(nian)內地房企(qi)在(zai)海(hai)外(wai)(wai)市場的融資(zi)規模呈現爆發式增(zeng)長勢頭。最(zui)新數據(ju)顯示(shi)，去(qu)年(nian)房企(qi)海(hai)外(wai)(wai)融資(zi)額大幅增(zeng)長，房企(qi)到位資(zi)金構成中(zhong)利用外(wai)(wai)資(zi)639億元，增(zeng)長19.7%。

而受佳兆(zhao)業事(shi)件影(ying)響，房企海外發(fa)債融資目(mu)前(qian)“神(shen)經緊繃”。部分內地房企發(fa)行的離(li)岸債券價格一(yi)度出現下(xia)行，以花樣年(nian)(nian)控(kong)股(gu)(gu)于2016年(nian)(nian)到(dao)期(qi)、旭輝控(kong)股(gu)(gu)于2018年(nian)(nian)到(dao)期(qi)、富(fu)力地產(chan)于2016年(nian)(nian)到(dao)期(qi)的三筆(bi)優先(xian)(xian)票據(ju)為例，2015年(nian)(nian)1月(yue)2日(ri)到(dao)13日(ri)，三筆(bi)優先(xian)(xian)票據(ju)價格分別(bie)下(xia)跌7.2%、2.2%和4.3%。

目前，國(guo)際評級(ji)機構穆迪公(gong)司宣布下調(diao)佳(jia)兆業(ye)債務(wu)評級(ji)。中投(tou)證券(quan)分析(xi)稱，佳(jia)兆業(ye)危機對內地房企海外融資構成沖擊，并增加海外融資成本。

從國(guo)內(nei)環(huan)境看，業內(nei)認為，房(fang)(fang)地產行(xing)業步入調整(zheng)期，銀行(xing)風險偏好(hao)下降(jiang)，目(mu)前(qian)國(guo)內(nei)融資環(huan)境尚未好(hao)轉，房(fang)(fang)企(qi)資金(jin)回籠速(su)度(du)放緩也加劇了房(fang)(fang)企(qi)資金(jin)壓力(li)。

中投顧問房地產行(xing)業研究員韓長吉說，在這種情況下，不少房企面臨融資困難、資金(jin)鏈緊張(zhang)的(de)情況，尤其(qi)是一些前期拿地幅度大，有(you)債(zhai)務(wu)集(ji)中到期的(de)房企面臨較大償債(zhai)壓(ya)力。

山東師范(fan)大學(xue)房地產系(xi)主(zhu)任(ren)程道平表(biao)示(shi)，在市場預期不樂觀、預售(shou)資(zi)金回流慢的情況下，房地產行業(ye)資(zi)金風(feng)險逐漸累積，而類似(si)于佳兆業(ye)預售(shou)房源被政府鎖定(ding)后無法交易，會對開(kai)發商的資(zi)金鏈進一步產生負(fu)面(mian)影響。

“馬(ma)太效應”或將加劇行(xing)業洗牌

受(shou)訪人(ren)士(shi)預(yu)判，一(yi)旦資金投(tou)入乏力，樓市將面(mian)臨“失血”后(hou)的(de)疲(pi)軟(ruan)性調整，中(zhong)小(xiao)房企或(huo)率先(xian)受(shou)困，未來房地產行業“馬太效應”進一(yi)步加劇。首先(xian)，去(qu)庫存仍是樓市主(zhu)旋(xuan)律，資金回(hui)流緩(huan)慢。國家統計局剛(gang)剛(gang)公布的(de)數據顯示，2014年(nian)末，商(shang)品房待售面(mian)積62169萬(wan)(wan)(wan)平(ping)(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)，比11月(yue)(yue)末增(zeng)加2374萬(wan)(wan)(wan)平(ping)(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)，比2013年(nian)末增(zeng)加12874萬(wan)(wan)(wan)平(ping)(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)，其中(zhong)，住(zhu)宅待售面(mian)積比11月(yue)(yue)末增(zeng)加1352萬(wan)(wan)(wan)平(ping)(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)。

而已公布的(de)房企全年(nian)銷(xiao)售(shou)數(shu)據顯示，37家(jia)房企中(zhong)，僅(jin)有15家(jia)完(wan)成(cheng)全年(nian)銷(xiao)售(shou)目標；目前A股(gu)房企預(yu)增(zeng)及扭(niu)虧的(de)占比也不足半數(shu)。分(fen)析認為(wei)，大部(bu)分(fen)房企為(wei)在年(nian)底沖刺完(wan)成(cheng)銷(xiao)售(shou)任務，一定程度(du)上透支了2015年(nian)上半年(nian)的(de)銷(xiao)售(shou)能(neng)力，高庫存形(xing)勢下的(de)房企未來(lai)資金回流仍將緩慢。

其次，“馬太效應”或加劇(ju)行業洗牌。此前已有多個中(zhong)小(xiao)房企(qi)資金面緊張的公開報道，如廣東光(guang)耀集(ji)團、青島君利豪(hao)集(ji)團、南京福地、賽高國際(ji)、紫(zi)翰庭院(yuan)杭州中(zhong)都集(ji)團等(deng)，而近期江西贛州長(chang)發置(zhi)業、銀信置(zhi)業等(deng)中(zhong)小(xiao)房企(qi)更是相繼破產(chan)。

程(cheng)道平表示，未來不(bu)同(tong)類型(xing)房(fang)企的分化將(jiang)(jiang)(jiang)不(bu)斷加大，銀行(xing)等機構將(jiang)(jiang)(jiang)更青睞經營透明(ming)度(du)高的品牌房(fang)企，行(xing)業“馬太效應”將(jiang)(jiang)(jiang)在2015年(nian)進一(yi)步擴大。

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